Крупная сделка для ооо договор аренды

Содержание страницы:

Арендатор (ООО) осуществляет торговую деятельность в качестве одного из основных видов деятельности. Недвижимость арендуется с целью размещения в ней объекта торговли. Договор аренды заключен на 5 лет. Крупной является сделка, связанная с отчуждением или возможностью отчуждения имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату. Как определить, является ли договор аренды крупной сделкой? Для определения критерия необходимо взять арендную плату за 5 лет или за год?

Действительно, как справедливо отмечено в вопросе, одним из критериев отнесения сделки, совершаемой обществом с ограниченной ответственностью (далее также — ООО, общество), к категории крупной сделки является, в том числе, связь этой сделки с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон N 14-ФЗ)).

Из приведенной нормы напрямую не следует, что договор аренды может быть признан крупной сделкой для арендатора (в отличие от арендодателя, для которого такая возможность вытекает из абзаца третьего п. 1 ст. 46 Закона N 14-ФЗ). Однако в судебной практике была сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой внесение арендатором арендной платы является формой отчуждения принадлежащего ему имущества, а следовательно, договор аренды может быть квалифицирован как совершенная арендатором крупная сделка (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2009 N 8410/09). В связи с этим, как указывают суды, договор аренды для арендатора является крупной сделкой, если сумма арендной платы по такому договору в процентном отношении к балансовой стоимости активов арендатора превышает величину, по достижении которой сделка признается крупной (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 N 13АП-13905/16, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 N 19АП-2059/15). Вывод о том, что размер арендной платы для арендатора определяет возможность квалификации сделки аренды как крупной, косвенно следует и из пп. 1 п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 (далее — Постановление N 28).

Такой подход представляется оправданным как с формальной точки зрения (статьей 128 ГК РФ наличные и безналичные деньги отнесены к имуществу), так и по существу, поскольку установленные Законом N 14-ФЗ ограничения на совершение крупных сделок направлены на то, чтобы не допустить совершения без согласия уполномоченных органов общества сделок, которые могут привести к значительному ухудшению финансового состояния общества, что, как представляется, возможно и в случае возникновения обязанности по оплате владения и пользования имуществом по договору аренды.

Вместе с тем законодательство не регулирует, как в таком случае должно определяться процентное соотношение балансовой стоимости активов арендатора и размера арендной платы, если платежи по договору аренды являются повременными. Иными словами, положения закона не устанавливают, должен ли в этом случае учитываться весь объем арендных платежей за весь период действия договора либо во внимание должен приниматься размер арендной платы за месяц или за иной период времени. В связи с этим правоприменительная практика по данному вопросу не отличается единообразием.

В частности, ряд судов придерживается той точки зрения, согласно которой с балансовой стоимостью активов арендатора должен сопоставляться совокупный объем арендных платежей за весь период действия договора (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.09.2015 N Ф09-6229/15, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 N 19АП-2059/15, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 N 17АП-6534/14, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 N 18АП-5176/13).

Другие суды полагают, что во внимание должен приниматься размер арендной платы за один месяц или иной период, установленный договором, если платежи вносятся не помесячно, а, например, поквартально (смотрите, например, постановление одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2017 N 11АП-18441/16, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 N 10АП-2187/15).

Третьи занимают промежуточную позицию, приходя к выводу о том, что при оценке договора аренды как крупной сделки для арендатора должен учитываться совокупный размер арендной платы за тот период времени, на который составлен баланс, в соответствии с которым определяется размер активов общества (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.04.2017 N Ф05-3676/17).

Мы полагаем, что наиболее обоснованной в данном случае является первая из приведенных точек зрения, предусматривающая оценку сделки как крупной с учетом размера арендных платежей за весь период действия договора аренды. Ведь именно оценка совокупного размера платежей, которые общество обязано будет произвести по заключенному им договору аренды, может создать объективное представление о том, на сколько реально может уменьшиться имущество общества в результате заключения такого договора. А именно возможность реального уменьшения имущества общества свыше определенного законом предела (свыше 25%) и является по смыслу ст. 46 Закона N 14-ФЗ основанием для заключения этой сделки в специальном порядке, требующем одобрения общего собрания участников или совета директоров (наблюдательного совета) этого общества (п. 3 ст. 46 Закона N 14-ФЗ).

