Как снизить налог при продажи квартиры

Как уменьшить налоги при продаже квартиры

Можно продать квартиры по долям, а можно сознательно занизить цену.

Известно, что люди очень любят получать деньги, но ненавидят отдавать свои финансовые средства. Например, многие просто не хотят отдавать налоги государству, и эта болезнь поражает отнюдь не только бедных людей. Так, даже богатейшие спортсмены нашей планеты стараются уйти от налогового бремени. Самый яркий пример — игрок сборной Аргентины и испанской «Барселоны» Лионель Месси. А глядя на него, многие думают — а чем, собственно, мы хуже? Почему он может не платить, а мы должны расставаться со своими деньгами?

Вопрос, как говорится, риторический, жизнь практически каждого человека состоит из уплаты налоговых сборов за самые разные вещи — от получения заработной платы до купли-продажи квартиры.

Многим не дает покоя следующий вопрос — каким образом можно хоть немного оптимизировать налог с доходов физических лиц при продаже квартиры ранее истечения предельного срока владения.

Важно помнить, что существуют две категории налогоплательщиков: резиденты и нерезиденты (физические лица, находящиеся за пределами РФ более 183 дней в течение календарного года). Резиденты платят налог с доходов в 13 процентов, а те, кто с приставкой «не» — выкладывают уже 30 процентов. Необходимо заметить, что налог на доходы выплачивается, если срок владения по объектам, право собственности на которые возникло до 1 января 2016 года, менее трех лет или менее 5 лет по объектам, приобретенным по возмездным сделкам налогоплательщиком после 1 января 2016 года.
Наше законодательство предоставляет льготы для резидентов по налогу на доходы физических лиц, при этом нерезиденты не имеют прав на льготы и вычеты и обязаны уплачивать налог в размере 30 процентов от всей полученной ими в доход суммы. Также на последних не распространяются предельные сроки владения имуществом – неважно сколько во владении нерезидента находится собственность, он в любом случае будет обязан уплатить налог 30 процентов при перепродаже.

Однако для нерезидентов все-таки существует способ улучшить свое «налоговое положение». Например, если объект был продан в марте 2016 года, то у правообладателя есть возможность «дожить в Российской Федерации в этот календарный год до статуса резидента» для получения льгот и вычетов.

При этом есть несколько способов, которые позволят оптимизировать свои налоги при продаже квартиры, для этого достаточно выполнить один из нескольких пунктов.

Первый способ — можно оформить квартиру на несколько правообладателей и продать по долям. Если квартира была подарена, унаследована, приватизирована и срок ее владения не превышает предельного срока владения, то можно снизить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, а снизив налогооблагаемую базу до 4 миллионов рублей, собственник будет обязан уплатить 520, а не 650 тысяч рублей.

В общем, оптимизировать свои налоговые затраты можно в случае, если квартира оформлена в долевую собственность. При отчуждении каждой доли отдельно все правообладатели могут оформить налоговый вычет на свою долю на 1 миллион рублей.

Второй способ — доказать, что квартира куплена за ту же цену, что и продана. Этот вариант подходит для граждан, которые купили когда-то квартиру по приближенной к рыночной стоимости (в договоре), и могут доказать этот факт документально. Важно помнить, что уменьшить свое налоговое бремя смогут по данному основанию исключительно законопослушные граждане – те, кто когда-то не пошел на занижение стоимости в договоре.

Третий способ — купить на вырученные от продажи средства квартиру в том же налоговом периоде. В индивидуальном порядке налоговые органы могут уменьшить налогооблагаемую базу с продажи, если гражданин продал квартиру до истечения трехлетнего срока владения и в том же налоговом периоде купил на полученные средства другую недвижимость и ранее не использовал налоговый вычет с 2 или 3 миллионов рублей. Для этого необходимо подавать заявление на зачет налогового вычета с покупки в счет уменьшения налогооблагаемой базы с продажи.

Как уменьшить сумму налога от продажи квартиры?

