Договор купли квартиры супругами

Покупка квартиры супругами

Покупка квартиры супругами иногда становится затратной, то есть в том случае, когда без нотариуса в сделке не обойтись, вас ждут дополнительные расходы на оплату услуг юридического и технического характера нотариусу и оплату госпошлины за удостоверение договора.

Статья обновлена 04.01.2018 г

Содержание статьи подробное:

Покупка квартиры супругами

Если подойти к этому вопросу разумно можно избежать этих дополнительных и весьма немалых затрат.
Дело в том, что не каждая сделка покупки недвижимости супругами, подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Как супругам оформить покупку квартиры

Существует три варианта:

  • Оформить на одного из супругов. Росреестр зарегистрирует право единоличной собственности.
    Недвижимость, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом. При продаже квартиры или дарении от другого супруга потребуется нотариально заверенное согласие.

В случае развода доля в праве собственности на другого супруга выделяется нотариальным соглашением о разделе имущества или, в случае недостижения компромисса, по решению суда.

  • Оформить общую долевую собственность в равных (1\2) или неравных долях (например 1/6 и 5/6). Росреестр зарегистрирует право общей долевой собственности.
    Такая сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
    Нужно будет удостоверить договор купли-продажи у нотариуса или к договору купли-продажи в простой письменной форме прилагается нотариальный брачный договор в котором будет описан режим собственности на имущество, купленное в браке. Брачный договор передается в Росреестр(копия) с договором купли-продажи в простой письменной форме.

Каждый из супругов сможет продать свою долю третьему лицу, получив отказ от преимущественного права покупки другим супругом.

Каждый из супругов может подарить свою долю без уведомления другого.
В случае развода, каждый остается при своей доле.

Росреестр отклоняет заявления о регистрации общей долевой собственности на супругов по договорам в простой письменной форме , со ссылкой на Семейный кодекс ( ст. 33-35)

  • Оформить общую совместную собственность. Такая сделка оформляется в простой письменной форме. Общая совместная собственность оформляется на законных супругов.
    В случае развода доли выделяются по нотариальному соглашению сторон или решению суда.

Если вы состоите в гражданском браке — вы можете купить квартиру в общую долевую собственность и оформить сделку в простой письменной форме.

Согласие супруга на покупку квартиры

О необходимости согласия супруга на покупку квартиры читайте в специальной статье:
Согласие супруга на покупку недвижимости

Вычет при покупке квартиры супругами

Налоговый вычет супруги могут получить с разных сумм, конечно в пределах 2 000 000.0 рублей.

Другие причины для нотариальной сделки

Причиной для удостоверения сделки у нотариуса является не только оформление супругами долевой собственности, но и долевая собственность у продавцов. А так же если продавцом недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный.

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Покупка квартиры супругами : 6 комментариев

Ответ для Лилии.
Тогда просто не включайте ребенка в этот договор купли-продажи и все.
Ни коим образом у него не возникнет прав на эту квартиру.

Ольга, нет, материнский капитал мы не используем в данной покупки недвижимости.

Ответ для Лилии.
Вы используете маткапитал?

Ольга, спасибо за Вашу работу! У меня ещё один возник вопрос, не столь лёгкий. Как оформить недвижимость, чтобы ребенок от первого брака мужа не претендовал в дальнейшем на дом купленный во втором браке. Благодарю.

Ответ для Лилии
При разводе даже из мухи слона можно сделать )))
В любом случае при мирной договоренности сторон происходит выделение доли другому супругу нотариальным соглашением в обязательном порядке ( соглашением о выделении долей — при совместной собственности и соглашением о разделе имущества — при единоличной собственности)

Здравствуйте! Чем отличается оформление покупки недвижимости в единоличную собственность от общей совместной собственности?? Как в дальнейшем лучше Будет, например при разводе. ; Спасибо

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Автор и основатель интернет ресурса

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я более 12 лет сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.

