Включить в договор аренды земельного участка

Содержание страницы:

Нюансы договора аренды земельного участка 2017-2018 — образец

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством. Так, к этим сведениям относятся:

  1. Предмет договора (ст. 607 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).
  2. Цена договора (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса, далее — ЗК РФ).

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ соглашение недействительно. В случае с земельным участком будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Что касается цены, то ее размер может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде. Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений. Эта тонкость регулируется п. 2 ст. 614 ГК РФ, который допускает выбор сторонами других форм осуществления оплаты, помимо перечисленных нормой, и не содержит требования о фиксации в документе конкретной суммы. Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123 можно рассматривать в качестве примера судебной практики по аналогичному вопросу.

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

  1. Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

  • Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
  • Как продлить договор аренды земли

    1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
    2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

    Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

    В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором, исполняющим свои обязанности должным образом, первый в течение 1 года с момента окончания срока действия договора не может заключить новое соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

    Договор аренды части земельного участка

    П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

    Содержание договора аренды части земельного участка отличается от аналогичного по смыслу договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

    • С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
    • Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13).

    Если договор аренды части земельного участка является долгосрочным (т. е. заключен на срок более 1 года), его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для этой цели потребуется провести межевые работы, т.к. регистрация обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым учетом такой части (п. 3 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Отсутствие надлежащего межевого плана на часть участка приведет к отказу в регистрации (см. Постановление 2-го ААС от 12.01.2018 по делу № А29-5525/2017)

    Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

    ГК РФ не предусматривает на данный момент каких-либо специальных требований к лицу, фигурирующему в сделке как арендатор. Но ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

    Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

    Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

    Полные наименования сторон указываются в преамбуле договора (далее по тексту возможны сокращенные названия). Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия.

    Расторжение договора аренды

    Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:

    1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
    2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
    3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

    Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды.

    Типовой договор аренды земельного участка (бланк)

    Типовой бланк договора аренды земли требует значительной доработки:

    • описание объекта оформляется в виде приложения (графической и текстуальной части) для идентификации участка на местности;
    • в стандартный текст включаются дополнительные условия, максимально учитывающие интересы всех участников сделки.
    Читайте так же:  Возврат в аэропорту мюнхена

    Перед визированием документа сторонами желательно ознакомиться с примерами из судебной практики по наиболее популярным вопросам аренды земли. На основании такого анализа можно сделать вывод о необходимости включения в договор дополнительных пунктов и не допустить ошибок, приводящих к неоднозначному толкованию условий соглашения и признанию договора недействительным или незаключенным.

    Итак, при составлении договоров, на основании которых происходит возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, а также их обременение и ограничение, необходимо сопоставлять нормы гражданского и земельного законодательства. Если сравнивать договор аренды земельного участка с договором аренды иного недвижимого имущества, то по своей структуре они практически одинаковы. Главное отличие состоит в способе описания объекта договора:

    • указание площади;
    • словесное описание границ участка и имеющихся на нем построек;
    • графическое описание границ посредством приложения кадастрового паспорта или согласованной и завизированной схемы участка.

    Общие правила госрегистрации: для договоров аренды, заключенных на срок более 1 года, она обязательна. Об изменениях в законодательстве читайте в статье Закон о земельных участках — новые изменения с 2018 — 2019 года

    Договор аренды нежилого помещения для использования в качестве склада временного хранения открытого типа

    Договор аренды N ___
    нежилого помещения для использования в качестве склада временного хранения открытого типа

    г. ________________
    «___»_________ ____ г.

    _______________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________________________________, действующ____ на основании________________________________________________________, с одной стороны, и ___________________________________, именуем___ в дальнейшем «Арендатор», в лице _________________________________________, действующ___ на основании ________________________________________________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

