Договор долевого участия в финансировании

Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985 ) 763 90 66; + 7 (495 ) 776 13 39

Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья

В последнее время долевое участие в строительстве как форма улучшения жилищных условий приобретает все большую популярность, как среди населения, так и среди строящих организаций. Застройщики-организации, используя долевое участие, получают возможность привлечения денег для финансирования строительства до сдачи дома в эксплуатацию. Граждане также получают неоспоримые преимущества — они могут вложить свободные денежные средства в строительство на льготных условиях. Сделка не требует государственной регистрации ( как правило, купля-продажа ( уступка), доли оформляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и застройщиком, а если долевой вклад внесен полностью — путем двустороннего соглашения продавца и покупателя), при этом упрощается процедура купли-продажи доли.

Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья — « совместное долевое строительство дома по адресу…». Содержание договора о долевом участии в строительстве жилья сформировалось под влиянием конкретной практики, поскольку в законодательстве такой вид договора, как долевое участие в строительстве, не предусмотрен.

В широком смысле слова под инвестиционным договором можно понимать любой договор, который предусматривает, что собственник вкладывает деньги или иное имущество в объект, способный приносить ему доход. Например, к инвестиционному договору можно смело отнести договор простого товарищества ( о совместной деятельности).

Но в российской практике инвестиционным обычно называют договор финансирования строительства, иначе говоря, договор долевого участия в строительстве.

В настоящее время в России широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов. Привлечение средств инвесторов может осуществляться в нескольких формах:

1) долевое участие на основании договора инвестирования;

2) долевое участие в строительстве и т. п.;

3) договор простого товарищества ( о совместной деятельности).

Действующие лица в « долевке»

Покупатель не сразу становится собственником недвижимости. Изначально он является инвестором ( соинвестором, дольщиком) строительства. В соответствии с действующим законодательством основными участниками инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений при строительстве жилых домов являются генеральный инвестор, заказчик, подрядчик и соинвестор, другие лица.

Генеральный инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство, то есть фактически финансирует строительство дома. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и ( или) привлеченных средств по законодательству РФ. Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с планом финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту.

Фирма, выступающая генеральным инвестором, должна иметь лицензию на осуществление своей деятельности. Согласно российскому законодательству сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим соответствующей лицензии, может быть признана судом недействительной. А значит, защитить свои права вам будет гораздо сложнее.

Соинвесторы ( дольщики, инвесторы) — физические или юридические лица, вкладывающие свои денежные средства в возведение дома.

Заказчики — уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчики привлекают строительные компании и организуют процесс возведения объекта. Заказчиками могут выступать инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором ( контрактом) в соответствии с законодательством РФ. Согласно договору с инвестором заказчик производит приемку от исполнителей выполненных проектных, строительных и монтажных работ по соответствующим актам приемки, на основании которых выставляет инвестору счета.

Застройщики — предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем хода и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

Подрядчиками выступают физические и юридические лица, выполняющие работы по договорам подряда ( контрактам), заключаемым с заказчиками по гражданскому законодательству. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими соответствующих видов деятельности. Подрядчик непосредственно строит дом.

Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются гл. 3 « Строительный подряд» ч. 2 ГК РФ. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания ( в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Отношения между застройщиком и дольщиком оформляются в виде одного или нескольких договоров ( долевого участия, инвестирования или соинвестирования).

При этом у инвестора может возникнуть право долевой собственности на созданный объект или право собственности на определенную договором часть объекта, то есть на конкретную квартиру. По российскому законодательству, сделка между гражданином и юридическим лицом совершается в простой письменной форме. Если имело место устное соглашение, стороны лишены даже права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, поэтому доказать факт передачи денег практически невозможно.

Договор, заключаемый между инвестором и застройщиком ( заказчиком), носит характер посреднического договора, иногда с элементами договора простого товарищества. В договоре нужно предусмотреть все детали, важные для обеих сторон.

Впоследствии это позволит свести к минимуму споры между сторонами, которые могут возникнуть по поводу договора.

