Предварительный договор купли продажи с ленспецсму

Предварительный договор купли продажи с ленспецсму

Written by Кленовицкий Сергей Алексеевич
Friday, 07 January 2011 02:44 (Last Updated on Monday, 10 January 2011 14:17)

Некоторые застройщики включают в предварительные договора положения о подсудности предполагаемого спора третейским судом.

Иными словами, самой же организацией и устанавливается в договоре, что спор носит исключительно частный характер, такой спор, казалось бы, действительно подпадает под юрисдикцию рассмотрения третейского суда. Однако, признавая договор с застройщиком недействительным, нужно отчетливо понимать, что гражданское производство с его скоротечностью и ориентацией на собственные силы в доказывании, требует, не простой констатации неопределенности существенных положений или несоответствия условий договора закону, для признания его недействительности. Как правило, и в обход этих условий и создаются, новеллы в праве, схемы непоименованных договоров, которые не соответствуют, скажем, так типовым договорам, но и не противоречат закону.

Обсуждать неопределенность основных условий договора, например цены, размывчатые сроки исполнения обязательства, на самом деле при спорах по строящемуся жилью не очень разумная трата времени и сил. Кроме того, это может привести к оставлению иска без рассмотрения государственным судом, замечу, иск не возвращается, так как никто не может быть лишен права на судебную защиту, а оставляется без рассмотрения в полном соответствии со ст. 222 ГПК РФ.

Например, при условии согласия сторон договора все спорные вопросы решать путем третейского разбирательства. При грамотном составлении договора застройщиком такой пунктик обязательно будет присутствовать, в не примечательной части договора – дополнительных, прочих условиях. Мало кто понимает, что это означает на практическом примере, и сколько труда стоит юристу, что бы соответствующее ходатайство стороны – застройщика, О НАПРАВЛЕНИИ ДЕЛА В ТРЕТЕЙСКИЙ СУД[1] было правомерно отклонено государственным судом.

[1] Федеральный закон «О третейских судах в РФ», № 102 – ФЗ от 24.07. 2002 г.

Исковое заявление

(о расторжении предварительного договора купли – продажи квартиры)

Между мною, Мунцевой Л.В., и ЗАО Центральное управление недвижимости «ЛенСпецСму», действующему на основании агентского договора № 64/05-А от 01.04.2005 г., от имени и по поручению ЗАО Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСму», 11.02.2008 г., заключен предварительный договор купли – продажи квартиры № 357-53А-1, (приложение № 2).

Общая стоимость квартиры составляет 132 463, 33 У.Е. Оплата по договору произведена мною в части и составляет согласно платежным документам 1 633 572, 55 руб., 53 807 У.Е., (приложение № 3). Однако считаю, что заключенный мной предварительный договор не соответствует закону, так как в таком договоре отсутствует предмет договора квартира, а есть только объект незавершенного строительства. Кроме того, 30 декабря 2004 года был принят № 214 – ФЗ, защищающий права участников долевого строительства, где гарантом исполнения обязательств застройщика выступают Федеральная служба регистрации (ГБР договор регистрируется), банк и субъект федерации.

Любые схемы с применением предварительных договоров (купли-продажи, участия в долевом строительстве), строительными организациями и принятием по этим договорам оплаты – считаются незаконными, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а можно только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Закон императивно, не исключает заключения подобного рода договоров, таких как; предварительного договора долевого участия в строительстве или предварительного договора купли-продажи, но исключает возможность принимать по ним оплату. Привлечение денежных средств строительными организациями от частных лиц (покупающих квартиру для личных нужд) осуществляется, лишь, только на основании договора долевого участия в строительстве. В силу части 3 #M12293 19 901919587 1265885411 80 1328294600 1334933859 4294967294 3799499740 2202259373 77статьи 4 Закона № 214-ФЗ#S договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве общество (застройщик) не имеет права привлекать денежные средства граждан на основании иных договоров. В соответствии с разъяснениями Пленума ВС РФ от 29.09. 1994 г., Постановление № 7, я не являюсь инвестором в строительстве дома и покупаю квартиру не для коммерческого использования, а исключительно для удовлетворения своих личных (семейных) нужд. Вследствие этого, к данным правоотношениям между мною и застройщиком применяются нормы права определенные в законе о долевом участии в строительстве.

Руководствуясь данным законом (№ 214 – ФЗ от 30.12.04 г.), ст. 165 ГК РФ, считаю, что несоблюдение застройщиком в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Однако в связи с тем, что в договоре, в случае возникновения спорных правоотношений, между сторонами предусмотрено третейское разбирательство (п.п. 8.1. договора), заявленное мною требование о признании сделки недействительной (ничтожной) подлежит компетенции разрешения третейского суда при ассоциации управляющих недвижимостью.

На основании выше изложенного и руководствуясь ст.ст. 5, 23 № 102-ФЗ от 24.07.2002 г., № 214 – ФЗ от 30.12.04 г.

  1. Предварительный договор купли-продажи № 183-75А-1 от 07.04.2008 г., признать ничтожным.
  2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем возврата оплаченных мною денежных средств по договору в размере 1 633 572, 55 руб.

Третейский сбор оплачен в соответствии с п.п.3.2., положения о третейских расходах и сборах, при подаче требований искового характера по спорам связанных с изменением или расторжением договоров в размере равным восьмикратному минимальному размеру оплаты труда, на момент рассмотрения дела (800 руб.).

