Предварительный договор купли продажи квартиры расторжение

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры без потери задатка?

Составили предварительный договор купли-продажи, внесли задаток 30 тыс, к моменту подписания основного договора продавец не успел с одним документом из бти и сделка не состоялась, риелтор составила новый предварительный договор с увеличением срока на 14 дней и задаток увеличился до 95 тыс (была договоренность чтобы продавец оставил ключи и мы могли начать делать ремонт пока он собирает документы), в результате по приезду рабочих оказалось что одна стена в квартире зашита гипсокартоном с отступом на 20 см от несущей и в результате плошадь комнаты существенно уменьшена, чем по плану. Ремонтники составили смету, нам оказался непосильным ремонт всей этой квартиры, очень дорого ичправлять все кривые стены, переваривать батареи и снимать деревянный пол. Попросили продавца расторгнуть договор с возвратом задатка, сначала он согласился и хотел вернуть половину суммы, срок подходит к концу и он приглашает в росреестр для заключения сделки. Можно ли вернуть задаток, такую квартиру купить мы не можем к сожалению.

Ответы юристов (1)

Если Вы уклоняетесь от заключения основного договора, то продавец вправе обратиться в суд

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор


4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если
такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор
подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного
договора.

5.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,
предусмотренные пунктом 4 статьи 445
настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного
договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента
неисполнения обязательства по заключению договора.

В
случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного
договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
Основной договор в этом случае считается заключенным с момента
вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в
решении суда.

Вы можете направить продавцу предложение о расторжении договора, указывая, что отказываете сь покупать квартиру в связи с существенными недостатками квартиры, которые не были оговорены при заключении предварительного договора

ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при
заключении договора, является основанием для его изменения или
расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его
существа.

Изменение
обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько,
что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был
бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся
условиях.

ГК РФ Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

2.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено
стороной в суд только после получения отказа другой стороны на
предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в
срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а
при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья по соглашению сторон. Какие документы нужны

Риэлтор объяснила, что оценщики посмотрели по документам и, не приезжая, сказали, что дом столько не стоит. Я думаю, что там какие-то подводные камни. Решили расторгнуть сделку по соглашению сторон. Я (продавец) должна вернуть задаток 50000 рублей. Я, вообщем, не против, но хочу знать, какие документы мы должны оформить. Покупатель и продавец могут без риэлтора это оформить?

Ответы юристов (5)

Здравствуйте, Валентина Васильевна! Неплохо было бы ознакомиться с предварительным договором купли-продажи жилья. Может оказаться, что Вы ничего возвращать покупателю не должны будете, так как это же, как я понимаю, воля покупателя о расторжении сделки? Вам могут говорить все, что угодно. Цена не та, стены не такие, двери, окна… Но если от сделки отказывается покупатель, задаток остается у Вас. Нужно смотреть как задаток был оформлен!

Есть вопрос к юристу?

можете без риэлтора, сложного ничего нет. надо заключить допсоглашение о расторжении договора по статье 450 ГК

