Земельная собственность самара

Оформление в собственность земельного участка

Оформление земельного участка в собственность позволяет свободно распоряжаться землей и совершать с ней различные сделки: продавать, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду и т.п.

При наличии необходимых документов для оформления земельного участка в собственность, приватизация земельного участка осуществляется довольно быстро. Регистрационные органы должны не позднее 7 рабочих дней с момента обращения заявителя с соответствующим заявлением выдать свидетельство, подтверждающее право собственности.

«Право на собственность»

«Вынуждены вновь обратиться к Вам за помощью, так как самостоятельно, несмотря на максимум приложенных усилий, разрешить проблему получения земельных участков под садоводство мы не смогли из-за вопиющего беззакония…»

вх. № 916/П-12 от 29.08.2012 г.).

Жалобы по вопросам собственности связаны преимущественно не с ограничением или нарушениями органами власти уже существующих у граждан прав в отношении принадлежащего им имущества, а с тем противодействием, которое оказывается в процессе приобретения права на собственность, распределяемую из государственного и муниципального имущественного фонда.

Очевидно, что в данном случае речь идет не о приватизации государственных предприятий, основная масса которых уже была «поделена» в эпоху глобальных экономических реформ 90-х годов XX века, и не о минерально-сырьевом достоянии страны, фактический допуск к которому осуществляется только среди ограниченного круга хозяйствующих субъектов.

По сути, единственным достаточно обширным государственным ресурсом, возможностью претендовать на который обладает практически каждый гражданин России, на сегодняшний день является земля.

В 2012 году в адрес Уполномоченного по правам человека в Самарской области поступило 265 обращений (из них 147 – письменных и по электронной почте, 118 – устных) по вопросам защиты права собственности, что составляет 7,88% от всех поступивших обращений за данный период.

Реагирование органов власти на проблемные вопросы,

поставленные в предыдущем докладе Уполномоченного

В докладе по итогам 2011 года Уполномоченным отмечалось плачевное положение дел, связанное с разработкой в сельских и городских поселениях муниципальных образований Самарской области документов территориального планирования, что может привести к критической ситуации и невозможности строительства новых объектов в десятках поселений Самарской области. В 2012 году Правительство Самарской области оказало необходимую финансовую поддержку муниципалитетам, в результате которой работа по разработке правил землепользования и застройки, иных градостроительных документов во многих муниципальных образованиях активизировалась, но назвать ее результативной нельзя[1].

Результаты разработки градостроительных документов в муниципальных образованиях на территории Самарской области[2]

Наименование муниципального района

Количество поселений (городских и сельских) муниципального района, в которых приняты правила землепользования и застройки в 2011 году

Количество поселений (городских и сельских) муниципального района, в которых приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в 2012 году

Общее количество поселений (городских и сельских) муниципального района

0 (ПЗЗ в стадии разработки)

0 (разработка ПЗЗ готовится)

0 (ПЗЗ в стадии разработки, завершение работы планируется в 2013г.)

0 (ПЗЗ в стадии разработки)

0 (работа ведется поэтапно, принятие ПЗЗ планируется в 2013 году)

0 (ПЗЗ на 5 поселений – в стадии корректировки, на остальные планируется разработка в 2013 г.)

0 (утверждение проектов ПЗЗ планируется во 2 квартале 2013 г.)

0 (ПЗЗ на 2 сельских поселения разработаны, по остальным в 2013 г. продолжена работа)

0 (документы территориального планирования разрабатываются)

0 (ПЗЗ в стадии разработки)

1 (по остальным 10 поселениям ведется работа по документам территориального планирования)

1 (в остальных поселениях ПЗЗ корректируются, проектные работы будут проводиться в 2013 г.)

0 (ПЗЗ в стадии разработки)

0 (по 2 поселениям ПЗЗ в стадии принятия, остальные 11 разрабатываются)

1 (ПЗЗ приняты по 1 городскому поселению, остальные в стадии разработки)

0 (ПЗЗ разработаны, находятся в стадии согласования и утверждения)

0 (работа по разработке ПЗЗ ведется поэтапно и будет продолжена в 2013 г.)

0 (документы территориального планирования в стадии разработки)

0 (5 проектов ПЗЗ в стадии утверждения)

0 (ПЗЗ на 1 поселение в стадии согласования, остальные планируется разработать в 2013 г.)

0 (завершается разработка ПЗЗ на все сельские поселения района)

2 (остальные ПЗЗ планируется разработать в 2013 г.)

0 (документы ПЗЗ в стадии разработки)

0 (работу по ПЗЗ планируется завершить во 2 квартале 2013 г.)

В 2012 году законодатель все же пошел навстречу муниципалитетам и установил новые сроки введения запрета на предоставление земельных участков для строительства в случае отсутствия правил землепользования и застройки: для муниципальных районов – с 30 июня 2013 года; к городским поселениям и городским округам – с 31 декабря 2013 года; к сельским поселениям – с 1 июня 2014 года[3]. Однако, при существующих темпах разработки документации и к концу 2013 года ситуация может оказаться не лучше. Вместе с тем, полагаю целесообразным Правительству Самарской области в 2013 году предусмотреть в региональном бюджете необходимые денежные средства для софинансирования деятельности органов местного самоуправления Самарской области по завершению разработки предусмотренных законодательством документов территориального планирования в текущем году.