  1. Копия искового заявления (3 экз.)
  2. Копия предварительного договора купли продажи № 357-53А-1от 11.02.2008 г.
  3. Квитанции оплаты по договору
  4. Заявление от 10.02.2010 г.
  5. Ответ ЗАО ССМО «ЛенСпецСму», от 01.06.10 г.
  6. Квитанция оплаты третейского сбора
  7. Доверенность на представительство (оригинал)

Предварительный договор купли – продажи квартиры № 357-53А-1 Обратите внимание на п.п. 8.1, стр. 5 Договора . Третейское разбирательство

Кроме того смотрите ссылку на определение третейского суда об утверждении мирового соглашения между сторонами

Предварительный договор купли продажи с ленспецсму

Предварительный договор купли-продажи.

Sergey: Собственно сабж.. Не слишком ли опасно? В частности не уточняются термины основного договора который я должен буду подписать после полной выплаты, они-же могут туда все что угодно написать. Опять-таки возможное повышение цен. Есть-ли возможность как-либо изменять договор? слышал что состовляется какой-то протокол о разногласиях, это что такое?

Sonetka: Опасно, сейчас нормальные банки по этому объекту не работают, типа Сбера и т.д. — говорят- что покупаете воздух. Но. протокол разногласий- практически невозможно, особенно если небольшая квартира. Я покупала трешку 106 метров- как будто на рынке картошку- им по барабану, купите вы или нет. Купит кто-нибудь другой. Остается надеяться только на репутацию самого застройщика. Я абсолютно спокойна. Повышение цен может быть не более 10% от суммы прописанной в договоре. Через 2 года возможно не такая огромная сумма.

VMV: Все не так страшно. Во первых, банки типа Сбера, не работают не конкретно по этому обьекту, а с предварительным договором вообще, а такой сейчас заключают кроме ГДСК пожалуй все крупные застройщики, это они так извернулись от закона долевого строительства, в действительности очень кабального для них (не все зависит от застройщика а ответственность очень высока) Сама суть предварительного договора у всех одна — заключение основного договора, есть только различия в каких то пунктах касаемо оплаты ..сроков заключения основного договора и т.д. У нас например это 10% -ое возможное повышение цены, но говорят ЛенСпецСму пока этим не пользовалось. Но риск конечно есть большой, если договор сорвут то денежки вернут, но никто не компесирует возможное двух-трех-. кратное подорожание квартир

Sonetka: Это понятно, просто такого рода договор с другим застройщиком, я бы заключать не стала! А ЛенСпецСму все-таки доверяю.

VMV: Sonetka В этом я с Вами полностью солидарен, надеюсь на ЛенСпецСму , им репутация дороже будет, да и сам предварительный договор относительно неплох, по сравнению к примеру со Строймонтажом или Росстроем

Sonetka: Я просто других договоров не читала. Еще одним из основных условий выбора именно этой компании- они быстро вводят объекты в эксплуатацию, проплачивают всем и вся, поэтому все работает почти сразу и свет и лифты и вода. Это очень важно.

Sergey: просто по этому предварительному договору в случае банкротства ленспецсму вы ничего не получаете, даже возврат средств не сделать. Sonetka пишет: А ЛенСпецСму все-таки доверяю вот-вот.. если бы не бренд я-бы ни за что не стал-бы заключать такие договора. завтра поеду туда, поговорю, может сделают какие-нить изменения

cherry19831983: О каком бакротстве можно говорить, когда компания на рынке уже больше 20лет и у нее куча сертификатов надежности от различных проверок. А еще наша семья уже 3-ю квартирку в ЛССМУ строит и никаких особых проблем не возникало

Sergey: cherry19831983 пишет: когда компания на рынке уже больше 20лет вон в Англии столетние банки банкротятся, а тут всего 20 лет, да еще и Россия. Все бывает в этой жизни

Sonetka: Так, давайте будем оптимистами!

Light: Вот мне интересно, почему в нашей стране вводят законы, чтобы как-то обезопасить потребителя, а в итоге они не рботают, и каждый застройщик действует по своему усмотрению. А Дума сидела, корпела, з\п опять же получала

Sonetka: У потребителей тоже мозги должны быть,почти все обманутые дольщики погорели на том, что позарились на низкие цены

denk: Поделись опытом- удалось кому -нибудь внести изменения в предварительный договор купли-продажи?

denk: Поделитесь опытом- удалось кому -нибудь внести изменения в предварительный договор купли-продажи?

Злодеев: Случай у ЛССМУ был один: дом сдавался напроив Пионерской (напротив него сейчас Карусель и Рамстор) — так электричество к нему не могли года два (вроде) подключить. Жильцы свет получали от временного трансформатора стоявшего во дворе дома. Но этот случай на монополисте, а не на ЛССМУ ))

Koksy: Всем привет! Примерно месяца полтора назад заключили Договор предварительной купли продажи. Я сама юрист поэтому отсмотрела его тщательно и поменяла достаточно много, в основном меня интересовала ответсвенность и во многих пунктах ее удалось снизить. Общалась с с юристом напрямую и они вполне готовы к контакту и готовы что-то менять, если это обосновано. Понятно, что глобально они ничено не поменяли, но снижение с 0,1 до 0,05% и с 10 до 7% — хотя-бы приятно. Некоторые пункты уточнила, поменяла формулировки — прописала однозначнее, чтобы потом не было проблем в толковании.

Guest: Добрый день! Понимаю, что просить согласованный Вами вариант договора почти бессмысленно, на не могли бы Вы указать хотя бы пункты договора, которые удалось исправить и на какие формулировки?

Olga: Добрый вечер! В понедельник будем подписывать договор,конечно он мне не очень нравится. Напишите пожалуйста какие пункты вы изменили.

