Залог агентство недвижимости

«Залог Классический»

Кредит предоставляется физическим лицам (далее — Заемщик) для приобретения или строительства предназначенного для постоянного проживания объекта жилой недвижимости под залог квартиры в многоквартирном доме в регионе кредитования, на которую в установленном законом порядке оформлено право собственности и удовлетворяющей требованиям Стандартов.

Требования к Заемщику:

— Гражданство и прописка: Российская Федерация.
— Возраст: от 18 до 75 лет.
— Трудовой стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев.
— Учитывается дополнительный доход.

Срок кредитования:

— Минимальный — 1 год.
— Максимальный — до 30 лет.

Размер кредита:

— Минимальный — 300 000 рублей.
— Максимальный — 60 000 000 рублей 1 , но не более 70% от стоимости закладываемого объекта недвижимости и не более 100% стоимости приобретаемого объекта жилой недвижимости 2.

Проценты за пользование кредитом в зависимости от стоимости закладываемого объекта недвижимости:

Сумма кредита в % от стоимости закладываемого жилья

от 1 до 15 лет

от 15 до 30 лет

до 40% (включительно)

Обеспечение кредита :

— Залог объекта недвижимости, находящегося в собственности Заемщика либо третьих лиц 3 . Права кредитора подлежат удостоверению закладной.

Порядок погашения кредита:

— Осуществляется ежемесячно аннуитетными платежами, включающими в себя уплату процентов и частичное погашение кредита.

Досрочное погашение кредита:

— Досрочное погашение спустя 6 месяцев без штрафных санкций.

Принятие решения о предоставлении кредита: не более 2-х рабочих дней после предоставления документов первоначальному кредитору.

Документы на кредитование:

— Копия паспорта (все страницы, включая пустые).
— Копия ИНН.
— Копия страхового свидетельства.
— Копия военного билета для лиц призывного возраста.
— Копия водительского удостоверения.
— Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
— Документы о семейном положении.

Документы на объект недвижимости:

— Копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
— Копия документа-основания (договор купли-продажи, дарение и т.д.).
— Копия технического паспорта БТИ на объект недвижимости.
— Копии паспортов всех собственников объекта недвижимости.
— Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

1 — Сумма кредита свыше указанной рассматриваются индивидуально по согласованию с банком.
2 — Стоимость закладываемого объекта недвижимости определяется по стоимости, указанной в Отчете об оценке.
3 — В качестве третьих лиц могут выступать родители, совершеннолетние дети, дедушки, бабушки, родные братья и сестры заемщика.

Данные кредитные программы предоставляются нашими партнерами.

Сделать примерный расчет кредита и сумм ежемесячных платежей для приобретения жилья Вы можете на нашем ипотечном калькуляторе.

Оформление задатка через агенство

Такая ситуация: понравился объект и у продавца есть свой риелтор. Риелтор работает свободно, не от агенства. Продавцы хотят получить задаток, но, их риелтор утверждает, что задаток себе или продавцу не будет забирать, а оставляет на сохранение в каком-либо агентстве, т.е. незаинтересованному лицу.

Я о такой практике не слышала и не могу найти информацию в сети. Законно ли это, практикуется ли вообще. Сколько стоят услуги агенства при этом и как себя обезопасить при такой передаче залога

А в Питере такое практикуется! Ничего плохого в этом нет. Агенты так делают потому, что не все покупатели готовы давать аванс в руки продавцу даже под всяческие договоры, соглашения и расписки. Агент приходит с клиентами в агентство, с которым у него есть договоренность, там АН заключает все необходимые для принятия аванса договоры с покупателем и продавцом, и агент проводит сделку так, как если бы он работал в этом АН. Цена такого удовольствия обычно составляет 20% от комиссионных агента и платит он их в агентство сам. Но, Ася, покупателю во всех случаях лучше иметь отдельного СВОЕГО агента на сопровождение сделки, который и переговоры проведет, и поторгуется, и все договоры подкорректирует так, чтобы Ваши интересы не пострадали, и — ГЛАВНОЕ — проверит юридическую чистоту истории квартиры — это то, что называется сопровождением сделки.

Участник программы «‎Работаю честно»

Вам нужно: 1. Составить грамотный договор задатка/аванса; 2. Внести задаток/аванс собственнику или уполномоченному собственником лицу; 3. Получить документ, подтверждающий передачу вами денежных средств по договору от собственника/уполномоченного им лица. Кто и где будет хранить задаток/аванс вообще покупателя волновать не должно.