На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.10.2018 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили почти 3 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet и качества сайта от Яндекс размещены внизу страницы

Так же я являюсь автором проектов:
Лучшие пособия для сделок с недвижимостью
Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль»
Онлайн-сервис «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью»

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Покупка супругами квартиры в ипотеку и оформление сделки вызывает много вопросов. Квартира купленная в браке является совместно нажитым имуществом, а форма зарегистрированного права может быть как совместной, так и единоличной.
Разберемся подробнее.

Содержание статьи подробное:

Покупка супругами квартиры в ипотеку

Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход — является титульным заемщиком у банка.
Другой может быть:

1.созаемщиком, что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный договор и оба его подписывают.

В договоре купли-продажи может фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи участвуют оба супруга или только один из них ( уточните! в разных банках — разные программы) и покупают квартиру:

  • в общую совместную собственность
  • общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор
  • единоличную собственность ( оформление на одного из супругов)

2.поручителем. Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.

3.вообще не участвует в сделке, при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.

Покупка супругами квартиры в ипотеку, нотариальное согласие на залог

Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Если брачный договор не составлялся и квартира признана совместно нажитым имуществом, от другого супруга требуется нотариальное согласие на залог квартиры в банк.
Этот документ от вас потребует специалист банка, его нужно предоставить на момент подписания кредитного договора, а так же приложить в пакет документов для Росреестра.

Если супруги оформляют(регистрируют) общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется Свидетельство о браке.

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку, то есть на залог квартиры в банк, не нужно делать заранее с указанием адреса квартиры.
Ведь иногда бывает, что банк не принимает, выбранную вами квартиру, как предмет залога и такое согласие становится бесполезным.
Стоимость этого документа у нотариуса от 1000 до 5000 рублей. Цена сильно разнится по регионам.

Кстати, в пакет документов по квартире для банка вы должны приложить предварительный договор в обязательном порядке.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи.
А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.

Посмотрите видео консультацию о составлении правильного предварительного договора с учетом ипотечной сделки.

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. 11 обязательных шагов ( видео урок)

Дополнение к видео уроку: сейчас многие банки требуют оформление страхования жизни до подписания кредитного договора. Уточните!

Посмотрите видео урок он вам поможет сориентироваться по срокам сделки о ключевым моментам, от которых зависит успех и снимет риски потери денег.


Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка смотрите здесь.

Согласие супруги на залог квартиры

Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.

Доверенность на супруга для покупки в ипотеку

Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.

Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика.

А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на сделку банк дает время — 30 дней ( уточните этот срок!)

Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.
Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности. Такой образец необходимо предоставить нотариусу.

Читайте так же:  Справка о доходах инструкция по заполнению

Налоговый вычет супругам

Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, необходимо помнить о возможности получить возврат ранее уплаченного подоходного налога, а так же исключить удержания его с заработной платы и возврат НДФЛ с суммы уплаченных банку процентов

Налоговый вычет предоставляется теперь на каждого налогоплательщика, а не на объект недвижимости, как было до 01.01.2014 года.

Поэтому намного выгоднее, с точки зрения получения налогового вычета, супругам оформить квартиру в совместную или долевую собственность, но не в единоличную.

При совместной собственности они даже могут заявить разные суммы затрат и быстрее получить возврат.

Подробнее об этом читайте в статье:

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки : 24 комментария

Ответ для Елены. Вы можете оформить в указанных долях. Но без брачного договора вам не обойтись.

Ответ для Татьяны. В любом случае дети наследники первой очереди, но они так же наследуют и долги. Вас спасет только брачный договор.

Здравствуйте!
Подскажите, как оформить квартиру в ипотеку, чтобы мало ли что случится с мужем, дети от его первого брака на нее не претендовали?

Добрый день. Собираемся с мужем брать ипотеку. Деньги на первый взнос в размере 50% дают его родители. Мы можем оформить квартиру в неравных долях (75% на 25%)? И как это правильно сделать? брачные договоры не заключали, муж будет титульным заемщиком. я созаемщиком

Ответ для Ирины. Конечно можно. В долевую собственность.

