Договор аренды нежилого помещения места общего пользования

Аренда нежилого помещения

Здравствуйте. Есть договор аренды нежилого помещения, все здание целиком арендует компания А. В договоре указано, что арендодатель самостоятельно и за свой счет осуществляет уборку мест общего пользования, а так же сбор и вывоз отходов. Вопрос: должен ли арендодатель мыть в арендуемом помещении лестницы и туалеты, если все здание у одного арендатора? Должен ли вывозить мусор если арендатор-производственная компания и отходы и мусор производственные?

Ответы юристов (3)

Добрый день, Анна,

Согласно п. 2, ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества обязан нести Арендатор, если договором не оговорено иное.

п. 2, ст. 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на
содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В данной ситуации, чтобы избежать расходов на содержание имущества
(уборка, вывоз мусора), Вам необходимо заключить дополнительное соглашение о
внесении изменений в условия договора аренды, где подробно прописать, что все
расходы на содержание имущества обязан нести Арендатор.

Уточнение клиента

Мы арендаторы, в договоре четко прописано, что именно арендодатель (т.е. НЕ мы) самостоятельно и за свой счет осуществляет уборку мест общего пользования, а так же сбор и вывоз отходов. Арендодатель не производит уборку лестниц и туалетов, ссылаясь на то что ими пользуемся только мы, и следовательно, это не является местом общего пользования. Разве он прав? и мусор арендодатель тоже не вывозит, хотя в договоре опять же четко указано, что именно арендодатель производит сбор и вывоз отходов

07 Июля 2015, 16:37

Есть вопрос к юристу?

Анна, уточните, у вас в договоре обозначено, что подразумевается под местами общего пользования (например: коридоры, лестницы)?

А также, если есть возможность, выложите договор.

Уточнение клиента

нет, просто написано места общего пользования без пояснения. А что тогда может являться местом общего пользования?

07 Июля 2015, 17:05

Анна, добрый день,

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О
некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников
помещений на общее имущество здания»

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании,
возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не
урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В связи с чем, можно сделать вывод, что указанные части здания являются местами общего пользования, а равно Арендодатель обязан осуществлять уборку таких мест, так как это прямо предусмотрено договором аренды.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Может ли владелец нежилого помещения продать свою долю в местах общего пользования?

Четыре нежилых помещения, принадлежащих разным собственникам, имеют места общего пользования: коридор и санузел. У нас, собственников, появилось желание оборудовать собственные санузлы. Для этого необходимо поделить места общего пользования. Имеем мы на это право? Как правильно все оформить? Могу я продать свою долю в местах общего пользования своему соседу по нежилому помещению?

Ответы юристов (11)

Нет, выделение доли в общем имуществе многоквартирного дома не допускается

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Есть вопрос к юристу?

Доброго Вам дня!

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Имущество, обслуживающее несколько помещений, находится в долевой собственности собственников таких помещений.

Выдел внатуре такого имущества невозможен. Росреестр не зарегистрирует сделку в том числе ещё потому, что отдельно право долевой собственности на коридор и санузел, наверняка, не зарегистрировано.

То есть продать такое имущество Вы не можете. Но собственники могут принять решение о порядке пользования таким имуществом конкретными собственниками помещений.

Места общего пользования используются собственниками нежилых помещений в порядке, установленном соглашением собственниках всех помещений, имеющих право пользования названными местами общего пользования. В таком соглашении можно оговорить все акспекты пользования этими местами.

А кто является титулярным собственником мест общего пользования? Вот это лицо должно определять и их назначение, и порядок использования этих мест любыми лицами.

Соглашением между сособственниками мест общего пользования можно предусмотреть и натуральный раздел помещений общего пользования, или, например, график доступа к местам общего пользования, очередность и т.д… После заключения такого соглашения любая из его сторон вправе распоряжаться правами, предоставленными таким соглашением. Но это не будет продажей доли в праве собственности на место общего пользования, если эти места будут распределены первым указанным соглашением собственниками нежилых помещений между собой и переустроены как Вы указали в ответе. Просто можно распорядиться своим правом на пользование местами общего пользования в пользу иного лица, если другими соглашения сособственников это не запрещено.