Необходимо отметить, что все участники ( и граждане, и организации) договора о совместной деятельности должны иметь общую цель — совместное возведение, сдача в эксплуатацию и передача в собственность каждого участника строительства жилого объекта. При этом цель сторон должна быть изложена с достаточной степенью определенности, чтобы исключить ее двусмысленное толкование. Не должен смущать тот факт, что в качестве вклада в простое товарищество граждане и организации вносят денежные средства или иное имущество, а строительные организации — фактически выполняемые подрядные работы, поскольку вкладами в совместное строительство могут быть не только материальные, но и трудовые и иные ресурсы.

Разновидности оговариваемых условий

В условиях договора указываются конкретные действия сторон, определенные ими как виды совместной деятельности. Так, стороны могут оказывать услуги по отводу земельного участка под строительство, предоставлять технические средства, заниматься подбором квалифицированных рабочих и специалистов и пр.

Определение долей в общей собственности необходимо в любом договоре простого товарищества, поскольку стороны изначально должны знать, на какую часть общего имущества они могут рассчитывать. При отсутствии специального указания в соответствии со ст. 1042 ГК РФ вклады участников признаются равными, что предполагает и равные права на объект.

Внесенный в общее строительство вклад должен иметь денежную оценку, которую стороны устанавливают самостоятельно. При этом стороны вправе определить свои доли на построенный объект, не связывая их с объемом затраченных средств и иных ресурсов. Представляется необходимым также сказать, что любой участник совместной деятельности может распорядиться своей долей в строительстве.

При досрочном расторжении договора, но продолжении строительства участник вправе покинуть состав простого товарищества с выделом в созданном объекте обусловленной договором доли ( ст. 252 ГК РФ). Участник договора о долевом участии в строительстве с согласия других участников может уступить право на свою долю в общем имуществе третьим лицам, заключив соглашение об уступке требования ( ст. 382 ГК РФ). В результате такой сделки вновь привлеченное лицо ( дольщик, инвестор) становится полноправным участником совместной деятельности, в связи с чем может требовать передачи ему по окончании строительства квартиры и регистрации прав собственности на нее.

Существенным условием договора является его предмет. Предмет договора — права и обязанности сторон, то есть инвестор уполномочивает застройщика действовать в своих интересах по вопросам строительства, для чего передает деньги или имущество.

Если предмет договора четко не определен, суд может признать такой договор незаключенным или признать заключенным другой договор.

Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, необходимо подробно описать характеристики этого объекта, по возможности дать их в приложении к договору, чтобы не перегружать основной текст. В случае если объектом договора выступает не отдельное здание ( сооружение), а часть, следует привести в договоре ее характеристики.

В договоре, составленном по типу договора простого товарищества, также необходимо указать порядок распределения прибыли от совместной деятельности, кому поручаются управление общими делами товарищей, составление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухгалтерского учета общего имущества.

Договор финансирования строительства ( договор долевого участия в строительстве) по своей сути является инвестиционным договором. Такой договор заключается между инвестором и застройщиком ( заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.

Необходимые условия инвестиционного договора:

1) описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта;

2) местонахождение объекта;

3) сумма и форма инвестиции;

4) порядок финансирования инвестором объекта;

5) определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;

6) порядок выдела доли при наличии нескольких инвесторов;

7) сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;

8) ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;

9) форс-мажорные обстоятельства.

Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско-правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества ( договора о совместной деятельности).

Общее для них всех то, что они регулируют инвестиционную деятельность.

О стоимости квартиры

Особый подход требуется к решению вопроса стоимости приобретаемой квартиры.

Обычно сначала вносится первый, самый значительный взнос ( как правило, не менее 30%), остальная часть оплачивается в процессе строительства, а часть — после приемки дома государственной комиссией. Во избежание недоразумений относительно стоимости квартиры в договоре необходимо отражать ее окончательную стоимость. В договоре может быть указана окончательная стоимость квадратного метра общей площади на дату заключения договора. В этом случае по завершении или даже в процессе строительства фирма вправе изменить стоимость этого самого квадратного метра, ссылаясь на подорожание материалов, рост курса доллара и прочие факторы.

Порой застройщики фиксируют цену после выплаты инвестором — например, 30% стоимости квартиры. Этот вариант для инвестора, конечно, предпочтительнее.