    1. Предмет договора, срок договора, срок аренды

    1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (вариант: во временное пользование) нежилое помещение, расположенное в отдельно стоящем здании по адресу: ____________________, общей площадью ______ кв. м, полезный объем помещения __________, кадастровый номер _____________ (далее — Помещение), имущественный состав и характеристики которого определены в акте приема-передачи, а также передать права на земельный участок, занятый Помещением и необходимый для его использования . Помещение, а также установленное в Помещении оборудование, документация, ключи и коды доступа передаются Арендатору в соответствии с актом приема-передачи (Приложение N ___ к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью).
    1.2. Помещение будет использоваться в качестве склада временного хранения (СВХ) открытого типа (далее — целевое использование Помещения).
    1.2.1. Помещение и земельный участок, занятый Помещением и необходимый для его использования (далее — территория СВХ), должны соответствовать законодательным требованиям, предъявляемым к СВХ открытого типа и территории СВХ .
    1.2.2. Распределение обязанностей Сторон по подготовке Помещения для его использования в качестве склада временного хранения (далее — СВХ) согласовано в разделе 2 настоящего Договора.
    1.3. Помещение принадлежит Арендодателю на праве ______________________________________________________________________________________ на основании ______________________________________________________________ от «___»________ ___ г., серия ______ N _________.
    Вариант для случаев, когда имущество принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в: ________________________ .

    1.3.1. Земельный участок, указанный в п. 1.1 настоящего Договора, принадлежит Арендодателю на праве ________________, что подтверждается ___________________ . Границы земельного участка обозначены на Плане земельного участка (Приложение N ___), являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.
    1.4. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение __________ (не менее года).
    1.4.1. Течение срока аренды Помещения начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи Помещения и земельного участка и прекращается одновременно с прекращением настоящего Договора.
    1.4.2. Целевое использование Помещения начинается с момента получения Арендатором Свидетельства о включении в реестр владельцев складов временного хранения .