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы знаете, если все так как описано в Вашем вопросе, то за 10 лет работы я тоже такого не встречал. Вопрос законности целиком и полностью зависит от текста предлагаемого к заключению договора. На данном этапе обсуждать просто нечего. Если решать вопрос грамотно и в рамках устоявшегося делового оборота, то договор у Вас должен быть с собственником или с уполномоченным собственником представителем. Почему Вам предлагается какой-то невнятный инструмент фиксации намерений. непонятно. Думаю самым правильным решением этого вопроса будет привлечение своего собственного риэлтора. Если речь идет о каком-то мошенничестве, то, как только в сделке появится специалист, представляющий именно Ваши интересы, нетипичная инициатива со стороны представителя продавца исчезнет сама по себе.

Деньги под залог квартиры

К сожалению, основной перечень требований, который выдвигают банки, позволяет далеко не каждому желающему получить кредит. Как же быть в таком случае? Можно повысить свои шансы, используя личное имущество. Так, кредит под залог квартиры позволяет получить кредит даже при невысоком официальном доходе. Позвоните Нам, и найдем выход из вашей ситуации, и дадим выгодный займ под залог вашей квартиры, для этого нам понадобится минимальный пакет документов, в отличии от требований банка.

Виды займов под залог недвижимости.

Практика залоговых операций с недвижимостью сформировала определенный алгоритм действий сторон в этом процессе, в том числе были выработаны на практике виды займов, выдающихся под залог недвижимости. Попробуем кратко остановиться на каждом из видов.

Займ под залог доли в квартире. Весьма распространенный вариант, где лицо имеет долю в общей собственности, и желает ее заложить. Для совершения сделки нужно согласие других собственников недвижимости, где крайне желательным было бы оформление их поручителями либо созаемщиками. Доля должна быть выделена «в натуре», то есть быть отдельным помещением в квартире, причем это должно быть отражено в документах. Обычно кредиторы не желают связываться с «долями», поскольку велика вероятность проблем с взысканием долга.

Займ под залог комнаты в квартире. Вариант, похожий на займ под залог доли, с той лишь разницей, что комната, в отличии от доли, уже является отдельным помещением. В качестве залогового имущества выступают обычно комнаты в «коммуналках» и общежитиях. Низкая ликвидность такого жилья не особо привлекает кредиторов, соответственно, заемщика при такой сделке ожидают невыгодные условия кредитования.

Займ под залог коммерческой недвижимости. Крайне интересный вариант для кредитора, поскольку коммерческая недвижимость имеет определенную ценность, ее легко реализовать и возместить тем самым понесенные убытки. Может выходом из трудной ситуации для предпринимателя. Недостатком такого кредитования является скорость совершения сделки (от момента принятия решения о займе до осуществления сделки могут пройти месяцы). Кредитор тщательно посчитает выгодность операции, оценит имущество и лишь потом огласит вердикт.

Таким образом, для того, чтобы любой потенциальный заемщик мог самостоятельно ответить на вопрос «Как можно взять деньги под залог квартиры?» Ему необходимо, в первую очередь, определиться с размером суммы, которую он хотел бы получить в кредит. Только после этого можно приступать к выбору наиболее подходящего кредитора.

Преимущества и недостатки.

Главным преимуществом получения денег под залог квартиры является то, что сделку можно оформить без привлечения поручителей и обременительных справок о доходах. Странно, но иногда процентная ставка по такому виду кредитования может быть меньше среднерыночной. Это объясняется тем, что кредитор всегда сможет компенсировать потери за счет залогового имущества. Несомненным преимуществом является возможность пользоваться недвижимостью во время пребывания ее в залоге. У владельца лишь ограничиваются права, связанные с отчуждением имущества (невозможность продать, подарить, обменять недвижимость).

А теперь о недостатках. Самым существенным изъяном такой сделки является то, что в случае неуплаты заемщиком платежей кредитор сможет продать залог. Оформление такого рода сделок требует времени, денег и значительного расхода сил. Банки не заинтересованы выдавать всю стоимость залогового имущества, максимум – 60-70 % от оценочной стоимости.

Возможные риски и опасности

Кредит под залог квартиры – это всегда риск для владельца такой недвижимости. Невозможность погашать кредит приведет к процессу продажи заложенного имущества. Решение о сдаче в залог квартиры должно быть принято после трезвой оценки личных финансовых возможностей. Если существует неуверенность в способности платить, заемщику лучше отказаться от данного вида кредитования.

Кредитор в таком случае более защищен от рисков и опасностей, чем заемщик. Обычно сумма убытков просчитывается еще на стадии подготовки к сделке, поэтому какие-либо опасности для предоставляющего ссуду практически отсутствуют.