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры после регистрации сделки предусмотрено статьей 452 пунктом 1 Гражданского кодекса. Для аннулирования документа необходимо согласие продающей и покупающей стороны. Свое намерение они обязаны обозначить в письменном виде. Однако обоюдное согласие продавца и покупателя встречается нечасто, и в большинстве случаев инициатором расторжения выступает тот, кто остался недоволен результатом сделки. В этом случае правота доказывается в суде. Вторая сторона дает согласие на расторжение по решению суда, если тот признает претензии обратившейся стороны обоснованными. Чтобы аннулировать договор купли-продажи квартиры нужны явные нарушения одного из его участников условий соглашения. Со стороны продавца недвижимости это может быть отказ покидать проданное помещение. Покупатели же, как правило, грешат отказом частично или полностью выплачивать обещанную сумму. Также могут всплыть обстоятельства, о существовании которых покупатель сознательно не был поставлен в известность. Если квартира находится в залоге, то вряд ли ее кто-либо станет покупать. Поэтому для покупателя важно тщательно проверять «юридическую чистоту» жилья. Чтобы проверить юридическую чистоту жилья необходимо знать, какие документы проверять перед покупкой квартиры. Хотите избежать трудностей при продаже (покупке) квартиры? Заверьте сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса. Чтобы не волноваться за деньги при продаже квартиры используйте банковскую ячейку. Преимущества и процесс передачи денег описаны по ссылке: svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/cherez-jachejku.html Часто после покупки недвижимости появляется лицо, которое имеет вполне законное право на проживание на данных квадратных метрах. Жилплощадь может иметь и высокие суммы непогашенных задолженностей за коммунальные услуги. Судом могут быть приняты во внимание и изменившиеся во время действия соглашения условия. Таковым может стать ухудшения здоровья одного из участников сделки, при этом делающим данную сделку для него крайне невыгодной. Само по себе прекращение обязательств не означает как возврата средств, так и проданной недвижимости. Чтобы продавец получил обратно свою квартиру, а покупатель — деньги, необходимо исковое требование о возврате средств или имущества. Как расторгнуть договор? Документ купли-продажи подлежит государственной регистрации. Расторгнуть его можно только тогда, когда он находится в стадии исполнения. С момента регистрации расторгнуть договор нельзя, поскольку он уже исполнен. Как расторгнуть до гос регистрации Выходом для сторон в этой ситуации может быть составление нового договора купли-продажи для осуществления обратной сделки. Также сделка может быть признана недействительной судом, если имели место нарушения прав. Однако такие действия возможны лишь до истечения определенного срока. В случае нарушения прав одного из участников договора купли-продажи квартиры, законом предусмотрен срок, в течение которого лицо может оспорить результаты договора. Теоретически, после окончания действия этого срока сторона может обратиться в суд. Однако такие действия редко имеют успех, так как в случае подачи встречного заявления оппонентом об окончании срока давности, суд не станет удовлетворять иск. Как признать сделку недействительной? На признание договора купли-продажи квартиры недействительным отводится 1 год. Если существуют объективные факты того, что лицо не знало о нарушениях его прав, то применяются последствия ничтожной сделки. Здесь срок увеличивается до 3 лет. Началом исчисления срока принято считать дату подписания договора, однако не всегда дела обстоят так просто. Если потерпевший участник сделки докажет, что о нарушениях в отношении его узнал позднее, то началом отсчета будет именно эта дата. Если же лицо должно было знать, что его права нарушены, но тем не менее утверждает обратное, то началом срока давности считается момент заключения сделки. Однако существуют исключения и из этого правила. При наличии доказательств применения угроз или насилия во время заключения сделки, срок давности исчисляется с момента прекращения давления на потерпевшее лицо. Также сделка может быть заключена с лицом, который в силу каких-либо обстоятельств не мог принимать самостоятельно адекватных решений, временно или постоянно. Такую сделку суд признает ничтожной, то есть подлежащей расторжению. Из всего этого можно сделать один важный вывод: покупать квартиру на вторичном рынке целесообра
знее у продавца, который владеет ею более 3 лет. В противном случае не исключены претензии на обладание недвижимостью третьей стороны, того, кто ранее продал квартиру сегодняшнему продавцу. Исковое заявление о расторжении договора Если участник сделки купли-продажи квартиры считает, что его права были нарушены, и он имеет претензии к другому участнику, он имеет право подать иск в суд. Однако перед этим он обязан поставить в известность потенциального ответчика, чтобы тот имел возможность добровольно исправить ситуацию. Претензии вручаются в письменном виде с указанием срока ответа. Если время ответа в претензии указано не было, то, согласно закону, он составляет 30 дней. В случае, если сторона отказывается идти на компромисс или не дает никакого ответа в указанный срок, то смело можно обращаться в судебную инстанцию. Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи. При составлении иска должен быть указан договор, условия которого были нарушены. Также приводятся все невыполненные пункты соглашения, обстоятельства игнорирования ответчиком письменной претензии. Какие документы нужны для подачи иска в суд? Если имели место расходы, связанные с ненадлежащим исполнением договора, то должна приводится сумма этих расходов. Кроме самого заявления, при его подаче необходимы документы: Копия заявления. Копия договора купли-продажи. Квитанция об оплате госпошлины. Документы о нарушении условий договора или об изменении обстоятельств. Копия врученной ответчику претензии. Предварительный договор — это сделка до гос регистрации купли-продажи квартиры по своей сути является подтверждением намерения сторон подписать в будущем основной документ. Иногда при его составлении покупатель дает задаток(предоплату). Можно ли расторгнуть в одностороннем порядке? Как и полноценное соглашение купли-продажи, аннулировать предварительный договор в одностороннем порядке невозможно, если изначально в него небыли внесены соответствующие пункты. Но поводом для расторжения могут послужить веские основания. При их отсутствии участник сделки, не желающий расторжения, вправе добиваться в суде заключения основного договора. Причины расторжения по инициативе продавца(покупателя) Достаточными основаниями для отмены сделки купли-продажи квартиры служит невыполнение стороной прописанных условий. В таком случае договор может быть расторгнут без участия судебных инстанций. Кроме того, при заключении предварительного договора очень полезно внести пункт о сроке действия этого документа. Окончание данного срока автоматически отменяет действие соглашения, если за это время не был заключен основной контракт. Если такой срок сторонами не оговорен, то по умолчанию (по закону) он составляет 1 год. Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры могут быть по причине его неправильного оформления, это тот редкий случай, когда неграмотность может принести пользу. Правильно составленный предварительный договор — залог успешной сделки для покупателя и продавца. Если вы покупаете квартиру у юридического лица, тогда вы должны знать основные правила заключения сделки, которые описаны здесь. Если вы хотите продать долю в квартире, тогда следует получить согласие остальных собственников и правильно составить договор купли-продажи доли квартиры: svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/sdelka-s-dolej.html Как можно аннулировать предварительный договор? Действия по отношению к партнеру по сделке строятся по той же схеме, что и при расторжении основного документа. Ему направляется уведомление о расторжении сделки с обязательным указанием причин. Если оппонент не проявит понимания или не ответит вовсе, то решать разногласие будет суд. Зачем нужен передаточный акт? Чтобы избежать в будущем взаимных претензий, сторонами сделки подписывается акт приема-передачи квартиры, что означает фактическое вступление покупателя в права собственника (ст. 556 ГК РФ). Как составить акт приема-передачи квартиры? В документе подробно указывается состояние квартиры на момент совершения сделки, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Кроме того, должны быть указаны: Паспортные данные участников сделки; Адрес и технические характеристики жилья; Ссылка на соглашение купли-продажи; Подпись покупателя и продавца. Если квартира продается с мебелью или другим оборудованием, это также должно быть отображено в акте. Еще одним важным пунктом являются сведения о получении продавцом оплаты за недвижимость. Дополнительно к док
ументу может прилагаться, и копия расписки в получении средств. Непосредственно после подписания акта, покупателю передаются ключи от квартиры, и вся ответственность за жилье с этого момента ложиться на него. Акт купли-продажи составляется как при покупке жилья на первичном рынке жилья (в новостройках), так и во вторичном (покупке квартиры с рук). Акт передачи новой квартиры составляет застройщик. Документ прилагается к договору долевого участия в строительстве. На вторичном рынке документ составляется участниками сделки и может быть заверен юристом. Иногда специалисту поручают и составление акта. Когда составляется передаточный акт? По поводу момента составления акта приема-передачи существует один важный нюанс. В зависимости от региона, документ составляется либо до государственной регистрации, либо после. В некоторых регионах, например в Москве и Санкт-Петербурге, подписание акта происходит после регистрации и вступления нового собственника в право владения. Существуют регионы, в которых наличие передаточного акта является необходимым условием для подачи пакета документов на регистрацию. Это является нонсенсом, означающим формальную передачу жилья до получения юридического права собственности. Такая ситуация может привести к некоторым лишним проблемам, для избежания которых можно лишь посоветовать внести дополнительный пункт в акт передачи. В нем должно быть сказано, что фактическая передача собственности наступит только после полного обретения прав собственности, то есть государственной регистрации. Скачать бесплатно образец акта приема-передачи квартиры. Заблуждения о расторжении договора Большинство продавцов недвижимости уверены, что в ближайшие 6 месяцев после заключения договора купли-продажи квартиры, если нужно, можно с легкостью отменить его. Это глубочайшее заблуждение, основанное на юридической неграмотности. Отменить договор, пусть даже находящийся на стадии исполнения, вовсе не так просто. Здесь не имеется ввиду обоюдное согласие сторон, в этом случае проблем не возникнет. Но желание расторгнуть договор в одностороннем порядке будет рассматриваться судом лишь при наличии очень веских причин. Поэтому подходить к составлению документа нужно с должной ответственностью, чтобы исключить возможные неприятные сюрпризы. Заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры после регистрации возможно, но порой довольно сложно. В интересах обеих сторон побеспокоиться о возможных вариантах развития событий и внести в условия договора несколько пунктов о возможностях его отмены.Источник: svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/rastorzhenie-dogovora.html СВОЁ © интернет-журнал для собственников

