Договор купли-продажи нежилого здания без земельного участка

Экономколлегия ВС определила правила игры при покупке зданий без земельного участка

Суды решили, что договор аренды с правом выкупа не касался земли, поскольку при его заключении арендодатель еще не был собственником участка. Это не имеет значения, не согласилась экономколлегия ВС: на момент оплаты полной выкупной цены он уже стал таковым. К тому же такой вывод противоречит принципу единства судьбы здания и земли, указала «тройка». Юристы ее позицию разделяют.

5 марта 2009 года компания «Хозрасчетный участок производителя работ» (далее –- «Хозрасчетный участок»), будучи собственником пяти нежилых объектов недвижимости во Владивостоке, передала их в аренду с правом выкупа обществу «Восток-Авто-Бир» (далее – общество).

На момент заключения сделки земельный участок, на котором располагались объекты недвижимости, находился у «Хозрасчетного участка» на праве постоянного (бессрочного) пользования. И согласно условиям договора компания обязалась в течение срока аренды оформить на него право собственности и передать его «Восток-Авто-Бир», а после внесения последним полной выкупной стоимости за объекты недвижимости (20,8 млн руб.) – отправить в регистрирующий орган всю необходимую документацию для оформления права собственности арендатора.

Землю «Хозрасчетный участок» приобрел в 2012 году, однако обществу «Восток-Авто-Бир» ее не передал, а вместо этого предложил последнему внести изменения в договор аренды и включить в его предмет земельный участок, увеличив выкупную стоимость на 5,198 млн руб. (кадастровая стоимость земли по состоянию на март 2011-го). «Восток-Авто-Бир», в свою очередь, сославшись на полную оплату выкупной стоимости арендуемых объектов в соответствии с договором, попросил «Хозрасчетный участок» все же зарегистрировать за ним участок, а получив отказ, отправился в суд.

Там «Восток-Авто-Бир» требовал зарегистрировать переход к нему права собственности на помещения и землю (№ А51-27514/2013). «Хозрасчетный участок» же предъявил встречный иск – о взыскании с общества платы за фактическое пользование землей. Он указал, что общество участком пользуется, хотя условия об оплате в договоре аренды не было.

На втором круге апелляция удовлетворила иск «Восток-Авто-Бир» лишь в части госрегистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости, но не на сам участок. На момент заключения договора «Хозрасчетный участок» не был его собственником и стороны не включили в размер выкупной цены стоимость земли, а значит, не указали все существенные условия передачи прав на нее, рассудила апелляция. Таким образом, по мнению судей, соглашение сторон о купле-продаже земельного участка, который арендатор обязался приобрести в будущем, является незаключенным. Встречные же требования «Хозрасчетного участка» не подлежат удовлетворению, сочла коллегия, поскольку объекты недвижимости были переданы в аренду вместе с земельным участком и плата за пользование земельным участком уже была включена в размер арендной платы.

При этом, обратила внимание апелляция, «Восток-Авто-Бир» после приобретения права собственности на объекты недвижимости будет вправе потребовать от «Хозрасчетного участка» заключить с ним договор купли-продажи земли по правилам статьи 445 Гражданского кодекса РФ [Заключение договора в обязательном порядке], поскольку «Хозрасчетный участок» по условиям договора аренды все же обязался передать обществу эту землю в собственность.

Окружной суд все выводы апелляции поддержал.

Земля и объекты не могут выступать в обороте раздельно

«Хозрасчетный участок» обратился с кассационной жалобой в Верховный суд РФ. И в результате экономическая коллегия (Ирина Грачева, Елена Золотова и Наталья Чучунова) отправила спор в части госрегистрации перехода к истцу права на нежилые здания и земельный участок на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Нижестоящие суды ошибочно сочли, что объекты недвижимости и земельный участок могут выступать в обороте раздельно и что можно зарегистрировать переход права собственности на помещения без земли, говорится в недавно опубликованном определении ВС. В обоснование этого экономколлегия сослалась на закрепленный в ст. 1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Неважно, что на момент заключения договора «Хозрасчетный участок» не был собственником земли, – главное, что он стал им в период действия договора аренды и на момент полной оплаты выкупной цены, обращала внимание тройка ВС. Она указала, что это дает право «Восток-Авто-Биру» требовать от контрагента зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество.

Кроме того, по мнению «тройки», не соответствует закону и указание нижестоящих судов на то, что «Восток-Авто-Бир» может в последующем обратиться с иском в суд об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земли. «Возлагая на арендодателя обязанность обеспечить приобретение права собственности на земельный участок, стороны преследовали цель обеспечить возможность распоряжения арендодателем земельным участком, расположенным под объектами недвижимости, и перехода прав на него к арендатору», – поясняется в определении ВС.

