Как правильно писать договор заключен

Как правильно заключить договор

Прежде, чем воспользоваться для оформления своей сделки шаблоном договора из интернета или из «Гаранта»/«Консультанта», познакомьтесь с некоторыми рекомендациями для составления договора, приведенными ниже.

Вы можете заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный Гражданским кодексом РФ.

Если правила заключения договора регулируются гражданским законодательством (договор купли-продажи, договор поставки, договор аренды, договор подряда, договор займа и др.), то вы вынуждены придерживаться этих правил. Однако в некоторых случаях правила дают возможность выбрать тот вариант поведения, который наиболее отвечает вашим интересам и избежать неисполнение договора другой стороной.

Например, если вы сдаете в аренду имущество и хотите сохранить за собой возможность расторгнуть договор в любое время, когда вам это будет необходимо, то достаточно включить в договор аренды соответствующее условие, в то время как, общее правило предусматривает возможность расторжения договора только в судебном порядке и только при существенном нарушении обязательств второй стороной.

Вы также вправе заключить смешанный договор, который будет содержать элементы различных договоров, например, договор на производство и поставку продукции. В этом случае вам необходимо соблюдать правила, касающиеся обоих видов договоров в соответствующей части.

Если вы заключаете договор, который не регулируется Гражданским кодексом РФ (например, инвестиционный), вы более свободны в определении его условий, однако не можете нарушать общие принципы права.

При разработке договора всегда следует помнить про существенные условия. Для каждого вида договора они свои и устанавливаются законом. Если вы не укажите хотя бы одно из таких условий, ваш договор в последующем может быть признан незаключенным, и возникнут определенные последствия: например, вы не получите исполнение по договору, не сможете применить ответственность, предусмотренную договором и т.п.

Так, в договоре поставки необходимо четко определить предмет (наименование, ассортимент, количество товара), а также сроки поставки. Это обязательно. Если непосредственно в тексте договора это сделать затруднительно (например, предполагается поставка разных партий товара в течение длительного времени), то необходимо указать документы, из которых в последующем можно будет точно установить предмет и сроки поставки, а, самое главное, при исполнении договора эти документы составлять и делать в них ссылку на заключенный договор.

Однако указать в договоре только существенные условия недостаточно. Составляя любой договор, необходимо провести анализ договора тщательно продумать и описать взаимоотношения сторон от начала и до конца исполнения договора. Это творческий процесс, требующий усилий, не только юристов, но и лица, принимающего решения, а также специалистов, которые отвечают за исполнение договора.

Договор – это схема взаимоотношений сторон, предусматривающая алгоритм действий в любой ситуации, которая может возникнуть в процессе исполнения сторонами своих обязательств.

Даже, казалось бы, простые отношения по поставке продукции требуют подробного регулирования.

  • Кто и как будет осуществлять доставку товара до покупателя?
  • Кто несет транспортные расходы?
  • Когда к покупателю перейдет право собственности на товар?
  • Кто несет риск утраты товара в процессе транспортировки?
  • Каков порядок расчетов?
  • Как должен быть упакован товар? Последствия нарушения упаковки.
  • Должна ли возвращаться тара?
  • Как осуществляется приемка товара по количеству и качеству?
  • Каков порядок предъявления претензий по количеству и качеству?
  • Какие дальнейшие действия сторон при наличии претензий?
  • Какова ответственность сторон за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору?

И это только часть вопросов, которые должны у вас возникнуть при подготовке договора.

Не меньшее внимание следует уделить определению условий договора с точки зрения налогообложения планируемой вами операции. Слишком часто на практике возникают ситуации, когда договорные отношения не согласовываются с бухгалтерией предприятия либо со специалистом в области налогообложения. Результатом таких «сюрпризов» для бухгалтера нередко бывают внесение исправлений в документы и отчетность в авральном режиме, а то и доначисленные налоги.

Раздел «Ответственность сторон» присутствует, как правило, в каждом договоре. Однако не редко содержание его ограничивается фразой: «За неисполнение либо ненадлежащее исполнение договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством».

Ответственность, установленная договором, если только она не противоречит закону, имеет приоритет перед общими нормами гражданского законодательства об ответственности. И, конечно, следует приложить максимум усилий, чтобы именно в договоре определить размер и порядок ответственности сторон в том или ином случае. Более того, в некоторых случаях только путем установления ответственности удается стимулировать контрагента добросовестно выполнять свои обязанности (например, своевременно представлять необходимые документы).