О том, что цена договора аренды для целей определения сделки как крупной должна приниматься как совокупность арендных платежей за весь период действия этого договора, косвенно свидетельствуют и те положения п. 1 ст. 46 Закона N 14-ФЗ, которые распространяют нормы о крупной сделке на сделки, которые лишь потенциально могут привести к отчуждению какого-либо имущества в будущем (например на залог): они показывают, что законодатель при определении критериев крупной сделки охватывал все возможные будущие последствия такой сделки. Соответственно, логично предположить, что при оценке договора аренды должны также оцениваться все возможные будущие последствия его заключения.

Кроме того, анализ судебных постановлений, которые устанавливают, что для целей определения договора аренды как крупной сделки во внимание должен приниматься размер ежемесячного платежа, показывает, что вынесшие их суды основывают свою позицию на содержании уже упоминавшегося выше постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2009 N 8410/09. Однако изучение данного судебного акта свидетельствует о том, что Президиум ВАС РФ при его вынесении оценивал только размер ежемесячного арендного платежа при определении сделки как крупной в связи с тем, что этот ежемесячный платеж сам по себе превышал установленный законом предел, после которого требовалось одобрение сделки, в девять раз. Иными словами, у суда отсутствовала необходимость оценки всей совокупности арендных платежей по указанному договору, поскольку даже с учетом одного из них такая сделка однозначно являлась крупной. Поэтому мы считаем, что данное судебное постановление не может быть истолковано в том смысле, что при определении цены договора аренды для отнесения его к крупным сделкам должна учитываться арендная плата только за один месяц (иной повременной период).

В связи с изложенным, в рассматриваемом случае при оценке договора аренды, указанного в вопросе, как крупной сделки во внимание, на наш взгляд, должен приниматься совокупный размер арендных платежей за весь период действия такого договора, то есть за 5 лет.

Тем не менее, принимая во внимание отсутствие законодательного регулирования по данному вопросу и единства правоприменительной практики, данный вывод является лишь нашим экспертным мнением. Окончательное решение по этому вопросу в случае возникновения спора может вынести лишь суд с учетом конкретных обстоятельств дела.

В заключение отметим, что согласно новой редакции п. 1 ст. 46 Закона N 14-ФЗ, вступившей в силу с 1 января 2017 года (ст. 4 Федерального закона от 03.07.2016 N 343-ФЗ), сделка может быть признана крупной только в том случае, если она выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности ООО. При этом сделками, не выходящими за пределы обычной хозяйственной деятельности общества с ограниченной ответственностью, понимаются любые сделки, которые приняты в деятельности соответствующего ООО либо иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих аналогичные виды деятельности, независимо от того, совершались ли такие сделки таким обществом ранее, если такие сделки не приводят к прекращению деятельности ООО или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (п. 8 ст. 46 Закона N 14-ФЗ).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Когда аренда — крупная сделка

Под крупной сделкой в законодательстве понимается одна или несколько взаимосвязанных сделок, касающихся приобретения, отчуждения или возможности отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Читайте так же:  Биография ветерана труда

Какие сделки могут быть крупными

В законе прямо названы четыре гражданско-правовые сделки, которые могут быть крупными: заем, кредит, залог и поручительство. Крупными не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.2007 № Ф04-6708/2007(38634-А03-30)).

Пленум ВАС РФ в постановлении от 18.11.2003 № 19 отметил, что данный перечень не исчерпывающий. Поэтому при соответствующей сумме сделки к крупным могут относиться договоры об уступке требования, переводе долга, внесении вклада в уставный капитал другого хозяйственного общества в счет оплаты акций (доли), а также иные сделки, в результате заключения которых возникает возможность отчуждения имущества общества (абз. 2 п. 30).

Обычно под отчуждением подразумевается переход права собственности. Однако по договору аренды право собственности переходит не в полном объеме. Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Как видно, право распоряжения имуществом по договору аренды не переходит.

Тем не менее, как показывает судебная практика, если договор аренды предусматривает право выкупа арендатором арендуемого имущества (п. 1 ст. 624 ГК РФ), такая сделка может признаваться крупной (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.04.2002 № 49/8 и Поволжского округа от 15.05.2009 № А06-4165/2008).