Нахожусь в гражданском браке. Возможно ли приобрести квартиру в ипотеке на себя и мужа?

Ответ для Елены.
Если ваш доход позволяет вы можете оформить ипотечный кредит на себя.
НО! Чтобы эта квартира не считалась совместно нажитым имуществом вам необходимо оформить брачный договор:http://exspertrieltor.ru/2017/08/16/8886/

Добры вечер! Хочу взять в ипотеку квартиру и все расходы беру на себя, нахожусь в законном браке, но не хочу, чтоб супруг на нее претендовал, развод пока невозможен по некоторым причинам… я могу взять ипотеку на себя, без его участия. Заранее спасибо!

Ответ для Светланы.
Если вы состоите в законном браке вне зависимости от формы зарегистрированного права — недвижимость является совместно нажитым имуществом.
Оформляйте общую совместную собственность или единоличную(на вас)
Общая долевая собственность потребует дополнительных расходов на услуги нотариуса, нужен будет брачный договор.

Добрый день! Беру ипотеку в сбербанке. Муж настаивает на том чтобы он участвовал в договоре купли продажи. Будет ли в регистрации права указанно 2 собственника? И чем это грозит при разводе?

Ответ для Анастасии.
Конечно нет.
Но может возникнуть ситуация, что ваш сожитель оплатит со своей карты кредит или другая подобная ситуация и у него останется на руках документ об оплате — это аргумент для суда.

Ольга, спасибо! А если оформить официальный развод перед покупкой квартиры, но на момент купли жилья проживать вместе разведёнными, тогда у бывшего супруга будут основания претендовать на квартиру?

Ответ для Анастасии.
Брачный договор устанавливает иной режим собственности супругов и эта квартира не будет общей совместной собственностью.
А как его оспорить? Если ваш супруг полностью дееспособный — тогда нет.
Другое дело — он может участвовать в оплате кредита и предъявить вам сумму расходов на это.

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как купить квартиру в ипотеку находясь в браке, чтобы супруг не имел возможности на неё претендовать в будущем? Т.е. я собираюсь сама выплачивать долги по ипотеке и хочу, чтобы квартира была оформлена на меня. Возможно ли заключение брачного контракта непосредственно перед покупкой квартиры? Не будет ли в будущем возможности у супруга или у его сына от предыдущего брака оспорить данный брачный договор и претендовать на квартиру?

Ответ для Анастасии.
Условия приобретения квартиры диктует банк, уточняйте у специалиста.
У всех банков разные условия.

Если ипотека оформляется на мужа как основного заемщика, можно ли полностью оформить квартиру в собственность на жену или в любом случае он должен владеть хоть какой-то долей?Если вдруг по каким-то причинам в момент выплаты ипотеки происходит развод и супруг отказывается платить дальше,можно ли перевести данную ипотеку уже на жену?

Ответ для Анны
с 02.06.2016 г продажа ( и другое отчуждение) долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Если квартира, которую вы покупаете находится в совместной собственности у двух собственников — это простая письменная форма сделки.

Добрый день, оформляю ипотеку на квартиру в Сбербанке, собственников двое. Подскажите, почему необходимо обязательное оформление сделки у нотариуса? Почему мы не можем зарегистрировать собственность в МФЦ сами?

Ответ для Ольги
Если собственность была зарегистрирована на одного из супругов — согласие нужно.

Квартира покупалась в ипотеку Супругами. Ипотека выплачена,квартира не обремена. И мы хотим её продать нужно ли согласие на продажу одного из супругов?

Уточнение: «Кстати, на покупку необходимо будет оформить нотариальное разрешение второго супруга.»
Нотариальное согласие супруга в сделке, оформленной договором в простой письменной форме нужно согласие не на покупку, а на залог квартиры в банк.

При приобретении квартиры, по умолчанию собственность считается совместной, но по желанию супругов ее можно разделить и на доли. В первом случае, когда квартира оформляется на одного владельца , она является совместной собственностью. Кстати, на покупку необходимо будет оформить нотариальное разрешение второго супруга. Владельцем квартиры по документам будет являться муж или жена. Но по факту, владеть и распоряжаться ею они вправе оба, и один без другого сделать с этим имуществом ничего не сможет. Все действия в отношении жилья будут производится только с нотариального согласия второй стороны.