Koksy: Уважаемые соседи, добрый день! Касаемо договора могу сказать следующее — в разделе отвественность сторон поменяла процентные ставки, Вписала обязанность письменно информировать Покупателя о регистрации права собственности, была изменена подсудность. В общем по мелочи. Что касается спорных моментов которые всех волнуют, то: 1. они никогда не откажутся от возмещения им эксплуатационных расходов 2. не смогут вернуть деньги раньше чем через 3 мес. после расторжения договора (т.к. они задействованы в строительном процессе) 3. не будут нести ответственность за нарушение сроков сдачи, поскольку это предварительный д-р купли продажи, если бы хотели нести ответственность заключали бы по 214-ФЗ. 4. В случае банкроства компании (тьфу-тьфу-тьфу) мы будем включены в реестр кредиторов и в порядке последней очереди получим свои деньги. Но в целом, учитывая репутацию застройщика на рынке, его активы и стабильную работу уверена что никто нас с Вами не кинет. Что касается коммуникаций, то тут уже как справедлив было замечено — дело монополистов, но при проектировке необходимые мощности должны были быть зарезервированы у ГУПТЭКа, Водоканала и Ленэнерго. Мы сейчас живем в доме построеном ЛСМ, первое время были проблемы с горячей водой (она была не совсем горячая), но учитывая что все ставят кулер мы особенно не напрягались. Да и сейчас когда воду переодически отключают — даже не замечаем этого. Все остальное в порядке. Потихоньку сделали ремонт в лифтах, парадной и на всех этажах, огородили двор. сделали детскую площадку. Все же прекрасно знаю как у нас все неспешно делается! Мы живем в России и надо с этим смириться!

Читайте так же:  Образец приказа о утверждении окладов

Магадан: Кто из Магадана получил квартиру в этом году откликнитесь, как дела, довольны ли?

Svetlanka: В Юбилейном квартале, думаю, никто! Первый дом сдается через год.

ЛенСпецСМУ — отзывы

#21 Маргарита

Ленспецсму, ***Цензура***! Со своим же ***Цензура***банком Санкт Петербург (если кто не знал это их банк)
Мои родители брали квартиру в ипотеку, квартира со своим выходом на крышу, терасса.
Ну то что задержали сдачу квартиры , это у любого застройщика наверное нормально. После началось самое «интересное» мало того что пешком пришлось ходить на 24 этаж принимать квартиру, но это вроде говорят что такое возможно так они ещё и накосарезили в квартире . Все началось при входе в квартире стояла металлическая коробка , которые обычно ставят в тех помещениях, для того что бы можно было Воду по всему стояку отключать, на вопрос почему она стоит в квартире нам ответили что все равно не мешает же. По размерам эта ***Цензура***примерно как средняя стиральная машина ! В итоге её переносили из за задержали сдачу всего этажа ещё на какое то время, ну да ладна, пошли дальше и о! Ещё чудо чудное да диво дивное! Есть проем один! Из чего следует вывод что это или вход в комнату или это место для будущей лестницы на свою терассу, ( поясню, что если в том месте ставить лестницу,то входа в комнату не будет никакого) представитель ленспецсму тоже был солидарен но так и не смог объяснить почему так. Вообщем свой проем делали сами, чтобы принять терассу оказывается надо было купить стремянку и принести с собой её у нас не было терассу так подписали, прошло время родителям выдали ключи, купили стремянку поднялись на крышу а там. Бочка! Метра 1,5 высотой и диаметром около того,в дверной проем не проходила ! Но это тоже все мелочи.
Шли годы ипотека платилась, но в один момент родители пропустили платёж, один платёж, из за того что была больница, операция, к следующему платежу принесли справки подтверждающие , принесли очередной платёж и половину долга , вторую половину оплатили со следующим платежом, на что сотрудники банка мило улыбались говорили что так все оплаты у вас ровно идут никаких справок нам не надо , все хорошо и все такое.. Прошёл год. Оказывается был суд на который мы не явились, и решение не обжаловали. Все выписки с почты предоставлены, повесток не было! Банк подал в суд на то что мы злостные неплательщики, после чего продал остаток ипотеки застройщику , и застройщик уже официально подал в суд на нас. Остаток ипотеки его неинтресовал только выселение. Поясню что квартира была куплена

4,5 млн остаток ипотеки был

2,5 млн, сейчас квартира стоит

11 млн. Суд он естественно выиграл! Вот такой застройщик со своим банком! Будьте бдительны!

Сообщение изменено: *Татьяна* (31 Январь 2016 — 06:07 )
см.правила форума

#22 Igor

  • Members
  • 1 сообщений
  • Какая-то совсем ужасная история у вас получилась. С тем, что было у меня как-то даже не вяжется. Я пять лет назад приобрел у ЛенСпецСМУ квартиру. Подождал год с небольшим и въехал. В приемке квартиры проблемы были только с оконной рамой, была поцарапана, но это, пожалуй, штатный режим. Каждого недобросовестного работника не проконтролируешь. Записали претензию, и все исправили. Меньше чем за месяц, насколько я помню. И вот, уже не один год спокойно живу.

    Всякое, конечно, может быть, но вот мне правда плохо верится в такую историю. Больше похоже на промыслы конкурентов.

    #23 Маргарита

    Какая-то совсем ужасная история у вас получилась. С тем, что было у меня как-то даже не вяжется. Я пять лет назад приобрел у ЛенСпецСМУ квартиру. Подождал год с небольшим и въехал. В приемке квартиры проблемы были только с оконной рамой, была поцарапана, но это, пожалуй, штатный режим. Каждого недобросовестного работника не проконтролируешь. Записали претензию, и все исправили. Меньше чем за месяц, насколько я помню. И вот, уже не один год спокойно живу.
    Всякое, конечно, может быть, но вот мне правда плохо верится в такую историю. Больше похоже на промыслы конкурентов.