Это подтверждается и позицией тех судов, которые под отчуждением понимают переход права собственности. Они исключают возможность признать крупной сделкой договор аренды без права выкупа (постановления ФАС Северо-Западного округа от 30.10.2007 № А56-1764/2007 и Северо-Кавказского округа от 14.03.2006 № Ф08-664/2006).

Вместе с тем Президиум ВАС РФ еще в 2002 г. озвучивал несколько иную позицию. С учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества он признал крупной сделкой договор аренды без права выкупа, поскольку в результате его исполнения фактически была прекращена производственная деятельность компании (п. 40 информационного письма от 11.01.2002 № 66). Аналогичные выводы сделаны в постановлениях ФАС Центрального округа от 01.08.2007 № А09-1053/07-2, от 16.09.2008 № А14-13452-2007/406/29 и Московского округа от 02.08.2005 № КГ-А40/6734-05-П-2.

Арендная плата тоже имущество

Существует и такая точка зрения. Поскольку деньги являются имуществом (ст. 128 ГК РФ), арендодатель приобретает, а арендатор отчуждает имущество в виде денежных средств (постановления ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2010 № Ф03-1082/2010 и Московского округа от 05.05.2009 № КГ-А40/3797-09-П). Если при этом размер арендной платы составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов арендодателя или арендатора, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, то договор аренды имущества без права выкупа может являться для общества крупной сделкой (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.08.2008 № А33-13422/07-Ф02-3962/08).

Возникает вопрос: за какой период сопоставлять размер арендной платы с балансовой стоимостью активов общества?

Разъяснений по этому поводу нет. Иногда предлагается сопоставлять с балансовой стоимостью активов общую сумму арендной платы за весь срок действия договора или за год (на последнюю отчетную дату), если срок аренды в договоре не определен.

Чтобы избежать рисков оспаривания сделки, рекомендуем закреплять в уставе положение о том, что на договоры аренды распространяется установленный порядок одобрения крупных сделок.

Крупная сделка ООО

Вопрос-ответ по теме

Основной вид деятельность на основании Устава ООО и данных ЕГРЮЛ — Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты. Помещение в котором расположено ООО в собственности ООО. ООО существует более 20 лет и начиная еще с советских времен, всегда была парикмахерской с 90-х г. стала салоном красоты. В н/в идет суд. процесс по оспариванию решения ОСУ по одобрению крупной сделки по сдачи в аренду на 7 лет части помещений ООО (больше половины). В суде Ответчик заявил, что это не крупная сделка, а обычная сделка и она заключена в рамках хозяйственной деятельности и не требовала одобрения ОСУ. Верна ли такая позиция Ответчика? И на что необходимо, акцентировать внимание суда Истцу и какие доводы привести в опровержения такой позиции Ответчика? На мой взгляд, это крупная сделка, т.к. помещение в собственности ООО, осн.вид деятельности это парикмахерские услуги и всегда так это и было. Никогда за всю свою историю ООО не сдавало в аренду, в такую длительную и такую площадь своего помещения. Для этого, ООО ликвидировало, муж.зал, кабинеты маникюра и педикюра, каб. директора, солярий, кафе, стойку администраторов, места для клиентов и др. вспомогательные помещения, уволило часть сотрудников ООО. На мой взгляд это крупная сделка. Прошу привести примеры суд. практике по крупным сделкам по аренде?2. Прошу привести пример, как посчитать крупную сделку? ООО на УСН, аренда 300 тыс. руб. в месяц до 2015 и 600 тыс. руб. в месяц все оставшиеся 6,5 лет по условия этого договора аренды. И за основу надо брать только бух.отчетность и какая строка баланса говорит нам крупная эта сделка или нет? Т.к. Ответчик, основывает свои доводы о крупности на основании не бух. отчетности, а от стоимости этого помещения, при чем на данных оценки, которая была проведена на 2012 г. для определения стоимости доли участника в этом ООО, который через суд требовал выплату своей доли. Прошу привести также суд.практику.