Для оформления такого кредита в Банке, требуется достаточно большой пакет документов.

По установленной практике учреждение, собирающееся выдать средства под залог квартиры, может потребовать такие документы:

  • паспорт гражданина РФ, причем если человек состоит в браке, обязательна копия паспорта супруги (супруга). Кредитор тщательно следит за наличием прописки у получателя, причем отсутствие регистрации (прописки) в регионе, где расположен банк, резко снижает возможность выдачи ссуды;
  • свидетельство о заключении (расторжении) брака. Важно также наличие (отсутствие) детей. Если оные имеются, то предоставлять соответствующие документы придется обязательно;
  • ИНН заемщика и его супруга /супруги;
  • нотариально заверенная ксерокопия трудовой книжки получателя;
  • документальное подтверждение источников дохода за прошедший год и за все прошедшие месяцы текущего года (обычно в роли такого документа выступает форма №2 НДФЛ);
  • документы, подтверждающие альтернативный (неосновной) доход. Это может быть документ об аренде недвижимости, коим владеет получатель кредита, информация о наличии паев, депозитов, ценных бумаг прочих ценностей.
Читайте так же:  Нотариус калининград гайдара

Как правильно взять деньги под залог квартиры.

Есть крайне много нюансов, которые сумеют воспрепятствовать успешному взятию ссуды под залог квартиры. К примеру, если Вам не исполнилось восемнадцати лет, то получить кредит в принципе невозможно, поскольку не достигнут порог совершеннолетия. Также нельзя получить кредит, если заемщик постоянно не проработал на одном месте работы больше двух лет, ведь именно этот критерий и говорит о Ваших платежных способностях. Помните, что занимая существенную сумму под залог квартиры, Вы должны отдавать себе отчет в том, что сможете погашать кредит. Иначе это повлечет очень плохие последствия. Никому ведь не хочется оказаться бездомным, да и банкам тоже не очень хочется идти на столь жесткие меры.

Так что, получая такую сумму средств, всегда продумывайте все шаги наперед. Ищите дополнительные источники заработка, обретайте возможность поправить свое финансовое положение. А во всех юридических тонкостях оформления сделки Вам поможет агентство недвижимости «Этаж». Мы не один год занимаемся вопросами недвижимости в Москве и имеем определенный опыт предоставления займов под залог недвижимости. Наше агентство предоставляет займы под залог как коммерческой, так и жилой недвижимости. Наработанная практика совершения подобных операций позволяет нам быстро организовать сделку с наименьшим риском для клиента.

Всегда двигайтесь исключительно вперед, и Вы вполне сможете спокойно жить и погашать свои длительные кредитные обязательства. Кредит взять нынче может каждый, вот только платить его придется регулярно. Кредит под залог квартиры — популярная схема получения займов в крупном размере. Следует внимательно ознакомиться с особенностями такого кредитования, поскольку существует множество «подводных камней». Необходимо тщательно рассчитать все финансовые показатели, связанные с таким займом, ведь заложенная квартира, в случае частых невыплат, может быть отсужена банком в пользу погашения долга.

РЫБКА ПЛЫВЁТ, НАЗАД НЕ ОТДАЁТ.

Первое, с чем сталкивается клиент агентства недвижимости – с него требуют денег. Называться это может по-разному: «аванс», «залог», «обеспечение», «задаток». Суть одна: деньги сначала, сделка потом. Все агентства любят брать предоплату, но не все её отдают, если сделка не состоялась, даже если вина агентства в этом неоспорима. О том, как предотвратить такую ситуацию, а если она всё-таки произошла – как вернуть свои деньги, мы постараемся рассказать в этой статье.

Давайте разберёмся с самого начала. Когда две стороны (продавец и покупатель) о чём-то договариваются друг с другом, каждая из них хочет получить какие-то гарантии того, что другая сторона исполнит свои обязательства, причём гарантии не словесные (вроде выражения «порядочность гарантирую» в объявлении на столбе), а реальные. Такие гарантии называются обеспечением обязательств по договору. Наиболее простой способ сделать их реальными – покупатель даёт продавцу часть денег вперёд.

Вопрос в том, на каких условиях даются эти деньги и при каких условиях они засчитываются в цену продажи либо возвращаются.

Итак, какие же бывают способы обеспечения обязательств? Основные в данном случае — это задаток и залог.

Задаток (ст. 380 — 381 ГК РФ) — это сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся платежей по договору, в обеспечение его исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны, если принявшая задаток — она возвращает его в двойном размере.

