Договор уступки прав требования по договору долевого участия ндс

Содержание страницы:

Организация применяет общую систему налогообложения, не является застройщиком и подрядчиком. В организации есть договоры долевого участия (далее — ДДУ), отражены на счете 58. Планируется уступка прав требования физическому лицу по ДДУ. Денежные средства от физического лица не поступят, он передает взамен договор участия в строительстве другого дома, заключенный с ЖСК и не подлежащий регистрации в Росреестре. У организации есть подобные договоры с ЖСК, которые отражаются по счету 76. Каким способом отразить в бухгалтерском и налоговом учете данную операцию?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В бухгалтерском учете организации при уступке права требования вносятся записи о выбытии актива. Принимаемое обязательство учитывается тем же способом, что использован организацией для аналогичных существующих объектов учета.
При уступке организацией — участником долевого строительства имущественных прав физическому лицу налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога, и расходами на приобретение прав.
Налоговая база для целей исчисления налога на прибыль рассчитывается как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права.

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учёт

Бухгалтерский учет — это формирование документированной систематизированной информации об объектах учета, и составление на ее основе бухгалтерской (финансовой) отчетности (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», далее — Закон N 402-ФЗ). Объектами бухгалтерского учета экономического субъекта являются:
1) факты хозяйственной жизни;
2) активы;
3) обязательства;
4) источники финансирования его деятельности;
5) доходы;
6) расходы;
7) иные объекты в случае, если это установлено федеральными стандартами (ст. 5 Закона N 402-ФЗ).

1. Уступка прав требования по ДДУ

Как определено ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Часть 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Сделки по передаче прав требований регулируются главой 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ.
Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о наличии и движении финансовых вложений предназначен счет 58 «Финансовые вложения».
Доход, полученный от уступки права требования, в случае, когда это не является предметом деятельности организации, учитывается ею в составе прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 34 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», далее — ПБУ 19/02).
Таким образом, уступка права требования по договору долевого участия другому лицу в бухгалтерском учете организации отражается записями:
Дебет 62, субсчет «Расчеты по уступке права требования» Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражен доход по договору уступки права требования другому лицу;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «НДС»
— начислен НДС (с суммы разницы между стоимостью передаваемого права требования и стоимостью приобретенного имущественного права (п. 3 ст. 155 НК РФ));
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 58, субсчет «Права участника долевого строительства»
— списана сумма расходов, связанная с приобретением уступаемых имущественных прав (п.п. 25, 26 ПБУ 19/02);

2. Приобретение прав по договору участия в строительстве другого дома, заключенному с ЖСК

Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом (далее также — ЖСК) признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, объединяющими имущественные паевые взносы его членов, и отнесены к некоммерческим корпоративным организациям (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ, ст. 123.1, п. 1 ст. 123.2 ГК РФ). В соответствии с ч. 3 ст. 110 ЖК РФ члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива, пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (ст. 125 ЖК РФ).
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме только в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 2 ч. 3 ст. 123.1, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ).
В п. 9 Информации Минфина России от 24.12.2015 N ПЗ-1/2015 «Об особенностях формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности некоммерческих организаций» разъясняется, что в ЖСК по группе статей «Дебиторская задолженность» отражается задолженность членов кооператива, имеющих право на паенакопления, при передаче членам кооператива имущества, предназначенного для предоставления во владение и пользование его членам (квартира, иное помещение). При этом возникновение дебиторской задолженности в ЖСК обусловлено обязательствами члена кооператива по выплате паевого взноса либо по возврату предоставленного ему во владение и пользование имущества в случае невыплаты паевого взноса либо по иным основаниям, предусмотренным уставом кооператива.
С учетом п. 10 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, и п.п. 5, 6 и 7 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» полагаем, что переданное физическим лицом имущественное право лицу, его приобретшему (Вашей организации), следует отражать в том же порядке, что и ранее учтенные по подобным договорам с ЖСК — с использованием открываемого к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчета.
В таком случае в бухгалтерском учете будут сделаны проводки:
Дебет 76, субсчет «Расчеты с ЖСК» Кредит 76, субсчет «Расчеты с физлицом по договору уступки права (требования)»
— отражено право (требование), вытекающее из договора участия в ЖСК, и задолженность перед физлицом, передавшим пай;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с физлицом по договору уступки права (требования)» Кредит 62
— зачтена (погашена) задолженность физического лица по оплате прав требований по договору долевого участия исходя из величины переданного пая.