1. Нет, не верна. Необходимо указать, что сдача помещения в аренду является отдельным видом деятельности. Кроме того, значительное уменьшение основной деятельности ООО для сдачи помещения в аренду не является основанием для непризнания сделки крупной и отсутствия одобрения (см. рекомендацию ниже). Судебная практика в пользу истца состоит из Постановления ФАС ЦО от 13.11.2013 № А14-3834/2010, Постановления ФАС ПО от 24.04.2013 № А65-19150/2012, Постановления ФАС ВВО от 21.12.2012 № Ф01-6175/2012. 2. Стоимость имущества, которое сдается в аренду, нужно определять по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период (т. е. на последний календарный день месяца), предшествующий дню принятия решения об одобрении крупной сделки.

Порядок исчисления крупности сделки установлен п.4, 5 ст.13, п.6 ст.15 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ, п.48 ПБУ 4/99 (утверждено Приказом Минфина России от 06.07.1999 № 43н); пп.3 п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

В частности, к сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, могут относиться сделки*:

  • по приобретению обществом сырья и материалов, необходимых для ведения производственно-хозяйственной деятельности;
  • по реализации готовой продукции;
  • по получению кредитов для оплаты текущих операций.

Например, обычной хозяйственной деятельностью суд может посчитать сделку, направленную на приобретение оптовых партий товаров для последующей реализации их путем розничной продажи (абз. 4 п. 6 постановления № 28).

Однако нельзя отнести сделку к обычной хозяйственной деятельности лишь на основании факта того, что*:

  • сделка совершена в рамках вида деятельности, который указан в ЕГРЮЛ или уставе ООО как основной для этого общества,
  • и (или) общество имеет лицензию на право вести данный вид деятельности.

Такие разъяснения приведены в абзаце 5 пункта 6 постановления № 28. Ранее (до 28 мая 2014 года, т. е. до того как опубликовали постановление № 28) к обычной хозяйственной деятельности суды относили деятельность общества, прописанную в уставе и направленную на систематическое получение прибыли (постановление ФАС Поволжского округа от 13 сентября 2010 г. по делу № А65-8738/2009).

Также суд, скорее всего, не отнесет к обычной хозяйственной деятельности не свойственные для общества сделки, такие как*:

  • договор цессии (постановление ФАС Московского округа от 29 июля 2008 г. № КГ-40/6410-08 по делу № А40-41489/07-83-396);
  • договор купли-продажи векселей (постановление ФАС Московского округа от 21 августа 2006 г. № КГ-А40/6790-06-П по делу № А40-22142/05-34-188);
  • договор ипотеки (постановление ФАС Поволжского округа от 10 декабря 2009 г. по делу № А65-13324/2009);
  • залог движимого и недвижимого имущества и выдача поручительства в целях обеспечения исполнения обязательств третьих лиц (постановление ФАС Поволжского округа от 25 апреля 2011 г. по делу № А65-15719/2010);
  • приобретение (в том числе в лизинг) дорогостоящих основных средств (постановления ФАС Поволжского округа от 24 января 2011 г. по делу № А65-6741/2010 и от 18 апреля 2011 г. по делу № А12-14356/2009);
  • договор уступки доли в уставном капитале другого общества (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 января 2010 г. по делу № А66-2521/2009).
  • сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с законом и расчеты по которым производятся по ценам, определенным уполномоченным органом власти.

Это положение применимо, в частности, при заключении договора оказания услуг по передаче электрической энергии, поскольку его заключение обязательно для сетевой организации (ст. 426 ГК РФ).

При этом следует помнить, что потребители таких услуг не обязаны заключать договор, а следовательно, для них совершение такой сделки должно быть одобрено в установленном порядке (постановление ФАС Московского округа от 3 февраля 2011 г. № КГ-А41/16658-10 по делу № А41-20271/10).

Внимание! Договор аренды может являться крупной сделкой не только для арендатора, но и для арендодателя.

Читайте так же:  Отчетность за 1 квартал 2019 года

Это подтверждает судебная практика. При оценке договора суд дополнительно будет исследовать, является ли имущество (в том числе помещения, транспортные средства, оборудование и т. п.), сданное в аренду, необходимым для осуществления обществом его основной производственной деятельности* (п. 40 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, постановления ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2011 г. по делу № А56-38981/2010 и ФАС Поволжского округа от 19 июня 2008 г. по делу № А55-8439/2007).