Читайте так же:  Судебная практика расход воды

Конечно, можете. Расторгается дополнительным соглашением как и заключался: те же реквизиты, те же подписи (если у сторон договора не поменялись данные).

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Мне покупатель внес задаток на покупку недвижимости и составили предварительный

договор купли продажи с задатком где указан срок оформления договора купли-продажи не позднее 01.09.2014. Срок прошел уже более 2-х лет. Последняя частичная оплата(аванс) по договору был 3 месяца назад. Сейчас я нашёл другого покупателя, имею ли я расторгнуть этот договор в одностороннем порядке и как быть с задатком? (Авансы я ему все верну, когда объявится). Обязательно ли уведомлять покупателя о расторжении договора, так как на звонки и письма, в последнее время, он не отвечает.

Ответы юристов (9)

предварительный договор выложить можете, скрыв личное?

Уточнение клиента

29 Сентября 2016, 23:59

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Вы сам договор можете выложить? (личные данные можете затереть)

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2.Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Если вина покупателя, то задаток не подлежит возврату

Обязательно ли уведомлять покупателя о расторжении договора, так как на звонки и письма, в последнее время, он не отвечает.
Григорий

Уточните, а ранее вы направляли уведомления о заключении договора?

Уточнение клиента

Уточните, а ранее вы направляли уведомления о заключении договора? — В письменном виде не отправлял, только по телефону

29 Сентября 2016, 23:58

Уточнение клиента

30 Сентября 2016, 00:03

Считаю обязательства по вашему предварительному договору прекратились в силу части 6 ст. 429 ГК РФ, так как срок заключения основного договора истек.

Статья 429. Предварительный договор
Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Читайте так же:  Основания для отказа выплаты страхового возмещения по осаго

Кроме того, так как ваше обязательство прекратилось, то вы обязаны возвратить уплаченный вам задаток в силу следующей статьи

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Обязательно ли уведомлять покупателя о расторжении договора, так как на звонки и письма, в последнее время, он не отвечает.
Григорий

Не обязательно, но если вы знаете его адрес, все же уведомите, так как вам нужно возвратить задаток, пишите, что ваши обязательства прекратились, и требуйте забрать сумму задатка во избежание начисление процентов по ст. 395 ГК РФ.

Сейчас я нашёл другого покупателя, имею ли я расторгнуть этот договор в одностороннем порядке
Григорий

Договор считается прекращенным, и вы имеете право заключить договор купли продажи с новым покупателем.

Уточнение клиента

То есть задаток покупателю нужно будет вернуть? А то, что он меня два года «завтраками кормил» это не считается? И что деньги за этот период времени обесценились почти в 2 раза?

30 Сентября 2016, 00:10

может и так, но не видя ПДКП по-моему Вы спешите, с учетом что покупатель вносил авансы.

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли — продажи недвижимости?

Предварительное соглашение заключается в официальной форме. На него распространяются все отраслевые диспозиции договорного и гражданского права. Полностью вопрос регулируется главой 29-ой действующего ГК РФ. В части купли-продажи недвижимости действуют общие правила, на которые могут ссылаться продавец и покупатель.

Законные основания

Диспозитивные законные основания для расторжения предварительного договора купли-продажи прописаны в статье 450 ГК РФ как для покупателя, так и для продавца по договору.

Для покупателя по соглашению описываются следующие основания:

  • не предоставление продавцом какой-либо информации по реализуемой квартире;
  • отказ в предоставлении документации по квартире;
  • отказ в совершении первичных регистрационных действий;
  • не погашение задолженности по текущим коммунальным платежам;
  • не соблюдение прочих условий / требований, прописанных в договоре купли-продажи.

Для продавца оснований несколько меньше — невнесение аванса / предоплаты второй стороной соглашения в оговоренный срок считается грубейшим нарушением, и дает право продавцу недвижимости заявить о расторжении (ст. 451).

