Полномочия общего собрания жк

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: компетенция, порядок проведения и обжалования решений

Органом управления в многоквартирном доме в силу статьи 44 Жилищного кодекса РФ является общее собрание собственников помещений, то есть судьба общего имущества собственников, определение порядка его содержания и ремонта, а также многие другие вопросы решаются самими собственниками.

Решение общего собрания влечет юридические последствия для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против его принятия.

Чтобы решение общего собрания было законным важен факт его принятия в пределах компетенции и с соблюдением порядка его проведения.

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изложена в статье 44 Жилищного кодекса РФ.

Основным правомочием общего собрания является выбор способа управления домом. Также этим органом управления утверждается перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в доме, принимается решение о проведении текущего и капитального ремонта.

К ведению общего собрания собственников относится и принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Вправе общее собрание определять лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в таком доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания, а также ряд других вопросов.

Порядок проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме определен в статьях 44-48 Жилищного кодекса РФ. Данными нормами предусмотрено ежегодное проведение общего собрания в сроки и порядке, устанавливаемыми самим общим собранием. Целесообразно на первом же общем собрании утвердить порядок его проведения, способы голосования, а также установить формы сообщений о проведении собрания, протоколов собраний и т.п.

По инициативе одного из собственников многоквартирного дома может проводиться внеочередное общее собрание. Для его проведения необходимо уведомить всех собственников дома о созыве общего собрания за 10 дней до дня его проведения заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной порядок уведомления. Информация об общем собрании может вывешиваться в публичных местах (например, на доске объявлений у подъезда и т.д.). Извещение о том, что назначено общее собрание собственни-

ков многоквартирного дома, должно содержать:

— сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;

— информацию о форме проведения данного собрания (очное собрание или заочное голосование);

— дату и время проведения общего собрания;

— дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочном голосовании, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

— повестку дня данного собрания;

— порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Общее собрание правомочно принимать решения, если имеется кворум, то есть в нем участвовали собственники помещений в многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется пропорционально размеру общей площади собственника к размеру общей площади всех жилых помещений.

Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ).

В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление об обжаловании решения общего собрания при наличии вышеуказанных обстоятельств может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Полномочия общего собрания жк

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
  • Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения и обжалования

Рекомендуем также более поздние и более актуальные материалы по теме: общее собрание собственников многоквартирного дома, порядок проведения, судебная практика; доверенность на участие в общем собрании собственников, судебная практика; голосование и подсчет голосов на общем собрании собственников МКД; образцы протоколов общего собрания собственников многоквартирного дома, а также образцы и примеры сообщений о проведении собрания, бюллетеней для голосования в рубрике ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Деятельность . Управление домом

Недовольство граждан, являющихся собственниками жилых помещений в доме деятельностью управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива явление не новое, а скорее обыденное для сегодняшней российской действительности. Зачастую граждане справедливо выражают негодование по вопросу качества оказываемых в сфере ЖКХ услуг, справедливо и недоумение граждан относительно вопросов открытости, и достоверности информации, предоставляемой ТСЖ, ЖСК, УК об их деятельности, учитывая то, что соответствующий способ управления домом самими же гражданами и выбирается, или по крайней мере должен выбираться.

Но нередко после выбора способа управления, например, создания ТСЖ, избранный председатель правления начинает вести какую-то свою, непонятную для граждан, «политику» — заключает невыгодные для ТСЖ договоры, распоряжается не в интересах ТСЖ общим имуществом, денежными средствами, и т.д., не реагирует на просьбы и требования собственников помещений, в том числе являющихся членами товарищества, становится в какой-то степени недоступным для собственников. Данные обстоятельства вынуждают собственников помещений обращаться в органы прокуратуры, в суды. Граждане обжалуют принятые правлением и общим собранием ТСЖ решения, ссылаясь на фальсификацию итогов голосования, просят привлечь виновных к ответственности. Настоящие баталии разворачиваются в случае принятия решения общим собранием членов ТСЖ о прекращении полномочий и переизбрании председателя и членов правления ТСЖ. Прежний председатель не желает передавать документацию о финансовой и хозяйственной деятельности ТСЖ председателю «новому», что ведет к новым судебным разбирательствам.