Проще говоря: покупатель договорился с продавцом и дал ему задаток. Передумал покупатель — задаток остался у продавца, передумал продавец — он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Понятно поэтому, что задаток может быть дан только покупателем продавцу. Агентство к этому никакого отношения не имеет. Даже если бы продавец дал агентству доверенность на получение задатка, ответственность и обязанность вернуть всё равно будет на продавце.

Залог (ст. 334– 358 ГК РФ) это имущество, из стоимости которого кредитор имеет право получить возмещение по неисполненным обязательствам должника. Обычно залог передаётся кредитору (залогодержателю), и тот удерживает его у себя. Среди юристов господствует мнение, что деньги не могут быть предметом залога, если они каким-то образом не индивидуализированы (например, являются определёнными коллекционными монетами или купюрами).

Теперь, что такое аванс? Это предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора, а выполняет только платежную функцию. Иными словами, если покупатель передумал покупать, аванс ему возвращается. Если продавец передумал продавать, он тоже возвращает аванс покупателю, но не в двойном размере.

Аванс за квартиру агентство тоже не имеет права принимать, потому что не является стороной договора купли-продажи.

Не следует забывать главного: реальных ответственных участников у сделки купли-продажи два — Продавец и Покупатель. Агентство — это сторона, нанятая Покупателем или Продавцом по другому договору (на оказание услуг) для исполнения функций в рамках этого другого договора и не более.

Что же на самом деле делают агентства? Давайте рассмотрим несколько типичных договоров агентств недвижимости.

Не комментируя пока остальных пунктов и «ляпов», обратим внимание на пункт 3.3, 4.3 и 4.4. Это классика жанра.

«При заключении настоящего договора ПОКУПАТЕЛЬ передаёт Поверенному денежные средства в размере Пятьдесят тысяч рублей с целью обеспечения исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств по настоящему Договору. Указанная денежная сумма является частью общей стоимости Объекта».

Здесь прекрасно всё. Во-первых, сумма почему-то передаётся не Агенту, а «Поверенному» — обычному физическому лицу. Кстати, часто бывает, что расписку на эту сумму даёт вовсе даже и не поверенный, а агентство, и даже ставит свою печать! Покупатель доволен – на руках у него «официальный» документ, и не догадывается, что в суде с такой распиской будет ничего не доказать.

Во-вторых, совершенно неясна правовая природа суммы в 50000 рублей. Если это обеспечение обязательств, то какое? Перечень способов обеспечения обязательств перечислен в ст. 329 ГК РФ. Это залог, задаток, или что-то другое? Неясно. Просто не названо. Если это аванс, то есть предоплата агентству за его услуги, то зачем называть эту сумму «обеспечением»? А если это задаток, то почему он вносится не продавцу, а какому-то «поверенному»?

В-третьих. Договор вообще не предусматривает обязанности агентства (или поверенного) вернуть эту сумму, если сделка не состоится! В это трудно поверить, но это так. Как только деньги уплачены покупателем — есть все законные основания их ему уже никогда не отдавать. Хотя и декларируется ответственность со стороны агентства (п.4.4), но она касается лишь отказа агентства от сопровождения сделки, а не отказа продавца продавать квартиру.

Вот второй договор.

Здесь агентство недвижимости сделало отдельный договор залога. Мало того, что он вообще является ничтожным (поскольку предметом залога указаны неиндивидуализированные денежные средства), он повторяет, в сущности, все недостатки рассмотренного выше первого договора. Деньги вносятся не продавцу, а агентству, которое не уполномочено их получать, и, естественно, не несёт никаких обязательств в отношении того, продаст ли продавец покупателю квартиру или нет.

Другие агентства поступают более корректно юридически, но покупатель оказывается столь же незащищён. В этой схеме заключается так называемый «авансовый» договор (иногда он может быть частью агентского договора). Здесь деньги называются авансом – но авансом не продавцу за продаваемую квартиру, а авансом агентству за оказываемые им информационно-консультационные услуги по приобретению квартиры, при этом в договоре указано, что этот аванс входит в конечную цену квартиры.

Покупателю эти «услуги» и даром не нужны, но он вынужден подписывать договор, потому что иначе квартиру ему не продадут. Более того, агентство незаконно наделяет аванс функциями обеспечения обязательств, то есть делает его своего рода задатком, но только односторонним: если покупатель передумает покупать квартиру, аванс остаётся у агентства (не у продавца, а у агентства!); если передумает продавец — аванс возвращается покупателю (не в двойном размере, а в одинарном!)