Должна отметить и развитие событий по трем конфликтным ситуациям, которые затрагивают интересы значительного количества граждан. Сдвинулась с места ситуация, связанная с жалобами граждан, владеющих участками в СДТ «Сорокины Хутора» и опасающихся расширения территории кладбища за счет их земельных участков[4]. На земельный участок площадью 104669,84 кв.м зарегистрировано право собственности г.о. Самара. Зона кладбища «Сорокины хутора» установлена 58 713,0 кв.м по фактическим захоронениям[5]. Оставшаяся территория находится в границах ландшафтно-рекреационных зон. Планируется размежевание данных участков. Разрабатывается новый проект ограждения по границам кладбища и строительства обводной дороги. А пока «Спецкомбинатом ритуальных услуг» организован круглосуточный пропускной режим проезда автотранспорта по дороге, проходящей через территорию кладбища «Сорокины Хутора» — все согласованные договоренности зафиксированы протокольно[6].

Нельзя забывать и о законных интересах другой группы жителей Сорокиных Хуторов, добивающихся возобновления родственных захоронений на кладбище. Несмотря на прямо противоположные требования двух групп заявителей, в основе разрешения поставленных ими вопросов лежит последовательная реализация одного и того же алгоритма действий. И после того, как будет получено положительное заключение санитарно-гигиенической экспертизы, возможно обращение в суд с заявлением об открытии деятельности кладбища по вновь открывшимся обстоятельствам, а затем и издание нового муниципального нормативного акта, позволяющего осуществление родственных захоронений – об этом также достигнуты договоренности Уполномоченного с Администрацией г.о. Самара[7].

На здание общежития в г.о. Отрадный (ул. Советская, д.95) было признано право муниципальной собственности в результате оказания содействия Уполномоченным администрации города – и проживающие в нем граждане получили возможность приватизации занимаемых жилых помещений[8]. По результатам проведенной работы по коллективному обращению жителей дома № 1 по ул. Лесная долина в п. Новосемейкино данный объект недвижимого имущества, находившийся в федеральной собственности на праве хозяйственного ведения у ФГУП «Всероссийская телевизионная и радиовещательная компания», был, наконец, передан в муниципальную собственность Волжского района Самарской области[9]. И эти наши заявители также получили шанс стать собственниками жилья.

Системные проблемы в сфере оборота земли

порождают системные нарушения прав граждан

на земельную собственность

Следует отметить, что качество проводимой на территории Самарской области земельной политики уже не первый год является объектом пристального внимания и критических оценок со стороны Уполномоченного по правам человека. Зачастую в этой сфере обнажаются самые неприглядные стороны деятельности чиновников, наделенных распорядительными земельными функциями. Как известно, отсутствие четкого, доступного и общепонятного государственного регулирования какой-либо сферы общественных отношений ведет к возможности вольного толкования регулирующих эту сферу законов применительно к конкретным лицам и обстоятельствам. В свою очередь, это обуславливает повышение уровня теневых процессов в соответствующих общественных отношениях. К сожалению, к такому виду общественных отношений относится на сегодняшний день опыт распределения государственной земли между частными лицами в Самарской области.

Нередко при реализации права на собственность совершенно очевидным образом проявляется избирательность в предоставлении и процедурах оформления земельных участков: то, что можно «избранным», недоступно рядовым гражданам.

Яркий пример земельной политики властных структур – перипетии гражданки П. в ее многочисленных и бесплодных попытках получить в собственность земельный участок[10].

В августе 2011 г. П., собрав все необходимые документы в полном соответствии с законом, обратилась с заявлением в министерство имущественных отношений Самарской области с просьбой предоставить ей земельный участок для садоводства, самостоятельно ею же найденный и свободный от прав третьих лиц[11]. И только в апреле 2012 года заявительница получила удручающий ответ министерства: испрашиваемый земельный участок предоставить нельзя, так как он расположен на территории городских лесов.

Однако выяснилось, что соседние участки на той же самой территории тем не менее уже были оформлены в частную собственность. Имеются приказы о предоставлении их в собственность иных граждан, принятые министерством имущественных отношений Самарской области в 2009 году. Учитывая то, что за три года даже буйная растительность не сможет превратить территорию садовых участков в городские леса, логично предположить, что при решении вопроса о предоставлении земельных участков в 2009 году факт их нахождения в зоне городских лесов по каким-то причинам был проигнорирован.

На территории городских лесов буйно произрастает не столько растительность, сколько коттеджное строительство, как это видно на фотографиях и картографических схемах.

В результате проведенной прокуратурой Самарской области проверки официальной причиной очевидного дискриминационного подхода к заявителям была названа «рассеянность» департамента лесного хозяйства Самарской области, который почему-то «забыл» отнести предоставленные в 2009 году земельные участки к зоне городских лесов. Само министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области утверждает, что на тот момент отсутствовало информационное обеспечение первой очереди геоинформационной системы лесного хозяйства Самарской области, в том числе единая система координат. В тот период принадлежность земельных участков к землям лесного фонда определялась на основании обследования земельного участка с выездом на местность и привязкам к объектам инфраструктуры.

Прокуратура Самарской области по итогам выявленных фактов внесла в министерство имущественных отношений Самарской области представление с требованием отменить изданные в 2009 году приказы о предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в границах лесов, основанные на недостоверной информации. В связи с этим Минимуществом готовится отмена изданных с нарушениями приказов о предоставлении в собственность данных земельных участков[12].