НДС

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. В целях налогообложения операции по уступке (переуступке) прав требования, в том числе по договору участия в долевом строительстве, следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав (письма Минфина России от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 28.02.2013 N 03-07-11/5926, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/[email protected], от 06.07.2011 N 16-15/[email protected], постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10).
Таким образом, операции по уступке (переуступке) прав требования по договору участия в долевом строительстве являются самостоятельным объектом обложения НДС (смотрите также письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26, постановление ФАС Уральского округа от 25.09.2012 N Ф09-7710/12 по делу N А50-24814/2011). При этом в отношении указанных операций положения пп. 1 п. 2 ст. 146, ст. 149, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26, дополнительно смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 N 08АП-3342/2008).
В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Сумма НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК РФ (письма Минфина России от 04.06.2015 N 03-07-14/32284, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 01.02.2012 N 03-07-11/26, УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092).
Согласно п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном, в частности, п. 3 ст. 155 НК РФ, момент определения налоговой базы по НДС определяется как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником.
То есть налоговая база по НДС определяется: на дату государственной регистрации договора уступки (последующей уступки) права требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве (смотрите также постановления ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 N 11АП-14178/11) или на дату зачета сторонами взаимных требований.
В письме Минфина России от 18.02.2011 N 03-04-05/10-103 специалисты финансового ведомства указали, что паи членов потребительского кооператива относятся к имущественным правам. Само по себе поступление от физического лица имущественного права — пая — не является операцией, учитываемой в целях исчисления НДС (ст. 143, пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ).

Читайте так же:  Как оформить бесед

Налог на прибыль организаций

Согласно ст. 41 НК доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки (в той мере, в какой такую выгоду можно оценить) и определяемая для организаций в соответствии с главой 25 НК РФ.
В силу ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме. При определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с НК РФ налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав) (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Как уже сказано выше, права требования, в том числе по договору участия в долевом строительстве, для целей налогообложения следует рассматривать в качестве имущественных прав, в связи с чем денежные средства, полученные при их уступке, являются выручкой от реализации имущественных прав (смотрите, например, письма Минфина России от 22.07.2016 N 03-11-11/43086, от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83).
Таким образом, доход от реализации имущественных прав при уступке требования физическому лицу учитывается в целях налогообложения прибыли.
Средства, полученные от реализации прав требования по договору участия в долевом строительстве, включаются в состав доходов (выручки от реализации имущественных прав) при формировании налоговой базы в размере фактически полученных сумм, а не в виде положительной разницы между стоимостью данных прав и расходами, понесенными в связи с их приобретением по договорам долевого участия в строительстве (смотрите определение ВАС РФ от 27.01.2012 N ВАС-15173/11, постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10).
Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено п. 10 ст. 309.1 или п. 2.2 ст. 277 НК РФ (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
В случае уступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/[email protected], от 20.03.2006 N 19-11/21523). Если цена приобретения имущественного права с учетом связанных с его реализацией расходов окажется выше цены, по которой данное право реализуется физическому лицу, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве;
— Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
— Энциклопедия решений. Доходы от реализации имущественных прав в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. Расходы при реализации имущественных прав (в целях налогообложения прибыли);
— Энциклопедия решений. Договор цессии;
— Энциклопедия решений. Цена уступаемого права (требования) по договору цессии.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

18 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

НДС по авансам, полученным при уступке прав требований по договору долевого участия (ДДУ)

Происходит уступка прав требований по ДДУ (квартира). Организация начисляет НДС с полученной предоплаты только в момент получения полной суммы по договору от покупателя. В НК РФ точно не указано, как выставлять счет-фактуру на аванс по имущественным правам на жилое помещение (квартиру). В учетной политике прописано, что мы начисляем НДС при получении аванса в счет предстоящей передачи имущественных прав, при получении полной суммы.