Аналогичная ситуация с управляющими организациями, осуществляющими обслуживание домов. Не желая расставаться с «кормушкой», управляющая компания с которой на основании решения общего собрания собственников прекращен договор об обслуживании, обращается в суд с требованиями о признании решений собраний недействительными, продолжает выставлять счета на оплату оказываемых услуг.

Приведенные примеры касаются только споров, которое условно можно обозначить как «споры о выборе или смене способа управления жилым домом, лиц, осуществляющих управление». Однако, на этой категории споры собственников с лицами, осуществляющими управление домом не заканчиваются. Граждан также не устраивают решения об утверждении сметы доходов и расходов, о порядке пользования и передаче во временное пользование (аренду) общего имущества собственников, решения общего собрания собственников о дополнительных взносах на определенные нужды, о штрафах за определенные действия (бездействия) собственников и т.д. и т.п.

Однако стоит также отметить, что часто собственники обращаются в суд с исками о признании решений собраний недействительными и при отсутствии какого-либо нарушенного права обжалуемым решением. Указывают на отсутствие извещения их о дате и месте собрания, на информирование о принятом собранием решении, на предполагаемое нарушение принятым решением их прав в будущем. Подобные требования судами, как правило, оставляются без удовлетворения, так как подобные нарушения признаются несущественными. Между тем, если суд установит, что о проводимом собрании не был извещен не только истец, собрание не имело кворума, неправильно подсчитаны голоса (количество голосов «за принятие решения» составило менее необходимого, установленного ЖК РФ процента), исковые требования судом будут удовлетворены.

Говоря о причинах и основаниях обращения граждан в суд с исками или с жалобами на действия и решения ТСЖ (и в частности, председателя правления), нельзя не упоминуть и об отдельных гражданах (группе граждан), которые готовы судиться как при наличии повода, так и без такового. Объясняется такое поведение, как правило, либо личной неприязнью к председателю правления ТСЖ, либо субъективным воприятием недостаточности внимания оказываемого к сутяжнику как к личности; недостаток этот восполняется, когда такой гражданин становится эдаким Зорро в многоквартирном доме — то тут, то там от него поступают жалобы в различные инстанции с просьбой «разобраться и принять меры в отношении председателя, который ворует. или иным образом нарушает права собственников». Такие граждане дискредитируют работу ТСЖ, отвлекают от действительно важных дел председателя, который вынужден являться в рассматривающий жалобу орган и давать объяснения по существу. По судебным искам, благодаря указанным лицам, председатель ТСЖ тратит не только личное время для посещения судебных заседаний, но и иные ресурсы, в частности денежные средства для оплаты услуг юриста.

Подытоживая вступление, отметим следующее. Основанием для признания решения общего собрания собственников (членов ТСЖ) является нарушение процедуры его принятия или несоответствие принятого решения императивным нормам закона.

Читайте так же:  Доплата к пенсии супругам пенсионерам

Например, как указывается в » Справке о результатах обобщения практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел по спорам, связанным с деятельностью товариществ собственников жилья (ТСЖ)», дела об оспаривании решений общего собрания собственников помещений и членов товарищества собственников жилья можно выделить на две части:

1) иски о признании решений общего собрания недействительными по процедурным вопросам (отсутствие кворума, нарушение порядка уведомления и проведения собрания, порядка подсчета голосов, формы проведения собрания (собрание или заочное голосование) и т.д.);

2) иски о признании недействительными решений собрания членов ТСЖ в связи с несоответствием принятых решений требованиям закона.