Полагаю, что избирательный подход со стороны государственных органов в предоставлении земельных участков гражданам является не только нарушением существующего порядка и действующего законодательства, но и несправедливым по отношению к заявителю. Все, что происходит с П. – вопиющая несправедливость. Продав единственную квартиру, П. вложила денежные средства в долевое строительство и оказалась обманутой дольщицей, не получив ни жилья, ни денег. П. заняла деньги, купила крохотную комнату в коммуналке с выпивающим соседом, который ее избивает – участковый уполномоченный полиции никак на это не реагирует. Даже после тяжелой болезни она работает и помогает дочери – аспирантке. Занимая активную позицию, она сама пытается решить свой квартирный вопрос: будучи архитектором по специальности, готова своими силами построить дом, для чего и инициировала оформление земельного участка – и наткнулась на очередную несправедливость. И при всех этих обстоятельствах, когда государство в огромном моральном долгу перед П., заместитель министра имущественных отношений Самарской области Санников М.В. заявляет ей, что «министерство не обязано искать участки». И ведь формально он прав, так предоставление земельных участков в порядке статьи 9 Закона Самарской области «О земле» является правом, а не обязанностью органа власти[13]. Да после того, что государство сделало с П., оно обязано сделать все для восстановления ее прав.

Читайте так же:  Иск о признании не приобретшим право на жилое помещение

На момент подготовки доклада нашей заявительнице, наконец, предложили 8 участков на выбор. Казалось бы, happy end! Но сверка адресов, предложенных Министерством имущественных отношений, земельных участков с фактическим их расположением с выездом на место показала, что ряд из них не может быть использован по целевому назначению, так как один попадает на двор существующего многоквартирного дома, другой — практически весь расположен в границах красных линий, а 2 участка находятся в таком овраге, что там проще построить канатную дорогу, чем дом. И это при том, что в судьбе П. принимали личное участие бывший и действующий министры имущественных отношений, Главный федеральный инспектор по Самарской области, прокурор Самарской области и Уполномоченный по правам человека в Самарской области! А ведь эти вопросы должны решаться на основаниях, предусмотренных действующим законодательством и с помощью совершенно рабочих процедур.

Надо ли говорить, какое количество людей, испрашивающих земельные участки, наталкиваются на отказы должностных лиц, утрачивая и возможности получения земли, и доверие к власти. Свидетельством тому является ряд обращений граждан к Уполномоченному по правам человека в Самарской области, поступивших в 2012 году[14].

Например, гражданин М. решил воспользоваться предусмотренным статьей 9 Закона Самарской области «О земле» правом получения в собственность бесплатно земельного участка для садоводства[15]. Он сам нашел участок, свободный от прав третьих лиц. Сам за собственные средства провел работу по подготовке схемы расположения участка на кадастровом плане, которая прошла все необходимые согласования. Он уже был ознакомлен с проектом распоряжения об утверждении схемы, как вдруг получил отказы от Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара и от министерства имущественных отношений Самарской области. Отказ был мотивирован тем, что испрашиваемый заявителем земельный участок вошел в перечень потенциально пригодных участков для последующего предоставления гражданам, имеющим трех и более детей[16]. Причина отказа – не убедительна, так как федеральным законодательством не установлен приоритет или «очередность» предоставления земельных участков одной категории граждан преимущественно перед другой категорией. Да и сам подход весьма сомнителен: отказать одному гражданину, потому что участок может быть в будущем выделен другому.

И еще один аспект избирательности отношения к гражданам по вопросам, связанным с правами собственности и владением имуществом. Описание ситуации с многочисленными отказами в предоставлении земельного участка гражданке П., в то время как на этой же территории в это же время оформлялись земли и строились коттеджи, неизбежно ставит вопрос о возможных негативных последствиях отмены Минимуществом собственных незаконных приказов о предоставлении земель в частную собственность. Предвидя встречное возмущение – «не сносить же теперь дома!» — должна сказать, что никоим образом не считаю нормальным рушить то, что построено за счет собственных средств, сил, времени и возможных самоограничений. Но именно этот сюжет заставляет меня обратить внимание на иные объекты недвижимости, также возведенные и используемые в нарушение установленного порядка, хотя и не такие презентабельные и не разящие наповал затратами на их создание. Имя им – «самовольные постройки»; тип использования – гаражи и сараи; документы, сохранившиеся у владельцев – распоряжения райисполкомов или иные бумаги, напечатанные на машинке или написанные от руки и, разумеется, не признаваемые нынешними регистрирующими органами в качестве правоустанавливающих. Они мешают строительству в центре крупных городов, они портят вид микрорайонов, они неказисты, а иногда и убоги, с ними несомненно нужно что-то делать.

Местные власти неистово борются с такими строениями, уничтожая привычный уклад жизни старых дворов, которые утопали в периметре между домом и гаражами; где поколения детей осваивали мир в песочницах и на качелях, уютно огражденных от внешнего мира покосившимися строениями, а старшие поколения хранили в погребах соленья – варенья, созданные из их собственноручно выращенных овощей и фруктов на шести советских сотках. А, главное, в процессе сноса этих самовольных построек (когда-то разрешенных уже несуществующей властью в давно несуществующей стране) идет отчаянная борьба с их владельцами

К Уполномоченному по правам человека обратились жители дома № 7 по Студенческому переулку г. Самары по вопросу правомерности сноса ООО «СК «Самаражилинвест» хозяйственных построек во дворе дома[17]. В то время, пока граждане цивилизованным способом пытались в судебном порядке узаконить свои права на возведенные собственными силами много лет назад хозяйственные постройки, застройщик просто снес их вместе с находившимися там вещами и продуктами. Несмотря на наличие у застройщика правоустанавливающих документов в отношении использования для строительства земельного участка, возникает вопрос о соблюдении процедур предварительного уведомления граждан о сносе построек и возмещения причиненного имущественного вреда.

В отношении ветерана Великой Отечественной войны – гражданки Д. – Администрация г.о. Октябрьск поначалу заняла непримиримую позицию, отказывая ей в оформлении договора аренды на земельный участок площадью 17 кв.м, занимаемый сараем. После ходатайства Уполномоченного по правам человека Глава городского округа Октябрьск счел нужным содействовать в оформлении имущественных прав и принял положительное решение о предоставлении испрашиваемого Д. земельного участка[18].