В декабре 2016 года поступила частичная оплата от покупателя, счет-фактура на аванс не выставлялся – так как не поступила полная сумма по договору. В январе 2017 года пришла вторая оплата от покупателя; выставляем счет-фактуру на аванс в связи с тем, что получена полная сумма по договору.

В феврале 2017 года происходит регистрация договора. В результате отражается реализация и выставляется счет-фактура, а также производится запись в книге покупке на сумму аванса, регистрируется счет-фактура на аванс.

Когда возникает налоговая база по НДС в отношении авансов при уступке прав требований по ДДУ? Организация руководствуется п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав. Момент определения налоговой базы по НДС определяется как день уступки (последующей уступки) денежного требования или день прекращения соответствующего обязательства (день исполнения обязательства должником), в случаях, предусмотренных пп. 3 и 4 ст. 155 НК РФ? Правомерно ли закрепление в нашей учетной политике, что НДС с аванса в счет предстоящей передачи имущественных прав начисляется только при получении полной суммы по договору?

По нашему мнению, определить налоговую базу по НДС по договору уступки права требования в данной ситуации возможно только в момент, когда одновременно выполняются условия:

  • получены полностью все денежные средства по договору;
  • договор уступки права требования зарегистрирован.

На дату госрегистрации договора уступки прав требований по ДДУ возникает обязанность исчислить НДС со всей суммы предварительной оплаты.

Однако, по мнению контролеров, первоначальный кредитор должен исчислить сумму НДС с аванса в счет будущей передачи имущественных прав (письмо Минфина РФ от 30.03.2015 № 03-07-15/17428). Полагаем, что ИФНС будет руководствоваться официальной позицией Минфина РФ и требовать начислить НДС с аванса в момент его получения, поскольку законодательно не определен специальный порядок расчета базы по НДС в подобных ситуациях.

Положения учетной политики в данной ситуации — не аргумент при отстаивании организацией своей позиции в случае предъявления претензий со стороны ИФНС.

ДДУ заключается в письменной форме, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, ч. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В данном случае право (требование к застройщику), принадлежащее участнику долевого строительства (первоначальному кредитору), передается им организации (новому кредитору) по сделке — происходит уступка имущественного права (права требования по ДДУ) (п. 1 ст. 382 ГК РФ). Данная уступка допускается только после уплаты первоначальным кредитором цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). Сделка должна быть совершена с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Договор об уступке права требования заключается в письменной форме и регистрируется в порядке, установленном для регистрации договора участия в долевом строительстве, и считается заключенным с момента госрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В общем случае при поступлении продавцу частичной/полной предоплаты налоговая база по НДС определяется дважды:

а) на день получения предоплаты;
б) на день отгрузки (п. 1 ст. 167 НК РФ).

День отгрузки (передачи) товаров (услуг) – это дата составления первого по времени первичного документа, оформленного на покупателя (заказчика). При выполнении работ таковым является дата принятия работ (подписания акта приема-передачи) заказчиком (письма ФНС РФ от 21.10.2013 № ММВ-20-3/[email protected], Минфина РФ от 03.12.2015 № 03-03-06/70541).

В пункте 1 ст. 154 НК РФ указано, что налоговая база определяется при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок только товаров (выполнения работ, оказания услуг). В данной норме передача имущественных прав не упоминается.

При уступке имущественного права на жилые дома, жилые помещения, доли в жилых домах, жилых помещениях первоначальный кредитор (первый участник долевого строительства) должен уплатить НДС (по общему правилу — пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передается имущественное право, с учетом НДС и расходами на приобретение этого права (если эта разница отрицательная либо равна нулю, НДС не уплачивается) (п. 3 ст. 155 НК РФ, письма Минфина РФ от 02.03.2012 № 03-07-11/58, от 01.02.2012 № 03-07-11/26).