Для арендатора договор аренды может являться крупной сделкой, поскольку совокупный размер арендных платежей будет превышать 25 процентов от стоимости имущества общества.

Внимание! Одобрение может потребоваться не только для договора.

Понятие «сделка» (ст. 153 ГК РФ) шире, чем понятие «договор» (ст. 420 ГК РФ).

В связи с этим крупной сделкой может быть не только договор, но и:

  • мировое соглашение (подп. 3 п. 10 постановления № 28);
  • прощение долга (подп. 4 п. 10 постановления № 28);
  • выдача векселя;
  • оплата уставного капитала другого хозяйственного общества;
  • внесение денежных средств в качестве обеспечения исполнения контракта, заключаемого по итогам торгов.

Также могут быть крупными сделками:

  • предварительный договор;
  • дополнительное соглашение к договору (абз. 2 подп. 1 п. 7 постановления № 28);
  • договор о совместной деятельности;
  • трудовой договор с работником общества (подп. 1 п. 10 постановления № 28)»

Аренда, как крупная сделка

Вопрос-ответ по теме

Может ли договор аренды быть признан крупной сделкой? Согласно закону об АО крупными могут быть сделки, направленные на приобретение, отчуждение или возможное отчуждение имущества АО, а договор аренды, не предусматривающий права выкупа, не направлен на отчуждение имущества, а предусматривает лишь временную передачу в пользование имущества. Необходимо понять, запрашивать ли у арендодателя решение совета директоров об одобрении крупной сделки?

Да, договор аренды может быть признан крупной сделкой. Да, необходимо запросить у арендодателя решение об одобрении крупной сделки.

Договор аренды может являться крупной сделкой для арендодателя в случае, если переданное помещение является значительной частью имущества юридического лица (пп.5 п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28; п.40 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66; Постановление ФАС ПО от 19.01.2012 № А12-7355/2011; Постановление ФАС УО от 04.06.2012 № А60-26442/2011).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Перед тем как совершить сделку между ООО и третьим лицом, нужно проверить, не требуется ли одобрить ее по правилам о крупных сделках.

Одобрение необходимо в каждом из двух случаев*:

  • сделка считается крупной по пункту 1 статьи 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО);
  • устав предусматривает ситуации, при которых сделку нужно одобрить, даже несмотря на то, что закон не относит ее к крупной (п. 7 ст. 46 Закона об ООО).

Во втором случае понять, нужно ли одобрять совершаемую сделку, как правило, не сложно. Достаточно лишь проанализировать положения устава.

С первым случаем сложнее – необходимо определить*:

Если выяснится, что сделка крупная и исключений нет, то ее необходимо одобрить. Если этого не сделать, участник общества (иное управомоченное лицо) получит право обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной (п. 5 ст. 46 Закона об ООО).

Внимание! Выводы, приведенные в настоящей рекомендации, не распространяются на сделки с заинтересованностью.

О том, в каких случаях ООО должно одобрить сделку по правилам о сделках с заинтересованностью, см. отдельную рекомендацию*.

Признаки крупной сделки

Крупная сделка всегда имеет два обязательных признака (п. 1, 2 ст. 46 Закона об ООО). Если хотя бы одного из них нет, то сделка считается некрупной.

Признак 1 – особый характер сделки.

Говорить о крупности сделки можно в случае, если ООО прямо или косвенно*:

  • приобретает имущество либо
  • отчуждает его (или хотя бы просто сталкивается с возможностью отчуждения).

Классический и самый простой пример – ООО заключает договор купли-продажи. Закон также прямо указывает на другие договоры – займа, кредита, залога и поручительства.

На практике все сложнее*.

Во-первых, понятие «сделка» (ст. 153 ГК РФ) шире понятия гражданско-правового договора (ст. 420 ГК РФ). Поэтому в качестве крупной сделки могут, в частности, выступать:

  • дополнительное соглашение к гражданско-правовому договору (абз. 2 подп. 1 п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 г. № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью»; далее – постановление № 28);
  • трудовой договор с работником общества (подп. 1 п. 10 постановления № 28);
  • мировое соглашение (подп. 3 п. 10 постановления № 28);
  • прощение долга (подп. 4 п. 10 постановления № 28).