Основное условие при расторжении соглашения связано с императивными сроками. Сторона, инициирующая прекращение соглашения, в течение 3-х дней обязана направить второй стороне обязательное письменное уведомление. Учитывая, что предварительный договор не должен проходить регистрацию, его расторжение производится в свободной (согласительной) форме (ст. 451). Условия расторжения предварительного договора могут определяться сторонами в тексте документа. Ограничений здесь нет, за исключением запрета на изменение сроков направления уведомления.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Инициатором расторжения может быть любая сторона. На практике преференция реализуется чаще всего покупателями, передумавшими приобретать условную квартиру (иную недвижимость). Неофициальный характер соглашения предполагает его свободное прекращение. Законодательные нормы имеют рекомендательный характер.

Начинать необходимо с определения законных обстоятельств. Одно из них берется за основное (ст. 450), без которых, по собственному желанию расторгать предварительный договор нельзя. Это даст право второй стороне обратиться в территориальный суд. Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры можно без проведения регистрационных действий в территориальном отделении Росреестра. Дожидаться ответа второй стороны следует только в том случае, если ранее был уплачен предварительный аванс (ст. 451).

Если был выплачен аванс

Предварительный аванс уплачивается по воле сторон соглашения (ст. 452). При расторжении описываемого вида соглашения, продавец, получивший внесенный аванс, независимо от оснований прекращения предварительной сделки, возвращает всю сумму покупателю в полном объеме. Условия возврата аванса регулируются статьей 462 ГК РФ. Сроки проведения обратной транзакции прописываются в уведомлении, направляемом второй стороне. Удержание аванса не допускается.

Если не была внесена предоплата

Отсутствие предоплаты в общем смысле облегчает процесс расторжения договора. Переход недвижимости отменяется сторонами в согласительном порядке, без проведения регистрационных действий (ст. 454). Если покупатель внес задаток, аннулировать соглашение сторон сделки можно только при наличии обстоятельств, указанных в диспозиции статьи 450 ГК РФ.

Предоплата вносится в виде формальной гарантии, и по этой транзакции заключается отдельный документ — расписка или платежная накладная. Как уже было отмечено ранее, при отмене сделки по купле-продаже квартиры, вся сумма предоплаты возвращается после направления уведомления второй стороне отменяемого соглашения (ст. 455).

Правила оформления уведомления

Составляется оно только в письменном виде, без соблюдения обязательной структуры. Легитимность уведомления будет обеспечена в том случае, если в нем должным образом указана причина отмены купли-продажи, полная информация по недвижимости (квартире), основания, указанные в статье 450. Точные реквизиты контрагента и дата составления указываются обязательно.

В случае судебного оспаривания расторжения, у инициатора будет иметься полная доказательная база для отстаивания личных преференций. В связи с чем, один экземпляр остается всегда у адресанта. Письменное уведомление о расторжении сделки при желании можно зарегистрировать нотариально.

Образец соглашения сторон

Должный образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости (квартиры) не имеет никакой обязательной формы. Составляется он в свободной форме в двух экземплярах для каждого контрагента. Главное правило — на документе должны стоять подписи с расшифровками инициалов и даты составления.

Соглашение сторон будет считаться легитимным с момента заключения. Отсутствие обязательной регистрации указывает на приобретение юридической силы сразу после подписания. Личные притязания контрагентов в дальнейшем решаются в процессуальном порядке, и этот документ у каждого из них является основным доказательством.

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи недвижимости

У меня такая проблема. 15 февраля я подписала предварительный договор на свою квартиру с покупателями.А 28 го я пришла в агенство недвижимости решать вопрос о его расторжении.Дело в том,что когда мы все подписывали его,покупатели были осведомлены,что у меня будет двойная сделка.Свою квартиру по дарственной я продаю и покупаю другую в другом нужном мне районе.Но никто не сказал мне,что купить квартиру по купле продажи я не смогу,так как нужно согласие мужа на покупку,он сейчас находится в рейсе в море.И дать мне такое согласие нотариально завереное просто в течении месяца не сможет.Я сразу оповестила об этом факте в агенстве и попросила,что сделку придется перенести на попозже из за таких не предвиденных обстоятельствах.Попросила подождать покупателей,если у них есть возможность.На что они просто начали запугивать меня судом и хамить,что 15 марта я должна выйти на сделку и не на какие уступки они не пойдут.У меня прописаны в квартире родители,мама инвалид 1 группы,в договоре это указано,но не указано,когда они должны быть выписаны.Я решила отказаться от такой сделки и отдала при всех и свидетелях задаток,который они ни в какую не хотели брать назад.Но я все таки вернула его просто при свидетелях.Начали запугивать и я ушла оттуда. Теперь каждый день ходят и звонят в дверь? Что мне препринять? И что можно сделать? Боюсь за родителей.