Вывод судов о том, что изначально установленная договором выкупная стоимость не включала цену подлежащего передаче земельного участка, сделан с нарушением процессуального закона, указывала также «тройка». В частности, она сослалась на заявления «Восток-Авто-Бир» о том, что арендованные помещения на момент заключения договора находились в аварийном состоянии и их стоимость была значительно ниже 20,2 млн руб. Как резюмируется в определении ВС, суды не установили действительную волю сторон, касающуюся выкупной цены спорных объектов.

Мнение экспертов

Юристы подход экономколлегии ВС полностью разделяют. Недопустимо регистрировать переход права собственности на здания отдельно от земельного участка в ситуации, когда продавец является собственником и того и другого, комментирует спор Виталий Можаровский, партнер практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.: «Иначе, действительно, будет прямое нарушение принципа единства правовой судьбы зданий и занятого ими участка». ВС правильно истолковал положения договора, установив волю сторон на передачу в собственность арендатора в будущем не только строений, но и занимаемого ими земельного участка, согласен и партнер Адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнеры» Алексей Толстов.

Фактически, по словам Толстова, спор между сторонами возник о том, входит ли в изначально согласованную выкупную цену стоимость земельного участка. Если бы в момент заключения договора, предусматривающего выкуп, земля была бы уже в собственности отчуждателя, ответ был бы безусловно положительным – «да, входит», рассуждает Александр Латыев, партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С. Однако, поскольку на момент заключения сделки собственником земли он еще не был, судам действительно следует дать ответ на этот вопрос, истолковав условия заключенного сторонами договора и исследовав все их взаимные отношения, указывает Латыев: была ли регистрация права собственности за арендодателем его собственной инициативой или она была совершена во исполнение того же самого договора?

Законность продажи нежилого помещения с земельным участком

с нежилым помещением в отдельно стоящем здании Администрация города продает долю земельного участка под зданием в обязательном порядке, которая естественной увеличивает стоимость помещения. Земельный участок не нужен. Законна ли продажа земельного участка с помещением в обязательном порядке?

Ответы юристов (2)

с нежилым помещением в отдельно стоящем здании Администрация города
продает долю земельного участка под зданием в обязательном порядке,
которая естественной увеличивает стоимость помещения. Земельный участок
не нужен. Законна ли продажа земельного участка с помещением в
обязательном порядке?

Земельный участок под индивидуальным или многоквартирным домом? Пока не до конца понимаю ваш вопрос.

Уточнение клиента

здание бывшей общственной бани. муниципалитет распродает помещения в 2-этажном здании бывшей общественной бани. в нагрузку обязательная покупка доли земли под общественной бани. помещения находятся как на первом. так и на втором этаже.

14 Октября 2016, 20:37

Андрей, да — администрация вправе продавать помещение, включая в договор земельный участок. А вы соответственно вправе не покупать. Здесь действует установленный гражданским законодательством принцип свободы договора. Администрация вправе сделать именно такое предложение, никто не устанавливает запрет. При этом — можно также прибавить, что земельное законодательство устанавливает единство судьбы земельного участка и недвижимого имущества, но так как здесь в долях приобретается недвижимое имущество — эта точка зрения спорна. Но а свобода договора распространяется на данный договор абсолютно точно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор купли-продажи нежилого здания без земельного участка

Не всегда собственник здания или помещений является собственником земли, на которой расположен его объект недвижимости.

Однако, правом пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания своего помещения, обладает каждый собственник. И это право закрепил за собственниками объектов недвижимости Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 552.

Права собственника недвижимости на земельный участок

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Читайте так же:  Консалтинговый договор в строительстве

То есть, вместе со строением покупатель здания или другого объекта коммерческой недвижимости, жилого дома (частного дома), гаража, сарая и других подобных объектов, приобретает те же права на участок, которыми обладал предыдущий хозяин.

Варианты оформления прав на землю под объектом недвижимости

Если продавец был собственником земли под принадлежащим ему строением, он обязан продать покупателю одновременно и строение, и землю. Земельный участок следует судьбе здания, он неразрывно с ним связан. В противоречие с этим вступает только юридическая ситуация, где помещение принадлежит продавцу целиком, а участок находится в долевой собственности и для продажи необходимо обязательно получить отказ сособственников.