    2. Распределение обязанностей сторон

    2.1. Обязательства Арендодателя:
    2.1.1. В течение ________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора предоставить Арендатору письменное подтверждение своего согласия на осуществление Арендатором неотделимых улучшений Помещения и территории СВХ, перечень которых перечислен в п. 2.2 настоящего Договора.
    2.1.2. Не позднее ___________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора осуществить снос с территории СВХ объектов, не связанных с функционированием СВХ и обеспечением его работы, а именно: _________________________________________________.
    2.1.3. В течение ________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора, но не позднее подачи Арендатором заявления на включение его в Реестр владельцев СВХ осуществить за свой счет текущий ремонт Помещения и уборку территории СВХ, включая вывоз мусора, оставшегося после сноса объектов, указанных в п. 2.1.2 настоящего Договора.
    Стороны договорились понимать под текущим ремонтом Помещения осуществление следующих мероприятий: _____________________.
    Стороны договорились понимать под уборкой территории СВХ осуществление следующих мероприятий: _____________________.
    2.1.4. В течение ________ с момента государственной регистрации настоящего Договора, но не ранее выполнения п. п. 2.1.1 — 2.1.3 настоящего Договора передать Арендатору Помещение и территорию СВХ по акту приема-передачи, предупредить Арендатора о правах третьих лиц на Помещение и земельный участок, занятый Помещением (указать, если применимо), предупредить Арендатора об имеющихся недостатках Помещения и прилегающей территории, зафиксировать выявленные Арендатором недостатки Помещения и согласовать с Арендатором сроки их устранения.
    2.2. Обязательства Арендатора:
    2.2.1. В течение ______ с момента подписания Сторонами настоящего Договора зарегистрировать Договор в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    2.2.2. В течение ______ с момента подписания Сторонами настоящего Договора застраховать риск своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда товарам других лиц, находящимся на хранении в Помещении, или нарушения иных условий договоров хранения с другими лицами .
    2.2.3. В течение ______ с момента подписания Сторонами акта приема-передачи Помещения и занятого Помещением земельного участка, но не позднее подачи Арендатором заявления на включение его в Реестр владельцев СВХ осуществить следующие действия по подготовке Помещения и территории СВХ к целевому использованию:
    а) обеспечить покрытие территории СВХ асфальтом, оборудовать на территории СВХ стоянку для транспортных средств, перевозящих товары, в том числе транспортных средств, перевозящих товары по территории Российской Федерации, в течение времени, необходимого для завершения таможенной процедуры таможенного транзита;
    б) заключить договор с лицензированной частной охранной организацией на осуществление охраны Помещения и территории СВХ;
    в) обеспечить наличие подъездных путей к Помещению (в зависимости от вида транспорта);
    г) обустроить место для проведения таможенного досмотра товаров и транспортных средств, позволяющее осуществлять таможенный досмотр в любое время года без нанесения ущерба досматриваемым товарам;
    д) обеспечить ограждение территории СВХ;
    е) обустроить в Помещении место, предназначенное для хранения товаров, которые могут причинить вред другим товарам или требуют особых условий хранения (указать, если предполагается хранение таких товаров);
    ж) обустроить в Помещении/на территории СВХ контрольно-пропускные пункты, подключить системы контроля за перемещением товаров и транспортных средств через границы территории СВХ;
    з) установить в Помещении технические средства таможенного контроля делящихся и радиоактивных материалов;
    и) установить в Помещении досмотровую рентгеновскую технику;
    к) установить в Помещении весовое оборудование с различными пределами взвешивания, обеспечивающее возможность взвешивания товаров, предполагаемых для размещения на СВХ, в частности на паллетах, поддонах и других приспособлениях, обычно применяемых для транспортировки товаров, которые планируется хранить на СВХ;
    л) обеспечить наличие автоматизированной системы учета товаров, совместимой с программными продуктами, разрешенными для использования таможенным органом;
    м) провести линию телефонной связи, установить аппараты факсимильной связи в количестве ______________, установить следующую оргтехнику и множительную технику: ____________________________________________________;
    н) установить на компьютерах, расположенных в Помещении, программное обеспечение, позволяющее осуществлять:
    i) передачу таможенному органу в электронном виде сведений, содержащихся в отчетности о товарах, находящихся на СВХ;
    ii) получение в электронном виде от таможенного органа сведений о выпуске товаров, находящихся на складе временного хранения;
    о) обеспечить наличие погрузо-разгрузочной техники (автопогрузчики, электропогрузчики и электрокары, механические тележки, краны, подъемники и иная погрузо-разгрузочная техника) в количестве _________________;
    п) оборудовать СВХ автоматизированной ячеечной системой хранения товаров, установить электронную систему размещения и учета товаров, совместимую с программными продуктами, используемыми таможенными органами, и позволяющую таможенному органу контролировать размещение и нахождение товаров в ячейках.
    2.2.4. В течение ________ после государственной регистрации настоящего Договора, но не ранее выполнения Сторонами п. п. 2.1.1 — 2.1.4 и 2.2.1 — 2.2.3 настоящего Договора подать заявление о включении в реестр владельцев складов временного хранения.
    2.2.5. В течение срока действия аренды Помещения осуществлять
    обязанность по капитальному ремонту Помещения, а именно: __________________________________________________________________, не реже ______________; осуществлять уборку территории СВХ.
    2.2.6. Использовать Помещение и территорию СВХ по целевому назначению.
    2.2.7. В течение ______ после прекращения настоящего Договора вернуть Арендодателю Помещение и территорию СВХ по акту возврата (Приложение N ___) в следующем состоянии: ___________________________________________________.
    Арендатор имеет (вариант: не имеет) право на возмещение документально подтвержденной стоимости неотделимых улучшений, перечень и сметную стоимость которых Арендатор обязан привести в акте возврата Помещения и территории СВХ.
    2.2.8. Арендатор не вправе передавать Помещение и территорию СВХ в субаренду, а равно передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам.

    3. Арендная плата

    3.1. Арендная плата устанавливается из расчета ______________ руб. за ____________________ .
    3.2. Порядок и сроки осуществления арендных платежей: ___________________.
    3.3. Арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из Сторон, но не чаще одного раза в год.
    Сторона, выступившая инициатором изменения размера арендной платы, обязана направить контрагенту подписанный проект дополнительного соглашения с новым условием. Сторона, получившая проект дополнительного соглашения, обязана в течение ________ с момента получения направить:
    а) протокол разногласий к дополнительному соглашению;
    б) подписанное дополнительное соглашение в случае согласия с его условиями;
    в) уведомление о расторжении настоящего Договора.
    Условие о новом размере арендной платы вступает в силу с момента государственной регистрации дополнительного соглашения к настоящему Договору. Обязанность по государственной регистрации дополнительного соглашения лежит на инициаторе пересмотра арендной платы.