Однако следует признать, что иногда положения об ответственности в договоре для сторон становятся камнем преткновения. Если договориться не удается, а сделка для вас очень важна, то имеет смысл пойти на компромисс. В последующем вы сможете защитить свои интересы, применив общие положения об ответственности. Например, если ваш контрагент допустил просрочку, а в договоре не установлена неустойка за несвоевременную оплату, вы, тем не менее, сможете взыскать с контрагента проценты за несвоевременную оплату в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В этой небольшой статье мы дали лишь несколько советов о том, на что надо обратить внимание при заключении договоров. Каждый вид договора обладает своей спецификой, которую необходимо учитывать.

Если у вас возникли вопросы, и вы хотите обсудить вашу конкретную ситуацию, мы с удовольствием вас проконсультируем.

Звоните нам, чтобы согласовать время встречи: 8 (351) 261-31-11, 216-04-06.

Вы также можете заполнить форму обратной связи на сайте, и мы вам перезвоним.

Как правильно писать договор заключен

Договор, договоров, договоры или договора. Как правильно ставить ударение? Что значит профессионализм, как это понять, вот в деловом стиле общения как надо употреблять эти слова, как ставить ударение при разговоре в деловой форме.

Ольга, в деловом стиле общения ударение надо ставить правильно! Я не могу представить, чтобы в новостях сказали «Руководители государств заключили дОговор». Только договОр! Почему Вы в официальной обстановке должны говорить по-другому? Действительно, произношение «дОговор» очень часто встречается в профессиональной среде. т.е. так часто произносят люди, которые эти договоры заключают. С развитием частного предпринимательства (кто только не заключает договоры!) такое употребление стало ещё более частотным. Но, на мой взгляд, не стало более правильным. Свою лепту внес и небезызвестный Фурсенко. Если посмотрим в он-лайн словари, то увидим разные точки зрения. В последних словарях часто вариант «дОговор» указывается как разговорный (это значит — в неофициальной обстановке), а в некоторых (правда, не в орфоэпических, поэтому их мнение не может быть приоритетным) даже признается вариантом наравне с «договОр».

Я считаю, что дома вы можете сказать (если уж так привыкли): я дОговор подписала. Но на официальной встрече нужно сказать: давайте обсудим условия договОра.

ДоговОр! Говорите так всегда — не ошибетесь!

Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?

Передача прав владения недвижимостью от одного лица к другому сопряжена с необходимостью заключить соответствующий договор. В связи с этим важно знать как оформить куплю-продажу квартиры, чтобы получившийся документ имел юридическую силу и при необходимости мог быть использован для решения различных имущественных споров, и какая информация в нем должна содержаться. В тексте этого договора содержится правильно записанное обязательство со стороны продавца передать определенное недвижимое имущество покупателю, который, в свою очередь, должен уплатить за него установленную цену.

К особенностям договора, касающегося квартиры и любого иного недвижимого имущества, относится необходимость выполнить его согласно установленной письменной форме. Согласно Гражданскому кодексу РФ ст. 550 в случае, если договор был заключен с несоблюдением установленной формы, он признается недействительным и не имеет юридической силы. Также согласно ст. 425 покупатель становится собственником имущества начиная с того момента, когда произошло заключение договора между сторонами.

Начиная с 1 марта 2013 года, пункт 2 ст. 558 ГК РФ утратил силу, и сам договор, оформленный после этой даты, регистрировать не нужно. Сделка считается полностью заключенной только после того, как была проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРП.

Важной частью договора является достоверность информации, так как существует практика, при которой в документы вносится минимальная стоимость жилой площади, называемая также балансовая. Не существует законодательного запрета, который мешал бы продавать квартиру по такой цене. Но при этом серьезно вырастает риск мошенничества, так как покупатель, несмотря на существующие устные договоренности, имеет полное право заплатить только ту сумму, которая непосредственно указана в договоре. Немаловажно, что доказать же факт мошенничества в суде будет практически невозможно.

Как составить договор купли-продажи квартиры согласно всем правилам

Правильно составленный договор поможет избежать возможных проблем при операциях с недвижимостью, в частности с квартирами, и при необходимости послужит доказательством в судебных спорах. Его также можно использовать, в случае если осуществляется обмен одного жилого помещения на иное – он обеспечивает безопасность сделки для обеих сторон, не противоречит установленным законам и заключается практически аналогично.

Для действительности сделки составить договор купли-продажи квартиры необходимо в полном соответствии с установленной формой(Подробнее см. Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)?). В первую очередь идет вступление, называемое также преамбулой, в обязательно порядке содержащее следующие данные:

  • номер и наименование заключаемого договора;
  • место и число подписания;
  • полная информация, согласно действительным паспортным данным, обо всех участниках договора;
  • в случае, если один из участников проводимой сделки юридическое лицо, то в состав документа должно включаться его полное наименование;
  • в случае, если принимают участие представители интересов одной из сторон, в том числе от юридических лиц, необходимо полное указание ФИО, а также, если представительство происходит на основании доверенности, её реквизиты;
  • должно содержаться определение роли каждого из указанных ранее участников – Продавец, Покупатель или иная.