Конечно, город – это живой, динамично развивающийся организм, и потребности в строительстве жилья неизбежно входят в противоречие с интересами обладателей объектов имущества. Но разрешение этого конфликта интересов необходимо осуществлять законными и цивилизованными способами.

Неопределенность правового статуса земельного участка при его выделении гражданам или юридическим лицам, ненадлежащим образом проведенная органами местного самоуправления предварительная работа по формированию данного участка нередко препятствует реализации земельных прав заявителей.

С 1999 года в г. Тольятти длится эпопея с поиском земельного участка для строительства храма Тольяттинской старообрядческой общиной Русской Православной Старообрядческой Церкви. Неоднократно общине предлагались варианты земельных участков, но по разным, не зависящим от заявителей причинам, либо строительство приостанавливалось, либо документация не могла пройти процедуру государственной регистрации права. Казалось бы, «дорога к храму» для тольяттинских старообрядцев должна была завершиться в 2012 году с предоставлением им земельного участка по ул. Тимирязева в Центральном районе г. Тольятти[19]. Однако государственная регистрация договора безвозмездного срочного пользования земельным участком неожиданно была приостановлена[20]. Причинами приостановки стало расположение предоставленного участка в территориальной зоне, не предусматривающей строительства в её пределах культовых сооружений, а также отсутствие информации о непринадлежности этого участка к землям лесного фонда[21]. В ситуации неопределенности старообрядцы вновь обратились к мэру г.о. Тольятти за разъяснениями. Оказывается, что только на 2013 год запланировано выполнение лесоустройства, согласование документов с Минлесхозом и Рослесхозом. Затем последует принятие лесов на баланс города, предоставление точных координат леса – и только после этого можно будет утверждать, что предоставленный старообрядцам участок под строительство храма не является лесным. Или является. И тогда все процедуры начинаются сначала. Уставшие от мытарств по поводу выделения земли старообрядцы предлагают мэрии два варианта разрешения проблемы:

1) передать старообрядческой общине ранее предлагавшийся ей участок площадью 0,5713 га для строительства храмового комплекса, расположенный юго-восточнее здания по Автозаводскому шоссе, 3 в Центральном районе г. Тольятти, на который уже была разработана проектно-сметная документация, получены технические условия, где залит фундамент и выложен цокольный этаж. Этот вариант требует согласования с муниципальными властями Ставропольского района Самарской области, поскольку данный участок ранее выделялся в бессрочное пользование району для строительства больницы, но часть участка так и осталась не освоена. (В связи с судебными разбирательствами по поводу правомочий на данную землю, инициированными администрацией Ставропольского района, строительство храма было прекращено);

2) выполнить работы по лесоустройству в отношении земельного участка в Центральном районе г. Тольятти по ул. Тимирязева, и предоставить информацию в министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области, а также в Управление Росреестра по Самарской области о том, что участок не является лесным, что даст возможность завершить уже начатую процедуру отвода данного участка старообрядческой общине.

Обращаю внимание мэра городского округа Тольятти Андреева С.И. и главы Ставропольского района Самарской области Пучкова А.С. на данную проблему и полагаю необходимым решить вопрос путем компромисса, оказав содействие в предоставлении земельного участка для строительства храма Тольяттинской старообрядческой общине Русской Православной Старообрядческой Церкви, учитывая, что люди не могут добиться результата уже в течение 14 лет (!) по вине органов местного самоуправления (недоработка разрешительной документации и несогласованные действия муниципальных властей).

Вопрос о предоставлении земельного участка для строительства храма Тольяттинской старообрядческой общине Русской Православной Старообрядческой Церкви не решается с 1999 года

В адрес Уполномоченного по правам человека в Самарской области обратился председатель ТСЖ «Лукоморье» по вопросу оформления правового статуса территории, в пределах которой расположены жилые массивы Волжский — 1, Волжский — 2, Волжский — 3, Волжский — 4.[22] Поселок «Лукоморье» насчитывает 126 индивидуальных жилых домов, в которых постоянно проживают более 400 граждан. С 2005 года поселок территориально отнесен к Волжскому району, однако до настоящего времени процесс передачи территории из Красноярского района в Волжский район юридически не завершен. Уполномоченный обратился в адрес администрации муниципального района Волжский и к главе сельского поселения Курумоч о рассмотрении вопроса об образовании на территории вышеуказанных жилых массивов отдельного населенного пункта, поскольку по данной категории вопросов только представительные органы поселений могут выступать в качестве субъектов законодательной инициативы. Однако никаких действий не последовало[23]. Обращаю внимание органов местного самоуправления сельского поселения Курумоч и муниципального района Волжский на данную ситуацию и настоятельно прошу реализовать право законодательной инициативы, особенно в связи с тем, что жители имеют препятствия в регистрации по месту жительства в данном районе со всеми вытекающими из этого правовыми и социальными последствиями.

Еще одним проявлением неравенства субъектов земельных правоотношений в Самарской области является пассивность органов власти в разрешении конфликтных ситуаций, возникших в результате, мягко говоря, не вполне продуманных распоряжений земельными участками их предшественников в прошлом.

