Судебная практика по аренде жилого помещения

Энциклопедия судебной практики. Наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения (Ст. 671 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения
(Ст. 671 ГК)

1. Общие вопросы квалификации отношений по договору найма жилого помещения, отграничение от иных видов обязательств

1.1. Отношения между собственниками квартиры и бывшей собственницей, которая по закону сохраняет право пользования квартирой, не являются правоотношениями по найму жилого помещения

В квартире, доля в праве общей долевой собственности на которую отчуждается по договору, проживает К., которая в соответствии с законом сохраняет за собой право пользования данной квартирой. Судом установлено, что К. является бывшей собственницей спорной квартиры, которую продала В.В. Правоотношения между М. и К. по пользованию последней принадлежащей истцам на праве собственности квартирой не регулируются нормами ЖК РСФСР и ГК РФ о правах нанимателей жилых помещений, находящихся в собственности у граждан, поскольку согласно этим нормам договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ).

1.2. К отношениям, связанным со сдачей жилых помещений в коммерческий наем, неприменимы положения ЖК РФ, регулирующие социальный наем

Отношения, связанные со сдачей жилых помещений в коммерческий наем, регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, к сложившимся между сторонами отношениям неприменимы положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие социальный наем.

1.3. Заключенный между юридическими лицами договор о предоставлении жилых помещений не является договором найма жилого помещения

Поскольку сторонами договоров являются юридические лица, вывод суда первой инстанции о применении к спорным отношениям положений главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочным.

1.4. Договор социального найма и договор коммерческого найма являются разными видами договоров, влекущими различные юридические последствия

Гражданским законодательством — ст. 671 ГК РФ — предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Гражданским законодательством — ст. 671 ГК РФ — предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения. Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Гражданским законодательством (ст. 671 ГК РФ) предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

1.5. Законом не предусмотрены бессрочный характер и безвозмездное пользование помещением для договора коммерческого найма жилого помещения

В договоре найма жилого помещения указано о предоставлении филиалом ОАО в пользу Ф. спорного жилого помещения по договору найма в бессрочное безвозмездное владение и пользование. Между тем, данное указание в договоре найма носит явно произвольный характер, так как бессрочный характер договора коммерческого найма и безвозмездное пользование жилым помещением по такому договору законом не предусмотрены.

1.6. Договор найма жилого помещения является возмездным договором

Договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ). Поскольку ответчица не оплачивала собственникам жилья свое проживание в квартире, правоотношения сторон должны регулироваться нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании.

1.7. При безвозмездном пользовании жилым помещением договор найма считается притворным и применяются нормы ГК РФ о безвозмездном пользовании

Договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ). Поскольку ответчица не оплачивала собственникам жилья свое проживание в квартире, правоотношения сторон должны регулироваться нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании.

1.8. Для возникновения и сохранения правоотношений по договору коммерческого найма не имеет юридического значения наличие трудовых правоотношений между нанимателем и наймодателем

В отличие от договора социального найма, договор коммерческого найма по общему правилу не имеет бессрочного найма, срок его действия определяется самими сторонами, а истечение срока согласно ст. 687 ГК РФ является достаточным основанием для прекращения договора. Для возникновения и сохранения правоотношений по этому договору не имеет юридического значения наличие трудовых правоотношений между нанимателем и наймодателем.

1.9. Действие договора найма жилого помещения начинает исчисляться с момента предоставления нанимателю жилого помещения для проживания в нем

С доводами и его представителя о необходимости исчисления срока договора найма с даты заключения ответчиком договора газоснабжения помещений, согласится нельзя, поскольку по смыслу ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения действует с момента предоставления нанимателю жилого помещения для проживания в нем.

2. Договоры найма жилого помещения с участием юридических лиц

2.1. Договор о предоставлении юридическим лицом гражданину жилого помещения в аренду с правом последующего выкупа не может быть квалифицирован как договор найма жилого помещения

Условия договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения.

2.2. Глава 35 ГК РФ не предусматривает возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного ему юридическим лицом во владение и пользование для проживания

Положения Главы 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного во владение и пользование для проживания в нем.

2.3. Использование жилого помещения в целях размещения органов управления и адреса юридического лица допускается только с согласия собственника

В материалах дела имеется заявление собственника жилого помещения о том, что он не разрешает использовать адрес объекта недвижимости для целей регистрации. Суды пришли к выводу, что адрес регистрации указан без разрешения собственника жилого помещения и намерения его использовать для осуществления связи с юридическим лицом.