Согласно Гражданскому кодексу РФ ст. 554 и 555, в состав любого договора купли-продажи должен в обязательном порядке включаться подробное описание и цена объекта недвижимости. В случае, если данная информация по каким-либо причинам отсутствует, то в силу вступает п.1 ст. 432, по которому сделка не может быть признана заключенной до исправления данных недостатков. В связи с этим в договоре в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:

  • полные и достоверные реквизиты сторон, участвующих в заключении сделки;
  • достоверное и подробное описание квартиры, которая включает в себя адрес и этаж, площадь, количество комнат и многое другое;
  • форма приобретения собственности – долями или целиком;
  • могут ли на приобретаемой площади проживать определенные лица, по настоянию Продавца, или нет;
  • полный перечень документов, подтверждающих существующее право собственности Продавца на недвижимость;
  • точный срок с указанием даты, когда Продавец обязан покинуть продаваемую жилую площадь;
  • и самое главное, должна быть указана реальная, а не балансовая, стоимость недвижимости.

Также, в случае если приобретение квартиры осуществляется с использованием денег, взятых в кредит, необходимо дополнить список документов. В него также включается заключенный в банке кредитный договор и, если расчет будет производиться не наличными средствами, а переводом со счета на счет, реквизиты и сам счет покупателя и продавца.

Как обезопасить сделку при заключении договора купли-продажи

Как уже отмечалось, необходимо, чтобы стоимость, указанная в договоре, полностью соответствовала той, которая будет реально выплачена от одной стороны другой. В случае если по каким-то причинам возникнет необходимость расторгнуть сделку и отменить передачу денег, то покупатель получит обратно ровно ту сумму, которая вписана в документы. Изменить ситуацию не сможет даже судебное разбирательство, так как основным доказательством будет выступать именно заключенный ранее договор и его содержимое, а свидетельства устной договоренности либо отсутствуют, либо легко опровергаются.

Читайте так же:  Исковое заявление к фссп

Также важно, чтобы в тексте сделки содержалось условие о том, что недвижимость не должна находится в руках третьих лиц. Это касается тех жильцов, которые временно выписаны по причине учебы за границей или в другом городе, службы в армии, отбывания наказания в местах заключения или на принудительном лечении и так далее. Все они имеют право проживать по месту прошлой регистрации, что в последствие может стать причиной для возникновения имущественных споров.

По этой же причине желательно уточнить в договоре отсутствие притязаний со стороны иных лиц, так как продавец передает именно право на собственность. То есть квартира не должна находиться в залоге, например, по кредиту или под арестом. В противном случае, при переходе прав на собственность, также передаются и все обременения – в случае возникновения имущественных споров, отвечать в суде будет именно текущий владелец недвижимости.

«Договора» или «договоры», как правильно? Ударение в слове

В соот­вет­ствии с нор­ма­ми мор­фо­ло­гии пра­виль­ной явля­ет­ся фор­ма суще­стви­тель­но­го мно­же­ствен­но­го чис­ла «догово́ры» с уда­ре­ни­ем на тре­тьем сло­ге сло­ва.

В живой раз­го­вор­ной речи часто слы­шат­ся раз­ные вари­ан­ты про­из­но­ше­ния инте­ре­су­ю­ще­го нас сло­ва:

Какой вари­ант явля­ет­ся пред­по­чти­тель­ным с точ­ки зре­ния норм рус­ско­го лите­ра­тур­но­го язы­ка или оба вер­ны?

Форма множественного числа слова «договор»

В рус­ском язы­ке суще­стви­тель­ные в фор­ме име­ни­тель­но­го паде­жа мно­же­ствен­но­го чис­ла име­ют окон­ча­ния -ы(-и) либо -а(-я).

Единого пра­ви­ла, регу­ли­ру­ю­ще­го выбор того или ино­го окон­ча­ния в фор­ме име­ни­тель­но­го паде­жа мно­же­ствен­но­го чис­ла суще­стви­тель­ных, пока не суще­ству­ет, поэто­му обра­ща­ем­ся к сло­ва­рю либо про­сто запо­ми­на­ем пра­виль­ные фор­мы име­ни­тель­но­го паде­жа мно­же­ствен­но­го чис­ла суще­стви­тель­ных, напри­мер:

С точ­ки зре­ния мор­фо­ло­ги­че­ской нор­мы совре­мен­но­го рус­ско­го лите­ра­тур­но­го язы­ка пра­виль­ной явля­ет­ся фор­ма мно­же­ствен­но­го чис­ла суще­стви­тель­но­го «дого­во­ры» с окон­ча­ни­ем .

К кон­цу года все дого­во­ры о стра­хо­ва­нии авто­мо­би­лей долж­ны быть оформ­ле­ны.