Так, например, до настоящего времени жители многоквартирного дома № 4 по ул. Вилоновской в г.о. Самара не могут доказать свои права на расположенный под этим домом земельный участок, который по всем существующим канонам жилищного и земельного законодательства должен был бы давно находиться в общей долевой собственности у собственников помещений этого дома[24]. Причиной сложившейся ситуации стало предоставление в 1995 году органами муниципальной власти города Самары в пользование Иверскому женскому монастырю земельного участка, использовавшегося им до 1917 года. Но к 1995 году на этой территории уже стоял жилой дом. Территория вместе с домом и жильцами «отошла» по документам к монастырю. Обжалование жильцами многоквартирного дома данных действий в 2011-2012 году в судебном порядке не привело к искомому результату. Тем более, что к этому времени появился новый железный аргумент. В 2011 году дом № 4 по ул. Вилоновской был признан аварийным и подлежащим сносу[25]. А значит, раз дом подлежит сносу, то формирование земельного участка в целях обслуживания, эксплуатации и благоустройства стоящего на нем дома, законодательством не предусмотрено.

Читайте так же:  Статья 419 ук рк

Но поскольку расселение нередко затягивается на годы, то эксплуатация и обслуживание дома, подлежащего сносу, зачастую становится вопросом не просто содержания имущества, а напрямую связано с обеспечением безопасности жизни и здоровья граждан, проживающих в таком доме. Опасная казуистика заложена в самом подходе: аварийный дом, в котором невозможно жить, не нужно поддерживать. Но люди-то там живут! И им требуется тепло, электричество и водоснабжение, и чтобы стены не рухнули до того момента, когда им предоставят новое жилье.

Кроме того, право общей долевой собственности в отношении земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом, в случае его сноса или «преждевременной гибели», нередко оказывается для жильцов такого дома единственным шансом получить в дальнейшем другое жилье от государства[26].

А в случае с земельным участком, на котором расположен дом № 4 по ул. Вилоновская, к которому собственники квартир не имеют никакого отношения, процедуры его изъятия для муниципальных нужд неприменимы. Соответственно, невозможно и дальнейшее предоставление собственникам указанных жилых помещений выкупной цены или других квартир, взамен сносимых, в рамках установленного Жилищным кодексом РФ порядка. В настоящее время по просьбе Уполномоченного министерство строительства Самарской области и Администрация городского округа Самара обратились к настоятельнице Самарского Иверского женского монастыря с просьбой дать согласие на раздел указанного земельного участка и на последующий отказ от права безвозмездного срочного пользования им. При изложенных обстоятельствах полагаю целесообразным рекомендовать министерству строительства Самарской области и органам местного самоуправления городского округа Самара обратить внимание на изложенную выше ситуацию. А в случае невозможности разрешить вопрос о перераспределении земельного участка под указанным домом предлагаю Администрации г.о. Самара обеспечить реальные правовые гарантии гражданам, проживающим в указанном доме, включая предоставление им иных жилых помещений в случае сноса здания.

Если описанные выше ситуации еще как-то можно связать с несовершенством земельного законодательства, то совсем иначе выглядят достаточно банальные, но, как показывает практика, эффективные схемы псевдозаконных сделок с землей.

В 2010 г. семья Д., имея в собственности жилой дом в частном секторе 9-й просеки Барбошиной поляны, инициировала процедуру приобретения в частную собственность прилегающего к дому земельного участка[27]. Однако в ходе оформления в собственность приусадебного земельного участка выяснилось, что его большая часть входит в состав участка, незадолго до этого поставленного на кадастровый учет по заявлению другого гражданина, и уже перепроданного третьим лицам. То есть в результате ненадлежащим образом проведенных кадастровых работ при уточнении границ участка этого гражданина произошло неправомерное наложение и за счет этого увеличение размеров испрашиваемого им участка на кадастровом плане. В ходе работы по обращению Д. Уполномоченным были получены достаточные данные, чтобы с определенной уверенностью говорить о наличии поддельных документов, использованных при оформлении права собственности на прилегающий к дому заявителей земельный участок. Впоследствии же была реализована следующая схема: по поддельному свидетельству о праве пожизненного наследуемого владения на землю, якобы выданному в 1992 г. Комитетом по земельным ресурсам г. Самары некоей гражданке, фактически проживавшей в г. Кинель, земельный участок был поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный. То есть сам по себе земельный участок сформирован не был, однако внесение о нем сведений как о ранее учтенном позволяет зарегистрировать права «нужного» правообладателя на землю, а впоследствии – провести межевание земельного участка и осуществить его государственный кадастровый учет. В свою очередь, сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок, право на который зарегистрировано в ЕГРП, делает процесс оспаривания такого права в суде практически бесперспективным. Тем более что в данном случае был также осуществлен ряд сделок по перепродаже участка, дабы придать конечному собственнику земли статус добросовестного приобретателя. Парадоксальность данной ситуации заключается в том, что, несмотря на фактическое нарушение вышеописанными действиями прав семьи Д., юридически пострадавшим от этих действий признается государство в лице министерства имущественных отношений Самарской области, которое уполномочено на распоряжение такими земельными участками. Таким образом, в данной ситуации только министерство было вправе инициировать судебное производство в целях изъятия неправомерно приобретенного земельного участка из чужого незаконного владения, что оно и сделало по настоятельной просьбе Уполномоченного. 30 января 2013 г. было вынесено судебное решение, которым иск министерства был удовлетворен[28]. Признание установленных судом незаконности отвода указанного земельного участка и регистрации права собственности его прежних владельцев позволит семье Д. оформить прилегающую к их дому землю в законном порядке.

Укореняющейся практикой в Самарской области становится предоставление земельных участков в частное пользование или собственность без учета публичного интереса проживающих на близлежащей территории граждан. Так, например, в селе Соляниха Красноармейского района Самарской области местная администрация предоставила в частную собственность гражданина Е. земельный участок, прилегающий к озеру. Участок был предоставлен Е. в качестве компенсации за изъятые из его частной собственности земли, на которых ранее областным министерством транспорта была проложена автомобильная дорога в отсутствие разрешения собственника на строительство. В данной ситуации, в целом поддерживая действия администрации Красноармейского района в части компенсации гражданину за изъятые для муниципальных нужд земельные участки, тем не менее полагаю недопустимым нарушение публичных интересов жителей района.