2.4. Заключенный между юридическими лицами договор аренды квартиры для размещения аппаратуры связи является ничтожным

Договор аренды квартиры, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и ОАО, в части, касающейся условия договора о целевом использовании квартиры — для размещения аппаратуры связи, является ничтожным, а поэтому исковые требования истца о возложении обязанности освободить жилое помещение от оборудования трансформаторной подстанции, подлежат удовлетворению.

2.5. Ст. 671 ГК РФ не регулирует вопросы использования жилого помещения для регистрации юридического лица

Общество просило зарегистрировать его по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа — генерального директора, что не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 129-ФЗ. Вывод суда первой инстанции о том, что Инспекция неправомерно отказала Обществу в регистрации изменений в учредительные документы и применила статью 671 ГК РФ, не регулирующую спорные правоотношения, является правильным.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 июля 2018 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.

Анализ судебной практики по аренде

Адвокат Олег Владимирович Сухов, «Первый cтоличный юридический центр»

Возврат арендованного имущества до истечения срока аренды

Если арендодатель обратился в суд с иском о возврате арендованного имущества до истечения срока, установленного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, но на момент вынесения решения этот срок уже истек, то в иске не может быть отказано ввиду преждевременного обращения в суд. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2009 г. № КГ-А41/4904-09 по делу N А41-2226/08:

«. Государственное научное учреждение «Научно-исследовательский институт сельского хозяйства Центральных районов Нечерноземной зоны» (ГНУ «НИИСХ ЦРНЗ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Центр «Алфей» об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, ул. Агрохимиков, д. 17, в связи с прекращением действия договора аренды от 01.01.2004 г. № 24А2004.

Ссылка суда апелляционной инстанции на преждевременное обращение истца с настоящим иском необоснованна, поскольку на момент принятия решения по настоящему делу (26 ноября 2008 года) уже истек трехмесячный срок, установленный частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, для уведомления другой стороны об окончании срока действия договора, освобождении арендуемых помещений и передаче их истцу по акту приема-передачи. »

Отношения до заключения договора аренды

Нередко стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. Впоследствии могут возникнуть споры относительно того, с какого момента отсчитывается срок действия договора. От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более). Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 г. по делу № А29-3136/2009:

«. ОАО «РЖД» (арендодатель) и ООО «Кослансельхозтехника» (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 30.09.2008 г. № 314-НОДЮ, по условиям которого арендатору передана в аренду часть земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения с кадастровым номером 11:09:00 00 000:0030, площадью 5 990,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, Удорский район, ст. Колсан, в границах, указанных в плане участка, для эксплуатации примыкающего подъездного железнодорожного пути. Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31 декабря 2008 года и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27 ноября 2007 года.

В рассматриваемом случае ООО «Кослансельхозтехника» стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Для оформления фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 г. № 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27 ноября 2007 года. Доводы заявителя о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего. Срок аренды определен сторонами в договоре с 30 сентярбя 2008 года по 31 декабря 2008 года и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации. »

Часть помещения по договору аренды

Часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане. Такой вывод можно сделать из судебной практики. В приведенном ниже постановлении суд признал договор аренды части помещения незаключенным, поскольку в нем не было данных, позволяющих индивидуализировать эту часть, и отсутствовал надлежаще оформленный план помещения.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 г. № Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009:

«. Как усматривается из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества от 10.11.2008 г. № 93. В соответствии с пунктом 1 договора арендодатель передает во временное пользование нежилое помещение без права выкупа, расположенное по адресу: пр. Мира, д. 37, для реализации одежды и аксессуаров. А именно, часть площади торгового зала общей площадью 45,40 кв. м на третьем этаже.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не заключенным. С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции, дав оценку условиям договора, в том числе пункту 1.1 договора (передача в аренду части площади торгового зала на третьем этаже площадью 45,40 кв. м), указав на отсутствие в договоре ссылки на приложение к договору с экспликацией помещений, пришел к выводу о том, что в данном случае невозможно определенно установить объект аренды.

При этом арбитражный суд не принял в качестве доказательств представленную истцом схему третьего этажа, поскольку она была составлена по состоянию на 01 января 2009 года (договор подписан 10 ноября 2008 года). Кроме того, как установил арбитражный суд, отмеченные на схеме торговые места, шесть из которых имеют площадь 45,40 кв. м, не индивидуализированы. Установив факт несогласования сторонами договора существенного условия о предмете договора, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что этот договор следует считать незаключенным, не порождающим правовых последствий в виде возникновения у арендатора обязательств по внесению арендных платежей, установленных договором, и уплате пеней, предусмотренных этим договором. С учетом изложенного у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для переоценки установленных арбитражным судом первой инстанции обстоятельств относительно несогласования сторонами в договоре объекта аренды и для вывода о наличии между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене на основании статьи 288 (части 1, 2) АПК РФ с оставлением в силе решения арбитражного суда от 12.08.2009 г. »

Согласие на расторжение договора аренды

Для расторжения договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества, которое находится в общей долевой собственности. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2009 г. № Ф03-3509/2009 по делу N А24-1699/2008: «. Учитывая изложенные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке не производился, доказательств того, что за истцом зарегистрировано право собственности на реальную долю в общем долевом имуществе, в материалах дела не представлено, в связи с чем наличие права истца на конкретные помещения не доказано, следовательно, истец не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия других участников общей собственности и требовать расторжения договора аренды и выселения ответчика без соглашения со вторым собственником.