Нашей ком­па­ни­ей заклю­че­ны дого­во­ры о постав­ке втор­сы­рья для после­ду­ю­щей пере­ра­бот­ки.

На сто­ле дирек­то­ра заво­да лежат в спе­ци­аль­ной пап­ке непод­пи­сан­ные дого­во­ры.

Мы реши­ли рас­торг­нуть дого­во­ры с постав­щи­ка­ми ком­плек­ту­ю­щих.

Ударение в формах слова «договор»

Ударение в сло­ве «дого­вор» ста­вит­ся на глас­ный «о» тре­тье­го сло­га:

Это уда­ре­ние сохра­ня­ет­ся во всех падеж­ных фор­мах рас­смат­ри­ва­е­мо­го суще­стви­тель­но­го. Понаблюдаем за изме­не­ни­ем по паде­жам и чис­лам это­го сло­ва и поста­нов­кой уда­ре­ния в его фор­мах:

  • и. п. что? догово́р, догово́ры
  • р. п. бланк чего? догово́ра, догово́ров
  • д. п. доба­вим к чему? к догово́ру, к догово́рам
  • в. п. под­пи­сан что? догово́р, догово́ры
  • т. п. инте­ре­су­ем­ся чем? догово́ром, догово́рами
  • п. п. узна­ли о чём? о догово́ре, о догово́рах

Литературными вари­ан­та­ми явля­ют­ся фор­мы суще­стви­тель­но­го един­ствен­но­го и мно­же­ствен­но­го чис­ла, при про­из­но­ше­нии кото­рых уда­ре­ние пада­ет на тре­тий слог сло­ва:

Произношение сло­ва «до́говор — до́говоры» с удар­ным глас­ным пер­во­го сло­га явля­ет­ся допу­сти­мым, но име­ет сти­ли­сти­че­ский раз­го­вор­ный харак­тер.

Форма име­ни­тель­но­го паде­жа мно­же­ствен­но­го чис­ла «дого­во­ра́«, часто исполь­зу­е­мая в живой речи, так­же явля­ет­ся раз­го­вор­ной.

Всего найдено: 16

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как верно: договор-оферта или договор оферты?

Ответ справочной службы русского языка

В гражданском законодательстве: договор, заключенный на основании оферты. Кратко (и в разговорной речи): договор оферты.

Подскажите, пожалуйста, как правильно: заключенный или заключённый? Где ударение, если это прилагательное от глагола «заключить»?

Ответ справочной службы русского языка

Верное ударение во всех значениях: заключЁнный.

Добрый день! Уже направляла вам указанный вопрос, но ответ не был опубликован. Подскажите, пожалуйста, ставятся ли указанные в скобках запятые в данном случае: На рассмотрение предоставлен договор № . от . заключенный . (далее – Залогодержатель) (,) в лице директора . (,) и ООО «. » (далее – Залогодатель) (,) в лице генерального директора . Интересует только указанная формулировка. Знаю, что «в лице . » запятыми не выделяется, но влияет ли наличие сокращения, введенного перед оборотом, на постановку запятых?

Ответ справочной службы русского языка

Указанные запятые не нужны.

Подскажите, пожалуйста, можно ли использовать слово «совершенный» по отношению к международным договорам? (Денонсировать Соглашение о создании Комиссии по содействию…, совершенное; Протокол между…., совершенный в…; Об изменении конвенции…, измененной Протоколом, совершенным в Гааге). Спасибо.

Ответ справочной службы русского языка

В текстах международных договоров это слово используется. Но вне таких текстов принято: заключить договор, подписать соглашение (соответственно, заключенный договор, подписанное соглашение).

скажите, пожалуйста, как правильно писать: «Договор, заключенный учреждением, с ИП Иванов И.И.»? или «Договор, заключенный учреждением, с ИП Ивановым И.И.»?

Ответ справочной службы русского языка

Грамматически правилен второй вариант. Если речь идет о договоре между учреждением и И. И. Ивановым, то вторая запятая не нужна, или, если предложение продолжается, она должна стоять после И. И.: Договор, заключенный учреждением с ИП Ивановым И. И., был передан.

Ответ справочной службы русского языка

Произносится: заключ ё нный контракт, но на письме ё факультативно (можно написать заключенный контракт).

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: договора. заключенного.

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: элдэпээровец. Общепринятые сокращения: з. к. и з/к.

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: заключЁнный договор.

Ответ справочной службы русского языка

Оба варианта корректны.

Ответ справочной службы русского языка

Ответ справочной службы русского языка

Ответ справочной службы русского языка

_Морганатический брак_ — брак, заключенный членом царской, королевской и т. п. семьи с лицом нецарского, некоролевского и т. п. происхождения и не дающий прав престолонаследия и иных привилегий.