Некоторые компании в договор с дольщиком вносят даже такое условие: в случае если реальная площадь построенной квартиры ( по документам БТИ) окажется меньше той, которая оплачена инвестором, разница не выплачивается. Подобные подпункты необходимо исключать.

Читайте так же:  Устиновский мировой суд г.ижевска

Денежные средства, которые получает заказчик на долевое участие в строительстве конкретного объекта от предприятий-инвесторов ( дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению.

Условия расторжения договоров

Важно в договоре соблюсти баланс между ответственностью сторон. Иногда в договорах оговаривается только то, что должен инвестор по отношению к компании. В подобной ситуации сложно привлечь генерального инвестора к ответственности.

Поэтому при заключении договора следует добиваться включения гарантий выполнения договора застройщиком. В договоре необходимо предусмотреть условия его расторжения. Всегда могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, и гражданин не сможет выкупить квартиру. В этом случае деньги должны вернуть, но, скорее всего, с удержанием некоторого процента. Договор инвестирования, который заключается с фирмой, будет главным доказательством при решении всех возможных споров. Поэтому в нем следует указать все, что обещает застройщик.

Желательно, чтобы по условиям договора в обязанность фирмы входило оформление квартиры в собственность дольщика. Процедура эта сложная и довольно затратная: поэтому лучше, если с самого начала все связанные с этим хлопоты возьмет на себя фирма-застройщик.

Что касается строительства с долевым участием, покупателю, не обладающему специальными юридическими знаниями, крайне рискованно заниматься всем самостоятельно, без поддержки профессионалов. Поэтому риелторское агентство сразу должно взять клиента под свою защиту, заключив при этом договор на оказание риелторских услуг.

Выполнение обязательств генерального инвестора по передаче квартиры подтверждается актом передачи квартиры. В передаточном акте идентифицируется объект ( его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору ( в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Желательно также отразить тот факт, что и дольщик выполнил свои обязанности по оплате квартиры в полном объеме. При государственной регистрации права дольщика на квартиру, в случае отсутствия в акте указаний о выполнении им обязательств по финансированию, необходимо будет предоставить в учреждение юстиции дополнительные документы, которые свидетельствовали бы о выполнении обязательств в полном объеме.

В том случае если в договорах инвестирования не указывались номера квартир инвесторов, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами.

В интересах дольщика нужно проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир его права не были ущемлены, в противном случае придется обращаться в суд.

Когда новостройка принята государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта ( его части).

Степень риска при покупке квартиры в строящемся доме зависит во многом от застройщика. Хорошо, если строительство дома включено в местную городскую программу развития и к тому же инвестируется ( хотя бы частично) местным бюджетом.

Это главным образом касается массовой застройки. Возведением жилья повышенной комфортности в престижных районах занимаются исключительно частные застройщики.

Если застройщик — коммерческая организация, надо проявить особую осторожность.

Если за два года дом построен лишь наполовину, вряд ли стоит верить обещаниям довести дело до конца за полгода, в современных условиях дома строятся быстро.

Прежде чем подписывать инвестиционный договор и вносить первый взнос за будущую квартиру, взвесьте все « за» и „против“ и убедитесь в законности ведущегося строительства.

В соответствии с российским законодательством объект незавершенного строительства юридически становится недвижимостью только после государственной регистрации. При этом процедура оформления ( государственной регистрации) прав собственности на квартиры в домах-новостройках довольно трудоемкая и занимает много времени.

На что обращать внимание при регистрации прав

Как и при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья, порядок проведения государственной регистрации прав на приобретенное недвижимое имущество определен Законом о государственной регистрации прав.

Процесс регистрации начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации. Одним из главных оснований для регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества являются документы, подтверждающие факт его создания. Основным таким документом считается акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Сдача результатов работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Как правило, в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Причем этот акт должен еще быть утвержден органом, назначившим комиссию. Для осуществления государственной регистрации прав на новые жилые помещения новый дом должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам. Эту оценку и должны давать представители соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, которые принимают участие в работе приемочной комиссии.