Нарушение законных интересов жителей Солянихи заключалось в том, что на вновь полученным земельном участке Е. возвел оградительные сооружения, перекрывшие доступ к водоему[29]. По заверению администрации Красноармейского района, еще в 2011 году между нею и гражданином Е. было подготовлено соглашение, в котором был предусмотрен доступ населения к пруду[30].

Однако, заявители в обращении к Уполномоченному по правам человека в Самарской области сообщили, что Е. не только установил шлагбаум на подъезде к пруду, но и взымал плату за рыбалку с жителей села. К началу 2013 года данные нарушения были устранены. Однако жители села не уверены в том, что ситуация с ограничением проезда к пруду не повторится в разгар летнего сезона. Администрации Красноармейского района необходимо выполнить свои обещания и освободить прилегающую к водоему часть территории, по которой граждане смогут получить неограниченный доступ к водоему как объекту общего пользования.

В Самарской области есть и прецеденты фактической приватизации водных объектов в результате совершенных муниципальными органами сделок без учета положений федерального законодательства и публичного права граждан на свободный доступ к водным объектам общего пользования. Именно так произошло с прудом в селе Старая Бинарадка Красноярского района Самарской области, к которому после продажи земельного участка, прилегающего к пруду, доступ был перекрыт новым собственником[31].

Органами местного самоуправления Красноярского района Самарской области были проведены торги муниципального имущества – гидротехнического сооружения (плотины), а также принято решение о передаче в собственность частного лица земельного участка, в границах которого находится водный объект – пруд Бабаозг и гидротехническое сооружение – Дамба-1. В итоге в частную собственность перешел единственный в селе водоем, использовавшийся в целях массового отдыха и пожаротушения. А местные власти по своему усмотрению распорядились земельным участком, на котором, согласно данным министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области, находился водный объект федеральной собственности, не подлежащий купле-продаже.

К сожалению, иск Самарской межрайонной природоохранной прокуратуры, предъявленный к Комитету по управлению муниципальной собственностью и Фонду имущества Красноярского района, не был удовлетворен судебными инстанциями. Но все же полагаю, что доводы прокуратуры, изложенные в иске, имеют под собой веские основания.

По данному делу Самарской межрайонной природоохранной прокуратурой готовятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, Волжскому межрегиональному природоохранному прокурору направлено письмо с просьбой обратиться в Генеральную прокуратуру РФ для дальнейшего оспаривания судебных постановлений в кассационном порядке[32].

В некоторых случаях при работе с обращениями выявляется бесхозяйственное отношение к муниципальному имуществу, необеспечение его сохранности и отсутствие должного контроля со стороны непосредственного собственника. Так, Уполномоченным по правам человека в Самарской области рассмотрено обращение депутата Самарской Губернской Думы Лескина А.В. по жалобе группы жителей муниципального района Алексеевский Самарской области[33]. Заявители сообщили, что в селе Алексеевка строится и планируется к запуску завод по очистке насосно-компрессорных труб с нефтяных скважин. Жители села Алексеевка опасались, что деятельность такого рода предприятия по очистке и нарезке труб, бывших в употреблении в нефтяной отрасли, нанесет значительный вред экологии на территории их проживания, приведет к загрязнению почвы и водоема.

В ходе проведенной прокуратурой Алексеевского района проверки каких-либо документальных подтверждений возможного строительства завода не было установлено. Но, вместе с тем, были выявлены иные нарушения: факт уничтожения трех объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, – зданий старой котельной и автозаправок в селе Алексеевка.

По результатам проверки отделением полиции № 58 МО МВД России «Нефтегорский» было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. После настоятельных требований Уполномоченного данное постановление было отменено прокурором Алексеевского района и дело возвращено в отделение полиции № 58 для проведения дополнительной проверки.

В итоге по факту уничтожения вышеуказанного муниципального имущества было возбуждено уголовное дело по части 1 статьи 167 Уголовного кодекса РФ (Умышленные уничтожение или повреждение имущества). Но уголовное дело было вполне предсказуемо приостановлено в связи с не установлением лица, совершившего преступление: затягивание реальных проверочных действий – это лучший способ избавить виновных лиц от ответственности. Предлагаю органам прокуратуры еще раз проверить полноту и всесторонность проверочных действий.

2012 год: большие проблемы у больших семей

Говоря о реализации права собственности граждан на территории Самарской области, нельзя обойти вниманием проблемы, связанные с процедурой бесплатного предоставления земельных участков многодетным семьям. Еще в середине 2011 года федеральным законодательством были закреплены основы земельного обеспечения государством многодетных семей[34]. Земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в частную собственность многодетных граждан бесплатно. Буквально через месяц был принят и соответствующий региональный закон[35].

Однако, декларированные меры заботы о многодетных семьях наткнулись на ограниченность имеющихся земельных ресурсов в наиболее привлекательных и густонаселенных муниципальных образованиях, особенно в городских округах Самара и Тольятти.

В г.о. Самара в 2012 году образовано только 5 земельных участков в целях их последующего предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, еще 2 земельных участка находятся на стадии постановки на государственный кадастровый учет[36]. Но о востребованности такой меры говорит тот факт, что с началом постановки на учет многодетных семей для предоставления им земли в 2012 году Департаментом семьи, опеки и попечительства администрации г.о. Самара было принято 3076 человек. Из них 1170 граждан, принятых на учет, подали заявление на предоставление земельного участка. В том числе, для индивидуального жилищного строительства – 1093; садоводства – 49; огородничества – 8; личного подсобного хозяйства – 19; крестьянского фермерского хозяйства – 1.