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: _договОр, заключЁнный_. Чтобы узнать, куда падает ударение в словах, Вы можете воспользоваться окном «Проверка слова» на нашем портале.

Ответ справочной службы русского языка

Как правильно заключить договор аренды

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно – оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются:
– Как правильно составить договор?
– Какие документы следует приложить к договору аренды?
– Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор?
– Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ.
Также перед заключением договора следует проверить:

  • право собственности на помещение;
  • целевое назначение использования помещения;
  • не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
  • имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время – более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег. Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре:
– Заключение договора аренды на срок до 1 года . По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется. Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК).
– Заключение договора на неопределенный срок . Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток – любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора.
– Заключение договора «до события» , например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования.
Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества.
При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д. Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии – обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора. ( Образец договора аренды )

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно – оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются:
– Как правильно составить договор?
– Какие документы следует приложить к договору аренды?
– Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор?
– Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

Читайте так же:  Работник имеет право заключить трудовой договор

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ.
Также перед заключением договора следует проверить:

  • право собственности на помещение;
  • целевое назначение использования помещения;
  • не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
  • имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время – более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег. Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре:
– Заключение договора аренды на срок до 1 года . По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется. Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК).
– Заключение договора на неопределенный срок . Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток – любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора.
– Заключение договора «до события» , например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования.
Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества.
При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д. Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии – обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора. ( Образец договора аренды )

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

Практические проблемы составления и заключения договоров

1.Название договора
2.Момент заключения договора
3.Место заключения договора
4.Форма договора
5.Реквизиты сторон договора
6.Печать и подпись
7.Заявления и гарантии

Название договора

Впечатление о договоре начинает формироваться с названия. Конечно, суд внимательно смотрит на содержание и фактические обстоятельства, которые окружают исполнение договора. Но в случае, если предметом рассмотрения является большой и сложный контракт, со смешанной структурой, указав в названии конкретный тип или вид договора, вы поможете суду, заложить нужную основу.

Название договора оказывает определенный эффект не только на суд, но и на контрагента, который готовясь к спору просчитывает возможности. Есть шанс, что он возьмет характеристику договора из названия и где-то ошибется. Например, мы прекрасно знаем, что в случае, если «договором гражданско-правового характера фактически регулируются трудовые отношения между работником и работодателем, к таким отношениям применяются положения трудового законодательства» (ст. 11 Трудового Кодекса РФ). Тем не менее, обозначив договор на оказание регулярных услуг (который, по сути, может являться трудовым) как гражданско-правовой договор, у вас появится дополнительный аргумент в споре с контрагентом на досудебном этапе, что может позволить решить дело куда быстрее.

Название договора — это лицо договора. Неточности или некорректные формулировки могут существенно снизить ваш имидж в глазах контрагента. Например, не стоит забывать, что услуги оказывают, а работы выполняют; договоры перенайма и поднаема — разные вещи; правильно писать не договор долевого участия в строительстве, а договор участия в долевом строительстве. Все это лишь небольшой набор ошибок, которых всегда можно избежать, заглянув в нормативный акт, регулирующий соответствующие правоотношения.

Если ведется потоковая договорная работа, следует ставить в названии номер договора, чтобы впоследствии было удобно идентифицировать данный документ и ссылаться на него в платежных и процессуальных документах. Возможны ситуации, когда дату заранее указать не представляется возможным и без номера такой договор очень сложно идентифицировать.

Момент заключения договора

С датой заключения договора нужно быть крайне внимательным. В некоторых случаях момент заключения имеет определяющее значение: например, для определения сроков исполнения договора. Рассмотрим две ситуации: с присутствующим контрагентом и с отсутствующим контрагентом.

В момент подписания перед сторонами лежит уже составленный документ, который формировался заранее. Часто бывает, что юристы указывают в шапке договора дату составления. Стороны, подписывая такой договор, впоследствии могут либо не обратить на это внимание, либо обратить и поставить рядом с подписью вторую — более позднюю дату.

При конкуренции двух дат, которой суд отдаст предпочтение? С одной стороны той, которая позднее. С другой — контрагент может заявить, что, подписывая, вы видели дату в заголовке договора и согласились с ней, а, стало быть, распространили действие договора на события, имевшие место до его заключения. Как суды будут трактовать такие заявления предсказать крайне сложно — Высший Арбитражный Суд разъяснения по этому поводу не давал, поэтому практика первой инстанции крайне противоречива.

Чтобы избежать проблем, если договор распечатывается заранее, оставляйте прочерки и в момент подписания ставьте актуальную дату.

Но это сравнительно простая ситуация, куда сложнее, если контрагент находится в другом городе. В этом случае вы подписываете два экземпляра договора, отсылаете контрагенту, он подписывает и один возвращает.