Документы — основания для государственной регистрации вашего права на новую квартиру — должны находиться у дольщика ( риелтора), который и предоставит их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права. Помимо этих документов, для регистрации права на квартиру в учреждение юстиции должен быть представлен так называемый « пакет заказчика». После поступления в учреждение юстиции „пакета заказчика“ учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию от инвесторов.

Итак, для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить:

1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком ( решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок);2) разрешение на строительство объекта;3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта;4) договоры о совместной деятельности ( в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора;5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику;6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений;7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса; 8) технический паспорт на объект в целом.

О возможных неприятностях

В заключение хотелось бы отметить, что во избежание неприятностей следует не допускать некорректные формулировки предмета договора, а также при определении круга прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента подписания договора.

Для этого граждане и прибегают к помощи юристов. Ряд риелторских организаций специализируются на долевом участии в строительстве, но даже в их работе можно встретить недочеты, что связано, прежде всего, с недостаточным описанием данного вопроса.

Необходимо детально урегулировать на законодательном уровне порядок заключения договоров долевого участия в строительстве, что вызвано их широким распространением, увеличением рынка жилья в целом.

В настоящее время квартиры в новостройках пользуются большой популярностью благодаря довольно выгодной цене и юридической чистоте. Такое жилье можно приобрести как после окончания строительства и сдачи объекта госкомиссии, так и на стадии возведения дома, заключив предварительно договор долевого участия.

Какой же перечень условий должен обязательно присутствовать в договоре при покупке недвижимости в строящемся доме?

Приобретать квартиру в строящемся доме выгодно как минимум по двум условиям. Во-первых, вы выигрываете в деньгах, так как, по подсчетам специалистов, в среднем квадратный метр будущего жилья обходится на 15–20% дешевле, чем « квадрат» в готовом доме, а во-вторых, явный плюс заключается в том, что вы становитесь первоначальным собственником квартиры. Это исключает угрозу оспаривания прав на жилье, существующую на сегодняшний день при сделках купли-продажи на вторичном рынке недвижимости.

Долевое строительство и ипотека — две разные вещи. За квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, вы можете расплачиваться уже после того, как въехали в новостройку. При долевом участии вы должны полностью расплатиться за жилье до завершения его строительства. Согласитесь, в данной ситуации процент риска довольно высок, поэтому перед тем, как вступить в сотрудничество с фирмой-застройщиком, необходимо все тщательным образом проверить.

На рынке новостроек хватает своих рисков и заморочек с лихвой, поэтому адвокаты и опытные риелторы настоятельно рекомендуют проводить юридическую экспертизу документации приглянувшегося вам застройщика. То есть перед заключением договора хорошо бы проконсультироваться с юристом, желательно специализирующимся на вопросах строительства. Но даже если вы решили полностью поручить решение своего жилищного вопроса риелтору или юристу, то нелишним будет самостоятельно выполнить хотя бы минимальный набор действий. Во-первых, проверьте репутацию заинтересовавшей вас фирмы-застройщика. Даже самые опытные адвокаты, специализирующиеся на « долевке», признаются, что компания может предъявлять идеальные документы, в которых и комар носа не подточит. Поэтому не лишним будет выяснить историю фирмы, а именно: как давно она работает, какие объекты сдала и как шло строительство. Можно и просто подъехать к построенным домам ( адреса вы найдете в старых объявлениях) и поговорить с жильцами.

И следующий этап, требующий особого внимания, — это знакомство с типовым договором или договором долевого участия, который фирма предлагает своим клиентам. Тонкости можно оставить своему помощнику-юристу. Для вас главное — убедиться, что в данном документе есть перечень условий, фиксирующих обязательства как фирмы-продавца, так и дольщика-покупателя, другими словами, на основании этого договора, собственно, и строится сотрудничество обеих сторон.

Вследствие того что объекты и условия строительства везде разные, единой формы договора для всех не существует, но присутствие основных пунктов, на которых, собственно, и должно строиться сотрудничество обеих сторон, в любом случае обязательны.