Рассчитывая сумму налога, которую предстоит заплатить в бюджет, налогоплательщик имеет право уменьшить доход, полученный от продажи квартиры. Уменьшить эту сумму можно двумя способами:

  • указать и подтвердить документально расходы, которые были связаны с приобретением квартиры;
  • имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей (при отсутствии документов, подтверждающих расходы, связанные с приобретением жилья).

Если проданная квартира находилась в общей долевой собственности менее срока, установленного Кодексом (до 1 января 2016 года и после этой даты), то налоговый вычет (1 млн. рублей), будет распределен между ее совладельцами — пропорционально доле каждого. Подробные разъяснения об этом положении можно найти на официальном сайте ФНС России в разделе «Разъяснения ФНСС, обязательные для применения налоговыми органами» .

Читайте так же:  Стаж до 2007 года и после

Если каждый владелец доли продает ее по отдельному договору купли-продажи, то он имеет право получить налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

В случае, если сумма дохода, полученного при продаже квартиры превышает 1 млн рублей, то она облагается налогом по ставке 13%.

Квартира приобретена за 3 800 000 рублей, а в последующем продается за 4 550 000 рублей. При декларировании полученных доходов, сумма налога с учетом заявленного налогового вычета в сумме подтвержденных расходов составит: 4 550 000 — 3 800 000 х 13% = 97 500 рублей.

Если документы, подтверждающие расходы отсутствуют, то физическое лицо вправе заявить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. В этом случае сумма налога составит: 4 550 000 — 1 000 000 х 13% = 461 500 рублей.

Итак, вы совершили сделку в нынешнем году, а значит задекларированный налог вы будете обязаны уплатить в следующем (отчетном) году — не позднее 15 июля.

При этом, даже если вы решили продать свою долю квартиры родственникам, то вы обязаны будете задекларировать свой доход с учетом всех вышеизложенных положений Кодекса.

Какие еще вычеты по НДФЛ можно получить?

В соответствии с законодательством РФ, при приобретении квартиры можно вернуть себе часть денег. Размер этой суммы будет соответствовать размеру подоходного налога. Этот вычет прописан в ст. 220 Налогового Кодекса и существует для того, чтобы граждане имели возможность приобретать или улучшать жилищные условия.

Иными словами, если вы официально трудоустроены и платите в бюджет подоходный налог, то приобретая квартиру или дом, можно вернуть себе уплаченный подоходный налог в размере до 13% от стоимости этой квартиры.

При этом максимальная сумма вычета, которую вы можете вернуть не должна превышать 2 000 000 рублей. То есть, вернуть можно максимум 2 000 000 руб х 13% = 260 000 рублей!

Право получения налогового вычета при покупке квартиры возникает:

  • по договору купли-продажи — с даты регистрации права собственности;
  • при долевом строительстве — с даты акта о передаче квартиры.

Чтобы компенсировать расходы на покупку жилья или на уплату процентов (при их наличии), к декларации нужно приложить копии документов, которые подтверждают факт совершения вами сделки купли-продажи. Это могут быть такие документы:

  • договор купли продажи квартиры;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • договор участия в долевом строительстве;
  • передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами;
  • документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств;
  • ипотечный договор;
  • справка кредитного учреждения об уплате процентов;
  • заявление о возврате излишне уплаченного налога с указанием реквизитов для его перечисления.

Квартира приобретена за 3 800 000 руб., а в последующем продается за 4 500 000. При декларировании полученных доходов налогоплательщик заявляет налоговый вычет по произведенным расходам на приобретение в сумме 2 000 000 руб. и имущественный вычет в сумме подтвержденных расходов на приобретение продаваемой квартиры 3 800 000 руб. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет в данном случае будет равна нулю. По декларации налогоплательщику будет подтвержден имущественный налоговый вычет по произведенным расходам на приобретение в сумме, которая определяется так: 2 000 000 — (4 550 000 — 3 800 000) = 1 250 000 руб.

Как уменьшить налог при продаже квартиры?