Обращаем внимание, что моментом заключения договора в этом случае является момент получения акцепта — т.е. момент получения отправившей стороной подписанного договора. Более того, срок получения акцепта, если он не определен договором, в соответствие с законом должен быть не более «нормально необходимого для этого времени» (ст. 441 Гражданского Кодекса РФ — далее ГК РФ).

Таким образом, контрагенту, возвращающему подписанный экземпляр договора, следует продумать этот момент и не забыть отправить письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. Иначе как доказывать, что отправляющая сторона получила акцепт.

Возможна ситуация, когда контрагент вообще не прислал экземпляр договора. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 суды отметили, что «акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора». Таким образом, если контрагент не вернул подписанный экземпляр договора, но уже начал исполнять его, договор считается заключенным.

В итоге, в случае с отсутствующим контрагентом, ни одна из сторон не может заранее предугадать момент заключения договора. Указание в тексте такого договора даты только отвлекает и запутывает стороны и суд. Поэтому советуем вообще не ставить дату в договоре, который заключен с отсутствующим контрагентом.

Место заключения договора

Напротив даты обычно стоит место заключения договора. Для чего это делается? В большинстве случаев это дань уважения обычаям делового оборота. Но в некоторых случаях это может иметь значение. Например, для определения применимого к договору права. Причем это относится не только к внешнеэкономическим сделкам, но имеет значение и в случае, если субъектами Российской Федерации предусмотрено различное регулирование.

Иногда место заключения договора определяет порядок исчисления цены. Так, если стороны не укажут в договоре цену, то товары, работы или услуги должны быть оплачены по той цене, которая установлена для них в месте заключения договора (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Кроме того, от места заключения договора зависит, где будет рассматривать спор, возникший из договора.

Необходимо отметить, что место заключения может не совпадать с местом нахождения (жительства) ни одной из сторон договора. Фактически, подписывая договор в Ростове-на-Дону, законодательство не препятствует указать место заключения — «Москва». Если же место не указано, то договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.

Форма договора

Законодатель знает две категории сделок: устные и письменные. Письменные в свою очередь могут быть составленные в форме единого документа, заверенные или не заверенные нотариусом, зарегистрированные или не зарегистрированные Федеральной Регистрационной Службой, кроме того, договор можно заключить путем обмена документами, выражающими волю сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ «договор в письменной форме может быть заключен также путем обмена документами». Это могут быть любые документы, подписанные и явно выражающие волю сторон в части обязательных условий сделки. Например, выставление счета одной стороной и оплата другой, является заключением договора.

Кроме того, обмен документами предполагает не только обмен почтовой корреспонденцией, но и «посредством телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору».

Международная практика аналогична: из содержания статьи 13 Конвенции о договорах международной купли-продажи товаров от 11.04.1980 следует, что для целей заключения договора купли-продажи под «письменной формой» понимаются также сообщения по телеграфу и телетайпу.

Очень часто в контракте имеется оговорка о том, что для оперативного согласования вопросов заключения, исполнения, изменения и расторжения контракта стороны вправе использовать электронные и факсимильные средства связи. На факсимильных копиях контрактов должны быть указаны именно те номера телефонов (факсов), которые оговорены между сторонами в контрактах.

Таким образом, обмен контрактами посредством факсимильной связи свидетельствует о соблюдении сторонами письменной формы сделок.

Судебная практика подтверждает данную позицию: в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 10 мая 2007 года по Делу №Ф04-2412/2007(33624-А45-10) отмечено, что «договор поставки заключен сторонами посредством обмена факсимильными копиями, содержащими подписи сторон, скрепленные печатями, и позволяющими установить, что документы исходили от контрагентов. Данные действия не противоречат названным нормам гражданского законодательства».

Читайте так же:  Договор водопользования для физических лиц

Впрочем, надо быть крайне осторожным с такой «электронной» письменной формой договора. Не подкрепленный бумажными документами, договор, заключенный в электронной форме крайне рискованная и нестабильная основа для серьезных правоотношений.

Например, обмен документами по факсу. С одной стороны, факсовый аппарат получающей стороны пишет сверху страницы номер телефона отправляющей стороны. С другой — факсовый аппарат отправляющей стороны можно запрограммировать на любой номер. С одной стороны, телефонное соединение с определенным номером можно установить, отправив запрос в телефонную компанию. С другой — по этой информации невозможно установить, кто кому позвонил и был ли это телефонный разговор или факс.