Если я что-то не так понял, уточните, пожалуйста, Ваш вопрос.

Не совсем ясно из вашего вопроса, находятся ли в собственности данных четырех лиц все нежилые помещения в данном здании или есть еще собственники.

Если этим четверым собственникам принадлежат все нежилые помещения, и другие собственники (в том числе муниципальное образование) отсутствует, то вы можете оформить право общей долевой собственности на места общего пользования, а затем, определив порядок пользования, разделив общее имущество и выделив в натуре доли, зарегистрировать свое право собственности на вновь образованные помещения.

Если же это невозможно в силу планировки или иных причин, то вы и другие собственники можете определить порядок пользования общим имуществом, согласовать соответствующую перепланировку (в том числе возможно с целью выдела доли в натуре), перепланировать помещения, а затем уже ражделить общее имущество, выделив доли в натуре, если это будет необходимо.

При этом следует иметь в виду, что если вы приобрели у собственника здания нежилое помещение, а не нежилое помещение и долю в праве общей собственности на места общего пользования, и так же иные собственники приобрели только само нежилое помещения, места общего пользования могут находиться в собственности бывшего собственника здания. Иными словами, вас в здании будет не 4, а 5 собственников, при этом у 4х — в собственности нежилые помещения, а в 5го — места общего пользования. Тогда необходимо будет согласовывать свои намерения с данным собственником, поскольку, несмотря на ваше право пользования данными местами общего пользования, право общей долевой собственности на них, в отличие от многоквартирных жилых домов, собственники помещений автоматически не получают.

В связи с этим необходимо уточнение, кому именно принадлежат данные площади (места общего пользования).

Уточнение клиента

Да, именно четверым собственникам принадлежат 4 нежилые помещения, других собственников нет. Места общего пользования ни на кого конкретно не оформлены.

27 Февраля 2013, 23:34

Тогда однозначно их продать друг другу нельзя.

Только можно определить опрядок их использования, для его заключить соглашение.

Да именно так. Распорядиться долями нельзя. да и выделить их не получится.

Да, именно четверым собственникам принадлежат 4 нежилые помещения, других собственников нет. Места общего пользования ни на кого конкретно не оформлены.

Полностью согласен с Константином.

Кроме того, поясните пожалуйста, кому принадлежит здание, в котором расположены принадлежащие Вам помещения? Вот это лицо вправе устанавливать порядок владения и пользования местами общего пользования. Ваши помещения не могли бы быть зарегистрированы как Ваши собственные, если бы одновременно или изначально не было бы зарегистрировано право на все здание (строение, сооружение), в котором находятся принадлежащие Вам помещения. Они не могут быть в ЕГРП в «воздухе». Такова его структура. Узнать, кому принадлежит здание, можно по запросу в соответствующее отделение Росреестра.

Читайте так же:  Пособие на ребенка в рсо-алании

Каким образом и у кого при этом приобретались данные помещения? Был ли у здания до этого единый собственник, в том числе муниципальное образование? Упомянута ли в договоре купли-продажи (ином договоре) передача прав на места общего пользования.

Или данное здание построено с «нуля» данными 4мя лицами.

Каким образом данные места общего пользования обозначены в БТИ, есть ли о них сведения в ЕГРП.

Все эти вопросы для вас будут требовать прояснения, поскольку история данного здания в данном случае имеет значение.

Если у вас самый простой вариант — право общей долевой собственности на данные МОП, то можно воспользоваться вариантами, которые я озвучила.

Уточнение клиента

Каждый из нынешних собственников приобретал помещение свое в разное время и у разных лиц. Когда-то это была служба быта, работники выкупили свои доли у государства, потом их продали. и т.д. Значит, соглашение между всеми собственниками — главный наш документ? И мы можем устраивать новые санузлы. А я могу передать «свои» метры своему соседу?

27 Февраля 2013, 23:55

Да. Соглашение — ваш главный документ.

Вы можете передать не то чтобы метры, а следующее Вам по соглашению право (на использование (очередность, порядок такового) МОП иным лицом в Вашу очередь, в Вашей части и т.д.).

Поясните, для чего Вам надо передавать эти доли? Не совсем ясно.