Добрый день! В 2011 году мама подарила мне квартиру по договору дарения. Сейчас я планирую продать эту квартиру за 1,2 млн рублей.

Должен ли я буду платить налог с дохода от продажи 13%, несмотря на то, что квартира у меня в собственности уже более 6 лет? И если должен, то как мне уменьшить облагаемую налогом сумму на 1 млн рублей — с 1 200 000 рублей до 200 000 рублей? Я слышал, что есть такая льгота, которую можно использовать один раз в жизни.

Дмитрий, по закону с любого дохода нужно платить налоги.

Государство считает, что деньги за проданную квартиру — тоже доход, с которого нужно заплатить налог 13%. Причем размер налога зависит от того, в каком году квартира стала вашей.

Если квартира в собственности до 2016 года, налогом облагается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Если квартира в собственности после 2016 года, налогом облагается то, что окажется больше: стоимость, указанная в договоре, или кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (в некоторых регионах понижающий коэффициент может быть меньше)

Но вы, Дмитрий, можете спать спокойно: при продаже своей квартиры никаких налогов вам платить не нужно. И вот почему.

Квартира у вас в собственности более 3 лет. Государство хочет, чтобы вы сначала пожили в квартире, а уже потом ее продавали. Поэтому оно освобождает от налога тех, кто владел ею по документам более 3 лет.

Это правило действует только в следующих случаях:

  • квартира куплена до 1 января 2016 года;
  • квартиру подарили близкие родственники (бабушки, дедушки, родители, братья, сестры, дети);
  • квартиру приватизировали или получили в наследство;
  • квартиру получили по договору пожизненного содержания с иждивением, когда вы в обмен на квартиру содержите ее бывшего собственника.
Читайте так же:  Справка для собеса для детского пособия

В любых других случаях, для того чтобы не платить с продажи налог, нужно быть собственником более 5 лет.

Поскольку квартиру вам подарила мама 6 лет назад, налог с ее продажи вы не платите.

Если вы обзавелись квартирой до 2016 года и владеете ею более 3 лет, платить налог при продаже не нужно 🎉

Даже если бы квартиру вам подарила в прошлом году троюродная бабушка, всё равно есть два способа уменьшить налог.

Если квартира стоит миллион или нет документов о расходах на покупку

Первый способ: вычесть из цены продажи 1 млн рублей и с оставшейся суммы заплатить 13% НДФЛ .

Если квартира стоит 1,2 млн рублей, налог заплатите с 200 тысяч: (1 200 000 Р − 1 000 000 Р ) × 13% = 26 000 Р НДФЛ

Расходы на лечение и обучение тоже уменьшают сумму налога с продажи квартиры, но только если эти расходы были в год продажи квартиры. Можно заявить социальный вычет в пределах лимита, но не возвращать 13%, а уменьшить налог.

Если квартира стоит миллион или меньше, то в бюджет вы не заплатите ни копейки. Воспользоваться этой льготой можно не раз в жизни, а раз в год, но с ограничением: даже если за год вы продадите две квартиры и на обе нет документов с потверждением расходов на покупку, «миллионный вычет» получите на обе квартиры вместе, а не на каждую в отдельности. То есть если в этом году вы продали две квартиры стоимостью по 3 млн, всё равно получите 1 млн вычета:

(3 000 000 Р + 3 000 000 Р − 1 000 000 Р ) × 13% = 650 000 Р НДФЛ

Если хотя бы на одну квартиру есть документы, можно заявить по ней вычет в размере подтвержденных расходов, а на на вторую — 1 млн.

Если купленная квартира дороже миллиона

Второй способ подойдет владельцам дорогих квартир. Здесь налог начисляется не на всю стоимость квартиры, а на прибыль, полученную от продажи.

Допустим, вы купили квартиру в новостройке за 6 млн рублей, сделали ремонт и через два года продали ее уже за 8 млн рублей. Если бы вы выбрали первый способ и уменьшили налогооблагаемую сумму на миллион, то заплатили бы налог с 7 млн рублей — это 910 тысяч рублей.