    Нет, я не конкурент а реальный житель, бывший. Я думаю тут они просто с ценой прогадали , и со ставкой на ипотеку а пострадали мы

    #24 Владимир

    Купили 2-ку в жк «Летний», Сейчас после долгих поисков решили взять у этой-же компании в жк » Московские ворота». Цена — качество для нас — оптимальное. Одно из главных плюсов — это сдача в срок.

    #25 Татьяна Сергеевна

    а какие застройщики нормальные

    Моя дочь купила 1-ю квартиру в Юбилейном квартале в 2012г. Очень довольна, квартира была с отделкой 44 кв.м. стоила 3600. Отделка просто шикарная, даже сантехника и та импортная. И мы купили в 2013г. в Девяткино застройщик «Арсенал недвижимость» 34 кв.м. 2500, самая дешевая отделка и не сравнишь. Лен. обл, у нас панель и все слышно от соседей. Отделка самая дешевая. Дом эконом класса и для нас пенсионеров неработающих конечно устроила цена. Но лучше чуть переплатить, чем потом очень жалеть.

    Представление интересов в судах общей юрисдикции

    Представление интересов в судебном споре в суде общей юрисдикции.

    САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

    Судья: Котова О.В.

    Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

    с участием прокурора

    Осининой Н.А., Луковицкой Т.А.

    рассмотрела в открытом судебном заседании 21 января 2016 года апелляционную жалобу С.В., В.Е. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от по иску ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» к С.В., В.Е. о выселении, по встречному иску С.В., В.Е. к ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ», ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности, взыскании неустойки.

    Заслушав доклад судьи Цыганковой В.А., объяснения С.В., В.Е., их представителя Л.Е., представителя Д.С., представителя ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» — Б.Д. , судебная коллегия

    ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» обратилось в суд с иском, в котором указало, что общество с 2009 года является собственником , ответчики В.Е. и С.В. занимают квартиру без каких-либо законных оснований, освободить жилье в добровольном порядке отказываются, в связи с чем, просит выселить ответчиков из квартиры.

    В.Е. и С.В. предъявили в суд иск, в котором указали, что заключили с ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», действовавшим от имени и по поручению ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ», предварительный договор купли-продажи . Считают, что заключенный предварительный договор является притворной сделкой, так как прикрывает собой договор долевого участия в строительстве, в связи с чем в соответствии с частью 2 ст. 170 ГК РФ просят признать заключенный договор притворным, прикрывающим договор долевого участия в строительстве. Поскольку они произвели оплату по договору, то просят признать за ними право собственности на квартиру. Кроме того, просят взыскать с ответчика в соответствии с положениями Закона «О защите прав потребителей» неустойку за просрочку передачи им квартиры за период с в размере руб.

    Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от иск, предъявленный ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ», удовлетворен: В.Е. и С.В. выселены из корпус 1 по , в удовлетворении требований, заявленных В.Е. и С.В., отказано.

    В апелляционной жалобе В.Е. и С.В. просят решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное.

    Выслушав мнение явившихся лиц, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены постановленного по делу решения.

    Из материалов дела усматривается, что между В.Е., С.В. и ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались в будущем в течение 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и полной предоплаты покупателями общей стоимости квартиры заключить основной договор купли-продажи квартиры по строительному адресу: , общей площадью кв.м. Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что общая стоимость квартиры на момент заключения сделки составляет 129 647у.е., исходя из рублевой стоимости одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не ниже руб.

    Разделом 4 договора предусмотрено, что полная предоплата должна быть произведена покупателями в срок до . Сумма в размере у.е. подлежит внесению за счет собственных средств, сумма в размере руб., что эквивалентно у.е. — за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Банк Санкт-Петербург».

    Пунктом 4.5 договора стороны признали, что внесенные денежные средства являются предварительной оплатой по заключаемому в будущем договору и расходуются продавцом на уставные цели.

    Пунктом 4.6 договора стороны определили, что с момента государственной регистрации права собственности покупателей на квартиру квартира подлежит передаче в залог ОАО «Банк Санкт-Петербург».

    Пунктом 6.2 договора стороны предусмотрели, что в случае желания покупателей осуществить отделочные работы в квартире в период с момента ввода объекта в эксплуатацию и до оформления договора купли-продажи, стороны могут заключить договор-обязательство, регламентирующий проведение отделочных работ.

    между В.Е., С.В. и ОАО «Банк «Санкт-Петербург» был заключен кредитный договор, по которому банк предоставил В.Е. и С.В. денежную сумму в размере руб., В.Е. и С.В. обязались до возвратить эту сумму и уплатить проценты за пользование суммой займа.

    между В.Е., С.В. и ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» был заключен договор поручительства, по которому ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» обязалось отвечать перед ОАО «Банк «Санкт-Петербург» за исполнение В.Е., С.В. обязательств по кредитному договору от в части возврата суммы кредита – основного обязательства.

    и между В.Е., С.В. и ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» были подписаны дополнительные соглашения к предварительному договору, в соответствии с которыми стороны определили, что стоимость квартиры увеличилась на руб., указанную сумму В.Е., С.В. обязались уплатить до , а также В.Е. и С.В. разрешено находится в квартире для выполнения в ней отделочных работ.

    право собственности ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» на спорную квартиру было зарегистрировано.

    ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» предложило В.Е. и С.В. заключить основной договор (л.д. 156, 162-164).

    В связи с неисполнением В.Е. и С.В. принятых на себя обязательств перед ОАО «Банк Санкт-Петербург» по погашению кредита, ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ», как поручитель, погасило задолженность В.Е. и С.В. перед ОАО «Банк Санкт-Петербург» по основному обязательству, уплатив банку сумму в размере руб. В этот же день, , ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» направило В.Е. и С.В. уведомление о расторжении предварительного договора на основании п. 6.8, который предусматривает, что предварительный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае исполнения продавцом за покупателей обязательств перед банком (л.д. 19).