Соглашение между собственниками все же не освободит вас от согласования перепланировки.

При этом крайне советовала бы вам и вашим со-собственникам все же совместно проследить историю здания до момента выкупа долей у государства, а, возможно, и ранее, но хотя бы до 1991 года, чтобы избежать негативных сюрпризов.

Конечно же, необходимо права на данные МОП зарегистрировать в ЕГРП как на общую долевую собственность. В ситуации, если права на помещения передавались не очень корректно, возможны проблемы на этой стадии, которые, впрочем, решаемы в судебном порядке.

«Своих» метров у вас на данный момент нет. При этом вы можете при составлении соглашения о порядке пользования МОП указать, какие именно МОП закреплены за каким именно лицом, включая площадь данных мест. Но «передать», как «продать» или как «сдать в аренду» вы данную площадь не можете, поскольку она вам не принадлежит полностью. У вас только доля в праве на нее (в оптимистичном варианте, если нет никаких подводных камней).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Места общего пользования в нежилом помещении

Уважаемые господа! Нашей организации принадлежит нежилое здание на праве собственности с местами общего пользования в данном помещении. Однако в данном здании есть иные кабинеты, которые принадлежат другим организациям также на праве собственности. Мы пытаемся заключить с ними договора на компенсацию затрат по содержанию мест общего пользования. Каков правовой режим мест общего пользования в нежилом здании? Можно ли рассчитывать компенсацию наших затрат по содержанию мест общего пользования, исходя из доли пропорционально занимаемой площади каждого из собственников пропорционально общей площади мест общего пользования? Есть также предложение производить расчет, исходя из работающих сотрудников на каждом предприятии, что я считаю не правильным. С другой стороны — действующим законодательством не определено понятие мест общего пользования в нежилом помещении и как быть? Заранее благодарна.

22 Октября 2012, 15:14 Ольга, г. Тверь

Ответы юристов (5)

Здравствуйте!

Вы правы, порядок пользования нежилыми помещения не установлен, это и объясняется спецификой данного объекта недвижимости. В данном случае, поскольку в здании, исходя из Вашего вопроса, только нежилые помещения, то понятие «место общего пользования согласно ЖК РФ» в данном случае не применимо. Речь может идти или об общем имуществе собственников, т.е. долевом либо о собственности на конкретную площадь, соответственно только о договорных отношениях собственников помещений. В соответствии с заключенными тдоговорами об оказании ком. услуг на соответствующего собственника помещения — получателя услуг возложена обязанность такие услуги оплатить. Если Ваши соседи используют данные услуги коммунального комплекса, подключившись к соответствующим коммуникациям, то Вы вправе обратиться в суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения за счет Вас в результате отказа от оплаты понесенных расходов на содержание данного имущества. Также можете установить свои приборы учета и, заключив дополнительные соглашения к ранее заключенным договорам, оплачивать только потребленные объемы воды, электроэнергии, др. Если таким образом не удастся урегулировать ситуацию, и не получается на договорной основе с соведями решить данный вопрос, то только через суд можно данный вопрос пытаться разрешить.

Уточнение клиента

в данном случае меня интересует урегулирование отношений по оплате коммунальных услуг и ,например, зарплата уборщицам, в местах общего пользования. Мы хотим предложить им заключить договора на компенсацию услуг по содержанию мест общего пользования пропорционально занимаемым площадям. это возможно. отн их поступает предложение- расчитать компенсацию в зависимости от кол-во работников их и наших в данном помещении..я считаю это не верным.

22 Октября 2012, 15:55

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте! Как и было отмечено, в данном случае действует свобода договора согласно нормам ГК РФ, можете заключить и так, и так. Раз услуге по уборке оказываются в объеме, определенном исходя из площади здания, а не количества работников (также посетителей, клиентов, гостей и др. лиц), то целесообразней размер возмещения затрат определить конечено из площади, т.е. пропорционально праву собственности.

В отношении жилых зданий (а именно многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений на общее имущество в многоквартирном доме законодательством решен. Я полагаю, что в данном случае подлежит применения аналоги закона, т.е. гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения

В силу ст. 6 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

23 июля 2009 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», который определил, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу Общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст. 249, 289, 290 ГК РФ).