    Читайте так же:  Ошеров адвокат

    4. Ответственность сторон

    4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
    4.2. За каждый день просрочки выплаты арендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере и на условиях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
    4.3. В случае нарушения Арендодателем обязанностей, установленных в п. п. 2.1.2 — 2.1.3 настоящего Договора, Арендатор вправе потребовать от Арендодателя уплаты неустойки в размере _____ за каждый день просрочки.
    4.4. В случае нарушения срока возврата Помещения и территории СВХ Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере ____ за каждый день просрочки.

    5. Расторжение договора

    5.1. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно:
    — по письменному соглашению Сторон;
    — в одностороннем порядке при отказе одной из Сторон от настоящего Договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или настоящим Договором.
    5.2. По требованию Арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда Арендатор:
    5.2.1. Пользуется Помещением (полностью или отдельными его частями) в нарушение его целевого назначения.
    5.2.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние Помещения.
    Под существенным ухудшением Помещения Стороны договорились понимать следующие обстоятельства: _______________________.
    5.2.3. В течение _________ не вносит арендную плату, предусмотренную п. 3.1.
    5.2.4. Предоставляет в субаренду Помещение (полностью или отдельные его части) третьим лицам.
    5.3. По требованию Арендатора Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях:
    5.3.1. Если Арендодатель не осуществил в указанный настоящим Договором срок/не осуществляет обязанности, предусмотренные п. 2.1 настоящего Договора.
    5.3.2. Если Арендодатель не передал Помещение Арендатору в срок, предусмотренный настоящим Договором.
    5.3.3. Если Помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

    6. Порядок разрешения споров

    6.1. Споры, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров и/или направления претензий. Сторона, получившая претензию, обязана направить уведомление о ее получении в течение __________ с момента получения. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение __________ с момента получения претензии.
    6.2. В случае невозможности разрешения спора во внесудебном порядке спор подлежит разрешению в суде по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

    7. Форс-мажор

    7.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательство, принятое в соответствии с настоящим Договором, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
    7.2. Сторона обязана в течение __________ после того, как стало известно о возникновении форс-мажорных обстоятельств, уведомить контрагента о таких обстоятельствах любым доступным способом.
    7.3. Сохранение форс-мажорных обстоятельств в течение __________ срока является основанием для расторжения настоящего Договора.

    8. Порядок изменения и дополнения договора

    8.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны Сторонами и зарегистрированы в установленном законом порядке.

    9. Заключительные положения

    9.1. Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. В случае перевода текста Договора и любого Приложения к нему на иностранный язык преимущественную силу будет иметь текст на русском языке.
    9.2. В остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

    Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются:
    1. Кадастровые паспорта Помещения и земельного участка (Приложение N ___).
    2. План и чертеж Помещения (Приложение N ___).
    3. План земельного участка (Приложение N ___).
    4. Акт приема-передачи Помещения и земельного участка (Приложение N ___).
    5. Акт возврата Помещения и земельного участка (Приложение N ___).
    6. Копии документов, подтверждающих право Арендодателя сдавать в аренду Помещение и земельный участок (Приложение N ___).
    7. Копия договора (договоров) страхования риска гражданской ответственности Арендатора.
    8. Копии учредительных документов Сторон; копии документов, подтверждающих факт внесения записей об Арендодателе, Арендаторе в Единый государственный реестр юридических лиц; копии свидетельств о постановке Арендодателя, Арендатора на учет в налоговом органе.
    9. Расчетная документация, на основании которой определен полезный объем Помещения.

    10. Адреса и банковские реквизиты сторон

    Арендатор: ________________________________________________
    ________________________________________________________________
    ________________________________________________________________

    Арендодатель: _____________________________________________
    ________________________________________________________________
    ________________________________________________________________

    11. Подписи сторон

    Арендодатель: ___________________
    М.П.

    Арендатор: ___________________
    М.П.