    Соглашаясь с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований В.Е. и С.В. о признании заключенного предварительного договора договором долевого участия в строительстве, судебная коллегия исходит из следующего.

    В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

    Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Из изложенного следует, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению договора в будущем, что и предусмотрено сторонами в подписанном ими договоре.

    В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В случаях, если судом будет установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор долевого участия в строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

    Пунктами 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора) предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

    Читайте так же:  Правонарушение не является длящимся

    В части 4 статьи 4 указанного выше закона отражено, что договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

    Из условий договора от не усматривается, что ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» является застройщиком объекта; в договоре не указано сведений, на каком основании обществу разрешено осуществлять строительство объекта. В договоре отсутствует обязательство общества построить указанный в договоре объект и передать его после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию В.Е. и С.В., договором закреплена только обязанность после получения обществом права собственности на квартиру оформить договор купли-продажи с В.Е. и С.В. Договором не предусмотрено финансирование В.Е. и С.В. объекта строительства и использование денежных средств, внесенных ими, для финансирования строительства жилого дома, а определена стоимость объекта при покупке с установлением сроков и порядка оплаты. Пунктом 1.1 договора стороны специально предусмотрели, что заключаемый между ними договор не является договором долевого участия в строительстве.

    При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не предусмотрели государственную регистрацию заключенного договора, сами квалифицировали договор как предварительный, выразили волю на заключение в будущем договора купли-продажи, то не имеется оснований рассматривать оспариваемый договор, как договор о долевом участии, к заключенному договору надлежит применять положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Судебная коллегия соглашается с выводами суда, считает, что договор от 01.06.2007 года не содержит всех необходимых для квалификации его как договора о долевом участии в строительстве условий, предусмотренных частями 1 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ.

    Согласно п. п. 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

    В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    Пунктом 1.2 договора стороны предусмотрели, что основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен сторонами в течение 30 рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и полной предоплаты покупателями общей стоимости квартиры. Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Квартира передается для оформления в общую совместную собственность покупателей в момент подписания указанного договора купли-продажи.

    право собственности ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» на спорную квартиру было зарегистрировано. Пунктом 3.1.2 договора предусмотрена обязанность покупателей узнавать о регистрации права собственности продавца на квартиру и в течение 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности явиться к продавцу и заключить с ним договор купли-продажи. В период с по договор купли-продажи сторонами заключен не был. Предложение, направленное обществом В.Е. и С.В. заключить основной договор (л.д. 156, 162-164), было оставлено без ответа.

    При таких обстоятельствах, имеются основания считать, что обязательства сторон по предварительному договору в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились.

    Факт прекращения правоотношений, вытекающих их предварительного договора, подтверждается и письмом, направленным обществом В.Е. и С.В. о расторжении предварительного договора.

    Таким образом, поскольку В.Е. и С.В. ни до окончания срока, в который должен был быть заключен основной договор, ни после поступившего от общества предложения от заключить основной договор, не выразили желание на его заключение, то действия В.Е. и С.В. могут быть оценены, как уклонение покупателей от получения имущества, обязательства сторон должны быть признаны прекращенными.

    При изложенных обстоятельствах, в связи с отсутствием оснований для признания оспариваемого договора договором долевого участия, не имеется оснований и для удовлетворения требований В.Е. и С.В. о признании за ними права собственности на квартиру, а также отсутствуют основания и для взыскания с ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» в пользу В.Е. и С.В. неустойки за просрочку передачи квартиры, обоснованную положения ФЗ «О защите прав потребителей».

    Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что предварительный договор не может быть признан притворной сделкой.

    В соответствии с частью 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

    Из смысла приведенной нормы следует, что по основаниям притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила.

    Как указано выше, из представленных в материалы дела доказательств следует, что воля обеих сторон была направлена на заключение именно предварительного договора купли-продажи квартиры, а не договора долевого участия в строительстве.

    Кроме того, суд апелляционной инстанции согласен и с выводом суда о пропуске В.Е. и С.В. срока для предъявления требований о признании предварительного договора от недействительным, так как иск о его оспаривании был предъявлен (л.д.69-71). Применение последствий недействительности предварительного договора в случае признания его таковым судом не создаст, не прекратит и не изменит гражданских прав между сторонами по отношению к спорному предмету договору, а также не повлечет восстановление нарушенных прав и законных интересов, так как обязательства сторон прекращены.

    Суд первой инстанции, установив, что В.Е. и С.В. в настоящее время занимают спорную квартиру без каких-либо законных оснований, то, руководствуясь положениями ст. 304 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ, обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» о выселении В.Е. и С.В. Возможность находиться в спорной квартире с целью проведения отделочных работ В.Е. и С.В. была предоставлена дополнительным соглашением от к предварительному договору, правоотношения по которому в настоящее время прекратились.

    Доводы апелляционной жалобы В.Е. и С.В. о наличии оснований считать предварительный договор договором долевого участия, приводились в обоснование своих требований и были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ. Оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не усматривает, в связи с чем, доводы жалобы признает несостоятельными.

    Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, основанными на верном толковании и применении норм материального и процессуального права. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

    Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

    Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от оставить без изменений, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

    Справочник покупателя

    1. Для разговора с администратором обязательно заранее приготовить договор и паспорт.
    2. Позвонить в любой день с понедельника по пятницу по телефону 8 (812) 380-05-25, или 8 (800) 333-05-25 (звонок по РФ бесплатный).
    3. Сверить вместе с администратором данные своего действующего паспорта с данными, указанными в договоре (серия, номер, ФИО, дата выдачи, прописка). Если какие-либо из них изменились, предоставить новые данные действующего паспорта. Возможна пересылка сканированной копии на электронную почту: [email protected]
    4. Записаться у администратора на осмотр квартиры на объекте и на оформление документов в центральном офисе (подписание документов осуществляется по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский проспект, дом 2).
    5. Записаться на заключение договора с управляющей компанией ЗАО «Сервис-Недвижимость» по телефону 8 (812) 394-54-65 (Санкт-Петербург, Богатырский проспект, дом 2, каб. 0.39, см. схему как пройти).
    6. После окончательных взаиморасчетов записаться в ООО «Эталон-Консалт» (Санкт-Петербург, Богатырский проспект, дом 2, каб. 2.17, 2 этаж) или по телефону 8 (812) 380-05-26 на оформление документов, необходимых для регистрации права собственности (*).

    * для клиентов, заключивших договоры долевого участия или инвестиционные договоры и осуществивших полную оплату по договору, заселение осуществляется после оформления акта приема-передачи.

    Внести наличные деньги возможно только в кассах Центрального офиса Эталон ЛенСпецСМУ на Богатырском пр., д. 3 корп. 3 (1-й или цокольный этаж).

    Пн.- Пт.: с 8:00 до 20:00
    Сб.: с 10:00 до 17:00
    обед: с 13:00 до 14:00
    тех. перерыв: с 16:00 до 16:20
    Вс. — выходной

    Клиенты Эталон ЛенСпецСМУ, заключившие предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи, могут без комиссионного сбора вносить платежи за свою квартиру в дополнительном отделении «Приморский», по адресу: ул. Большая Зеленина, 8 к.2, лит.А, ст. метро «Чкаловская» (режим работы: в будни — с 9:30 до 20:00; в субботу — с 10:00 до 18:00). При оплате наличными комиссионный сбор не взимается.
    Для оплаты через банковские отделения Вам необходимо будет предъявить оригинал или копию договора и паспорт. Для иностранных граждан дополнительно надо предоставить регистрацию и миграционную карту с нотариально заверенным переводом.

    Граждане иностранных государств (нерезиденты) могут производить оплату только по безналичному расчету.

    Осторожно: «ЛенСпецСму» и его дочерняя компания

    В отличие от остальных моих рассказов про недвижимость, в этой истории все имена собственные и фамилии подлинные. Страна должна знать своих героев.

    Есть в Петербурге такой строительный холдинг – «ЛенСпецСму». У него хорошая репутация — строит дома, сдает их относительно вовремя, не кидает клиентов.

    Несколько лет назад мой знакомый, заключив предварительный договор, внес деньги за квартиру в доме на Петроградской стороне. Не три копейки – семь с лишним миллионов. Когда дом был построен, он не захотел заключать договор купли-продажи, посчитав, что застройщик нарушил свои обязательства.

    «ЛенСпецСму» с этим не согласилось и подало в суд иск о принуждении к заключению договора купли-продажи. Мой знакомый судебный процесс проиграл – суд обязал его этот договор заключить, что и было сделано. Право собственности на основании этого договора было зарегистрировано 24 февраля 2010 года.

    Сама по себе эта ситуация ничего особенного не содержит – ну, разошлись стороны в трактовке положений документа и разрешили свой спор цивилизованным путем. Интересное началось потом.

    В решении суда содержалась фраза, перешедшая в договор купли-продажи: «Риск повреждения Квартиры или ее случайной гибели лежит на Покупателе с 19.03.2009 года».

    Я точно указываю обе даты, так как именно вокруг них и будет в дальнейшем закручиваться смерч конфликта.

    Для тех, кто далек от квартирных вопросов, поясню, что по гражданскому кодексу риск случайной гибели имущества переходит к покупателю в момент передачи ему этого имущества. Соответственно, эту фразу стороны протрактовали как передачу квартиры с указанной даты.

    — Подпишите договор управления многоквартирным домом, — потребовали представители «ЛенСпецСму».

    Здесь надо сделать небольшое отступление. Дело в том, что, в отличие от общепринятой практики, когда жильцы на общем собрании принимают решение образовать в своем доме ТСЖ, «ЛенСпецСму» само берет свои дома на обслуживание. Для этого в структуре холдинга образована управляющая компания под названием ЗАО «Сервис-Недвижимость».

    Каждый покупатель квартиры обязан подписать договор, на основании которого ему будет начисляться квартирная плата. Сколько в этом договоре чудесного, не передать. Например, за счет жильцов страхуется общедомовое имущество. Прорыв магистральной трубы в только что сданном доме и порча этого самого имущества (например, лифтов) приводит не к погашению убытков застройщиком, а ремонту за счет страховой компании. Очень удобно, да?

    Читайте так же:  Заявление в мосжилинспекцию на управляющую компанию

    Если жильцы вносят квартирную плату неаккуратно, и денег не хватает, из имеющихся сумм сначала оплачиваются услуги управляющей компании, а потом уже все остальное – тепло, уборка, освещение лестниц. Впрочем, речь сейчас не об этом.

    — Подпишите договор с момента передачи вам квартиры судом, — потребовал управляющий домом, назначенный ЗАО «Сервис-Недвижимость».

    — Подписывать не буду, — отказался новый собственник. – Обязательство содержалось в предварительном договоре, а он прекратил свое действие в момент подписания договора купли-продажи. В договоре купли-продажи такого обязательства нет. А вот факт передачи квартиры есть. Отдайте ключи.

    В общем, нашла коса на камень. Управляющая компания отказывается выдавать ключи несмотря на решение суда, мой знакомый отказывается платить квартплату, пока ему эти ключи не отдадут.

    Ситуация повисла в воздухе. В начале мая мой знакомый обратился ко мне с предложением эту квартиру продать.