Согласно действующему законодательству, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). К последнему относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

В постановлении Пленума ВАС РФ, разъяснено, что:

во-первых, собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на Общее имущество здания вне зависимости от регистрации его права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

во-вторых, соответствующие доли в праве общей собственности на Общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п. 4 Постановления); — при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на Общее имущество здания независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещения (п. 5 Постановления);

Споры о признании права общей долевой собственности на Общее имущество нежилого здания рассматриваются в судебном порядке (п. 9 Постановления). При этом собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него. Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).

Что касается определения размера участия в общих расходах, то тут нужно исходить из положений ст. 249 ГК РФ, согласно которой, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Т.е., размер компенсации должен определяться пропорционально, занимаемой площади.

Читайте так же:  Пенсия о потере кормильца до скольки лет

Если речь идет о нежилом здании пристроенному к жилому зданию, расположенному в г. Твери, Вам следует руководствоваться ПОСТАНОВЛЕНИЕм администрации Тверской области от 15.03.2006 N 41-па «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, ВСТРОЕННЫМИ В ЖИЛЫЕ ДОМА И ПРИСТРОЕННЫМИ К ЖИЛЫМ ДОМАМ» ( далее ПРавила),

Согласно п .п.1.3,1.13., 2.1, 2.2, 8.31-8.34, 6.38, 9.1,10.26 Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны:

— содержать данное помещение в надлежащем состоянии;

— соблюдать права и законные интересы соседей;

— использовать нежилые помещения по назначению;

— нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

— выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

— использовать земельный участок без ущерба для других лиц.

Пользование нежилыми помещениями, встроенными в жилые дома и пристроенными к жилым домам, включает в себя:

— организацию по содержанию;

— комплекс работ по поддержанию нежилых помещений в исправном состоянии;

— взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками коммунальных и иных услуг;

— подготовку к сезонной эксплуатации;

— уборку нежилых помещений;

— уборку мест придомовой территории;

— уход за зелеными насаждениями.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обеспечивают надлежащее обслуживание нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включающее комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов помещений, внутренних инженерных систем, оборудования и технических устройств.

Система обслуживания нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, обеспечивает нормальное функционирование элементов помещений, внутренних инженерных систем, оборудования и инженерных устройств в течение установленного их срока службы с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Обслуживание нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включает в себя работы по контролю за их состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем. Контроль за неисправным состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Текущий ремонт нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включает в себя комплекс строительных и организационно-строительных мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем нежилых помещений для поддержания эксплуатационных показателей.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обеспечивают проведение ежегодных сезонных осмотров нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны обеспечить уборку закрепленной территории.

Периодичность уборки тротуаров принимается органом местного самоуправления в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам.

Уборка придомовых территорий должна проводиться в следующей последовательности: вначале убирать, а в случае гололеда и скользкости — посыпать песком тротуары, пешеходные дорожки, а затем дворовые территории.

Уборку, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, следует проводить в утренние или вечерние часы, механизированную уборку придомовых территорий допускается проводить в дневное время при скорости машин до 4 км/час.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны:

— обеспечить сохранность насаждений;

— в летнее время и в сухую погоду поливать газоны и цветники, деревья и кустарники;

— новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий. Озеленение территорий выполняется после очистки последней от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные должны обеспечить:

— нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподпольев;

— исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;

— устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;

— предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований фундаментов и конструкций подвалов и техподпольев;

— работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные должны обеспечивать содержание лифтов в исправном состоянии и их безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.

То есть, собственники нежилых помещений, расположенных в здании примыкающему к жилому дому обязаны соблюдать вышеуказанные и иные установленные данным Постановлением требования.

Если к Вам не относится вышеуказанный нормативный акт, то действует следующая норма.

В соответствии со ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исходя из смысла данной нормы, Вы имеете право требовать компенсации Ваших затрат по содержанию мест общего пользования, исходя из доли пропорционально занимаемой площади каждым собственником нежилого помещения.

То есть, если Вам не удается достигнуть согласия по данному вопросу, то Вы сможете решить вопрос в судебном порядке. Для этого Вам следует подавать исковое заявление об определении мест общего пользования и порядке пользования ими.