Ко второй части исков относится, например, принятие решения общим собранием собственников об обязательном участии всех собственников помещений дома в субботнике и о наложении штрафа на лицо, которое отказалось от участия в субботнике. В данном случае даже при отсутствии нарушений процедуры проведения такого собрания, подобное решение является незаконным и подлежит признанию его судом недействительным (см. Кассационное определение Пермского краевого суда от 14 марта 2011 г. по делу N 33-2353).

Совершенно справедливо отмечено в » Обобщении практики рассмотрения дел, связанных с оспариванием решений ТСЖ , собственников помещений в многоквартирных домах и т.д., с учетом практики рассмотрения дел по взысканию коммунальных услуг, практики мировых судей» судьей Мотовилихинского районного суда г. Перми:

«следует отметить, что четкой, сложившейся практики как вышестоящих судов, так и краевого суда, по данной категории дел не наработано.

В связи с принятием районным судом и краевым судом противоположных решений и определений кассационной инстанции, остаются открытыми следующие вопросы:

— достаточно ли для проведения собраний собственников помещений вывешивание объявлений в обще доступных местах , либо в четком соответствии с нормами ЖК РФ каждому собственнику направляется почтовое извещение, либо он извещается под роспись,
— что считается убытками, причиненными собственнику принятым решением (предполагаемое участие в собрании, либо реально понесенные расходы, затраты),
— что считать нарушением законных прав и интересов собственника при принятии решения иными собственниками,
— право либо обязанность суда оставить в силе принятое собственниками решение, в случаях, когда один голос истца (истцов) не мог повлиять на принятое иными собственниками решение».

Из анализа судебных актов, приведенных в » Обзоре практики обжалования решений общего собрания собственников помещений в жилом доме, общего собрания членов ТСЖ» можно также сделать вывод об отсутствии единообразия в применении одних и тех же норм права разными судами. Очевидно, что по многочисленным вопросам обжалования решений общих собраний собственников помещений в доме и общих собраний членов ТСЖ необходимы разъяснения Верховного Суда РФ. Будем надеяться на появление соответствующего Постановления Пленума ВС.

Некоторые нормы Жилищного кодекса РФ, подлежащие применению при разрешении споров о признании решений общих собраний собственников недействительными

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Согласно пункту 1 статьи 44 ЖК РФ , общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Часть 2 указанной статьи относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решений по следующим вопросам:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

К другим вопросам, принятие решений по которым осуществляется общим собранием собственников помещений дома ЖК РФ относит следующие:

— принятие решений о преобразовании товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив (п. 2 статьи 140 ЖК РФ );
— принятие решений о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 статьи 141 ЖК РФ );
— принятие решений о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (п. 7 статьи 156 ЖК РФ );
— принятие решений об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта) (п. 2 статьи 158 ЖК РФ );
— принятие решения о выборе управляющей организации (п. 1 статьи 162 ЖК РФ );
— принятие решения об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2. статьи 162 ЖК РФ );
— принятие решений о наделении полномочиями действовать от имени собственников помещений в доме, осуществляющих непосредственное управление, в отношениях с третьими лицами одного из собственников помещений в таком доме (п. 3 статьи 164 ЖК РФ ).

Принимать решения по указанным выше вопросам вправе только общее собрание собственников помещений дома. Решения по указанным выше вопросам принятые председателем правления ТСЖ, ЖСК единолично, либо правлением являются незаконными и признаются судом недействительными. Однако, если решение по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания собственников, принято общим собранием членов ТСЖ, то законность его будет, как представляется, зависеть от числа голосов собственников, являющихся членами товарищества или кооператива, принявших учасие в голосовании. Так, например, если общим собранием членов ТСЖ большинством голосов принято решение о смене управляющей организации, то в случае, если голоса членов данного ТСЖ составляют большинство голосов и от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то такое решение, на наш взгляд, не может быть признано судом недействительным. Ведь данное решение отражает волю именно большинства собственников помещений дома, форма его принятия и незначительные нарушения, такие как неизвещение лиц, голоса которых не могли повлиять на принятие решения, не могут являться достаточными основаниями для признания его недействительным.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Читайте так же:  Налоговая отчетность за 2019 года