    — Жить я в ней все равно не буду. Ремонт делать тоже. Забери у них ключи и выставляй в рекламу, — сказал он, кратко описав предысторию квартиры.

    Так я оказалась действующим лицом этого конфликта. Первым делом я позвонила управляющему домом с просьбой передать мне ключи.

    — Я человек подневольный, — заюлил управляющий. – Без разрешения начальства мне велено ключей не отдавать. Съездите в офис, подпишите договор и не будет никаких проблем. Поговорите с замом генерального и решите с ним все вопросы.

    Звоню заму генерального директора «Сервис-Недвижимости» г-ну Кузьмину. Он приглашает меня на встречу. Приезжаю в приемные часы для посетителей. Посетителей кроме меня нет, но начальник занят – он обсуждает с сотрудником текущие вопросы. Потом разговаривает по телефону. Наконец, через сорок минут на меня обратили внимание.

    — Я готова от имени клиента подписать договор и оплатить коммунальные услуги, — объясняю я ему. Но с 24 февраля. Статья 153 п.2 Жилищного кодекса России говорит о том, что обязанность оплачивать коммунальные платежи возникает с момента появления права собственности, а не с момента передачи имущества. И хотелось бы получить ключи.

    — Я, к сожалению, с вашим клиентом не судился и вопросом не владею, — отказывается г-н Кузин. Нужно разговаривать с юристом.
    — Почему «к сожалению»? — Удивляюсь я. — Скорее, к счастью.
    — Счастье будет, когда вы отсюда уйдете, — неожиданно заявляет заместитель генерального директора.

    Юриста в офисе не оказалось – он был в суде. Поговорив в общей сложности три минуты, мы переносим встречу на другой день.

    Приезжаю снова – на этот раз в юридическую службу. Заместитель генерального тоже присутствует при разговоре.

    — Подпишите договор и оплатите коммунальные услуги, — предлагает мне юрист.

    — Пожалуйста. Подпишу и оплачу, только с 24 февраля.

    — Нет, на это мы пойти не можем.

    — Вот смотрите, — рассуждаю я вслух. – У нас есть период задолженности. С частью этого периода мы оба согласны, по части с 19 марта 2009 года и до 24 февраля 2010 у нас есть разногласия. Давайте подпишем договор с того срока, который никто не оспаривает. Это сдвинет вопрос с мертвой точки. Деньги будут вноситься регулярно, а я выставлю квартиру на продажу. По поводу спорной части вы можете подать иск в суд и решать вопрос в рабочем порядке.

    — Нет, — возражает юрист. – Если мы подпишемся под вашим сроком, то мы с ним как бы согласимся. Это даст вам в суде дополнительный козырь.

    — К договору можно приложить протокол разногласий. Укажите там, что вы не согласны с датой возникновения обязательств по платежам.

    — Нет. Давайте сделаем по-другому, — подумав, предлагает он. – Можете платить с 24 февраля, но договор подпишите с 19 марта.

    — Если я подпишу договор с 19 марта, это будет означать, что я согласна с вашей позицией. А долги по подписанному договору взыскать вы сможете без проблем. Вы не согласны со 153-й статьей? – спрашиваю я.

    — Видите ли, судебная практика по таким искам такова, что эти вопросы решаются, как правило, в пользу застройщика. Когда появилась эта статья, многие начали затягивать регистрацию права собственности. Жили в квартирах годами и уклонялись от коммунальных платежей. Поэтому суды исходят из срока, когда собственность могла быть зарегистрирована. А ваш клиент тоже уклонялся от заключения договора купли-продажи. Я думаю, что суд примет нашу сторону.

    — Значит, обращайтесь в суд, — пожимаю плечами я. А пока хотелось бы получить ключи, — Суд передал квартиру, право собственности зарегистрировано – вы обязаны их отдать.

    — Ключи надо отдать, — говорит юрист заместителю генерального директора. – Он собственник. Может прийти и вскрыть дверь – имеет право.

    — У меня ключей нет, — как ни в чем ни бывало, отказывается г-н Кузин.

    — Ключи у вашего подчиненного – управляющего домом. Он ждет вашей команды, — возражаю я.

    — Сейчас его уже нет. Я позвоню ему завтра, — откладывает вопрос он.

    Продлившись минут пятнадцать, переговоры закончились ничем. Юрист обещал подумать над текстом договора и позвонить. Но через день позвонил не он, а управляющий домом.

    — Татьяна Владимировна, ну подпишите договор!

    — Не отдам! – неожиданно закричал он. – Ваш клиент может нарушать закон, а я нет? Обязан, но не отдам!

    — Мы же не в песочнице, право слово, — возмущаюсь я. – Что это за аргумент – он первый начал, значит и мне можно. Детский сад какой-то.

    — Звоните моему начальству! – снова кричит управляющий и бросает трубку.

    Через день он звонит снова.

    — Да я готова подписать, — объясняю я ему. – Только дату мы никак согласовать не можем.

    — Я сейчас говорю с генеральным, — говорит он.

    Через несколько часов он звонит снова.

    — Подписывайте с вашей даты, — радостно сообщает он мне. – Генеральный сказал, что счет на разницу мы выставим «ЛенСпецСму,» а они пускай взыскивают сумму в судебном порядке. Холдинг один, а карманы у нас разные. Давайте, я запишу вас на прием в договорном отделе?

    Он записывает меня на прием, и на следующий день я снова еду через весь город в офис компании – опять два часа в одну сторону. Договор меня уже ждет. Но дата в нем стоит все та же – 19 марта!

    — Я не готова это подписывать. У меня есть вопросы по нескольким пунктам, — говорю я начальнице договорного отдела.