Однако в Вашем случае, при подаче обоснованной претензии Вы имеете все шансы на решение вопроса во вне судебном порядке.

Смогу оказать услугу по составлению эффективной претензии и иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

С уважением Ф. Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Методика расчета мест общего пользования — аренда нежилых помещений

Заключен договор аренды нежилых помещений между двумя юридическими лицами. В Договоре аренды указано, что при отсутствии счетчиков, оплата коммунальных услуг по отоплению помещения рассчитывается следующим образом — «Для расчета используется соотношение площади, занимаемой Арендатором (с учетом площадей мест общего пользования) и общей площади объекта». Но при этом, в Договоре и в дополнительных соглашениях, в Акте приемки, площадь МОП не определена. Какова в данном случае методика расчета площади МОП?

Уточнение клиента

Мы — арендаторы, арендуем 543,2 м2. Общая площадь здания — 4942,4 м2. Кроме нас существует еще 1 арендатор, арендующий 1141,6 м2. Арендодатель хочет обязать нас оплачивать стоимость коммунальных услуг сверх занимаемых нами 543,2 м2, а именно, добавив площадь МОП, которую он рассчитывает следующим образом:

1392,9 м2 (площадь МОП согласно экспликации) / 3549,5 м2 (основные помещения согласно экспликации) = 0,39 («коэффициент МОП»)

543,6 м2 * 0,39 = 212 м2 (площадь МОП, которую добавил к арендуемой площади арендодатель).

То есть, арендодатель обязует нас оплачивать коммунальные услуги не за 543 м2, а за 543 м2 + 212 м2.

Мы не согласны с методикой расчета коэффициента МОП. Как в таких случаях рассчитывается площадь МОП?

Если договором аренды площадь МОП не определена, но в договоре сказано, что мы возмещаем отопление «с учетом площадей МОП», то может ли в целях расчета стоимости коммунальных услуг арендодатель приплюсовать к арендуемой нами по договору аренды площади 543 м2 еще 212 м2 МОП?

01 Августа 2016, 16:39

Уточнение клиента

Дополнительное соглашение заключить не удастся. Сейчас спор в суде. Арендодатель, с которым спор, уже не распоряжается этим имуществом. В договоре указано, что платить за МОП по теплу мы должны, но сама площадь МОП нигде не определена. В здании не все помещения арендуются — половина здания пустует, так что не получится от общей площади вычесть арендуемую для расчета МОП. Остается вопрос — как рассчитать МОП при данных условиях.

(ответ о том, что раз в договоре не указана площадь МОП, то мы и не должны за нее дополнительно платить, так как в договоре арендуемые нами 543 м2 уже и так включают в себя МОП — учли, спасибо, но нужно оспорить сам расчет истца в суде).

02 Августа 2016, 11:37

Ответы юристов (8)

Уважаемый Виктор! Здравствуйте! Только вот зачем Вам МОП? Арендатор арендует конкретное помещение или помещения, соответственно, если в договоре аренды не прописана обязанность Арендатора возмещать Арендодателю стоимость отопления МОП исходя из приходящей на Арендодателя площади МОП, то и относить на Арендатора Вы стоимость отопления за МОП (опять же приходящей площади на Арендодателя) не вправе. Если же такое есть, то вопрос больше к экономисту.

Уточнение клиента

Вы не прочитали вопрос. Мы не арендодатель, а арендатор. Обязанность платить за МОП предусмотрена напрямую договором.

Читайте так же:  Судебные приставы первомайский район ростов

02 Августа 2016, 11:38

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Или прописать в доп. соглашении размер МОП которую вы оплачиваете или вычислять сумму всех площадей помещений минус площадь здания и уже от этого вычислять долю МОП которая приходится на Ваше помещение пропорционально занимаемой площади.

Моё мнение что так. Хотя тут наверное к экономистам вопрос больше.

Проще допиком определить.

Уточнение клиента

Дополнительное соглашение заключить невозможно — арендодатель больше не распоряжается имуществом, спор в суде, и контакта с этим арендодателем не будет кроме как в суде.