Ответ для Юдженина.
Если вы покупаете квартиру в ипотеку — согласуйте содержание доверенности с банком-кредитором.

Как правильно должна быть составлена ген.доверенность, если супруг не может присутствовать на сделке по покупки квартиры? Находится в командировке.

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Автор и основатель интернет ресурса

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я более 12 лет сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.

На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.10.2018 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили почти 3 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet и качества сайта от Яндекс размещены внизу страницы

Так же я являюсь автором проектов:
Лучшие пособия для сделок с недвижимостью
Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль»
Онлайн-сервис «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью»

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Как купить квартиру в браке и избежать проблем в будущем

Приобретение общей квартиры супругами – это процедура ответственная. Прежде чем подписывать договор, необходимо заранее продумать все детали и возможные последствия.

Так какая форма все-таки лучше? Тем, кто опасается несправедливого раздела имущества, лучше оформить долевую форму собственности – так считают специалисты. Она может быть оформлена в неравных долях – это остается на усмотрение потенциальных хозяев приобретаемого жилища. Совместная форма не определяет долей, а потому при разводе разделение всего имущества, нажитого в браке, осуществляется по решению суда. Изначально суд исходит из принципа равных прав супругов на совместно нажитое имущество, но, если одна из сторон сумеет доказать свое право на большую долю, может быть принято решение о разделе в соотношении, отличном от 50/50.

Такие же правила, как при совместной собственности, будут применяться, если собственником квартиры, купленной в браке, является один из супругов – имущество все равно считается совместно нажитым.

Чтобы получить налоговый вычет, необходимо учитывать следующее. Если квартира оформлена на имя одного супруга, а платежные документы на имя другого, то высока вероятность отказа в предоставлении вычета. Для возврата подоходного налога необходимо в обязательном порядке предоставлять документы, удостоверяющие оплату денежных средств за квартиру, а также право собственности на нее. Можно разделить вычет на двоих супругов, но в этом случае у обоих должен быть постоянный официальный доход, чтобы была возможность воспользоваться возвратом налога. Есть вариант возврата подоходного налога на одного из супругов в полной мере – в этом случае другой оставляет за собой возможность воспользоваться вычетом в будущем.

В брачном договоре прописывается, кто станет собственником жилья после развода (вне зависимости от того, кто оплачивает приобретение недвижимости), возможно ли будет передать квартиру несовершеннолетнему ребенку с правом проживания в ней одного из родителей до достижения ребенком совершеннолетнего возраста, будет ли осуществлено в случае развода снятие кого-либо из супругов с регистрационного учета. Также могут быть прописаны и другие требования.

tБрачный контракт определяет отличный от стандартного разделения имущества режим, и при осуществлении бракоразводного процесса при наличии контракта споров не должно возникнуть. Однако в некоторых случаях брачный контракт может быть признан недействительным. Чтобы этого избежать, при его составлении нужно учитывать установленные правила. Брачный договор не может быть составлен, если условия, которые желает включить в него одна из сторон, ставят другую сторону в ущемленное положение. Если же подобные условия все же прописываются, контракт может быть оспорен в судебном порядке.

Читайте так же:  Льготы за награды в рф

Чтобы избежать дополнительных проблем в ходе бракоразводного процесса, следует помнить: развод не всегда влечет за собой автоматический раздел имущества, и супруги всегда могут добровольно договориться между собой, кому и что достанется.

В случае если ипотечные средства привлекаются одним из супругов, второй в обязательном порядке должен предоставить свое официальное согласие. Подобное согласие не требуется только если это прописано в брачном договоре.

Существует возможность оформления ипотеки на обоих супругов при регистрации права собственности на одного из них, а также выдачи ипотечного кредита на одного из них и оформления права собственности – на обоих. В том и другом случае при разводе обязательства и долги будут распределены между сторонами поровну.