Как следует из п. 2 статьи 45 ЖК РФ, внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого собственника помещения дома. Из указанной нормы следует, что лица, не являющиеся собственниками помещения в доме, не вправе инициировать проведение внеочередного общего собрания. В судебной практике встречаются прецеденты, когда суд одним из оснований недействительности принятого общим собранием решения указывает как раз созыв собрания лицами, не являющимися собственниками (см., например, определение судебной коллегии Московского городского суда от 12 ноября 2010 г. по делу N 33-35163). Нередко, такие лица являются представителями управляющих организаций, желающих обслуживать жилой дом или заменить собой другую УО, качеством услуг которой не довольны домовладельцы. Однако, как представляется, созыв собрания несобственником единственным и достаточным основанием для признания решения общего собрания собственников недействительным в практике судов являться не будет, потому как несмотря на нарушение закона, собственники выразили волю, а указанное нарушение суд, на основании п. 6 статьи 46 ЖК РФ, вправе признать несущественным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 45 ЖК РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись. Это общее правило. Имеют место случаи, когда сообщение вывешивается на подъездную дверь, в холлах, лифтах, на информационные стенды, расположенные при входе в подъезд, и т.д. Однако по смыслу п. 4, статьи 45, разместить такое сообщение в доступных местах собственник — инициатор собрания вправе лишь в случае, если решением общего собрания собственников определено такое доступное для всех собственников помещение в доме, где подлежит размещению указанное сообщение. Если решение общего собрания по данному вопросу не принималось, то сообщение должно быть направлено каждому собственнику либо заказным письмом, либо вручено лично под роспись. Например, «суд удовлетворил иск, при этом не принял во внимание доводы ответчиков относительно развешивания уведомлений о собрании на подъездах , поскольку такой способ уведомления законодательством и Уставом ТСЖ также не предусмотрен. Судом установлено, что кворум для принятия решения общим собранием отсутствовал» (см. например, Мотовилихинский районный суд г. Перми — Обобщение практики рассмотрения дел, связанных с оспариванием решений ТСЖ , собственников помещений в многоквартирных домах и т.д. , с учетом практики рассмотрения дел по взысканию коммунальных услуг, практики мировых судей)

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (статья 46 ЖК РФ):

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Квалифицированным большинством, т.е. не менее 2/3 голосов всех собственников помещений в доме принимаются следующие решения:

— о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
— о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
— о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Как указано в п. 2 статьи 46 ЖК РФ , общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Например, суд правомерно признал решение общего собрания о реконструкции дома, предоставлении земельного участка для проектирования и другим вопросам незаконным, поскольку присутствовавшие на собрании собственники обладали с учетом их долей 28,4 % голосов, то есть кворум на собрании отсутствовал, вопросы, по которым приняты решения на этом собрании, существенно отличаются от вопросов, включенных в повестку дня собрания. (См. » Справке о результатах обобщения практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел по спорам, связанным с деятельностью товариществ собственников жилья (ТСЖ)»).

Решения, принятые общим собранием собственников помещений, также как и сообщения о проведении общего собрания, в соответствии с п. 3 статьи 46 ЖК РФ, доводятся да сведения собственников в десятидневный срок с момента принятия путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений

Судебные споры порождает непонимание многими собственниками п. 5 статьи 46 ЖК РФ. Как правило, ТСЖ обращается с иском в суд о взыскании с собственника задолженности, возникшей в связи с неуплатой последним обязательного платежа (целевого взноса) на содержание, охрану общего имущества собственником. Обращаются в суд и собственники с требованиями произвести перерасчет начисляемых ТСЖ к оплате сумм, исключении из обязательного платежа. Речь идет, как правило, о расходах на ограждание придомовой территории, охрану (обустройство охранной будки, оплата труда охранника), установку и обслуживание системы видеонаблюдения. Между тем, граждане не учитывают, что принятое общим собранием собственников решение обязательно для всех собственников, в том числе тех, кто не принимал участие в голосовании, либо голосовал против, но оказался в меньшинстве (см., например, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 февраля 2011 г. N 33-2013). Пока не оспорено соответствующее решение общего собрания собственников (не признано судом недействительным) перспективы иска об обязании ТСЖ произвести перерасчет стремятся к нулю. Обжаловать же решение общего собрания о расходах на содержание, охрану общего имущества представляется возможным лишь если имели место существенные процедурные нарушения (отсутствие кворума, неправильный подсчет голосов). Если нарушения и имелись, однако признаны судом несущественными, у суда отсутствуют основания признать подобное решение общего собрания недействительным, т.к. оно соответствует закону, принято в рамках компетенции общего собрания большинством голосов.

Пункт 6 статьи 46 ЖК РФ содержит нормы права, на которые ссылаются суды, отказывая в удовлетворении требований истцов о признании общего собрания собственников недействительным.

Читайте так же:  Договор о вязки

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме в случае, если в совокупности имеются следющие условия:

— решение принято с нарушением требований Жилищного кодекса;
— он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;
— если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Суд, установив, что при проведении общего собрания допущены нарушения процедуры его проведения, как правило, оставляет обжалуемое решение общего собрания в силе, если:

— голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;
— допущенные нарушения не являются существенными;
— и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Так, суд отказал истцу в удовлетворении иска о признании решения общего собрания собственников недействительным, указав, что истец принимал участие в голосовании и голосовал за принятие обжалуемого решения (см. кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 марта 2011 г. N 33-3887).

По другому делу, суд отказал в удовлетворении требований, так как нарушение при проведении общего собрания собственников не является существенным, и на наличие кворума оно не влияет, голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, а истец не заявляет о причинении ему каких-либо убытков в связи с принятым решением ( кассационное определение Московского областного суда от 10 марта 2011 г. по делу N 33-4791)

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск), 02.08.2011г.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

СТ 44 ЖК РФ.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к Ст. 44 Жилищного кодекса РФ

1. По смыслу статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является единственным органом управления многоквартирным домом. Недопустима замена общего собрания собранием уполномоченных собственников, созданием совета и т.п. Однако представляется возможным создание совета наряду с общим собранием как постоянно действующего органа, особенно в случаях подготовки и проведения общих собраний собственников, реализации их (общих собраний) решений.

2. 1) Принятию решений о реконструкции многоквартирного дома (переустройства, перепланировки, расширения, надстройки), строительстве хозяйственных построек и других зданий и сооружений должны предшествовать заключения органов архитектуры и градостроительства, противопожарной, санитарно-технической, экологической безопасности, а также местных органов самоуправления по месту нахождения многоквартирного жилого дома (более подробно см. комментарий к ст. 26 ЖК).

При принятии решения о ремонте общего имущества таких согласований не требуется.

2) Решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должно соответствовать требованиям ГК РФ относительно права пользования земельным участком собственником недвижимости (ст. 271), Земельного кодекса Российской Федерации по составу земель поселений и территориальному зонированию (ст. 85).

Как отмечалось, на основании ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

3) Согласно ст. 44 ЖК, принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме допустимо как исключение из общих правил взаимосвязанности права собственности на жилые помещения и права общей долевой собственности на места общего пользования. Если только при этом не нарушаются права и законные интересы собственников на жилые помещения, а также их права на места общего пользования, другое общее имущество.

4) Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется непосредственно самими жильцами-собственниками с учетом рекомендаций местных муниципальных органов (см. комментарий к ст. 161 Жидищного кодекса России).

5) К другим вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, относятся: порядки уведомления собственников и проведения общих собраний, последствия срыва проведения этих собраний; явки и наличие кворума; проведение заочного голосования, возможность и допустимость проведения собраний по подъездам и др.

Полномочия общего собрания жк