Читайте так же:  Сколько неустойка капелло

НДС рассчитывается по ставке 18/118 на дату уступки требования (на дату госрегистрации договора уступки) (п. 4 ст. 164, п. 8 ст. 167 НК РФ, письмо УФНС РФ по г. Москве от 28.03.2008 № 09-11/30092). То есть при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном п. 3 ст. 155 НК РФ, момент определения налоговой базы по НДС определяется как день уступки (последующей уступки) требования либо день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ). Момент (день) получения предоплаты в вышеуказанной норме отсутствует (должником является застройщик (по ДДУ).

По нашему мнению, определить налоговую базу по НДС по договору уступки права требования в данной ситуации возможно только в момент, когда одновременно выполняются следующие условия:

  • получены полностью все денежные средства по договору;
  • договор уступки права требования зарегистрирован.

Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ при получении налогоплательщиком аванса в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога. При этом п. 4 ст. 164 НК РФ установлено, что при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 2 или п. 3 ст. 164 НК РФ, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.

Как видно, ни та ни другая норма не содержат особенностей в части определения размера налоговой базы при получении предоплаты в счет реализации, налоговая база по которой определяется как разница между доходами и расходами. Следовательно, в данной ситуации налоговая база по НДС будет определяться в общем порядке.

Сумма НДС, которая подлежит уплате и отражению в счете-фактуре при получении предоплаты, должна определяться по расчетной ставке 18/118 со всей суммы полученной предварительной оплаты (письмо Минфина РФ от 30.03.2015 № 03-07-15/17428). Следовательно, на дату госрегистрации договора об уступке прав требований по ДДУ возникает обязанность исчислить НДС.

В отношении сумм предоплаты до регистрации договора уступки права по ДДУ, по мнению контролеров, первоначальный кредитор должен исчислить сумму НДС с аванса в счет будущей передачи имущественных прав, при этом он не сможет принять НДС к вычету в дальнейшем (то есть после регистрации договора уступки). Указанные суммы НДС подлежат зачету (возврату) в обычном порядке – по ст. 78 НК РФ (письмо Минфина РФ от 30.03.2015 № 03-07-15/17428).

Полагаем, что ИФНС будет руководствоваться официальной позицией Минфина РФ и требовать начислить НДС с аванса в момент его получения, поскольку законодательно не определен специальный порядок расчета налоговой базы по НДС в подобных ситуациях.

При том что организация зафиксировала у себя в учетной политике – определение налоговой базы по НДС при получении аванса в счет предстоящей передачи имущественных прав/ при получении полной суммы, — необходимо отметить, что данный момент не является элементом учетной политики (в обычном понимании, когда происходит выбор между нормами законодательства). Положения учетной политики в данной ситуации — не аргумент при отстаивании организацией своей позиции в случае предъявления претензий со стороны ИФНС.

НДС при уступке права требования

Наша организация является плательщиком НДС.
В договоре долевого участия со строительной компанией НДС не указан (наверное, и не должен?).
При переуступке права требования на строящуюся квартиру нашему покупателю (физ.лицу) мы должны выделить НДС с суммы договора? Наверное, все-таки с разницы по этим договорам?

Поясню на примерах, у нас возможны три ситуации:

1) цены равны: договор долевого участия со строительной фирмой на 2000 т.р.; договор уступки долга с нашим покупателем на 2000 т.р.
В этом случае НДС мы не платим. В базу по НДС и в декларацию по НДС эти суммы не попадают.

2) цена продажи больше: договор долевого участия со строительной фирмой на 2000 т.р.; договор уступки долга с нашим покупателем на 2500 т.р.
В этом случае НДС исчисляем с разницы в 500 т.р. (500/118*18). В базу по НДС и в декларацию по НДС попадет сумма 500 т.р.

3) цена продажи меньше: договор долевого участия со строительной фирмой на 2000 т.р.; договор уступки долга с нашим покупателем на 1500 т.р.
В этом случае получаем убыток, НДС не платим. В базу по НДС и в декларацию по НДС эти суммы не попадают.