Таким образом, недобросовестный контрагент может настроить один свой факс так, чтобы он показывал ваш номер и определенное время, и отправить с этого аппарата на другой свой факс договор, якобы от вашего имени. Затем он звонит вам в указанное на факсе время, вы что-то обсуждаете столько времени, сколько требуется, чтобы отправить факс и, завершаете разговор. В результате у него на руках очень серьезные доказательства заключения договора. И в чью пользу в такой ситуации решит суд никому не известно. Поэтому большие и серьезные договоры крайне не рекомендуется заключать по факсу или электронной почте.

Важно помнить, что дополнительные соглашения об изменении или расторжении договора совершаются в той же форме, что и договор (ст. 452 ГК РФ). Таким образом, если договор аренды заключен на длительный срок и подлежит обязательной государственной регистрации, то и вносимые в него изменения по правилам также подлежат государственной регистрации.

Статьей 452 ГК РФ также отмечено, что если законом, иными правовыми актами, договором или обычаем делового оборота установлены иные правила заключения дополнительных соглашений, регистрация не требуется. Суды крайне неохотно применяют это положение. Например, в Постановлении Суда Дальневосточного округа от 19 декабря 2006 года по делу № Ф03-А51/06-1/4823 «При рассмотрении спора арбитражный суд, применив положения п. 1 ст. 453 ГК РФ, правильно указал, что изменение сторонами размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды».

В Постановлении Суда Дальневосточного округа от 01 марта 2006 года по делу № Ф03-А51/05-1/5059 «Суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о тождественности понятий формы и порядка изменений договора, вследствие чего неправильно применил п. 1 ст. 452 ГК РФ и необоснованно признал, что изменение арендной платы со стороны арендодателя совершено в надлежащей форме».

Таким образом, с важными и крупными договорами нужно быть крайне осторожными и регистрировать все изменения в органах Федеральной Регистрационной Службы.

Реквизиты сторон договора

Реквизиты сторон: регистрационный номер, дата регистрации, ИНН/КПП, а также банковские реквизиты — все это имеет немалое значение. Во-первых, в качестве средства индивидуализации конкретной фирмы или предпринимателя среди множества других. Во-вторых, если вы не укажите реквизиты вашего банковского счета, это даст возможность контрагенту ссылаться говорить о том, что вы не совершили действий, до совершения которых он не мог исполнить обязательства (ст. 406 Гражданского Кодекса РФ).

С другой стороны, для внесения, скажем, арендной платы всегда есть — «исполнение обязательства внесением долга в депозит» (ст. 327 ГК РФ). Но практика крайне неоднородна и, чтобы избежать проблем следует всегда указывать в договоре реквизиты сторон.

Но реквизиты могут меняться, поэтому дополнительно следует в договоре прописывать:

В случае изменения реквизитов, одна сторона обязана уведомить об этом другую, а другая сторона — перечислить деньги на указанный расчетный счет. Нарушившая сторона несет ответственность в полном объеме.

Печать и подпись

Печать и подпись — традиционные средства индивидуализации сторон. К сожалению, с течением времени их удостоверяющий характер постепенно теряет свою силу.

В большинстве стран печать уже давно позабыта и никем не используется. Российский законодатель в Федеральных законах «Об акционерных обществах» и «Об обществах с ограниченной ответственностью» закрепил обязательность наличия печати. Тем не менее, ставить печать на договоры не обязательно — Гражданский кодекс не относит печать к необходимым реквизитам.

Стороны, разумеется, могут указать в договоре обязательность печати. Но мы не советуем включать такое положение в договор. Во-первых, никаких гарантий это не даст — сделать копию печати можно в любой типографии за небольшие деньги. Во-вторых, обязательность печати дает недобросовестному контрагенту повод оспорить свою же печать и признать договор незаключенным. А откуда вы знаете, сколько и какие у него печати.

В ситуации, когда печать не несет в себе никакой индивидуализирующей ценности, единственным способом установить, согласился ли контрагент с условиями договора — это подпись.

К сожалению, этот крайне важный элемент разработан в законодательстве, практике и литературе очень слабо и поверхностно. Что в понимании делового оборота понимается под подписью? Некое графическое изображение, основанное на индивидуальном письменно-двигательном навыке, характерное для конкретного лица.

С подписью была и есть очень большая проблема — недобросовестный контрагент всегда может исказить свою подпись и оспаривать подписанный им договор. Один из способов избежать оного — запросить копию банковской карточки. По внешнеэкономическим контрактам это распространенная практика. Другой способ — вести учет подписей в специальном электронном архиве. Объединив архивы подписей из нескольких крупных региональных и федеральных компаний, можно добиться существенных гарантий надежности подписи контрагента.

Отдельно стоит отметить положение статьи 7 Федерального закона «О бухгалтерском учете»: «Без подписи главного бухгалтера денежные и расчетные документы, финансовые и кредитные обязательства считаются недействительными и не должны приниматься к исполнению».