    ———————————
    В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
    В соответствии с п. 2 ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
    О требованиях, предъявляемых к обустройству, оборудованию и месту расположения складов временного хранения, см. ст. 71 Федерального закона от 27.11.2010 N 311-ФЗ «О таможенном регулировании в Российской Федерации».
    В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
    В соответствии с п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. п. 1 — 4 ст. 298 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
    Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.
    Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
    Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
    Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.
    Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.
    Указать, если применимо. В соответствии с п. 3 ст. 652 ГК РФ аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
    В соответствии с п. 2 ст. 24 Таможенного кодекса Таможенного союза, если владение помещениями и (или) открытыми площадками осуществляется на основании договора аренды, такой договор должен быть заключен на срок не менее 1 (одного) года на день подачи заявления о включении в реестр владельцев складов временного хранения.
    В соответствии с п. 44 Приказа ФТС РФ от 31.10.2007 N 1352 «Об утверждении Административного регламента Федеральной таможенной службы по исполнению государственной функции ведения Реестра владельцев таможенных складов и Реестра владельцев складов временного хранения» юридическое лицо вправе осуществлять деятельность в качестве владельца склада временного хранения со дня получения им свидетельства о включении в Реестр.
    В соответствии с ч. 3 ст. 70 ФЗ «О таможенном регулировании в Российской Федерации» размер страховой суммы, в пределах которой страховщик обязуется при наступлении каждого страхового случая возместить вред лицам, чьим имущественным интересам он причинен (в соответствии с договором страхования риска своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда товарам других лиц, находящимся на хранении, или нарушения иных условий договоров хранения с другими лицами), рассчитывается исходя из полезной площади, если в качестве склада временного хранения используется открытая площадка, и (или) полезного объема, если в качестве склада временного хранения используется помещение, и определяется из расчета 3500 рублей за каждый полный и неполный квадратный метр полезной площади и (или) из расчета 1000 рублей за каждый полный и неполный кубический метр полезного объема, но не может составлять менее 2 миллионов рублей.
    В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

    Договор аренды земельного участка

    Составляя документ на аренду участка земли придется учитывать положения не только КГ, но и ЗК РФ. В документе оговариваются вопросы прав/обязанностей арендатора/арендодателя, порядок разрешения спорных ситуаций, вопросы ответственности и т. д..

    Какова основа составления договора аренды земельного участка?

    При составлении непосредственно документа желательно ознакомиться со статьями гражданского и земельного кодекса, определяющими предмет договора и его цену. Руководствоваться придется:

    • ст. 607 ГК;
    • ст. 22 ЗК (нас интересует п.22 в ней).

    При заключении договора участок, в отношении которого он заключается должен быть индивидуализирован. Третий пункт ст. 607 ГК напрямую требует при составлении этого документа указать соответствующие данные. В случае с зем. участком подойдет кадастровый план, простой план, в котором отсутствует четкое описание объекта лучше не использовать.

    Запрещено передавать в аренду участки, которые находятся в федеральной собственности. Подробнее со списком можно ознакомиться в 27 ст. ЗК России, нельзя сдавать в аренду землю если она:

    • находится в собственности заповедных зон, национальных парков и т. д.;
    • занята сооружениями, которые находятся в собственности вооруженных сил РФ;
    • используется объектами, связанными с использованием атомной энергии;
    • отведена под захоронение гражданских и военных лиц;
    • используется органами ФСИН, органами госохраны, ФСБ;
    • на ней расположены объекты связи, инженерно-технические сооружения и т. д.
    Читайте так же:  Образец ходатайства адвоката по уголовному делу

    Регистрация договора обязательна если срок действия документа превышает 1 год. При этом нужно отличать ситуации в случаях, когда земельный участок идет как дополнение к недвижимости, например, снимается частный дом. В таком случае участок, отмеченный в документации также переходит во временную собственность арендатора, как вариант – в собственности арендатора будет находится та часть участка, которая необходима для обеспечения нормального использования дома. Ориентируйтесь на положения ст. 652 ГК.

    Возможна аренда участков сельскохозяйственного назначения, в 2017 году главное требование – арендатор может изменять способ его ипсользования. Например, он не может арендовать зем. участок для животноводства и потом выстроить на нем казино. Это будет считаться нарушением договора аренды выбранного земельного участка и станет основанием для его расторжения.

    В вопросе оплаты в форме договора может быть указана:

    • фиксированная сумма – стандартный вариант;
    • стоимость может рассчитываться в зависимости от определенных факторов. Например, договор аренды земельного участка может предусматривать привязку стоимости к изменению гос. ставки. В документе стоимость вообще не указывается, т.е. обойтись можно и без использования конкретной суммы оплаты в договоре.