Итак, прежде всего, в договоре долевого строительства обязательно должно присутствовать полное описание объекта строительства. Убедитесь, что ваша будущая квартира, говоря юридическим языком, индивидуализирована, то есть расписана максимально подробно. Следите, чтобы были указаны подъезд, этаж, секция, площадь покупаемой вами недвижимости — иными словами, чтобы было ясно: второй такой квартиры нет. Лаконичные формулировки типа « трехкомнатная квартира» чреваты не только курьезами, когда гражданин делает ремонт соседям, спутав жилье из-за схожести описания. Более опасна другая ситуация: если возникнет конфликт с застройщиком ( просрочка, замораживание строительства и др.), то суд может отказать в удовлетворении ваших требований из-за неопределенности объекта.

Читайте так же:  Нотариус калининград гайдара

Обратите внимание, чтобы в договоре долевого участия были указаны сроки передачи застройщиком готовой квартиры. По закону с первого же дня просрочки застройщик обязан платить дольщикам неустойку.

И конечно же, особое внимание необходимо уделить размеру долевого взноса, то есть сумме, которая должна быть уплачена за жилье, а также сроку и порядку ее выплаты. Безусловно, размеры будущего жилья, за которое должен расплатиться дольщик, четко определены. Еще перед началом строительства, согласно утвержденному плану, но иногда при корректировке, происходят незначительные изменения, и площадь помещения может увеличиться или, наоборот, уменьшиться в пределах 1–2 квадратных метров. В данном случае либо застройщик должен вернуть деньги за недостающие квадратные метры, либо дольщику придется доплачивать необходимую сумму за более просторную квартиру. Но сразу хочется сказать, что какие бы то ни было доплаты допускаются только в том случае, если договор долевого участия предусматривает возможность изменения цены и конкретно определяет случаи и условия самого изменения.

Таким образом, грамотный и профессиональный подход к заключению договора долевого участия главным образом повлияет на взаимовыгодное и безопасное сотрудничество между фирмой-застройщиком и дольщиком-покупателем, что в итоге полностью исключит многие неприятные казусы, а также обеспечит надежность сделки долевого строительства.

Автор: Павел Шушарин

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны.

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 ( 985 ) 763 90 66;

+ 7 ( 495 ) 776 13 39,

+ 7 ( 985 ) 776 13 39 или по e-mail: [email protected]

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам.

Внимание! Консультация платная.

долевое участие в строительстве, Договор участия в долевом строительстве, договор строительного подряда, договор подряда, Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Застройщик, Инвестиции, Инвестиционный договор, Исполнение обязательств, Ответственность, Оформление квартиры, Оформление права, Право собственности, признание права собственности, Разрешение на строительство, Срок передачи застройщиком объекта, Сроки, Условия договора, Уступка права требования, Участник долевого строительства, Строительство жилого дома, Генеральный подрядчик, долевое строительство

Долевое участие

Самым распространенным в настоящее время подходом к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу является долевое строительство. Этот подход, как и другие, имеет переходный характер и является этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах.

Одним из этапов процедуры получения разрешительной документации девелоперами или строительными организациями с выходом на распоряжение губернатора о предоставлении земельного участка под застройку или здания под реконструкцию (распоряжение губернатора утверждает решение инвестиционно-тендерной комиссии) является определение рыночной стоимости права застройки земельного участка или права реконструкции здания с целью определения начальной цены торгов на инвестиционно-тендерной комиссии. Поскольку долевая форма привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости имеет свою специфику, то и оценка объектов недвижимости при долевом участии имеет ряд отличительных особенностей.

Рассмотрим схему долевого финансирования. Долевое участие в строительстве (реконструкции) жилья является самым распространенным источником финансирования, причем основными дольщиками практически везде являются физические лица. Из 1072 тыс. м² жилья, введенного в 1999 г., 919 тыс. м² было построено на средства граждан-дольщиков (что составляет 86%).

Долевое участие в финансировании жилищного строительства есть не что иное, как форма предварительной покупки жилья, поскольку закон об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось.