Гораздо выгоднее уменьшить налог на сумму, затраченную на покупку квартиры. Она указана в расписке между продавцом и покупателем, если платили наличными, или в платежке, если перечисляли деньги на расчетный счет продавца. В этом случае вы заплатите налог не с 7 млн рублей, а с 2 млн:

(8 000 000 Р − 6 000 000 Р ) × 13% = 260 000 Р НДФЛ

Эти вычеты действуют не только при продаже «вторички». Вы можете уменьшить налог, даже если продаете квартиру в недостроенной новостройке по договору уступки прав требования.

Налог можно уменьшить даже при продаже недавно купленной квартиры

Декларацию в налоговую вам подавать не нужно: квартира появилась у вас до 2016 года и вы владели ею более 3 лет. Декларация 3- НДФЛ заполняется в двух случаях: если квартиру приобрели до 2016 года и владели ею менее 3 лет или если квартиру приобрели после 2016 года и продали ее, не дожидаясь 5 лет.

Как не платить налог с продажи квартиры?

Жили прадед, прабабушка, моя мама, отец и я в двухкомнатной хрущевке. Все были прописаны в этой квартире. В 1987 году отец ушел от нас, его выписали из квартиры. В 94-95 годах прадед и прабабушка умерли. Я и мама остались жить дальше в этой квартире. Все квитанции стали приходить на имя мамы. Сейчас мы на стадии получения договора социального найма с дальнейшей приватизацией. Хотим продать квартиру и купить 3-х комнатную или построить загородный домик по причине нехватки жилплощади. Сейчас прописаны мама и я, а проживают мой сын, жена, мама и я. Жена и сын прописаны у тещи. Сыну 15 лет, он спит с моей мамой в комнате, а я с женой в другой комнате. С женой я росписался только 3 года назад. Ни под какие либо программы от государства по улучшению жилищных условий мы не попадали и не попадаем сейчас. В очередях не стоим. Накопили мы 3.000.000 рублей, на 3-х комнатную квартиру хватает с учетом того что наша стоит около 7.000.000. За 10.000.000 есть варианты. Ждать 3 года — это ппц. Я же не навариваюсь на продаже квартиры. Как не платить налог легально и без заниженых цен в договоре? Спс.

«Как не платить налог легально и без заниженых цен в договоре?
Никак, к сожалению. Всё что вы можете, это воспользоваться двумя налоговыми вычетами. 1 миллион на продажу и два миллиона на покупку.

Снижение налогов при продаже

Татьяна Специалист

Добрый день! Подскажите, пжл, как снизить налог с продажи недвижимости.

Читайте так же:  Когда выплатят пособие в туле

Общая стоимость объетка 5,5млн.р. Участок в собственности давно (более 5 лет). Стоимость покупки участка примерно равна кадастровой стоимости (1 млн). Дом оформили только сейчас. Кадастровая стоимость дома 2 млн.р. Как снизить налог с продажи?

Участник программы «‎Работаю честно»

Если нет платёжных документов, которые подтверждают расходы на его строительство, то только так:Стоимость дома указываем 1 400 000, это минимально возможная цена, которая равна 0, 7 от КС, а основную денежную нагрузку перекладываете на землю. Тем самым, получаем налог в размере 52 000 рублей.

Участник программы «‎Работаю честно»

При условии, что продавец не использовал «льготный миллион» в том периоде, когда будет продан дом и является налоговым резидентом РФ,

Какие есть способы уменьшить налог при продаже квартиры?

Как правило, почти любой доход физического лица облагается налогом, и продажа квартиры не является исключением. Платить налог не придется только в том случае, если вы владели квартирой больше трех лет (или 5 — при определенных условиях).

Если квартиру вы купили после 1 января 2016 г., то с продажи не придется платить налог только минимум через 5 лет владения, говорит руководитель юридической службы ИНКОМ-Недвижимость​ Светлана Краснова. Исключение — если квартира подарена близким родственником или перешла по наследству. Тогда срок 3 года, говорит эксперт.