    Подробнее вопрос стоимости рассматривается в ст. 614 ГК. Помимо описания способов оплаты стоимости аренды говорится, что допускается пересмотр арендной стоимости предмета договора, но не чаще 1 раза в год. Частота пересмотра стоимости может быть изменена отдельным законом для некоторых предметов, сдаваемых в аренду.

    Вариант с привязкой к государственной арендной ставки удобен тем, что арендодателю/арендатору не нужно составлять дополнительное соглашение с тем, чтобы регулировать размер оплаты. Это будет происходит автоматически.

    Какие есть ограничения по срокам аренды?

    По срокам есть ограничения:

    • если в договоре продолжительность аренды выставлена на 11 месяцев, то госрегистрация не нужна;
    • в целом же сроки зависят от того, как участок используется.

    При составлении документа, действуют следующие ограничения по срокам аренды:

    • если зем. участок попадает в категорию земель сельхозназначения, то минимальный срок – 3 года. Верхней планки повыше, возможна аренда земельного участка на 49 лет;
    • если участок предназначен для выпаса скота либо заготовки сена, то сдать его можно максимум на 3 года.

    В договоре аренды земельного участка можно вообще не говорить о сроках. Если на этот зем. участок закон устанавливает какие-либо ограничения по срокам, то автоматически будет считаться, что он арендован на максимальный срок.

    Договор аренды земельного участка хотя и содержит пункт о сроке действия, но его нельзя отнести к вопросам первой величины, он может не указываться. Что касается сроков прекращения его действия, в условиях опционально указываются условия, при которых он теряет актуальности, если же их нет, то уведомить другую сторону следует как минимум за 3 месяца до желания разорвать договор.

    Какие есть возможности продления аренды?

    Продление договора осуществляется несколькими способами:

    • арендующая сторона может воспользоваться своим правом приоритетного права снять тот же объект после того, как предыдущее соглашение закончилось. Это правило не действует если были зафиксированы нарушения условий с его стороны. Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении нового договора, но в таком случае он не может в течение 12 месяцев после истечения договора сдавать этот же участок земли другим арендаторам с теми же условиями. В образце договора земельного участка этот пункт отдельно не указывается;
    • согласно ст. 609 ГК РФ если срок действия документа уже истек, но физлицо/юрлицо продолжает использование объекта с соблюдением тех же правил, а со стороны владельца земли нет никаких возражений, то считается, что стороны продлили договор. То есть происходит автоматическая его пролонгация. При составлении документа в нем можно указать дополнительные условия, на которых будет возможна автоматическая пролонгация, например, отсутствие нарушений использования участка, своевременная оплата, а также указать сроки. По умолчанию при автоматической пролонгации считается, что договор продлевается на максимально возможный срок. Отдельным пунктом можно запретить автоматическое продление;
    • еще один вариант – заключить дополнительное договор до тех пор, пока истек основной. Главное не создать путаницу с новыми сроками аренды. Желательно в этом дополнительном соглашении не использовать фразы, которые могут быть истолкованы арендатором/арендодателем двояко, а указать четкие даты.

    Если владелец зем. участка нарушит правило о приоритетном праве арендатора на повторную аренду, то арендатор вправе требовать либо переоформления документа на себя, либо в суде добиться компенсации.

    Можно ли арендовать часть участка?

    На вопрос отвечают ст. 6 ЗК РФ. В п.1 говорится о том, что объектами земельных отношений являются в том числе и части зем. участков. Договор аренды части земельного участка похож на обычный документ аренды всего зем. участка.

    Основная тонкость заключается в том, что ст. 133 ГК делит все вещи на делимые/неделимые, причем участки попадать могут как в первую, так и во вторую категорию. Если вещь не делится без смены ее назначения, то она считается неделимой. Это особенно важно в спорных ситуациях, когда, например, на участке располагается строение, которым владеют несколько лиц, в таких случаях делить участок невозможно.

    Некоторые типы земельных участков на законодательном уровне запрещено делить. Это ограничение касается, например, участков, принадлежащих фермерским хозяйствам.

    Аренда части земельного участка требует обязательного отражения в договоре границ сдаваемой части. Сделать это можно:

    • приложив к документу отдельно составленный ситуационный план, на котором будет отображена часть зем. участка, предназначенная для сдачи. Здесь же должен быть акт замера площадей, подписи обеих сторон обязательны;
    • подойдет и кадастровый план, должна быть выделена часть, которую владелец собирается сдавать.