Если продавец был арендатором — владел и пользовался землей по праву аренды, необходимо передать эти права новому собственнику. Например, по договору перенайма (что это такое и чем перенаем отличается от договора цессии), либо — нужно расторгнуть договор аренды и дать возможность следующему собственнику заключить свой договор аренды с собственником земли.

Если продавец обладает правом пожизненного наследуемого владения на землю, перед заключением договора купли-продажи он должен зарегистрировать свое право собственности на данный участок. А потом уже продать его вам вместе с объектом недвижимости, который построен на этом земельном участке.

Но часто бывает и так, что права на земельный участок под коммерческой недвижимостью не оформлены вовсе. То есть, земля государственная и находится в ведении соответствующего департамента региона, куда, в перспективе, можно будет обратиться за заключением договора аренды земельного участка под зданием или его части. И, впоследствии — выкупить. Но, даже в этом случае, покупатель будет иметь право пользоваться участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему помещений.

Возникает вопрос — как отразить существующее положение в договоре купли-продажи помещения коммерческого назначения?

Формулировка пункта договора купли-продажи о неоформленной земле

В начале договора, в пункте, где описывается предмет договора — строение, здание, необходимо упомянуть, что:

Права Продавца на земельный участок не оформлялись.

А потом где-нибудь в конце договора, например — после пункта о передаче объекта недвижимости, добавить пункт следующего содержания:

В соответствие со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации Покупатель приобретает право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания …. (объекта недвижимости, являющегося предметом договора).

То есть, ничего страшного в этом нет, договор купли-продажи помещений без земельного участка (при отсутствии оформленных на него прав продавца) заключать можно. Главное, правильно прописать этот момент в договоре.

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.

Продажа здания без земельного участка

Вопрос-ответ по теме

На земельном участке расположено несколько объектов недвижимости ( производственная база) принадлежащая одному лицу. Покупатель хочет приобретать имущество по очереди , т. е. не все сразу. Но загвоздка в том , что нежилое здание нельзя продать без земельного участка. Можно ли как-то все-таки , продать одно из зданий без разделения земельного участка?

Согласно сложившейся судебной практике , сделки , согласно которым производится отчуждение здания ( строения , сооружения) без соответствующего земельного участка или участка без находящихся на нем объектов недвижимости , если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу , являются ничтожными ( Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Рекомендуем рассмотреть возможность продажи зданий как частей единого имущественного комплекса — предприятия ( в состав которого входят все продаваемые объекты), в таком случае вместе со зданием продавец вправе передать долю в праве собственности на земельный участок ( соответствующую доле здания во всем имущественном комплексе).

Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ст. 552 ГК РФ , ст. 35 ЗК РФ.

Статья 552 ГК РФ не указывает на последствия заключения договора купли-продажи недвижимости без передачи покупателю права собственности на земельный участок и договора купли-продажи такого участка без находящихся на нем объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания ( строения , сооружения) в случае , если они принадлежат одному лицу.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист».

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11

« 11. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания , строения , сооружения , находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу , за исключением указанных в нем случаев , проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания , строения , сооружения , в случае если они принадлежат одному лицу , не допускается*.

Поэтому сделки , воля сторон по которым направлена на отчуждение здания , строения , сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости , если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу , являются ничтожными*.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции , конфискации здания , строения , сооружения , обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника ( статьи 242, 243, 237 ГК РФ)».

Продажа здания без земли

Здравствуйте, вопрос: продаем нежилое здание на которое зарегистрировано право в реестре. Земля под зданием государственная, на кад. учете не стоит, договора аренды нет. Регистратор требует поставить землю на кад.учет. В ваших ответах нашла, что возможно такое требование, но на каком основании не понятно.

Ответы юристов (9)

Наталья, здравствуйте. В связи с тем что с прошлого года вступил в силу новый Земельный кодекс, он предусматривает неразрывную связь объекта недвижимости и земельного участка. Вам необходимо согласовать схему расположения земельного участка, отмежевать его и соответственно поставить на ГКУ, после этого земля будет находится в правовом режиме использования. После этого обращайтесь за регистрацией права.

Уточнение клиента

Я понимаю неразрывную связь, когда собственник земли и здания один. Укажите пожалуйста ст. ЗК где указывают на необходимость кад. учета чужой земли.

23 Июня 2016, 14:13

Есть вопрос к юристу?

Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»,

ЗК РФ, Статья 5. Участники земельных отношений

1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

ЗК РФ, Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц

2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находится в частной собственности.