Суть долевого участия состоит в следующем: организатор финансирования строительства (это может быть сам застройщик либо девелопер) привлекает «дольщиков» (покупателей жилья). Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор о долевом участии в строительстве жилого дома либо договор инвестирования. В общих положениях договора обязательно должно быть указано, что объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц. Фирма, привлекающая денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называется, как правило, «заказчик», «первоначальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее средства, — «дольщк», «субдольщик», «субинвестор».

Первоначальный инвестор берет на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а затем в течение определенного срока с момента подписания акта государственной приемочной комиссии передать дольщику квартиру определенной площади. Дольщик в свою очередь обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре, например поставкой стройматериалов, в определенное время.

По договору долевого участия в строительстве дольщик обязуется в определенные договором сроки оплачивать согласованную заранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивается первый долевой взнос, который по величине примерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора. Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные платежи (как правило, поквартальные) с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор мог выплатить всю стоимость строительства квартиры.

После завершения строительства (реконструкции) застройщик производит заселение здания согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организации государственной власти, и передает здание в эксплуатацию.
К преимуществам долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости можно отнести следующее:

— возможность поэтапной оплаты;
— индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;
— уменьшение затрат на приобретение жилья (стоимость жилья для дольщика, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья).

Кроме того, по сравнению со вторичным рынком жилья долевое участие в строительстве (как и любой объект первичного рынка) имеет еще одно преимущество — «прозрачность» истории объекта.

Одним из самых слабых мест в привлекательной схеме долевого строительства является его правовое обеспечение. Основная проблема «долевого» рынка состоит в том, что участник долевого строительства после заключения договора о долевом участии в строительстве не становится владельцем недвижимости. Его статус в период, когда деньги выплачены, а дом еще не построен, определяется как инвестор. Именно это можно считать главной причиной многих злоупотреблений и некоторого недоверия потенциальных дольщиков. Также возможно неоправданное затягивание возведения жилья и удорожание жилья в ходе строительства. В связи с этим, по мнению брокеров и юристов, вторичный рынок долевого участия считается малонадежным, а долевое участие обладает сравнительно низкой ликвидностью.

В зависимости от финансовых возможностей дольщиков возможны следующие варианты долевого участия при строительстве жилья.

1. Долевое участие со 100%-ной единовременной оплатой:
1) по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме с указанием метража и местоположения квартиры;

2) в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;

3) указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;

4) по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком исходя из действительной площади передаваемой квартиры; после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.

2. Долевое участие с поэтапной оплатой:
1) аналогично п. 1 предыдущего варианта;

2) в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;

3) в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 м2 общей площади квартиры оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени готовности дома на момент заключения договора;

4) оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику, с индексацией стоимости 1 м2 общей площади квартиры на момент каждого платежа с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Иными словами, каждым последующим взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры;

5) аналогично п. 4 предыдущего варианта.

3. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:
1) аналогично п. 1 предыдущего варианта;

2) в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей дольщику;

3) за разницу в количестве квадратных метров общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик доплачивает деньгами поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме;

4) аналогично п. 5 предыдущего варианта.

Возможны два варианта зачета «старых» квартир:
— квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику;
— дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

Как видно из анализа схемы долевого финансирования, эта схема в настоящее время является наиболее распространенной, имея целый ряд преимуществ (возможность поэтапной оплаты, индексирование только остаточной стоимости строительства по договору, уменьшение затрат на приобретение жилья, «прозрачность» истории объекта). К сожалению, долевая схема не лишена недостатков, основные из них: слабое правовое обеспечение и большая вероятность срыва сроков строительства.

Источник: Оценка недвижимости: учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Участие в долевом финансировании

Мой договор участия в долевом строительстве гласит: 1. стороны договорились, что объём финансирования со стороны участника равен стоимости права на квартиру которое оценивается в 1700000 рую 2. цена договора фиксированная, вносится участником частями в виде долевых взносов ВОПРОС имеет ли право застройщик требовать доплату за кв. метры намеренные БТИ?

Читайте так же:  Возврат с paypal на карту

Не имеет, но нужно ознакомиться со всем договором, письменное требование от застройщика поступило?

Если в договоре неопределенна стоимость квадратного метра, то нет.