02 Августа 2016, 11:39

Здравствуйте, Виктор! Площадь сдаваемого в аренду помещения указывается в кадастовом паспорте, либо техническом плане БТИ данного нежилого помещения. Для удобства предложите сторой Арендодателю заключить дополнительное уточняющее соглашение к договору. Например, прописать условие: общая площадь объекта и площадь такая-то, занимаемая Арендатором -такая-то. Либо сделайте отсылочное к приложению к Договору условие. В качестве приложения приложите копии техплана или кадастрового паспорта с указание площадей помещений.

Чтобы не было путаниц и споров, конечно, необходимо заключить допсоглашение, в котором определить конкретную площадь. Если исходить из аналогии права собственности на общее долевое имущество, то все арендаторы данного нежилого помещения должны в равной мере обязаны оплачивать и содержать МОП. Поэтому, как правиль предложил коллега Александр, площадь МОп можно рассчитать из общей площади помещения вычитаем сумму всех арендуемых помещений. в итоге получаем площадь МОП и делим ее на количество арендуемых помещений. Получаем Вашу долю площади, которую нужно оплатить.

Уточнение клиента

Так не получится. Дело в том, что в здании есть арендуемые помещения, помещения МОП, а также пустующие не арендуемые пока помещения. И здание больше чем наполовину пустует. Поэтому если вычесть из общей площади здания арендуемые помещения, то это не покажет площадь МОП.

02 Августа 2016, 11:34

Уважаемый Виктор! В дополнение на Ваше уточнение, да и к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:

если в договоре аренды Арендатор взвалил на себя обязанность уплаты стоимости отопления арендуемого помещения (помещения) с учетом МОП, то Арендодатель совершенно законно может вменить к уплате такой доплаты (за МОП, относящейся к площади арендуемого Вами помещения).

Но уж вопрос расчета оставьте экономисту (исходя из цифр в кадастровом паспорте здания плюс смотрим все по помещениям и местам общего пользования и площади занимаемых Вами помещений).

Лучше ставьте вопрос об установке приборов учета.

Виктор! Данные вопросы регелируются договором между арендатором и Арендодателем. Если Вы не согласны с условиями договора аренды в части оплаты отопления в соответвии с предлагаемой Арендатором методикой, Вам необходимо направить Арендодателю протокол разногласий и предложить свои условия расчета отапливаемой площади, которую Вы обязываетесь отапливать.

Ключевым для решения вопроса является формулировка условия в договоре. Если дословно так, как Вы привели в цитированном фрагменте, то я предлагаю Вам толковать его в свою пользу следующим образом:

1. Арендатор арендует помещение размером 543,2 м2.

2. Места общего пользования он никакие не занимает (в договоре ведь они не указаны, верно?). А может и занимает, но они входят в состав этих 543,2 метров. Напр. коридоры, туалеты и т.п. внутри вашего помещения.

3. Следовательно, вы должны оплачивать коммунальные услуги в соотношении 543,2 / 4942,4. Это и есть ваша доля в коммунальных услугах при отсутствии счетчиков.

Позиция спорная, но в вашем случае в суде должно сработать правило, по которому спорные вопросы толкуются не в пользу стороны, составившей проект договора (в данном случае это арендодатель, который должен был позаботиться о том, чтобы договор можно было понять).

Уважаемый Виктор! Доброго! Конечно, для точного ответа надо изучать воочию под лупой все Ваши документы, что и как точно отражали те или иные моменты, при этом надо понимать, что при заключении договора на то и предусмотрено разрешение разногласий при наличии того или иного спорного момента. Но нет же, мы потом копья ломаем… Ситуация -то на самом деле спорная.

Уточнение клиента

Для того, чтобы прочитать вопрос и отличить арендодателя от арендатора, не нужно под лупой изучать документы. Кроме того, в вопросе уже изложены необходимые цитаты из документов.

04 Августа 2016, 11:46

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Права арендатора и закон на тему мест общего пользования

Права и обязанности арендатора определены в ГК РФ и заключаются договором аренды с арендодателем. Распределение обязанностей между арендатором и арендодателем законодательно не предусмотрено, это предусматривается договором. Но существуют общие правила для сторон, если договором не предусмотрено иное. Чаще всего спор между арендатором и собственником имущества возникает из-за использования мест общего пользования.