Нетрудно видеть, что данный агентству «аванс» не даёт покупателю никаких гарантий, что ему продадут квартиру. Не даёт он также и никаких гарантий продавцу, что у него эту квартиру купят. Он даёт только гарантию агентству, что оно в любом случае не останется без своих комиссионных, не более того. «Отличный» договор авансирования – владельца объекта (продавца) в нем просто нет, Агентство ничем покупателю не обязано. Один только покупатель обязуется купить, да еще непременно через агентство.

Агентства часто возражают, что давая деньги в руки физическому лицу-продавцу, покупатель рискует, в то время как давая их агентству, он совершенно не рискует, поскольку агентство – юридическое лицо, стало быть, более надёжно. Но горькая ирония состоит в том, что аванс, который берёт агентство, вносится, как правило, именно физическому лицу, и именно «в руки». Агентство не хочет выбивать чек, поэтому даёт подписать клиенту дополнительное соглашение о том, что он «доверяет» внести аванс в агентство. некоему «поверенному». «Поверенный» — это сотрудник агентства, которого покупатель первый раз в жизни видит (или вообще не видит).

Читайте так же:  Ходатайство об рассрочке уплаты госпошлины образец

Разница в том, что у физлица-продавца есть квартира, на которую можно обратить взыскание, его можно, в конце концов, по суду принудить к заключению договора купли-продажи, а у «поверенного» нет ничего. А у «надёжного» агентства, которое «гарантирует» исполнение поверенным своих обязательств, имеется обычно только уставный капитал 10000 рублей, пара стульев и ломаный ксерокс.

Очевидно, что авансовый договор в том виде, в котором его предлагают агентства, не дает покупателю никаких гарантий. Если Вы, будучи покупателем, заключили договор авансирования с агентством и полагаете, что гарантировали себе заключение договора купли-продажи – Вы ошибаетесь. Читайте договор внимательно! Там нет ни продавца, ни его обязательств, договор – двусторонний. Единственное, что там реально может быть прописано – обязательство агентства недвижимости снять объект с рекламы. Юристы агентства свой хлеб едят не зря.

Именно поэтому столь часто на различных форумах в интернете и появляются крики о помощи: «Помогите, я выбрала квартиру, а ее продали другому!» А иначе и не будет, потому что стоит появиться какому-то новому покупателю, который предложит цену чуть дороже, и квартиру продадут не Вам, а ему. В условиях роста цен на недвижимость это типичная ситуация. Да, как правило, агентства всё-таки возвращают внесённый аванс (или «залог»). Но даже в этом случае:

1) клиент потерял время, отказавшись от других вариантов;

2) клиент потерял деньги, потому что цены выросли;

3) агентство за счёт клиента обогатилось, потому что пользовалось его деньгами;

4) клиенту не компенсировали ни убытков, ни морального вреда.

Впрочем, иногда никакого аванса и вовсе не возвращают. Формальных поводов в договоре может быть предостаточно: «вёл самостоятельные переговоры с продавцом», «проигнорировал рекомендации агентства», «отказался от покупки». Последнее нужно отметить особо, потому что отказ может быть вызван не прихотью покупателя, а сокрытием важной информации со стороны агентства или продавца. Например, в последний момент может обнаружиться, что в квартире зарегистрированы люди, имеющие пожизненное право пользования, или раньше жил больной туберкулёзом, или просто агентство выдвигает неприемлемые условия денежных расчётов, которые заранее не были оговорены. Покупатель остаётся без денег, но и продавец их не получает: деньги остаются у агентства или его «поверенного», а страдают все остальные.

Как же должны выглядеть юридически правильные способы обеспечения обязательств по договору купли-продажи квартиры?

Самый простой вариант — заключение предварительного договора купли-продажи (ч. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор (в отличие от столь любимого агентами авансового) заключается продавцом и покупателем и оговаривает:

— данные сторон сделки (данные о лицах, физических или юридических, которые подписывают документ);

— условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора;

— срок, в который стороны намерены заключить основной договор.

— условия оплаты, в том числе условия авансового платежа и штрафные санкции с той или другой стороны.

Преимущества налицо: Вы связали обязательствами непосредственно продавца квартиры, то есть её законного хозяина. Теперь, если он вдруг откажется от сделки, Вы можете по своему выбору либо принудить его через суд к заключению основного договора (ст. 445 ГК РФ), либо вернуть авансовый платёж (если он вносился) и взыскать предусмотренные в предварительном договоре штрафные санкции. Но уже сам факт подписания продавцом определённых обязательств, как показывает практика, дисциплинирует его.

Недаром ипотечные банки, выдавая кредит, требуют заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП) в обязательном порядке.