    — Я не могу менять содержание договора, — возражает она. – Вам нужно обсудить это с заместителем генерального директора. Приезжайте завтра к нему на прием.

    Круг замкнулся. На этот раз разговор длился три минуты. Дорога домой занимает у меня три с половиной часа — пятница, весь город стоит в сплошной пробке.

    На следующее утро я звоню г-ну Кузину и предлагаю сначала согласовать все вопросы по телефону. Этих вопросов три – дата договора, пункт о том, в каком суде должны рассматриваться разногласия и вопрос о дополнительном платеже за вывоз мусора после ремонта. В предварительном договоре есть такое обязательство. Но, поскольку мой клиент делать ремонт там не собирается, то и платеж я считаю неправомерным. С датой уже всем все понятно, о других пунктах он обещает поговорить с генеральным директором. Через час он звонит сам.

    — Приезжайте на подписание договора, — приглашает он. – В основном мы все согласовали, а некоторые технические вопросы обговорим при встрече.

    Облегченно вздохнув, я приезжаю в договорной отдел. В договоре опять та же дата – 19 марта! Иду к заместителю генерального.

    — Пойдемте, – приглашает он, и мы идем в другой кабинет.

    Там нас уже ждут. Хозяин кабинета протягивает мне визитку. «Кузьмичев Владимир Викторович», — написано на ней. И ниже: «Генеральный директор ЗАО Сервис-Недвижимость». Г-н Кузьмичев выжидающе смотрит на меня. Я протягиваю свою.

    — Я так понимаю, что вы пришли сюда, чтобы разрешить конфликт, — начинает он. – Мы тоже этого хотим. Подписывайте договор, гасите задолженность за коммунальные услуги, и конфликт будем считать исчерпанным.

    — Я готова подписать договор, — терпеливо объясняю я. – Но с 24 февраля.

    — Как это с 24 февраля? – моментально вскипает генеральный директор. – Вы просили исправить в договоре один пункт – по поводу суда, в который стороны должны обращаться. Мы его исправили. Про остальное речи не было. Подписывайте!

    — Как это не было? – удивляюсь я, все еще наивно надеясь, что это просто недоразумение. – Я с этого вопроса начала и обсуждала его и с юристом ЛенСпецСму, и с вашим заместителем, и с начальницей договорного отдела. Более того, ваш сотрудник, главный по этому дому, сказал, что этот вопрос с вами согласован.

    — Главный тут я, — перебивает меня г-н Кузьмичев.

    — Главный по этому дому. – уточняю я свою фразу.

    — Раз я тут главный, то и по этому дому тоже!

    — Хорошо, главный тут вы, — соглашаюсь я. – Но ведь вы согласовали этот вопрос с управляющим домом?

    — Нет! Я с ним разговаривал, но он меня неправильно понял.

    — Как нет? Давайте тогда его спросим.

    — Он скажет то, что я захочу. А иначе останется без премии. Вот вы разве спорите со своим начальством?

    — Если я считаю, что начальник неправ, и у меня есть аргументы, почему нет? – удивляюсь я.

    На лице у господина Кузьмичева возникает презрительная ухмылка. Он даже представить себе не может, что есть руководители, обсуждающие вопросы со своими подчиненными. Такой начальник для него — нечто невозможное, сферический конь в вакууме.

    — И вообще, при чем тут управляющий? Подписывайте, — он придвигает ко мне договор.

    — Давайте подпишем с 24 февраля, а по поводу более ранней даты составим протокол разногласий, — опять предлагаю я. – И хотелось бы получить ключи. Ваш юрист согласен с тем, что вы обязаны это сделать.

    И тут г-на Кузьмичева понесло.

    — Ключи не отдам! Не хочу – и не отдам.

    — Как представитель собственника, заплатившего за квартиру полную стоимость, я могу прийти и вскрыть дверь.

    — А вы попробуйте! – кричит на меня генеральный директор – Найдется, кому вам руки вывернуть. Вы кто такая? Специалист по недвижимости? Вы недобросовестный специалист! Вы не умеете вести переговоры! Я полью вас грязью с головы до ног! У меня есть пару человечков в СМИ и в Интернете, они только и ждут жареных фактов!

    Я смотрела на него во все глаза. Это — топ-менеджер серьезной компании?! Передо мной сидел распоясавшийся самодур, привыкший к безнаказанности и вседозволенности, не говоря уже о беспрекословном подчинении со стороны окружающих.

    — О каких «жареных фактах» идет речь? — спрашиваю я г-на Кузьмичева.

    — Вы собираетесь продать квартиру с долгами!

    — Откуда вы знаете, что я собираюсь сделать? Вы экстрасенс?

    Г-н Кузьмичев игнорирует мой вопрос.

    — Мы вам этого не позволим! Мы каждому, кого вы приведете, все про вас расскажем! И форму 9 и 7 не дадим! – продолжает кричать он. — Подписывайте договор!

    — Не могу, — возражаю я. – На этот счет у меня есть жесткое указание моего клиента.

    — Ну, тогда мы с вами разберемся! И в ваше агентство сообщим! И в СМИ! И на форум «Бюллетеня недвижимости»!

    Я встала и ушла, пожелав ему на прощание всего наилучшего. В одном г-н Кузьмичев прав. Я не умею вести переговоры, угрожая собеседнику физической расправой и шантажируя его обвинениями в выдуманных грехах.

    А вы подумайте, стоит ли покупать квартиры у компании, которая со своими клиентами обращается подобным образом. Мало получить собственность на жилье. Потом вам придется в этой квартире жить. И если, не дай бог, у вас возникнут разногласия с управляющей компанией, вы будете иметь дело с человеком, умеющим вести переговоры.

    Предварительный договор купли продажи с ленспецсму