ЗК РФ, Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

ЗК РФ, Статья 70. Государственный кадастровый учет земельных участков

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Уточнение клиента

Здание покупали без земли, пусть новый собственник и поставил бы на учет и выкупил возможно. Почему мы не можем продать без земли, где конкретно это указано? Почему мы должны ставить на учет чужую землю?

23 Июня 2016, 14:27

Да кто вам мешает зарегистрировать право, обращайтесь в Росреестр. Я вам про земельный участок пишу как это правильно сделать, а Вы почему-то нервничать начинаете.

Уточнение клиента

Я не нервничаю нисколько. В реестре документы уже. Регистратор требует поставить на учет землю.

23 Июня 2016, 14:30

Пусть дает отказ в регистрации, Вы его обжалуйте и проведете регистрацию права. Они не вправе отказать. А администрация в свою очередь до оформления земли в собственность или аренду выходит в суд по неосновательному.

Уточнение клиента

Хотелось бы указать ей на незаконность ее требования и зарегистрировать.

23 Июня 2016, 14:35

ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 552]
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Абзац утратил силу.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Читайте так же:  Исковое заявление структура в гражданском процессе

Уточнение клиента

В законе о кадастре есть или нет требование чтобы земля при продаже дома стояла на кад. учете? Ваше мнение поменялось?

23 Июня 2016, 14:56

Мы говорили изначально про землю, так вот ГК предусмотрен порядок регистрации права объекта недвижимости на не оформленом земельном участке, при чем тут сейчас кадастр.

Уточнение клиента

Пожалуйста, подскажите статью ГК про порядок регистрации права объекта недвижимости на не оформленном земельном участке.

23 Июня 2016, 15:05

Простите вы внимательно читаете, что я вам писал ранее. Специально выделил. Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Уточнение клиента

Вопрос то: почему мы должны ставить на кад.учет землю, где написано?

23 Июня 2016, 15:18

ВОТ ВАШ ВОПРОС: ЦИТИРУЮ: Здравствуйте, вопрос: продаем нежилое здание на которое зарегистрировано право в реестре. Земля под зданием государственная, на кад. учете не стоит, договора аренды нет. Регистратор требует поставить землю на кад.учет. В ваших ответах нашла, что возможно такое требование, но на каком основании не понятно.

Нигде это не написано, не нужна земля будете платить (собственники) администрации как неосновательное, а нужна займетесь оформлением.

Уточнение клиента

23 Июня 2016, 15:24

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Покупать ли нежилое помещение, если земельный участок под ним принадлежит другому человеку?

На торгах по банкротству хочу купить 2 нежилых помещения. Получилось так, что весь земельный участок организации банкрота купил другой человек. Стоит ли мне покупать данные здания? Как лучше сделать в данной ситуации? Взять в аренду земельный участок под зданием у человека, который купил землю/ купить земельный участок у него? думаю, что он заломит цену

Ответы юристов (4)

Стоит ли мне покупать данные здания? Как лучше сделать в данной ситуации? Взять в аренду земельный участок под зданием у человека, который купил землю/ купить земельный участок у него? думаю, что он заломит цену
Александр

Если у Вас будет недвижимость на участке, то Вы автоматически получить право пользования данным земельным участков в силу ст. 271 ГК РФ. Поэтому в плане использования объектов существенных проблем быть не должно.

ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Однако в дальнейшем все равно могут возникнуть сложности, к примеру при продаже данных объектов.

Есть вопрос к юристу?

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
[Земельный кодекс РФ] [Глава V] [Статья 35]
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
2. Утратил силу.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

При переходе здания от одного лица к другомуи расположенного на земле принадлежащую другому лицу, новый собственник приобретает право пользования той частью земли на которой расположено здание. Нужно будет заключать договор аренды либо купли продажи земли.

Такое же обоснование содержится в

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Абзац второй утратил силу. 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.Источник: www.gk-rf.ru/statia552

Такого в принципе быть не может, так как если земельный участок принадлежал организации-банкроту на праве собственности то продавать здания и земельный участок раздельно было нельзя, так как они следуют за судьбой друг друга

Статья 1 ЗК РФ. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В связи с этим уточните пожалуйста, участок действительно был в собственности или же было продано право аренды участка?