Какое право имеет арендатор

Основное право — пользоваться имуществом. У арендатора появляется множество прав и возможностей, определённых договором. Он может, не согласовывая с арендодателем, сдавать в субаренду часть помещения, передавать свои права по аренде имущества другим лицам. При этом не должна измениться арендная плата в сторону уменьшения.

Сдавая в субаренду имущество, арендатор сам становится арендодателем. Арендатором в этом случае выступает субарендатор.

В случае, предусмотренном договором, у арендатора есть право изменить арендованный объект, провести в нём работы по реконструкции, модернизации, техническому перевооружению, что повлечёт за собой повышение цены объекта аренды.

По закону у арендатора есть право потребовать возместить ему затраты по улучшению имущества, неотделимого от объекта аренды.

Имущество, переданное в аренду, может быть выкуплено арендатором. Выкупить имущество арендатор имеет право после окончания срока аренды или до её окончания. Условием будет служить полный расчёт с собственником имущества в размере суммы, оговоренной договором купли-продажи.

На основании ст. 592 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право продления аренды. Для этого он должен добросовестно исполнять условия договора аренды и представить письменное согласие арендодателю продлить арендные отношения.

Заключить договор аренды, применяя преимущественное право арендатора, арендодатель может лишь, не ухудшив условия договора, подписанного ранее. Условия договора могут претерпеть изменения, но они не могут ухудшать положение арендатора.

Закон на тему мест общего пользования

Что такое место общего пользования, а также правила и условия их использования установлено Жилищным кодексом РФ для многоквартирных жилых домов. В этом случае местами общего пользования называется совместное имущество собственников.

Для нежилых помещений такая норма права не установлена и регулируется условиями договора.

К местам общего пользования можно отнести площади, которые используются в обслуживании более чем одного арендатора. Это:

Отношения между съёмщиком и собственником имущества регулирует Гражданский кодекс (гл.19 ст.294 – 300). В соответствии с ГК РФ, арендатор, являясь временным владельцем недвижимости, имеет право распоряжаться только тем имуществом, которое он получил по договору аренды. Если в договоре не упомянуты места общего пользования, то ответственность за их обслуживание с арендатора снимается. Если собственником выставлено требование не пользоваться коридором – это может стать основанием для расторжения договора одной стороной.

Обслуживание мест общего пользования

Приобретая право собственности на помещения, у владельца также появляется право на все места общего пользования, такие как лестничные площадки, туалеты, коридоры и др.

Сдавая в аренду помещение, владелец чаще всего включает в арендную плату, как коммунальные услуги, так и охрану, уборку и техобслуживание мест общего пользования.

Содержать помещение в санитарном порядке – это обязанность собственника. Поэтому, если в договоре не прописано иное, арендодатель несёт ответственность за уборку общедоступных мест. Чаще всего собственник имущества обращается в клиринговую компанию, за предоставлением услуги по уборке мест общего пользования.

Любое помещение оснащено инженерными системами и имеет технические конструкции. Это – водопроводная и канализационная системы, лифт, электричество, а также, подвальные помещения, крыша и др.

Поддерживать их работоспособность и безаварийность необходимо путём регулярно проводимого техобслуживания. Занимаются работами по техобслуживанию коммуникаций и сооружений, специализированные фирмы. Расходы за проведённые работы возлагаются на собственника, или распределяются межу арендаторами, если такой пункт включён в договор аренды.

Текущий ремонт помещений, чаще всего проводят сами арендаторы. Обычно затраты на текущий ремонт снижают стоимость аренды. Закон же обязывает арендодателя проводить текущий ремонт за свои средства (Ст.616 ГК РФ) . А в обязанности арендатора входит поддержание арендованного имущества в том виде, в каком оно было передано собственником.

Так же Гражданский кодекс обязывает арендодателя обеспечить охраной сдаваемое в аренду имущество, если есть в этом необходимость. Но и арендатор или арендаторы могут самостоятельно организовать охрану имущества, привлекая при этом специализированную компанию. Расходы, понесённые при этом на охрану, согласно договору могут, быть компенсированы собственником, или включены в арендную плату за будущие периоды.

Договор аренды нежилого помещения места общего пользования