Читайте так же:  Исковое заявление о выполнении обязательств по договору

В соответствии с Генеральным планом г.о. Тольятти на расчетный срок до 2025 года микрорайон Жигулёвское море является единственной свободной территорией, находящейся в распоряжении мэрии и на которой возможно размещение малоэтажной и блокированной жилой застройки[37]. В настоящее время утвержден перечень из 23 земельных участков, предполагаемых для формирования под индивидуальное жилищное строительство в целях реализации прав граждан льготных категорий на бесплатное приобретение земельных участков[38]. В то же время, по состоянию на 1 января 2013 г. в Тольятти поставлены на учет уже 894 многодетных семьи, которые хотели бы воспользоваться своим правом получения бесплатных земельных участков.

В этой связи представляется необходимой скорейшая оценка соответствия фактической потребности в земельных участках для многодетных семей наличию имеющихся свободных земельных ресурсов, которые могут быть в ближайшей перспективе преобразованы в сформированные земельные участки и предоставлены гражданам.

Практика предоставления земельных участков нуждающимся в них гражданам, имеющим трех и более детей, на территории Самарской области минимальна, что вызывает разочарование граждан в заявленных мерах поддержки. Согласно информации министерства имущественных отношений Самарской области, по состоянию на 31.12.2012 г. сведения об образованных земельных участках от органов местного самоуправления г.о. Самара в министерство не поступали. Многодетные граждане, самостоятельно нашедшие свободные земельные участки, с заявлением о предоставлении в собственность таких земельных участков для целей, не связанных со строительством, в министерство не обращались. Министерством не предоставлялись земельные участки указанной категории граждан[39]. В самой администрации городского округа Самара отсутствует информация о количестве земельных участков, предоставленных в 2012 году бесплатно в собственность многодетных граждан. В Самарской области количество семей, имеющих трех и более детей, по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 13 479 семей. Подали заявки на предоставление земельных участков 4722 человека (информация обновляется ежеквартально). Вместе с тем, на 31.12.2012 г. во всех муниципальных образованиях Самарской области сформировано всего 293 земельных участка за счет средств местных бюджетов и средств граждан, из них предоставлен в собственность граждан 201 земельный участок [40].

По состоянию на август 2012 года, когда аппаратом Уполномоченного по правам человека был проведен мониторинг предоставления земельных участков многодетным семьям на территории области, в городских округах Октябрьск, Похвистнево, Чапаевск было предоставлено всего по одному земельному участку при общей заявленной потребности в земельных участках соответственно 38, 44 и 14 многодетных семей. В городском округе Отрадный — было предоставлено 3 земельных участка при общей заявленной потребности в земельных участках 122 многодетных семей. Столько же земельных участков было предоставлено в городском округе Новокуйбышевск при общей заявленной потребности в земельных участках 129 многодетных семей. В городском округе Сызрань было предоставлено 6 земельных участков при общей заявленной потребности в земельных участках 72 многодетных семей. В городских округах Жигулевск, Кинель земельные участки многодетным семьям не предоставлялись, хотя заявлена потребность в земельных участках соответственно 80 и 84 многодетных семей. Из указанных данных виден значительный разрыв в количественных показателях между действительной потребностью подавших заявки многодетных семей, и относительно небольшим числом фактически выделенных земельных участков по Самарской области. Для сравнения можно привести результативный опыт в разрешении данного вопроса в Республике Татарстан. По состоянию на 13.03.2013 г. по принятым заявлениям от многодетных граждан на получение земельных участков приняты решения о включении в списки 20 280 заявителей. На кадастровый учет в Татарстане поставлено 22 283 земельных участка. Семьям, имеющим трех и более детей, предоставлено в общую долевую собственность 16 499 земельных участков (81,36% от числа принятых решений о включении в списки)[41].

Объективные сложности возникают у граждан в связи с самостоятельным поиском ими свободных земельных участков. Главным образом, эти сложности обусловлены отсутствием необходимой информации в открытом доступе. Зачастую у граждан отсутствует понимание того, что значит формирование земельного участка. Одна из причин такого положения дел — отсутствие зафиксированных в законодательстве обязанностей органов публичной власти по разъяснению законодательства о предоставлении земельных участков.

Местные органы власти стараются, как правило, предоставить многодетным просителям земли участки в непривлекательной местности. Это могут быть даже заболоченные участки, участки так называемой «вытянутой» формы, на отшибе, в чистом поле и т.п. Отсюда вытекают все последующие проблемы их вовлечения в имущественный оборот в связи с отсутствием на них спроса и трудностями подведения инженерных коммуникаций. Такой подход, олицетворяющий идею «заботы» государства, не дает ни экономического, ни социального эффекта.

Совершенно очевидно, что необходимо инфраструктурное обеспечение сформированных земельных участков. Учитывая социальную ориентированность идеи бесплатного предоставления земельных участков многодетным семьям, затраты инфраструктурного обеспечения должны лечь на публичную власть, а не на граждан. Зато реальной будет и вовлеченность соответствующих земельных участков в имущественный оборот со всей вытекающей из нее экономической отдачей в виде земельного налога, а впоследствии и налога на имущество физических лиц.

Более подробный анализ ситуации о проблемах в реализации прав многодетных семей на получение земельных участков бесплатно в собственность Уполномоченный по правам человека планирует представить в специальном докладе по этой теме.