Во-вторых, крупной сделкой может выступать не одна сделка как таковая (например, не один договор купли-продажи), а несколько взаимосвязанных сделок (п. 1 ст. 46 Закона об ООО).

Какие сделки суд может признать взаимосвязанными и расценить их как одну крупную сделку ООО

Закон это прямо не устанавливает.

Вместе с тем, Пленум ВАС РФ указал несколько признаков взаимосвязанности сделок (подп. 4 п. 8 постановления № 28)*:

  • единая хозяйственная цель при заключении;
  • общее хозяйственное назначение проданного имущества;
  • консолидация отчужденного имущества в собственности одного лица;
  • непродолжительный период времени между совершением сделок.

Однако еще до того, как Пленум ВАС РФ дал эти разъяснения, из судебной практики следовало, что риск признания сделок взаимосвязанными существенно возрастает, если:

  • одни и те же лица совершили однородные сделки за короткий промежуток времени;
  • отчуждаемое или приобретаемое имущество связано единым технологическим процессом или целевым назначением;
  • сделки направлены на достижение единых правовых последствий или единой цели.

Обычно суды признавали сделки взаимосвязанными, если одновременно имели место несколько из указанных признаков (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 14871/10, определения ВАС РФ от 13 января 2011 г. № ВАС-17801/10 и от 3 июня 2011 г. № ВАС-9530/10).

На количество признаков суды должны обращать внимание и сейчас. Кроме того, теперь судам нужно сопоставлять стоимость имущества, отчужденного по всем взаимосвязанным сделкам, с балансовой стоимостью активов на последнюю отчетную дату. Такой датой считается дата бухгалтерского баланса, предшествующая заключению первой из сделок (абз. 2 подп. 4 п. 8 постановления № 28).

В-третьих, крупную сделку может сопровождать не только переход права собственности на имущество, но и передача его во временное владение и пользование. Проще говоря, крупная сделка – это не только купля-продажа (прямая или косвенная), но и аренда. Такой вывод из закона прямо не следует, однако вытекает из разъяснений Пленума ВАС РФ (подп. 5 п. 8 постановления № 28).

Признак 2 – высокая стоимость имущества по сделке.

В крупной сделке такая стоимость должна составлять как минимум 25 процентов стоимости всего имущества ООО. Причем устав может предусматривать более высокую границу (например, 30 или 50 процентов)*.

При приобретении имущества его стоимость нужно определить на основании цены предложения (п. 2 ст. 46 Закона об ООО).

Если ООО отчуждает имущество, то стоимость определяют по данным бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (подп. 3 п. 8 постановления № 28).

В каждом из случаев стоимость всего имущества ООО – это стоимость его активов (без уменьшения на сумму долгов) по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 марта 2001 г. № 62)».

Договор аренды – крупная сделка?

Арендатор (ООО) осуществляет торговую деятельность в качестве одного из основных видов деятельности. Недвижимость арендуется с целью размещения в ней объекта торговли. Договор аренды заключен на 5 лет. Крупной является сделка, связанная с отчуждением или возможностью отчуждения имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату. Как определить, является ли договор аренды крупной сделкой?

Действительно, одним из критериев отнесения сделки, совершаемой обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО, общество), к категории крупной сделки является в том числе связь этой сделки с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в частности, заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с гл. XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). При этом цена или балансовая стоимость имущества должна составлять 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон № 14-ФЗ)).

Купив номер, вы получаете доступ к полной версии как этой статьи, так и всех материалов этого выпуска на сайте. Кроме того, вы получите возможность просмотреть его PDF-версию в вашем личном кабинете.

Признание договора аренды крупной сделкой: теория и практика

В настоящее время в бизнес-среде наблюдается динамика роста количества злоупотреблений полномочиями со стороны топ-менеджмента. Одним из наиболее распространенных нарушений является заключение крупной сделки без должного одобрения со стороны участников общества.

В соответствии со статьей 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ (далее – ФЗ «Об ООО») от 08 февраля 1998 г. крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Читайте так же:  Когда придет налог на машину за 2019

Исходя из рамок, установленных вышеуказанной статьей, можно сделать вывод, что предоставление имущества организации во временное владение и (или) пользование не может рассматриваться в качестве крупной сделки, так как в таком случае отчуждения или возможности отчуждения данного имущества не возникает. Исключение составляет заключение договора аренды с правом выкупа объекта аренды.