Такое же правило действует в случаях, если:

— квартиру приватизировали;
— квартиру получили по договору пожизненного содержания с иждивением — в обмен на квартиру вы содержите ее бывшего собственника

В любых других случаях, для того чтобы не платить с продажи налог, нужно быть собственником более 5 лет.

Как можно уменьшить размер налога?

Уменьшить сумму налога при продаже квартиры можно следующими способами:

1. Использовать налоговый вычет в 1 млн. Если квартиру вы продали за миллион, то можете просто оформить в налоговой вычет на ту же сумму, и никаких налогов вам платить не придется. В остальных случаях схема такова — вы вычитаете 1 млн из цены вашей проданной квартиры, а с оставшихся денег высчитываете 13% — именно эту сумму вам и придется заплатить. Это во многих случаях не самый лучший вариант. К примеру, вы продали квартиру за 6 миллионов. Делаете вычет до 5 млн — 13% от них — это 650 тысяч рублей, приличная сумма, которую вам придется отдать.

Способ выбирайте самостоятельно.

«Eсли расходы, которые человек понес при покупке квартиры, составили больше 1 млн руб., то выгоднее действовать по второму варианту, и доход от продажи этой квартиры уменьшить на сумму понесенных расходов», — говорит Краснова.

О каких конкретно расходах речь?

«В расходы на покупку квартиры можно включить саму стоимость квартиры, за которую она приобреталась, а также расходы на отделочные материалы и работы, связанные с отделкой квартиры. При этом расходы по отделке можно применить только в том случае, если квартира изначально приобреталась без какой-либо отделки (в частности, при покупке квартиры в новостройке)», — говорит Краснова.

Как уменьшить налог при продаже квартиры и покупке новой одном календарном году?

Ситуация следующая. Есть в собственности квартира, подаренная близким родственником в 2017 г.. 3-х лет ждать не могу, чтобы освободиться от уплаты налога, необходимо продать сейчас.

Помимо продажи, планируется сразу же покупка.

Если верно понимаю, я могу претендовать на налоговый вычет в 1 млн. с продажи и на 2 млн. с покупки.

Есть ли еще какие-нибудь вычеты?

Можно ли сделать вычет еще на сумму покупки квартиры близким родственником?

К примеру, если отец по договору купли-продажи купил за 3 млн. квартиру, подарил мне, а продаю за 4 млн., я должна буду все-равно заплатить налог с 4 млн (за минусом 1млн. стандартного вычета)? Или можно как-то учесть стоимость сделки отца?

И есть ли еще какие-то вычеты в моей ситуации при покупке квартиры после продажи?

Заранее спасибо за помощь!

Кроме 1 млн. с продажи и на 2 млн. с покупки (если еще не получали) других вычетов в данной ситуации нет.

Участник программы «‎Работаю честно»

«Если верно понимаю, я могу претендовать на налоговый вычет в 1 млн….»

Верно, если в данном отчетном периоде, не использовали «льготный миллион»

«с продажи и на 2 млн. с покупки»

Верно, если не пользовались налоговым вычетом

«Есть ли еще какие-нибудь вычеты?»

«Можно ли сделать вычет еще на сумму покупки квартиры близким родственником?»

«К примеру, если отец по договору купли-продажи купил за 3 млн. квартиру, подарил мне, а продаю за 4 млн., я должна буду все-равно заплатить налог с 4 млн (за минусом 1млн. стандартного вычета)? Или можно как-то учесть стоимость сделки отца?»

Нужно было думать раньше, прежде чем делать дарение. Продавать от отца и просто забрать деньги, не устраивая танцы с бубнами. Ещё, далеко не факт, что налог заплатите с 4 млн., нужно смотреть кадастровую стоимость квартиры, которая может быть выше 70% от 4 млн., вот оттуда и считайте.

«И есть ли еще какие-то вычеты в моей ситуации при покупке квартиры после продажи?»

Как снизить налог при продажи квартиры