Понимаю, что чего-то не понимаю, что-то упустила. Подскажите, пожалуйста. Заранее спасибо

Как ООО отразить в бухгалтерском учете квартиру, полученную по договору уступки права требования?

У Вас здесь несколько операций и сделок, которые нужно рассматривать и проводить в учете раздельно.

1. Реализация щебня:
Дт 62 (покупатель) — Кт 90.1 = по продажной стоимости отгруженного щебня;
Дт 90.3 — Кт 69 = НДС с реализации.

2. Приобретение имущественного права (требование квартиры по договору долевого участия):
Дт 58 — Кт 76 (покупатель) = по цене, по которой Вы покупаете имущественное право (долю в ДДУ)
Это цена должна быть указана в договоре уступки права требования, который должен сопровождать покупку этой доли. И эта цена совсем не обязательно равна номинальной стоимости доли (или стоимости квартиры).

Исходя из тех данных, что Вы дали:

Получается, что Вы покупаете долю (имущественное право) за 30% от стоимости квартиры. Если так, то по такой стоимости Вы и должны поставить это имущественное право на счет 58.

Но, это слишком малая цифра, чтобы быть правдой.
Поэтому, наверное, Вы будете продолжать отгружать щебень в счет оплаты будущей квартиры.
Поэтому, чтобы повесить имущественное право на 58 счет, надо знать конечную стоимость этого права. Т.е. сколько Вы должны в конце концов отгрузить этого щебня.
И именно по этой покупной стоимости и должны отразить имущественное право на счете 58.

3. Взаимозачет «щебень — имущественное право»:
Дт 76 (покупатель) — Кт 62 (покупатель) = на сумму, наименьшую на момент взаимозачета.
Но момент рассмотрения вопроса оплачено «щебнем» только «30% стоимости квартиры».
Значит на эту сумму и взаимозачет.
Если будете дальше отгружать щебень в счет оплаты, то проводки по отгрузки и взаимозачет повторяете на сумму отгруженного щебня. И так до полной оплаты.

4. Продажа имущественного права своему поставщику:
Дт 76 (поставщик) — Кт 91 = стоимость квартиры
Дт 91 — Кт 58 = по учетной цене имущественного права (стоимость квартиры-?)

5. Взаимозачет стоимости квартиры в счет погашения долга:
Дт 60 (поставщик) — Кт 76 (поставщик) = по наименьшей стоимости (долг или квартира).

Все взаимозачеты оформляете Актом, который подписываете двумя сторонами.
Хотя, если зачет по обязательствам, срок оплаты которых уже наступил, взаимозачет можете сделать в одностороннем порядке. Это на случай, если вторая сторона почему-то откажется о подписания Акта взаимозачета.

Квартиры, как таковой у Вас нет и не появится. До момента завершения строительства это только имущественное право — право требования квартиры по договору долевого участия.
Поэтому все манипуляции с этим имущественным правом Вы осуществляете на счете 58.

НДС по договору переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилого дома

Здравствуйте! срочно нужна помощь!
Наша организация приобрела договор переуступки права по договору долевого участия в строительстве жилого дома. Произвела гос. регистрацию права.
Далее Организация продает этот Договор физ.лицу. Вопрос: подлежит ли эта операция налогообложению НДС?
Прочитала, что освобождается от обложения НДС согласно пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;
(пп. 23 введен Федеральным законом от 20.08.2004 N 109-ФЗ).
ИЛИ все таки НДС надо начислить.

пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождает от обложения НДС передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир

Как обществу рассчитать НДС?