Но если ПДКП заключается между продавцом и покупателем, при чём тут вообще агентство недвижимости? Ему остаётся исключительно роль инструмента, консультанта, который помогает одной из сторон, выполняя за плату определённые технические функции. К сожалению, далеко не все агентства готовы смириться с такой ролью. Поэтому при попытке зафиксировать взаимные обязательства покупателя и продавца они категорически отказываются от всяких разумных и юридически грамотных вариантов, настаивая на своей отработанной форме агентского (или авансового) договора.

Что делать в таком случае? Заставить агентство выполнять Ваши условия, к сожалению, невозможно. Но можно поработать с хозяином ситуации – продавцом квартиры. Например, в присутствии продавца и агента можно высказать свою позицию: да, я бы хотел приобрести квартиру, но мне навязывается договор, ненужный и бессмысленный по содержанию, в то время как я готов внести аванс под юридически значимый ПДКП.

Это желательно объяснить как можно более доходчиво, чтобы продавец понял: если его агент будут настаивать именно на заключении авансового договора с агентством, то он теряет покупателя и агент, которому он платит деньги, попросту лишает его возможности совершить сделку.

Настроив критически по отношению к своему агенту продавца, Вы тем самым ставите его агента в положение, когда он может стать более сговорчивым, ведь иначе ему придется объяснять продавцу, зачем так сильно был нужен ему этот договор между Вами и агентством. И уже подробней, а не просто словами «мы так обычно делаем».

Если агент реально оценивает ситуацию, то он пойдёт на ваши условия. Если же он юридически неграмотен или сознательно упорствует, пытаясь получить необоснованные преимущества, то можно перейти к логическому продолжению — выйти на продавца напрямую и убедить его отказаться работать с агентством, ведь агент сам наглядно продемонстрировал свой непрофессионализм и пренебрежение интересами клиента, и работать с ним означает напрасный риск и потерю времени.

Но допустим, по каким-то причинам договориться с продавцом не удалось. Агенты скрывают от Вас его координаты, либо настолько убедили его в своей незаменимости, что он не видит своей выгоды и полностью подчинён их воле. Вы стоите перед выбором: всё-таки внести так называемый «аванс» на условиях агентства либо полностью отказаться от данного варианта покупки недвижимости. Что же делать в такой ситуации? Стоит ли рискнуть?

Если предлагаемый объект недвижимости интересен Вам по цене и характеристикам, об агентстве нет откровенно отрицательных отзывов, а сумма вносимых средств относительно невелика (50 – 100 тыс. рублей) даже в случае заключения такого невыгодного договора у Вас есть хорошие шансы вернуть свои деньги, если сделка не состоится, пускай даже с точки зрения агентства по Вашей вине.

Для этого необходимо понимать следующее. Агентство заинтересовано, прежде всего, в потоке клиентов. При реальной угрозе своей репутации, перспективах судебного разбирательства и огласки, большинство агентств предпочитает вернуть клиенту его деньги, отказавшись от идеи получить то, на что оно, по большому счёту, не имеет права. Ведь договор, как известно, не может противоречить закону, поэтому невзирая на название и отдельные формулировки заключённого с агентством договора (пункты о «залоге», «обеспечения обязательств по договору купли-продажи» и т.д.), суд будет руководствоваться положениями законодательства о договорах возмездного оказания услуг. А согласно этим положениям (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»), заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, оплатив исполнителю лишь его документально подтверждённые расходы. Как правило, таких расходов либо нет вообще, либо агентство не может их обосновать. А принимать какие-либо «залоги» или авансы за чужую квартиру оно в принципе не имеет права, как показано выше, и их принятие подпадает под понятие неосновательного обогащения. Так или иначе, деньги будут возвращены клиенту по суду, причём в этом случае клиент вправе потребовать от агентства и компенсацию морального вреда, и компенсацию упущенной выгоды, и проценты за пользование чужими денежными средствами, и судебные издержки, в том числе расходы на оплату услуг представителя.

Прежде всего, необходимо грамотно составить претензию. Хотя претензия относится к досудебной стадии разрешения споров, к её оформлению следует отнестись с максимальной серьёзностью: требования должны быть обоснованы фактами, подкреплены ссылками на нормы права, а ещё лучше, если из самого текста претензии будет понятно, что Вы уже обратились к услугам профессиональных юристов, твёрдо настроены вернуть свои деньги и готовы к обращению в суд. В претензии желательно также указать срок ответа на неё и удовлетворения Ваших требований.