Мы,брали квартиру под долевое участие в финансировании строительства жилого дома, у нас 3-я квартира в долевой собственности, собственника 3, я, муж и свекровь (свекровь является главным заемщиком), в 2013 году у нас родился второй ребенок, средства материнского капитала предполагалась направить конечно же на гашение ипотеки. Но к нашему сожалению в пенсионном фонде нам отказали, мотивируя тем что у нас в долевой собственности свекровь, т.е средствами материнского капитала могут воспользоваться только муж и жена, Получается из-за этого мы не можем воспользоваться средствами материнского капитала на гашение процентов по ипотеке, но как нам пояснили мы можем выкупить долю у свекрови за счет материнского капитала после того как полностью все погасим (на тот момент ребенку должно исполниться 3 года) и оформить на себя и детей. Подскажите пожалуйста правомерен ли отказ? И действительно ли мы можем после погашения долга, выкупить долу у свекрови?

Здраствуйте, если залогодержатель (банк) даст согласие на проведение сделки, можете выкупить свекрови и сейчас.

С застройщиком заключен Договор участия в долевом инвестировании финансирования строительства, по которому Застройщик обязуется не позднее 1 августа 2012 года передать мне машиноместо — нежилое помещение в составе многоуровнего паркинга.
Стройка паркинга еще не окончена — заливают втрой этаж. Сроки сдачи Объекта нарушены.
Каковы мои законные основания по взыскаю неустойки?
Считается ли данный договор с хитрым названием обыкновенным договором купли-продажи?
Спасибо!

Даниил! 1. Куплей-продажей он не является, скорее подпадает под ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», точно сказать не могу нужно договор смотреть. 2. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Неустойку требовать вправе.

Даниил, не видя договора Вам мало чем смогут помочь.

В 2005 г. заключила договор о долевом участии в финансировании строительства жилого дома и гаражей в г, Красноярске с ООО Фирмой САВА-ЛТД. В соответствии с договором Застройщик принял на себя обязательство по строительству Объекта и ввода его в эксплуатацию 4 квартал 2006 г.
Финансирование строительства Объекта, обязательства по оплате были выполнены полностью, что подтверждается справкой от 05,06,2006 г., выданной ООО фирма САВА-ЛТД.
Писали претензию к ним на что был получен ответ: . сообщаем, что в настоящий момент мы не имеем возможности выполнить договорные обязательства по вводу в эксплуатацию гаражей..
Срок сдачи гаражей назначен на октябрь 2008 г.
Кроме этого в 2008 г. писали заявление Службу строительного надзора и жилищного контроля администрации КК, где дали ответ, что решение моего вопроса не входит в компетенцию Службы. Отношения регулируются ГК РФ и Законом РФ. и мое обращение направили для дальнейшего рассмотрения в территориальное управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю. Ответ пришел,, В случае отказа застройщика от удовлетворения заявленного требования в добровольном порядке мы вправе на основании статьи 17 Закона о защите прав потребителей обратиться в суд с исковым заявлением.
Фирма САВА_ЛТД банкротится и передает все свои права и обязанности ОООТСЖ УСПЕХ которая требовала от нас заключить доп соглашение и оплату,. при этом также обязательства не выполнила акта приемки и передачи не выдает, но делать ничего не делают. Дом в эксплуатацию сдали, а гаражи нет.. Наши дела в суде откладываются с августа 2011 г. на следующий 2012 г. исковые заявления приходится переписывать в 3 й раз. По этим гаражам зарегистрировали юр.лицо для ГСК. Подскажите пожалуйста как можно по нашему делу быстро оформить право собственника и землю. На законных основаниях?

Наши дела в суде откладываются с августа 2011г.на следующий 2012г. исковые заявления приходится переписывать в3й раз. По этим гаражам зарегистрировали юр.лицо для ГСК . Подскажите пожалуйста как можно по нашему делу быстро оформить право собственника и землю.на законных основаниях? (с) Насколько я знаю, и гаражи, и квартиры оформляются в судебном порядке. Если вы уже подали иск, значит, вы работали с юристом. Ответить на ВАш вопрос в рамках интернета невозможно. Необходимо знать обстоятельства.