По договору генерального строительного подряда общество осуществляет по заданию застройщика строительство многоквартирного дома. Застройщик, имея задолженность перед обществом по вышеуказанному договору генподряда, передает квартиры по договорам участия в долевом строительстве, по условиям которых общество приобрело имущественные права на несколько объектов строительства (квартиры) и стало обязанным оплатить стоимость приобретенных прав по цене без НДС. С учетом взаимной задолженности сторон между обществом и застройщиком было подписано соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований, а именно: застройщика – за выполненные работы по договору генподряда, в том числе НДС 18%, общества – по договорам участия в долевом строительстве (квартир) без НДС. В дальнейшем общество планирует передавать имущественные права на квартиры по возмездному договору уступки права требования третьим лицам. Для исчисления НДС по договорам уступки в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Например: у застройщика приобретены имущественные права на квартиру по ДДУ стоимостью 10 руб., НДС не облагается (в счет оплаты генподрядных работ 10 руб., в том числе НДС 18%). В договоре уступки права требования по ДДУ с физическим лицом стоимость уступки права составит 15 руб., НДС не облагается. Для исчисления НДС производим расчет налогооблагаемой базы как разницу между стоимостью передаваемых имущественных прав и расходами на приобретение указанных прав: то есть 15 руб. – 10 руб. = 5 руб.; 5 руб. х 18/118 = 0,76 руб. – сумма НДС 18%. Следовательно, в договоре уступки права требования прописывается стоимость уступки права и выделяется НДС 18 % только с разницы, которую рассчитали выше (а именно 0,76 руб) путем указания «в том числе НДС 18% – 0,76 руб. согласно ст.155 п. 3 НК РФ». В случае если стоимость уступки права требования ниже или равна расходам на их приобретение, налогооблагаемой базы не возникает, в связи с чем НДС не начисляется и не уплачивается.

Читайте так же:  Спор из-за названия фирмы

В связи с изложенным, просим пояснить, как обществу в дальнейшем необходимо рассчитывать налог на добавленную стоимость и учитывать данную операцию для целей налогового и бухгалтерского учета по уступке имущественных прав на квартиры, приобретенные по ДДУ без НДС:

–в случае если стоимость уступки права превышает расходы на его приобретение;
–в случае если стоимость уступки права ниже или равна расходам на приобретение указанного права?

ООО СФ МЖК «Тверь», г. Тверь

Порядок налогообложения общества при уступке права

НДС. В силу подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается передача имущественных прав. Передача (уступка) прав на жилые помещения (квартиры) по договору участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) – не исключение.

Налоговая база при уступке имущественных прав участниками долевого строительства определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 1 ст. 153, п. 3 ст. 155 НК РФ).

То есть налоговая база определяется с учетом НДС и представляет собой разницу между доходами от продажи (стоимостью продажи) права с учетом НДС и расходами на его приобретение. Если такая разница будет отрицательной либо равна нулю, налога не возникнет.

На практике с определением понятия «стоимость» вопросов не возникает, но с понятием «расходы» дело обстоит иначе.

Глава 21 НК РФ «Налог на добавленную стоимость» не раскрывает понятия «расходы» в целях применения ст. 155 НК РФ. Арбитражными судами выработана позиция, согласно которой расходы нужно определять на основании подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ (по аналогии с главой 25 НК РФ «Налог на прибыль организаций») (постановления ФАС ВВО от 07.08.2008 по делу № А28-370/2008-10/21, от 26.07.2013 по делу № А82-9316/2012). В силу упомянутой нормы налогоплательщик при уступке имущественных прав имеет право уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Следовательно, в вашем случае цена приобретения имущественного права – это цена объекта долевого строительства, указанная в ДДУ.

Существует риск, что у налоговых органов будет иная позиция по этому вопросу. Так в Письме от 04.06.2015 № 03-07-14/32284 Минфин России высказал точку зрения, согласно которой при передаче участником долевого строительства прав на жилые помещения налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами, определяемыми как размер денежных средств, уплаченных застройщику участником долевого строительства для оплаты строительства (создания) объекта долевого строительства по ДДУ.

То есть Минфин России при определении налоговой базы по НДС при уступке права по ДДУ, во-первых, ограничивает перечень расходов и, во-вторых, акцентирует свое внимание на необходимости фактически уплатить денежные средства застройщику.

В соответствии с п. 8 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является день уступки требования новому кредитору. Поскольку договор об уступке прав требований по ДДУ подлежит государственной регистрации, таким днем считается дата государственной регистрации договора (п. 2 ст. 389 ГК РФ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Следовательно, на дату государственной регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ возникает обязанность исчислить НДС.