Претензию следует, как и обычно в таких случаях, вручить уполномоченному представителю агентства под роспись либо направить в агентство ценным письмом с описью вложения. В случае отсутствия ответа или уклонения агентства от возврата Ваших денег необходимо обращаться с исковым заявлением: если сумма иска не превышает 50000 рублей – то к мировому судье, если она больше – в районный суд.

В заключение хотелось бы сказать, что в последнее время всё больше агентств недвижимости переходят к цивилизованным методам работы, по которым уже давно работают профессионалы-юристы: не подменяя собой одну из сторон договора купли-продажи и не становясь передаточным звеном между ними, а действительно оказывая полезные консультационные услуги при сопровождении сделки – за разумную плату.

Читайте так же:  Пенсия по потере кормильца вдове участника вов

Уловки риэлторов

В любой профессии есть как честные профессионалы, так и люди, которые недобросовестно выполняют свою работу. Агенты по недвижимости не исключение: можно встретить и хорошего риэлтора, который будет внимательно сопровождать каждый этап сделки, и человека, который отнесется к этому халатно. Некоторые уловки агентов можно отнести к маркетинговым приемам, но есть и более опасные, мошеннические методы, которые могут стоить клиентам и денег, и квартиры. О том, как максимально обезопасить себя от недобросовестных агентов, мы и поговорим.

Спешка и давление
При покупке или аренде квартиры клиент часто находится в нерешительности: стоит ли покупать или арендовать квартиру — или можно подыскать лучший вариант? Ответ риэлтора, который мало заботится об интересах клиента, всегда один: нет, лучшей квартиры за такие деньги не найти, поэтому с ее покупкой или наймом нужно торопиться. Такой агент может рассказать о нескольких клиентах, которые хотят внести задаток за понравившуюся вам квартиру в скором времени. Риэлтор хочет создать ажиотаж вокруг жилья: для покупателя или нанимателя могут подстраиваться телефонные звонки или даже встречи с «конкурентами» (зачастую коллегами агента). Нередко такие агенты рассказывают о пугающей статистике на рынке аренды, где на одну квартиру приходится по десять квартиросъемщиков, хотя, по последним данным, предложение и спрос не сильно расходятся.
Совет: риэлторам важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, поэтому недобросовестные агенты будут пытаться заставить вас паниковать и согласиться на любое предложение. Не торопитесь с выбором, иначе можно купить или арендовать квартиру со множеством недостатков.

Слишком низкая цена
Иногда риэлторы выставляют в объявлениях заниженную цену квартиры. Когда арендатор приходит посмотреть на жилье, ему сообщают, что наймодатель неожиданно решил повысить плату. Так агент пытается заманить клиента, ведь, возможно, он согласится и на более дорогой вариант или решится подписать агентский договор на подбор квартиры.
Совет: не обманывайте себя, чересчур заманчивые предложения (когда цена сильно отличается от среднерыночной) должны вызывать у вас подозрение. В лучшем случае, вы узнаете, что квартира продается/сдается несколько дороже, в худшем — столкнетесь с мошенниками или проблемной недвижимостью.

Квартира-призрак и навязывание агентского договора
Некоторые не слишком честные риэлторы заманивают клиентов объявлениями о несуществующих квартирах — идеальной недвижимостью с хорошей ценой (такие объявления часто можно встретить на остановках общественного транспорта и подъездах). Радостный клиент звонит риэлтору, но тот с сожалением сообщает, что квартира уже сдана или продана. И затем предлагает показать ему почти такую же или подобрать любую другую квартиру. Его задача — подписать с вами агентский договор. Даже если квартира вашей мечты существует в действительности, риэлтор может отказаться показывать ее до тех пор, пока вы не оформите с ним деловые отношения.
Совет: не соглашайтесь сотрудничать с агентом, который уже при первом разговоре попытался вас обмануть — найдите надежного риэлтора, например, по рекомендациям знакомых.

Уловки при продаже неликвидной недвижимости

Часто недобросовестные риэлторы намеренно скрывают от покупателей и нанимателей недостатки квартир. Так, вступив в сговор с продавцом или наймодателем, они сбывают неликвидные объекты недвижимости. Для этого они используют несложные приемы, о которых каждый человек, находящийся в поисках квартиры, должен знать.

Показ квартиры в темное время суток
Если квартира находится около перегруженного транспортом шоссе, вас пригласят туда поздно вечером, когда пробок и сопутствующего шума не будет. Также окна квартиры могут выходить на кладбище, свалку или линии электропередач (веские причины для снижения цены недвижимости), но в темноте вы ничего не заметите.
Совет: по возможности не соглашайтесь на просмотр квартир в поздние часы. Если другого времени у вас нет, обязательно изучайте карту местности.