Для упрощения ситуации специалисты предлагают составлять брачный контракт и прописывать в нем обязательства каждой стороны, в том числе — кто именно должен будет внести первый взнос по ипотеке, ежемесячные платежи во время брака и ежемесячные платежи в случае развода.

Помимо этого, в контракте может быть прописано, кто из супругов и в каких именно долях станет владельцем приобретаемой в ипотеку недвижимости, необходимо ли будет осуществить компенсацию денежных средств, а также – возможно ли изменение условий договора в случае рождения ребенка (детей).

  • удостоверения личности обоих супругов, а также свидетельство о рождении детей (при их наличии), военный билет (для тех, кто проходит срочную службу);
  • в случае приобретения квартиры с правом собственности на одного из супругов – нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на покупку недвижимости;
  • в случае если сделка осуществляется не напрямую, а через доверенное лицо, – доверенность с актуальным сроком действия;
  • договор купли-продажи.

Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку необходимо будет удостоверить финансовую состоятельность того, кто занимается привлечением ипотечных средств (если заемщиками являются оба супруга, то потребуется подтверждать финансовую состоятельность обоих) – полный список документов, необходимых для этого, формирует конкретный банк, в котором берется ипотечный кредит.

Обратите внимание:

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Оформление общей СОВМЕСТНОЙ собственности.

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте, так как продавец индивидуальный собственник квартиры, договор может быть в простой письменной форме.
172-ФЗ от 02.06.2016 ввел в ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательность нотариального удостоверения сделок по ОТЧУЖДЕНИЮ долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при ОТЧУЖДЕНИИ всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Если продавец один (частная собственность), то Стороны сделки вправе сами определять в какой форме им заключать договор купли-продажи.
Нотариат обязателен, если ПРОДАВЦОВ более одного.

Участник программы «‎Работаю честно»

Если квартира находится у продавца не в долевой собственности, то можно делать в ппф

Спасибо за ответы ! Ещё вопрос — а какие положительные моменты оформления в общ. совм. собственность перед долевой по 1/2 ? Мне кажется долевая лучше. Там каждый своей частью может распоряжаться а тут как то неясно. Супруга настаивает на совместной. Зачем ей это ?

Участник программы «‎Работаю честно»

При совместной собственности, если например, один из сособственников захочет подарить (продать) свою долю другому сособственнику/лицу, надо сначала определять доли,
Совместная собственность на данный момент может быть только у супругов.
Может Вашей супруге больше нравится, что заучит совместная (вместе, общее и тп)..
А так разницы практичечки нет.

Автор поста написал : «Мне кажется долевая лучше. Там каждый своей частью может распоряжаться а тут как то неясно. «.
Не так.
(Каждый человек может распоряжаться самостоятельно только тем, что является его ЛИЧНЫМ имуществом (например: полученное по наследству,
или по дарению, приватизации,
или приобретенное до брака, или в браке,
или приобретенное в браке, но по условию брачного договора являющемуся личным).
Если приобретено в период брака, (и не заключался никакой дополнительный брачный контракт), то , независимо от того, на кого из супругов оформлен титул, ВО ВСЕХ ПРИОБРЕТЕНИЯХ , и в целых объектах, и в долях, подразумевается собственность ПОПОЛАМ.
То есть если разделите по 1/2, но все равно не сможете распоряжаться самостоятельно каждый своей 1/2,, так как в каждой из долей будет подразумеваться половина другого супруга.
В вашей 1/2 будет 1/4 ваша и 1/4 супруги.
а в ее 1/2 будет ее 1/4 и ваша 1/4.
И соответственно при продаже надо спрашивать будет согласие супруга ( супруги)

так что хоть совместная , хоть долевая, согласие при продаже у другого все равно придется спрашивать.
Разница только в том, что при» совместной», если кто то захочет продать свою долю отдельно, СНАЧАЛА надо будет ОПРЕДЕЛИТЬ ДОЛИ, а потом уже спрашивать согласие.
а при «долевой», доли определять уже не надо, а согласие все равно потребуется спрашивать

«Общая совместная собственность» супругов-можно отчуждать целиком объект недвижимости без привлечения нотариата.