Ответы юристов (21)

А что значит не можете купить квартиру без согласия мужа?

Уточнение клиента

Я звонила в росреестр и мне сказали,что зарегистрировать купленную квартиру я не смогу.Так как нужно нотариально заверенное согласие мужа или его личное присутствие на покупку квартиры.

01 Марта 2013, 17:22

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте!
Важно знать мнение покупателей, поскольку от них многое зависит.

Я так понимаю Вы имеете ввиду что для совершения крупной сделки требуется согласие супруга для приобретения новой квартиры? Оформите соглашение к договору предварительному об увеличении сроков, Вы ведь не отказываетесь от оформления в дальнейшем сделки ?

Уточнение клиента

Я то не отказываюсь!Но они поставили ультиматум,что только до 15 марта и все.У них ипотека,которая еще действительна до мая,но люди не пошли на мою просьбу.

01 Марта 2013, 17:25

Если ВЫ хотите прекратить звонки то заявите об угрозах в Ваш адрес в отдел полиции. А продавцам посоветуйте решать все вопросы в суде

В любом случае из практики применения, аванс Вы вернули соответственно приняв его требовать регистрации сделки по продаже Вашей квартиры уже сложно, а по поводу звонков и угроз — полиция. А по части суда — соглашайтесь — пусть подают.

.Свою квартиру по дарственной я продаю и покупаю другую в другом нужном мне районе

То есть Вы брали задаток при оформлении предварительного договора дарения?

Или у Вас был договор купли-продажи?

Если у Вас был договор дарения, то он считается заключенным только в момент передачи подарка, до этого момента Вы вправе не обращать внимание на договор и никто Вас принудить не может (ч.1 ст.572 ГК РФ)

Хорошо, что деньги Вы отдали при свидетелях, которые, при необходимости подтвердят это в суде, если с Вас захотят взыскать эту сумму, как неосновательное обогащение.

Если у Вас был предварительный договор купли-продажи, то порядок его жизнидеятельности регулируется ст.429 ГК РФ, в частности:

Читайте так же:  Тинькофф договор на дебетовую карту

в силу ч. 6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, если до момента, указанного в договоре, Ваши продавцы не направят Вам ценного письма с описью вложения, то предварительный договор становится «недействительным»

Я согласен с коллегой в части того, что необходимо всех отправлять в суд, пусть там решают, другой вопрос что в будет основание предъявлять.

Основополагающие правила по расторжению договора и последствиях такого расторжения, предусмотрены в ГК.
Статья 450 ГК РФ предусматривает основания изменения и расторжения договора:
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Так что пусть доказывают! Если что пишите [email protected]

В дальнейшем рекомендую слово «задаток» вообще не употреблять — вы вернули «аванс» данный Вам в счет приобретаемой квартиры, приняв данный аванс обратно покупатели согласились с неисполнением договора, в судебном порядке Вас могло ожидать два варианта решения либо вернуть аванс (в большинстве случаев) или вернуть «задаток» но в двойном размере (крайней редко), так как «аванс» Вы уже вернули, то рекомендуйте им обращаться в суд если они того желают.

Соглашение о задатке должно быть письменным. Если его нет, то надо говорить об авансе

Причем не просто письменным, а отдельно составленным. Я один раз проиграл на попытке вылезти с просто упоминанием «внесения задатка» в тексте договора.

В соответствии со статьёй 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В вашем договоре указан срок в течении, которого вы обязаны заключить основной договор.

Уточнение клиента

Я не могу выйти на 1 сделку,так как продав сейчас свою квартиру,я могу остаться на улице,так как купить другую сразу не получится,по выше указанным обстоятельствам.Я предложила подождать,когда придет с рейса муж,на что люди отказались.Но не я выдумала такие законы,что купить квартиру я сама не могу! И думаю,в данной ситуации я не должна подписывать основной договор.