Помогите, пожалуйста правильно классифицировать договор долевого участия в финансировании строительства многоквартирного дома. Является ли он разновидностью договора строительного подряда?

Нет, конечно. Вообще-то это разновидность инвестиционного договора — вложение денежных средств с целью приобрести вновь создаваемое имущество. Если хотите привести к предусмотренным ГК РФ формам договоров — можно расценить как договор купли-продажи создаваемого имущества, на условиях предварительной оплаты. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями от 18 июля, 16 октября 2006 г.) «Статья 4. Договор участия в долевом строительстве 1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

У меня заключен договор о долевом участии в финансировании строительства жилого дома от 10.11.2003 г. Заказчик задерживает строительство на 5 месяцев по сравнению со сроком который обозначен в договоре. Ответственности в договоре за это не установлено никакой.
Посоветуйте, могу ли я предъявить ему какие-либо материальные претензии в связи с задержкой, например взыскание процентов за пользование денежными средствами. И вообще как мне действовать в такой ситуации.
Заранее благодарен.

Вы вправе по закону о защите прав потребителей взыскать проценты, требовать изменения условий договора. Вы можете написать претензию, в случае неудачи обратиться в суд.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Мы заключили договор о долевом участии в финансировании строительства жилого дома с фирмой — генеральным подрядчиком. В договоре указан строительный адрес дома, номер квартиры, этаж дома.
Так же в договоре есть пункт о том, что общая площадь квартиры может быть уточнена в соответствии с данными фактического обмера квартиры органами технической инвентаризации во время сдачи. При этом общая сумма договора может корректироваться исходя из цены одного квадратного метра, указанной в договоре.
И пункт о том, что номер указанной выше квартиры может быть изменен после присвоения номера в органах технической инвентаризации.
Ориентация квартиры по осям застройки в договоре не указана. Дом 2-х подъездный.
Беспокоимся не возникнет ли в связи с этим «путаница» после сдачи дома. Если такое возможно, то можно ли этого как-то избежать. Сейчас в доме строится 4-й этаж (дом 10-ти этажный, монолитный).
Хотелось бы так же узнать, можем ли мы сейчас как-то выяснить, что на квартиру указанную в нашем договоре больше нет других претендентов (например, со стороны Заказчика или кого-то еще). Является ли гарантией пункт в договоре о том, что «Предприятие» гарантирует отсутствие претензий на указанную квартиру со стороны третьих лиц, а также иных правовых ограничений.
Так же вызывает беспокойство разница в цене квадратного метра у фирмы-генподрядчика (8 т. руб.) и застройщика/заказчика (администрации города) (11 т. руб.). В обоих организациях эту разницу нам не объяснили.
И еще при заключении договора генподрядчик нас предупредил, что квартира будет сдаваться без плиты и обоев (будет побелка), но в договоре о том, что должно быть в квартире ничего не указано. Есть только пункт о том, что «Предприятие» обязано организовать строительство Объекта в соответствии с нормами и правилами, установленными действующим законодательством РФ по утвержденному проекту. Не получится ли так, что квартиру нам сдадут и без сантехники или чего-нибудь еще? Может быть можно посмотреть на проект? У кого он обычно хранится?
Будем очень благодарны вам за ответ!

выяснить насчет претендентов достаточно сложно. утешителен пункт о гарантии отсутствия претензий со стороны третьих лиц. в случае судебного разбирательства это будет внушительным аргументом. стоимость квадратного метра для Вас важна, названная застройщиком. Если в договоре не указано в каком виде будет сдаваться квартира, то скорее всего без чистовой отделки. (только стены). также скорее всего будет отсутствовать сантехника. В договоре не указано — значит нет и в квартире. Нормы и правила — хорошо, но кто это сравнит. долгий путь. Экспертиза. Суд. Время. А Вам нужно вселяться. На это и будет давить застройщик. Только центральное отопление и то не лучшего качества. проект хранится у застройщика в проектном отделе. покажут его с разрешения технического директора. Долевое строительство это большая головная боль. Хочется пожелать Вам БОЛЬШОЙ удачи. Будьте внимательны во всем!

Договор долевого участия в финансировании