Однако на практике при квалификации такой сделки судами, как правило, применяется расширенное толкование указанной нормы.

В 2014 году данный подход был закреплен в Постановлении Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 г. N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью». В Постановлении рассматривается вопрос квалификации сделок по передаче имущества во временное владение и (или) пользование, требующих одобрения со стороны организации-арендодателя. ВАС РФ приходит к выводу о том, что договор аренды может быть признан судом крупной сделкой при наличии совокупности следующих условий:

  1. передаваемое во временное владение (пользование) имущество стоит более двадцати пяти процентов общей стоимости имущества общества;
  2. данное имущество используется обществом в его основной производственной деятельности;
  3. данное имущество выбывает из пользования общества на длительный срок (например, более пяти лет).

При знакомстве с данными положениями сразу возникает вопрос, каким образом будет определяться стоимость имущества при совершении таких сделок.

В пункте 2 статьи 46 ФЗ «Об ООО» закреплено, что стоимость имущества, отчуждаемого обществом в результате крупной сделки, определяется на основании данных его бухгалтерского учета. Однако стоимость имущества в бухгалтерском учете, ввиду начисления амортизации, может не отражать реальной стоимости этого имущества. Поэтому на практике к определению стоимости имущества, передаваемого по договору аренды, у судов сложились иные подходы.

Так, при вынесении решения от 18 марта 2016 г. по делу N А13-11006/2015 Арбитражный суд Вологодской области опирался на рыночную стоимость имущества, передаваемого во временное владение и пользование, установленную экспертом в отчете об оценке.

В то же время в решении от 01 февраля 2016 г. по делу N А60-31055/2015 Арбитражный суд Свердловской области сослался на размер арендной платы, установленный сторонами в договоре аренды, за весь период действия соглашения. При этом при принятии решения от 11 марта 2015 г. по делу N А65-4297/2014 Арбитражный суд Республики Татарстан руководствовался рыночной стоимостью права аренды земельного участка, указанной в экспертном заключении.

Таким образом, принимая во внимание столь разнообразную судебную практику, можно сделать вывод, что при рассмотрении спора о недействительности договора аренды в связи с несоблюдением порядка одобрения крупной сделки, истец может сослаться как на балансовую стоимость имущества, передаваемого в аренду, так и на его рыночную стоимость, стоимость арендной платы по договору аренды за весь срок передачи имущества во временное владение или же рыночную стоимость права аренды.

Не менее интересным является вопрос об отнесении или же о неотнесении имущества к используемому в основной производственной деятельности общества. В каких случаях имущество будет подпадать под данную категорию, а в каких нет?

В Постановлении от 24 ноября 2011 г. по делу N А41-19751/11 Десятый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности сделки, так как доказательств того, что ответчик вел производственную деятельность в спорных нежилых помещениях, на рассмотрение суду представлено не было.

Однако при вынесении Постановления от 18 марта 2016 г. по делу N А13-11006/2015 Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд занял сторону арендодателя, обосновав это тем, что истцом имущество по оспариваемой сделке использовалось не в основном, а в дополнительном виде деятельности.

Таким образом, можно сделать вывод, что вопреки положениям Пленума ВАС суд может обосновать свое суждение исключительно на доказательстве того факта, что имущество использовалось обществом для получения прибыли. Вне зависимости от того, в каком из видов деятельности общества оно было задействовано.

Кроме того, в пункте 40 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», указано, что сделки по передаче прав и обязанностей по договорам аренды могут быть признаны крупными, если совершение данных сделок фактически повлекло за собой прекращение основной производственной деятельности общества. Аналогичный вывод был сделан и в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2016 г. N 18АП-15785/2015 по делу N А47-6653/2013.