Маскировка дефектов
Для того, чтобы поднять настроение клиентам, агенты часто заваривают кофе перед показом. В некоторых случаях это делается для того, чтобы покупатель или арендатор не смогли заметить менее приятные запахи квартиры. Если в квартире нет горячего водоснабжения, вам расскажут о проведении профилактических работ (чаще всего такое удается провернуть летом) или даже на время подключат газовую колонку (в некоторых случаях на стене висит вообще»муляж»). Дефекты отделки (грибок в ванной, осыпающаяся штукатурка, кривой пол и прочее) нечестный риэлтор попытается замаскировать картинами, шторками, коврами, а также будет вас отвлекать и торопить с осмотром. В последнее время широко практикуется предпродажная подготовка квартир, в ходе которой и происходит маскировка дефектов, возможен даже дешевый косметический ремонт.
Совет: никогда не спешите при осмотре квартиры, внимательно все проверьте и не стесняйтесь заглянуть в каждый угол квартиры.

Испугать клиента
Для начала риэлтор может показать квартиру в очень плохом состоянии и пояснить, что в заданной ценовой категории чаще всего попадаются именно такие объекты. Для этих целей могут привлекаться сторонние граждане с неприглядными квартирами, продавать которые на самом деле они и не собираются, просто зарабатывают «на показах». После этого даже не слишком хороший вариант жилья, но не находящийся в таком плачевном состоянии, может показаться запуганному покупателю или арендатору подходящим.
Совет: если вы хорошо изучите цены рынка недвижимости, риэлтору не удастся вас запугать.

Встретить клиента
Иногда риэлторы предлагают встретить клиента и вместе доехать до объекта. Часто это делается для того, чтобы клиент не заблудился и долгие плутания не испортили ему настроение. Однако квартира может располагаться в таком месте, куда сложно добираться на общественном транспорте. В этом случае риэлтор быстро довезет клиента на машине, чтобы тот не обратил на это внимание.
Совет: всегда сами высчитывайте расстояние до метро и прикидывайте, насколько удобным будет для вас расположение квартиры.

Задаток
Случается, что под предлогом задатка или аванса для продавца риэлторы выманивают у клиентов немалые деньги: при покупке квартиры задаток составляет около 5% от ее стоимости, при аренде — примерно 10% от месячной платы. Во-первых, агент-мошенник может взять у вас сумму задатка и пообещать передать ее самому хозяину квартиры. Затем составляется расписка, риэлтор уходит с деньгами и пропадает. Даже если риэлтор работает в агентстве по недвижимости, он может оказаться мошенником — работники там могут меняться очень часто, особенно в больших компаниях. Во-вторых, риэлтор может предложить выдать ему задаток или аванс заранее — якобы можно будет сразу отдать хозяину аванс и занять квартиру, если появится подходящая. В ваш договор включается соответствующий пункт, а вы передаете деньги, которые уже никогда не увидите. По закону, переданную риэлтору сумму нельзя считать ни авансом, ни задатком — агент просто может оставить деньги себе.
Совет: задаток или аванс стоит передавать только хозяину квартиры, составив именно соглашение о задатке или авансе, а также расписку. Если риэлтор дал вам на подписание договор, где есть пункт о передаче задатка ему, стоит отказаться от сотрудничества.

Договор, составленный в пользу риэлтора
Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы.
Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.

Скрытая комиссия
Нередко посредник вымогает дополнительные средства как у продавца, так и у покупателя квартиры, получая двойные проценты. На рынке недвижимости это называют скрытой комиссией посредников. Например, риэлтор говорит покупателю, что если тот хочет получить квартиру в обход других претендентов, он должен дать взятку. Такие же требования риэлтор может выставить, пообещав уговорить продавца снизить цену за квартиру. Это один из вариантов. Также агент может за дополнительную плату договориться с хозяином продать квартиру по завышенной цене, утаивая дефекты от покупателя.
Совет: чтобы риэлтор не смог вас обмануть, вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость — как при продаже, так и покупке жилья. Также обговорите с риэлтором возможность общаться с другой стороной сделки и обсуждать с ними денежные вопросы: гласность поможет вам в борьбе со скрытой комиссией. Недобросовестные риэлторы будут всячески препятствовать встрече обоих сторон. Либо, если вы всё же встречались с хозяином квартиры, то риэлтор захочет вас проводить и убедиться, что вы не вернетесь и не договоритесь с продавцом в обход агентских вознаграждений, либо может дежурить некоторое время у подъезда.

Залог агентство недвижимости