01 Марта 2013, 17:57

Добавлю, в связи с тем, что у Вас предварительный договор купли-продажи, то Ваши отношения с покупателем регулируются ст.429 ГК РФ, в частности:

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В силу ч.4 си.445 ГК РФ

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами
заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона,необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой
стороне причиненные этим убытки.

Но, как я уже писал, если они документально не зафиксируют своё желание заключить договор, то предварительный договор автоматически прекращает свое действие.

Касательно задатка
Если соглашение о задатке было заключено в письменном виде, то

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2.… Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, у Вас есть риск того, что покупатели могут обратиться в суд и либо потребовать заключение договора купли-продажи (но к этому времени у Вас уже вернется муж), либо потребовать возврат задатка в двойном размере.
Вместе с этим,

ч.3 ст.380 ГК РФ,в случае сомнения в отношении
того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по
договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения
правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается
уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, говорите, что это аванс. Бремя доказывания, что это был задаток лежит на Истце (в Вашем случае, покупателе)

В данной ситуации у Вас по сути расторгнут предварительный (вернули аванс), ни о каком основном и речи быть не может.

Уточнение клиента

Мне очень тяжело пришлось,чтобы вернуть его.Со всех сторон меня просто прессовали,скажу так.И агенство и покупатели.Сумма задатка была 10000 рублей,я вернула ее.Но когда покупатель взял ее и пересчитал,положил в карман,агент тут же запричитала,что вы делаете,верните ей его назад!Вы же значит соглашаетесь с ней.Покупатель схватил бумаги и скорей начал доставать деньги назад,на что мне пришлось просто выбежать из агенства и сказать,что вы приняли деньги.От всего я была просто в шоке!Я никогда не сталкивалась с таким ужасом.

01 Марта 2013, 18:08

Еще раз советую Вам самой ничего никому не платить, не объяснять, и вообще никаких действий не совершать. Если Ваши контрагенты что либо хотят, то пусть обращаются в суд.

К счастью Вы это уже пережили, аванс вернули, так что б сказал беспокоиться с точки зрения юридической не о чем, а сейчас при всех контактах отсылайте в суд их и всё.

Я никогда не сталкивалась с таким ужасом.

В Вашем случае, забейте на них до тех пор пока они сами не захотят пойти в суд, что может и не случиться — мало кому нравиться судиться.

что вы делаете, верните ей его назад

Получается, что Ваш «свидетель» это реэлтор?((((. Если он скажет, что деньги Вы не возвращали, то с Вас могут попытаться взыскать 10 000, в связи с тем, что документов, подтверждающих возврат денег у Вас нет. Но в любом случае, сами ничего не предпринимайте, а если захотят взыскать несуществующий долг — обращайтесь в полицию по факту мошенничества.

Уточнение клиента

Нет,не риэлтор.Я взяла с собой жену своего брата,и еще родственника.Один снимал все на камеру,правда запись не очень получилась.Покупатель требовал убрать ее.

01 Марта 2013, 18:17

Тем более не вижу поводов беспокоиться в дальнейшем.

Уточнение клиента

Спасибо вам за оперативные ответы.Я от стресса не могу отойти второй день.Всем спасибо.

01 Марта 2013, 18:20

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется (при условии выполнения требования ч.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор) от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 ГК РФ

А положения ч.4 ст.445 ГК РФ, говорят, что покупатель вправе обратиться в суд за понуждением заключить основной договор + взыскать убытки.

Но это из серии возможного.

Нет, не риэлтор.Я взяла с собой жену своего брата, и еще родственника.Один
снимал все на камеру, правда запись не очень получилась.Покупатель
требовал убрать ее.

Да нормально все будет, ничего страшного не произошло.

В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ

. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

То есть.поскольку Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, то для совершения сделки Вам требуется нотариально согласие мужа.

ЕСли Ваш муж находится в рейсе в море, то пердать Вам мсвео нотариальное согласие на совершение сделки у енго возможности нет.

СОгласно ст. 416 ГК РФ Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

То есть, Ваше обязательство по Предварительному Договору ( если он был заключен) может считаться прекращенным.

В силу ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

То есть, если ВЫ вернули задаток, а сторона не предоставила доказательств своих убытков, то Вы не обязаны выплачивать ей дополнительные суммы.

Таким образом, оснований для предъявления к вам претензий Покупателем не имеется.

С уважением Ф, Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Предварительный договор купли продажи квартиры расторжение