Однако само по себе прекращение деятельности обществом после совершения спорной сделки не является бесспорным доказательством того, что имущество было использовано в основной производственной деятельности компании. Так, при вынесении Постановления от 10 февраля 2011 г. по делу N А09-6122/2010 Двадцатый арбитражный апелляционный суд отклонил довод заявителя о том, что в результате заключения спорного договора аренды из владения арендодателя выбыло имущество, предназначенное для его основной деятельности, в связи с чем производственная деятельность общества фактически прекратилась, так как истцом не было доказано, что именно сдача в аренду спорного объекта недвижимости повлекла ухудшение финансовых показателей общества и убытки, связанные с отсутствием прибыли у предприятия.

При этом следует помнить, что если установлено, что сдача недвижимого имущества в аренду является основным видом деятельности общества, сделка, совершенная в ходе осуществления такой деятельности, не будет признаваться подлежащей оформлению в порядке, предусмотренном для крупных сделок. При таких обстоятельствах договор аренды нежилого помещения не является крупной сделкой и не требует одобрения общего собрания участников общества (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2011 г. по делу N А56-912/2011).

В то же время установленный порядок одобрения крупной сделки может оказаться обязательным не только для договора аренды, но и для дополнительных соглашений к нему. Применяться такая квалификация будет в случае, если корректировка договоренностей влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки. Однако если соответствующее изменение было очевидно выгодным для общества (например, снижало размер неустойки для должника или же размер арендной платы для арендатора), то его одобрение общим собранием участников не должно осуществляться в обязательном порядке.

Так, в Решении Арбитражного суда Тверской области по делу № А66-10303/2013 рассмотрен вопрос о признании дополнительного соглашения к договору, по условиям которого срок действия аренды был изменен с сорока девяти лет на три года, крупной сделкой. По результатам рассмотрения дела судом был сделан вывод о том, что такое соглашение подлежало одобрению в порядке, установленном статьей 46 ФЗ «Об ООО», так как изменение срока договора аренды следует отнести к изменению одного из основных условий договора аренды. Кроме того, нельзя утверждать, что данное изменение было очевидно выгодным для истца (арендатора), в связи с тем, что привело к утрате арендатором возможности арендовать объекты недвижимости на оставшийся срок и, соответственно, получать с них доход.

Однако Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении этого же дела в качестве второй инстанции в Постановлении от 19 апреля 2014 г. № А66-10302/2013 пришел к обратному заключению, обосновав свою позицию тем, что изменение условий было очевидно выгодным для арендатора в связи с тем, что давало возможность сэкономить сумму арендной платы за сорок шесть лет, а также освобождало общество от издержек на содержание арендуемого имущества. Противоположные позиции судей при рассмотрении дела в разных инстанциях дают большой простор для творчества при доказывании своей правовой позиции по делу.

Рассмотрим также вопрос о признании крупной сделкой договора субаренды. При заключении такого договора субарендодатель не только не лишается прав владения на объект недвижимого имущества, но он, по сути, никогда ими и не обладал. Но и в данном случае суды весьма широко трактуют нормы ФЗ «Об ООО».

Так, Президиумом ВАС в Постановлении от 17 июля 2012 г. N 2820/12 по делу N А12-24511/10 был сделан вывод о том, что, поскольку суд признал сделки по отчуждению имущества крупными, то и взаимосвязанные сделки с учетом договоров перенайма также являются крупными.

По результатам анализа вышеуказанной практики арбитражных судов можно сделать вывод о том, что тяжело предсказать исход дела о рассмотрении договора аренды в качестве крупной сделки, так как в данной сфере существует большое количество «подводных камней». Это связанно с отсутствием четкой законодательной регламентации этого вопроса и подробных разъяснений высших судов. Данные обстоятельства вызывают большую обеспокоенность, поскольку при таких условиях права учредителя компании недостаточно защищены законом и весьма уязвимы. Принимая во внимание данные обстоятельства, рекомендуем для минимизации рисков собственников компании подробно регламентировать данный вопрос в уставе организации.

В случае, если у вас возникают сомнения на счет того, как наиболее рационально и безопасно отразить механизм одобрения крупных сделок в уставе, или же вы уже оказались в подобной спорной ситуации, обращайтесь к квалифицированным консультантам. Подобное решение поможет в короткий срок и наиболее эффективно защитить ваши интересы.

Фото, использованное в материале, Бориса Мальцева, ИА «Клерк.Ру».

Крупная сделка для ооо договор аренды