Покупка квартиры супругами: особенности и нюансы совместного приобретения

Покупка квартиры — значительная и серьезная веха в жизни семьи.

Она требует ответственного и компетентного подхода.

Разобраться в особенностях и нюансах совместной покупки квартиры супругами поможет эта статья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !

Каковы особенности?

Квартира, купленная супругами, находящимися в зарегистрированном браке, становится их совместной собственностью. Это происходит независимо от того, приобретена ли она на обоих супругов или на одного из них.

ВАЖНО! Речь идет о браке, зарегистрированном органами ЗАГС. Имущество, приобретенное людьми, состоящими в «гражданском браке», будет принадлежать тому из супругов, который указан в качестве покупателя в договоре купли-продажи. Для взаимной безопасности стоит оформлять покупку на двоих.

Чтобы оба партнера были покупателями.

В таком случае нужно прописать в договоре доли каждого из покупателей (например, по 1/2 квартиры).

Если квартира покупается с привлечением ипотечного кредита, то доход второго супруга учитывается в общем доходе членов семьи.

Это позволяет увеличить сумму, полученную по кредиту и получить более выгодный процент.

Есть особенность и при получении налогового вычета по НДФЛ.

То есть совместный возврат НДФЛ на семью может составить до 260 000 рублей.

Условия получения вычета по подоходному налогу при покупке квартиры:

  • правом на вычет можно воспользоваться единожды;
  • доход получателя вычета должен быть официальным.

Как влияет согласие или отказ супруга?

Если квартиру покупают оба супруга, оба фигурируют как покупатели в договоре купли-продажи, согласие на покупку давать друг другу не нужно.

Нотариально заверенное согласие потребуется от того супруга, который не упомянут в договоре на покупку квартиры (статья 35 Семейного кодекса).

Получить его можно в нотариальной конторе при наличии паспорта и свидетельства о браке.

Некоторые юристы заявляют о том, что в наличии нотариально заверенного согласия нет необходимости, так как приобретенная квартира в любом случае станет совместной собственностью. Однако есть веские причины такое согласие получить.

ВНИМАНИЕ! Иногда супруг приобретает квартиру втайне, скрыв наличие жены, чтобы впоследствии переуступить права на эту недвижимость другому человеку.

Такая сделка будет считаться действительной до момента, пока о ней не станет известно супруге. Она потребует в суде признать эту сделку недействительной.

Зачем нужна доверенность?

Доверенность на покупку понадобится в двух случаях:

  1. Покупателями в договоре купли-продажи квартиры являются оба супруга, но присутствовать на сделке по тем или иным причинам может только один из них.
  2. Один из супругов покупает квартиру на имя другого.

Доверенность должна быть заверена нотариально.

То есть заверить у нотариуса два документа: доверенность и согласие на покупку.

Если сделка купли-продажи происходит по доверенности, то в договоре прописывается доверенное лицо и реквизиты доверенности.

Серьезный подход к юридическому оформлению покупки, нотариальное заверение необходимых документов позволит вашей семье безмятежно наслаждаться жизнью в новой квартире.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Общая собственность супругов на квартиру

При отсутствии брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью (Откроется в новой вкладке.»>ст. 34 СК РФ и Откроется в новой вкладке.»>ст. 256 ГК РФ).

Термин «нажитое» трактуется как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. То есть если квартира была куплена в браке, то она находится в общей собственности супругов, независимо от того, на кого зарегистрирована собственность или на кого было оформлено Откроется в новой вкладке.»>Свидетельство о собственности (Титул).

А полученное безвозмездно имущество одним из супругов (подарок, наследство, приватизация) не считается «нажитым», а значит, НЕ относится к общей собственности супругов. Правда, насчет приватизации есть один нюанс – см. ниже:

В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не установлено брачным контрактом. При продаже такой квартиры оба супруга должны совместно принимать решение о сделке (подробнее об этом – ниже).