    Процесс государственной регистрации немного упрощается. Нет необходимости предоставлять кадастровый паспорт если ранее сведения уже были внесены в ЕГРН. В договор аренды части земельного участка достаточно внести текстовое описание объекта и графическую составляющую с подробным описанием и указанием границ сдаваемого объекта.

    Между кем может заключаться договор?

    Договор может заключаться между юридическим и физическим лицом, между юрлицами и между физлицами. Причем в роли арендатора может выступать лицо без российского гражданства.

    Основа договора остается одной и той же, действуют стандартные правила (назначение объекта не меняется арендатором и т. д.). Но есть и пара особенностей:

    • при составлении соглашения между юридическими лицами, или если хотя бы одна из сторон является юрлицом, например, арендатор, то сделка может заключаться с представителем е исполнительного органа. Например, соглашение заключается между ООО и физическим лицом – в этом случае представлять ООО может глава исполнительного органа;
    • если в сделке участвует юрлицо, то независимо от срока документ заключается в письменном виде;
    • физлицо может не присутствовать лично, а делегировать права своему представителю. В таком случае у него при себе должна быть доверенность, подтверждающая право представителя подписывать договор;
    • представитель юрлица может работать и без наличия доверенности, в таком случае его полномочия подтверждаются другим документом. Реквизиты документа обязательно фиксируются в соглашении. Если договор аренды земли заключается между юридическими лицами, то правила действуют те же, документ могут подписать представители обоих юрлиц.

    Общее правило для всех случаев – сдать зем. участок может только лицо, имеющее право собственности на него, либо его уполномоченный представитель. На подготовительном этапе он обязан подтвердить факт того, что участок находится в его собственности.

    Как расторгнуть договор?

    Когда составляется договор аренды земельного участка – образец не предусматривает перечня всех вариантов прекращения его действия. В документе могут указываться дополнительные причины, а с основным списком можно ознакомиться в ст. 22, 46 ЗК.

    Договор можно расторгнуть:

    • просто дождавшись срока его действия;
    • сообщив о намерении сделать это за 3 месяца до нужной даты.

    Соглашение может быть разорвано в следующих ситуациях:

    • арендатор нарушил правила использования объекта, если документ составлен на срок больше 5 лет, то владелец участка через суд может добиться его аннулирования;
    • арендодатель затягивает передачу участка в собственность арендатора;
    • были обнаружены недостатки земельного участка, о которых владелец не сообщил заранее, например, качество почвы оказалось хуже заявленного;
    • выяснилось, что права на участок заявляют третьи лица, не участвовавшие в оформлении договора;
    • арендатор нарушает график освоения участка;
    • собственник не передал арендатору пакет необходимых для использования участка документов, прочие принадлежности;
    • есть нарушения по срокам оплаты;
    • деятельность арендатора вызывает ухудшение качества почвы.

    Скачанный договор между физлицами 2017 + образец заполнения перечисленные пункты не содержит (они есть в Земельном кодексе). При необходимости можно указать дополнительные причины.

    В бланке желательно внимательнее поработать с обоснованием для досрочного расторжения. При необходимости сделать это можно в суде, но лучше если арендатор/арендодатель подстрахуются и заранее обозначат ситуации, в которых соглашение теряет силу.

    Договор аренды земельного участка – бланк с примером заполнения можно использовать как основу, но его придется доработать (пример по ссылке, прикрепленной к одной из карточек). В документ включаются:

    • графическая и текстовая часть, позволяющая идентифицировать зем. участок. Именно то, как описывается объект и отличает аренду зем. участка от других объектов недвижимости;
    • более глубоко, чем, например, при аренде квартиры прорабатываются вопросы, касающиеся интересов арендатора/арендодателя.

    Желательно ознакомиться с судебной практикой в этой области. Это позволит сэкономить время на судебных тяжбах в будущем, с учетом уже прошедших судебных процессов в договор можно будет включить соответствующие пункты.

    В общих чертах структура документа остается той же, что и при аренде любого другого недвижимого имущества.

    Включить в договор аренды земельного участка