В заключение освещенных проблем оборота земельной собственности в Самарской области хотелось бы высказать осторожный оптимизм на предмет ожидаемой стабилизации и выравнивания процедур распределения земли в будущем. Несомненно, что окончательное придание земельным правоотношениям свойств законности, открытости и прозрачности потребует долгой и кропотливой работы со стороны органов власти всех уровней, которая, вполне очевидно, не может быть выполнена в течение одного года. Однако хотелось бы отметить усилия, уже сейчас предпринимаемые со стороны министерства имущественных отношений Самарской области и поддержать действия, направленные на нормализацию земельной политики в регионе. Полагаем, что разработанный министерством проект Основ государственной земельной политики Самарской области на 2013-2015 годы, в ближайшее время приобретет статус юридически значимого документа, а его реализация позволит в корне переломить негативные процессы в сфере распределения земельного ресурса.

[1] Постановление Правительства Самарской области от 05.05.2012 № 239 «Об утверждении Распределения в 2012 году субсидий из областного бюджета, предоставляемых местным бюджетам в целях софинансирования расходных обязательств муниципальных образований Самарской области по разработке документов территориального планирования».

[2] Данные предоставлены муниципальными образованиями на запросы Уполномоченного.

[3] П. 14 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 30.12.2012 г.).

[4] Обращение Ч. от 16.11.2011 г. вх. № Ч/1170-11.

[5] Согласно Генеральному плану городского округа Самара, утвержденному Решением Думы городского округа Самара № 539 от 20.03.2008 г., действующему в редакции Решения Думы городского округа Самара № 181 от 07.02.2012.

[6] Протокол совместного личного приема граждан Главой городского округа Самара и Уполномоченным по правам человека в Самарской области от 29.01.2013 г.

[7] Письмо первого заместителя Главы г.о. Самара В.В. Кудряшова от 23.07.2012 г. исх. № 38-Д05-01-01/4917.

[8] Решение Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2011 г., Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 г. по делу № А55-17981/2010.

[9] Обращение Д. вх.№ Д/767-11 от 26.07.2011 г.

[10] Обращение П. вх. № 916/П-12 от 29.08.2012 г.

[11] На основании ст. 9 Закона Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле».

[12] Письмо прокурора Самарской области Кабалоева М.А. исх. № 7-826-12 от 09.11.2012 г.

[13] Справка по результатам обобщения судебной практики по гражданским делам, связанным в применением норм Земельного кодекса РФ и Закона Самарской области «О земле», регулирующих основания, условия и порядок предоставления земельных участков в собственность граждан из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (сайт http://mio.samregion.ru/iniciativ/pretens/4062/).

[14] Обращение А. вх. № 160 от 21.01.2013 г. и вх.№145/А-12 от 16.02.2012 г., обращение З. вх. № 1022/З-12 от 17.09.2012, обращение Г. вх. № 151/Г-12 от 17.02.2012 г.

[15] Обращение М. вх. № 1466/М-12 от 26.12.2012 г.

[16] Письмо и.о. руководителя Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара Бондаренко Е.Ю. исх. № Д05-0101/523-0-1 от 07.02.2013 г.

[17] Обращение М. вх. № 716/М-12 от 16.07.2012 г.

[18] Письмо Главы городского округа Октябрьск С.В. Родионова исх. № 578 от 27.02.2012 г.

[19] Постановление Мэра г.о. Тольятти Андреева С.И. № 1920-п/1 от 04.07.2012 г.

[20] Договор между мэрией г.о. Тольятти и Тольяттинской старообрядческой общиной Русской Православной Старообрядческой Церкви № 30 от 2 августа 2012 г.

[21] Уведомление о приостановлении государственной регистрации № 09/098/2012-552 от 11.09.2012 г.

[22] Обращение К. вх. № К/679-11 от 07.07.2011 г.

[23] Ст. 13 Закона Самарской области № 131-ГД от 26.12.2003 г. «О населенных пунктах на территории Самарской области».

[24] Обращение Д. вх. № 397/Д-12 от 26.04.2012 г.

[25] Распоряжение первого заместителя Главы городского округа Самара В.В. Кудряшова от 15.08.2011 № 1683/02-р «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

[26] Ч. 6 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

[27] Обращение Д. вх. № 859/Д-12 от 17.08.2012 г

[28] Информация на сайте Промышленного районного суда г. Самары http://promyshleny.sam.sudrf.ru.

[29] Обращение вх. № 1304/Кол-12 от 19.11.2012 г.

[30] Письмо Главы м. р. Красноармейский Елина П.М. от 13.07.2011 г. исх. № 1467.

[31] Обращение А. вх. № А/1225-11 от 12.12.2011 г.

[32] Письмо Самарского межрайонного природоохранного прокурора Барановой Н.И. от 20.06.2012 г. исх. № 01-02-2012.

[33] Обращение депутата Самарской Губернской Думы Лескина А.В. вх. № 0761/Л-12 от 26.07.2012г.

[34] Федеральный закон № 138-ФЗ от 14.06.2011 г. «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» и Земельный кодекс Российской Федерации»; ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации.

[35] Закон Самарской области от 08.07.2011 г. № 72-ГД «О внесении изменений в Закон Самарской области «О земле».

[36] Письмо первого заместителя Главы г.о. Самара Кудряшова В.В. исх. № 3-01-02/1768 от 28.02.2013 г.

[37] Письмо заместителя Мэра г.о. Тольятти–руководителя аппарата Тарасова А.А. исх. № 1259/6 от 08.02.2013 г.

[38] Постановление Мэра г.о. Тольятти Андреева С.И. исх. № 3822-п/1 от 29.12.2012 г.

[39] Письмо заместителя министра имущественных отношений Самарской области Санникова М.В. исх. № 12/1537 от 12.02.2013г.

[40] Письмо заместителя министра строительства Самарской области Крикуненко А.А. исх. № 3/832 от 08.02.2013 г.

Земельная собственность самара