Если брачный контракт существует, то все права супругов в отношении их общего имущества определяются по его условиям.

К совместной собственности супругов применяются правила Откроется в новой вкладке.»>Общей совместной собственности. При выделе долей в общем имуществе – у них возникает Откроется в новой вкладке.»>Общая долевая собственность (подробнее о видах собственности – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Читайте так же:  Налог на брдм

Личная собственность супруга на квартиру

Помимо общей совместной («совместно нажитой») собственности, каждый супруг имеет право на личное имущество (Откроется в новой вкладке.»>ст. 36 СК РФ).

В отношении квартиры – она будет личной собственностью одного супруга, если она получена лично им в дар, в наследство, а также если она была приватизирована им в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этой квартиры (не был там прописан на момент приватизации) – ведь, Откроется в новой вкладке.»>приватизация, по сути, это тоже дар (от государства).

Если квартира принадлежала кому-либо из супругов до вступления в брак, то она, соответственно, тоже является личной собственностью этого супруга.

Также если квартира куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или машины), то эта квартира тоже НЕ считается совместной собственностью, а признается личной собственностью этого супруга.

Исключением является случай, когда личная собственность (квартира) одного из супругов была в период брака сильно преобразована (дорогой ремонт, например) за счет средств обоих супругов (Откроется в новой вкладке.»>ст. 37 СК РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов.

Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с условиями брачного договора.

Брачный договор/контракт определяет права и обязанности супругов в период брака и на случай развода, в частности, определяет права собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака. Такой контракт имеет приоритет перед обычным (согласно указанной ст. 34 СК РФ) распределением прав супругов на совместно нажитое имущество.

Брачный договор должен быть заверен нотариально.

Режим действия брачного договора регулируется Откроется в новой вкладке.»>ст. 40 – 44, Главы 8 СК РФ.

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов

Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них (Откроется в новой вкладке.»>ст. 35 СК РФ). В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Откроется в новой вкладке.»>Согласие другого супруга на сделку. То же касается и Откроется в новой вкладке.»>дарения квартиры.

Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на общее совместное имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов. Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом Откроется в новой вкладке.»>недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено).

Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продаже квартиры.

Раздел квартиры в общем имуществе супругов

Раздел общей совместной собственности супругов (в т.ч. квартиры) может быть как по согласию сторон, путем подписания Соглашение о разделе имущества, так и по решению суда – Решение суда о разделе имущества (Откроется в новой вкладке.»>ст. 38 СК РФ). Любой из этих документов может служить основанием для Откроется в новой вкладке.»>регистрации права собственности каждого из супругов на соответствующую долю квартиры, или на всю квартиру.

После раздела общего имущества супругов, каждый супруг получает свою часть имущества (например, квартиру или долю в ней) в личную собственность, и может распоряжаться ей по своему усмотрению без участия (без согласия) другого супруга.

Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода супругов. И в том и в другом случае на разделенное имущество перестает действовать режим совместной собственности супругов.
Соглашение о разделе общего имущества супругов с 2016 года в обязательном порядке должно быть заверено у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса.

Откроется в новой вкладке.»>Срок исковой давности на требование о разделе имущества супругов после развода – 3 года.

Не следует путать Откроется в новой вкладке.»>право собственности супруги Продавца на квартиру с Откроется в новой вкладке.»>правом пользования супругой той же квартирой. Сохранившиеся после продажи квартиры права пользования могут стать неприятным сюрпризом для Покупателя (подробнее об этом – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Здравствуйте. Заключил договор по ДДУ, когда не был в браке. Сейчас женился и собираюсь продавать еще не построенную квартиру по договору переуступки прав. Нужно ли согласие супруги на продажу? Или достаточно будет приложить нотариальное свидетельство, что на момент покупки я не был в браке?