При передаче имущественных прав по ДДУ сумма налога определяется расчетным методом. То есть используется расчетная ставка НДС 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Рассчитаем НДС, исходя из приведенного вами примера:

–налоговая база = 15 руб. (с НДС) – 10 руб. = 5 руб. (с НДС);

–сумма налога = 5 руб. (с НДС) × 18/118 = 0,76 руб.

Если же стоимость уступки права требования будет ниже или равна расходам на приобретение права, то НДС не возникает.

Отдельно отметим, что, по мнению контролирующих органов, в случае получения оплаты, частичной оплаты до регистрации договора уступки права по ДУУ первоначальный кредитор должен исчислить сумму НДС с аванса в счет будущей передачи имущественных прав. При этом первоначальный кредитор не сможет принять НДС к вычету в дальнейшем – после регистрации договора уступки. Указанные суммы НДС подлежат зачету (возврату) в порядке, предусмотренном ст. 78 НК РФ (Письмо Минфина России от 30.03.2015 № 03-07-15/17428).

Налог на прибыль. К доходам в целях главы 25 НК РФ «Налог на прибыль организаций» относятся доходы в виде выручки от реализации имущественных прав без включения в них сумм НДС, предъявляемых покупателю (п. 1 ст. 248 НК РФ и п. 1 ст. 249 НК РФ).

Как отмечалось выше, договор уступки права по ДДУ подлежит государственной регистрации, поэтому выручка от реализации признается на дату государственной регистрации договора (п. 3 ст. 271 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 02.03.2012 № 03-07-11/58).

При этом продавец (первоначальный кредитор) при реализации имущественных прав вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 253, подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Таким образом, налоговая база для целей исчисления налога на прибыль в вашей ситуации определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права.

Если при уступке права образуется убыток, то он учитывается для целей налогообложения прибыли (п. 2 ст. 268 НК РФ, Письмо УФНС РФ по г. Москве от 06.07.2011 № 16-15/[email protected]).

Бухгалтерский учет общества

На основании п. 7 и 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н, доход первоначального кредитора отражается в составе прочих доходов на дату государственной регистрации договора уступки.

На основании п. 11 и 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н, уступаемая дебиторская задолженность учитывается в составе прочих расходов на дату признания прочего дохода. Все бухгалтерские записи осуществляются согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н.

Для наглядности порядка отражения операций в бухгалтерском учете снова воспользуемся вашим примером:

–дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с новым кредитором» – кредит 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы» – 15 руб. – отражен прочий доход от уступки права требования;

–дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы» – кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с застройщиком» – 10 руб. – списано уступаемое право требования;

–дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы» – кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам» – 0,76 руб. – начислен НДС;

–дебет 51 «Расчетные счета» – кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с новым кредитором» – 15 руб. – получены денежные средства за уступленные права требования.

Учет договора уступки права требования к договору долевого участия в строительстве

Не совсем понимаю Ваш вопрос в отношении НДС.
Ведь Вы купили право требования «без НДС» и продали это право требования тоже «без НДС». И спрашиваете «как исчислить НДС».

Так что, согласно этой норме, Вы должны были продавать долю не «без НДС», а, как раз-таки «с НДС». Правда, считать его с разницы между продажной и покупной ценами этой доли. И в декларации по НДС в качестве налоговой базы показываете только эту разницу.

В то же время, в арбитражной практике сложилось мнение, что если налогоплательщик по договору долевого участия с инвестором строит квартиры в жилых домах, а затем переуступает свою долю по договору уступки требования на стадии строительства, подобные операции признаются инвестиционными и не облагаются НДС (например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.04.07 № Ф04-2313/2007(33470-А46-14)).

Так что, если Вы продали свою долю «без НДС», будьте готовы к возможному судебному процессу.
Естественно, что в данном случае Вы ничего в декларации не показываете (разве что, только в разделе, где необлагаемые операции).

В налоге на прибыль всё намного проще.
Полученная за проданную долю выручка — в доход. Уплаченное при приобретении — в расход.

Договор уступки прав требования по договору долевого участия ндс