Довод стороны об отсутствии подписи главного бухгалтера на договоре суды однозначно считают необоснованным: «В соответствии с гражданским законодательством главный бухгалтер не является органом юридического лица. Статья 53 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает в качестве обязательного требования к договорам наличие подписи главного бухгалтера. Таким образом, отсутствие подписи главного бухгалтера в договорах гражданско-правового характера, подписанных от имени юридического лица, не влечет ничтожности таких договоров в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующих части 3 пункта 3 статьи 7 Федерального закона «О бухгалтерском учете» (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 марта 2009 г. по делу N А53-8780/2008-С1-33).

Заявления и гарантии

Юридическое лицо — это абстракция. В гражданском обороте оно может выступать только через представителей. Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (ст.53 Гражданского Кодекса Российской Федерации)

Самый острый вопрос в правоотношениях представительства — это полномочия.

Полномочия и компетенция органов юридического лица по сравнению с законом могут быть существенно ограничены учредительными документами. В случае заключения сделки представителем, не обладающим необходимыми полномочиями, следует руководствоваться нормами о недействительности — ст. 168 либо ст. 174 ГК РФ, в зависимости от того, по чьей инициативе сделка признается недействительной.

Если контрагент узнал, что орган юридического лица вышел за пределы или превысил полномочия, то признание сделки недействительной происходит на основании ст. 168 ГК РФ и будет применяться процедура реституции — каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке — и неустойка, если была предусмотрена договором. Если юридическое лицо (учредители) узнало о сделке, совершенной органом, не имеющим право на ее заключение, то применяются правила ст. 174 ГК РФ. И здесь все намного сложнее, так как в статье 174 ГК РФ сказано, что «если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица — его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях».

Что значит «долен был знать»? С одной стороны добросовестный контрагент должен был изучить правоустанавливающие документов: свидетельство о государственной регистрации, устав, заказать выписку. С другой стороны в российском гражданском праве нет императивной нормы, обязывающей при вступлении в договорные отношения с юридическим лицом всякий раз знакомиться с содержанием его учредительных документов.

Чтобы предотвратить признание сделки недействительной в договоре следует прямо указывать:

[Сторона] обладает всеми необходимыми полномочиями и компетенцией для подписания и исполнения настоящего договора

Это не идентично ссылки на то, что сторона действует на основании устава. Такая оговорка делается автоматически, без придания ей какого-либо смысла, в силу стереотипности деловой практики заключения договоров (Сарбаш С.В.).

В настоящее время данную позицию занял и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ. В п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 мая 1998 г. N 9 указано, что «ссылка в договоре, заключенном от имени организации, на то, что лицо, заключающее сделку, действует на основании устава данного юридического лица, должна оцениваться с учетом конкретных обстоятельств и в совокупности с другими доказательствами по делу. Такое доказательство, как и любое другое, не может иметь для арбитражного суда заранее установленной силы и свидетельствовать о том, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях».

Конструкция заявлений и гарантий применима не только к полномочиям контрагента. Это универсальный инструмент, позволяющий избежать серьезных последствий. Дело в том, что указанные в договоре заявления и гарантии должны соответствовать действительности. В противном случае, есть все основания говорить об обмане. Обман — намеренное введение в заблуждение, намеренное создание у лица ошибочного представления об условиях сделки.

Отличие признания сделки недействительной вследствие обмана от общих правил недействительности в том, что обманувшая сторона возмещает контрагенту все реальные убытки. Казалось бы, намного лучше, чем реституция, но, что характерно, практика применения признания сделок недействительными вследствие обмана крайне малочисленна (в среднем в пределах 10 дел в год).

Обман — очень хрупкая конструкция. Если контрагент сообщает о сведениях, которые ему неизвестны, и он это знает, такой контрагент обманывает. Но если сторона дает недостоверные заявления и гарантии, будучи полностью уверенной в их достоверности, речь идет о совершении сделки под влиянием заблуждения. И в таком случае отсутствие заявлений и гарантий крайне невыгодно. Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 178 ГК РФ: «Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны».

В противном случае, сторона, признавшая сделку недействительной обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Такое положение вещей не всегда может устроить обманутую сторону, поэтому для полной уверенности стороны, которая желает обезопасить себя не только от умышленного обмана, но от неосторожного введения в заблуждение, стоит предусмотреть обеспечение обязательства.

Обеспечение куда выгоднее, если контрагенту важнее исполнение договора, так как признавая договор недействительным, вследствие обмана, вы получаете только возмещение реальных убытков и прекращение договора. Предусмотрев обеспечение обязательства, можно взыскать с недобросовестного контрагента, например, штрафную неустойку и ждать надлежащее выполнение обязательства.

Младший юрист

Юридической фирмы «JBI Эксперт»

Хаустов Иван Александрович

Как правильно писать договор заключен