Здравствуйте! Если вы полностью оплатили стоимость квартиры по ДДУ своими личными деньгами, то ваша супруга не будет иметь отношения к собственности (или к праву требования, в данном случае). Поэтому ее согласия на продажу здесь не нужно. Но если вы выплачиваете ипотеку за эту квартиру, то расклад будет другой.
Подробнее об этом можно почитать у нас в заметке «Если квартира куплена до брака по ДДУ». Зайдите в Поиск по сайту, и выберите там тег «Договор долевого участия», там увидите.

Здравствуйте! Квартира родителей находится в общей совместной собственности. Один из собственников, мой папа, полгода назад умер. Мама хочет продать квартиру. Какие нужны документы в этом случае?

Здравствуйте! Если право собственности на квартиру было зарегистрировано на обоих супругов, то после смерти одного из них, его имущество (в виде половины от общей собствености супругов) наследуется по закону наследниками 1-ой очереди, т.е. вами и вашей мамой. После оформления у нотариуса свидетельства о наследстве, и регистрации его в Росреестре, вы можете продавать свою квартиру, действуя как совладельцы. Вы также можете отказаться от своей доли наследства в пользу своей мамы. Тогда она оформляет всю квартиру на себя и может распоряжаться ей единолично.
Подробнее об этом см. в Глоссарии — «Наследование недвижимого имущества».
..
Если в общей совместной собственности на квартиру право собственности было зарегистрировано только на одного из супругов, то оформление зависит от того, кто остался жив. Если собственность была оформлена только на отца, то вам и вашей маме нужно вступить в права наследования, как и в предыдущем случае, а потом уже продавать квартиру.
Если собственность была оформлена только на мать, то ей ничего делать не нужно — квартира и так в полном ее распоряжении. При продаже только надо будет предъявить свидетельство о смерти своего супруга.
Полный список документов для продажи квартиры — см. в ИНСТРУКЦИИ для Продавца, на соответствующем шаге.

Здравствуйте!
Собираемся продавать свою квартиру. Она в общей совместной собственности у меня и супруги. Кто в договоре должен быть указан продавцом? Кто-то один или оба? И, если оба, то нужно ли нотариально заверенное согласие супруга при подаче документов в Росреестр, ведь оба супруга будут подписывать ДКП?
Спасибо.

Здравствуйте!
В договоре купли-продажи продавцами выступают все собственники квартиры, и соответственно все они ставят там свои подписи. Исключение — передача этих полномочий по доверенности (например, жена пишет доверенность на мужа), или несовершеннолетние и недееспособные собственники (за них подписи ставят их законные представители).
..
Если собственниками квартиры являются муж и жена (как в совместной, так и в долевой собственности), то подписывают договор купли-продажи они оба. Нотариального согласия супруга в данном случае не нужно, так как подпись обоих супругов на договоре как раз и выражает такое согласие.

А кто в этом случае в ДКП будет указан получателем денежных средств за продаваемую квартиру?

При общей совместной собственности супругов, деньги от продажи квартиры делятся между ними по договоренности (по умолчанию — поровну). При долевой собственности — в соответствии с размерами долей.

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Проект «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»

КАРТА ГЛОССАРИЯ

Имеется в виду, если в период брака, например, муж приватизировал свою квартиру, в которой был до этого прописан один (без жены). Тогда это НЕ будет совместной собственностью, т.к. муж как бы получил безвозмездный «подарок» от государства, и подарок был именно ему лично.

Если же жена была прописана на момент приватизации вместе с мужем, то здесь уже действуют правила приватизации. «Подарок» здесь предлагался им обоим. И права жены будут зависеть от того, приняла ли она этот «подарок» или отказалась (письменно) от приватизации.

Если приняла, то она – сособственник квартиры.

Если отказалась, то «подарок» (собственность) достался мужу, и совместной собственности супругов здесь не возникает. Правда, жена сохраняет за собой пожизненное право пользования этой квартирой.

Т.е. при продаже квартиры, она, конечно, может выписаться из нее и потерять это право пользования (добровольно). Но если она этого не сделает, то выписать ее принудительно у Покупателя вряд ли получится.

Договор купли квартиры супругами