Здравствуйте. Согласно Земельному кодексу РФ:

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Читайте так же:  Договор с управляющей компанией срок

[Земельный кодекс РФ] [Глава V] [Статья 35]
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
2. Утратил силу.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Как лучше сделать в данной ситуации? Взять в аренду земельный участок под зданием у человека, который купил землю/ купить земельный участок у него? думаю, что он заломит цену
Александр

Вы вправе пользоваться земельным участком под зданием, но лучше взять его в аренду чтобы иметь возможность потом свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Нежилое здание и земельный участок нужно передать в распоряжение ИП

У меня есть нежилое здание и земельный участок. Все оформлено на владельца — физлицо. Каким образом (документом) можно передать право использования этого здания и земли в предпринимательской деятельности моего мужа с целью, которая соответствует целевому назначению участка?. Что в данном случае произойдет с налогами? ИП мужа допустим сдает в аренду и эксплуатирует здание, платит 6% УСН. Оставшиеся средства считаются его собственными. Если из них он перечисляет часть средств мне — его жене — мне надо с них НДФЛ платить?

Ответы юристов (4)

Ирина, здравствуйте. А здание и земельный участок приобретены в браке, это совместная собственность? Если да, то муж вправе использовать это имущество в предпринимательской деятельности без каких-либо дополнительных соглашений между Вами. Он уплачивает налог 6% с доходов от использования этих объектов, остальные денежные средства являются Вашей с ним совместной собственностью. Поэтому перечисление денежных средств от него к Вам налогом не облагается, это движение денежных средств внутри семьи.

Есть вопрос к юристу?

Согласно ч.5 ст.208 НК РФ

«В целях настоящей главы доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, за исключением доходов, полученных указанными физическими лицами в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений».

ИП мужа допустим сдает в аренду и эксплуатирует здание, платит 6% УСН. Оставшиеся средства считаются его собственными. Если из них он перечисляет часть средств мне — его жене — мне надо с них НДФЛ платить?

Ирина, добрый день! Если имущество приобретено в браке, т.е. является совместной собственностью супругов достаточно согласия второго супруга,, см. например

Письмо Минфина России от 15.03.2013 N 03-11-12/30

Пункт 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Согласно п. 2 указанной статьи СК РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в том числе доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности, движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из супругов, в том числе за счет доходов от осуществляемой им предпринимательской деятельности, признается совместной собственностью супругов.
При этом согласно п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Пункт 4 указанной статьи ГК РФ предусматривает, что данные правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.
Так, согласно ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом.

соответственно супруг ИП уплачивает налог согласно применяемой системы НО, в данном случае 6% по УСН с доходов от сдачи имущества в аренду третьим лицам, больше налогов с данного дохода не платиться.

А вот если это не совместное имущество супругов, а имущество одного из супругов все уже сложнее. Тогда либо у собственника физлица возникает доход с которого уплачивается налог 13% + 6% у ИП если он будет сдавать его, либо если имущество передано ИП по договору безвозмездного пользования у него будет 6% с внереализационного дохода в силу ст. 250 НК

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;

+ 6% от дохода от собственно сдачи в аренду имущества третьим лицам.

Здравствуйте Ирина. Коллеги указали нормы и ответили согласен.Дополню следующим:

Я думаю, что если

У меня есть нежилое здание и земельный участок. Все оформлено на владельца — физлицо
Ирина

Земельный участок с домом принадлежить только Вам(приобретено до брака или получено в дар, по наследству) и если Вы не хотите его делить с мужем, тогда

1. вариант Вам нужно передать это имущество по безвозмездному договору с правом сдачи в аренду или же по Договору аренды мужу с правом субаренду, за символическую сумму хоть за 10 рублей, такие сделки действительные, правомерные, с точки зрения Закона.Но в этом случае как уже указал коллега Власов Андрей У ИП возникнет внереализационный доход, о а по договору аренды у ИФНС возникнет обязательно вопросы из-за того что Вы взаимозависимые лица

Статья 105.1. Взаимозависимые лица

2. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются:

11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

При наличие взаимозависимости может возникнуть вопросы из за цене сделка, у налоговых органов и доначисление сумм налогов в случае ее занижения по сравнению с рыночной (ст. 105.3 НК РФ).

Вы можете заключить договор купли-продажи Земельного участка с зданием с рассрочкой платежа И устанавливаете в договоре срок оплаты по договору, например, через 5 лет

В договор нужно написать такой пункт, » если Покупатель не сможет уплатить в указанный срок установленную сумму, он обязуется вернуть Земельный участок с зданием продавцу в течение месяца, а продавец обязуется принять его.

В этом варианте, Вы застрахованы, можете вернуть свое имущество или деньги за него можете получить.

И муж от сдачи в аренду этого Земельного участка с зданием оплатить налоги 6% и обязательный взносы в Фонды(в 2017 году 27990 руб) и после этого хоть всю сумму Вам отдаст, никакой налог больше не нужно платить

Договор купли-продажи нежилого здания без земельного участка