При таких обстоятельствах не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 615 ГК РФ. 2

Основания для расторжения договора аренды неизменны

Условие договора аренды о его расторжении в случае перехода права собственности на предмет аренды не противоречит пункту 1 статьи 617 ГК РФ. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 г. по делу № А78-4181/2009: «. Между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (арендодатель) и Департаментом записи актов гражданского состояния Забайкальского края (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 12.05.2009 г., по условиям которого в аренду было предоставлено нежилое встроенное помещение муниципальной собственности, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Шестиперова, 66, площадью 64,53 кв. м.

Пунктом 5.9 договора стороны предусмотрели, что если объект будет включен в план приватизации муниципального имущества, договор будет считаться расторгнутым с момента полной оплаты его стоимости победителем торгов, на которые объект был выставлен, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора. После получения уведомления арендатор обязан в тридцатидневный срок по акту приема-передачи передать объект арендодателю.

Полагая, что данный пункт договора противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился с требованиями о признании данного пункта недействительным в силу ничтожности.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором могут быть предусмотрены основания его расторжения, в том числе по требованию одной из сторон. Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также допускает установление договором аренды оснований для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны в договоре аренды вправе установить основания для его досрочного расторжения. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или невключения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника. Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что из содержания пункта 1 статьи 617 Кодекса не следует ее запретительный характер для включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды. Данная норма регулирует случаи, когда между сторонами договора аренды возникает не урегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды к другому лицу. Условие пункта 5.9 договора о расторжении договора с момента полной оплаты стоимости объекта аренды победителем торгов при включении данного объекта в план приватизации не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции при рассмотрении исковых требований норм материального права не нашли своего подтверждения. »

Согласие собственника на продление договора аренды

Для заключения или продления договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2009 г. № Ф09-7273/08-С6 по делу № А60-34547/2007:

«. Как установлено судами, между Управлением по жилищной политике администрации г. Нижнего Тагила (владелец) и обществом «Здоровье» (предприятие) 14.06.2005 г. заключен договор № 43 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием у администрации города (т. 1, л. д. 15–20), по условиям которого владелец предоставил предприятию для использования в качестве кулинарии-закусочной во временное пользование подвальное помещение общей площадью 315,6 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22 (п. 1.1 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 14 июня 2005 года по 11 июня 2006 года (п. 8.1 договора) и впоследствии продлен до 09 июня 2007 года (т. 1, л. д. 14). Заместитель прокурора Свердловской области, полагая, что договор от 14.06.2005 г. № 43 заключен неуполномоченным лицом и не соответствует требованиям действующего законодательства (статьи 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском. В обоснование своих требований заместитель прокурора указал, что переданное в аренду помещение подвала является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и может быть передано в аренду только с их согласия.

При этом суды правомерно исходили из следующего. Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что переданное в аренду подвальное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир, поскольку в нем находятся трубы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, стояки холодной и горячей воды с вентилями (т. 1, л. д. 45, 46).

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. На основании пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Судами установлено и материалами дела подтверждается, что согласие всех собственников жилых помещений на передачу указанного в договоре аренды от 14.06.2005 г. № 43 помещения получено не было. При таких обстоятельствах суды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали данный договор недействительным. »

Аренда может иметь место только при зарегистрированном праве

Лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательное обогащение с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя. Данный вывод можно сделать из судебной практики. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.11.2009 г. по делу № А10-1976/2009: «. Судом первой инстанции установлено, что 13 ноября 2002 года между индивидуальным предпринимателем Валеевым В.Н. (покупатель) и открытым акционерным обществом «Бурятснабсбыт» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества — здания магазина, находящегося по адресу: г. Гусиноозерск, ул. Центральная, 4. 29 мая 2008 года Валееву Валентину Николаевичу выдано свидетельство серии 03-АА № 409347 о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости. Предметом исковых требований индивидуального предпринимателя Валеева В.Н. является взыскание с индивидуального предпринимателя Вахитовой Г.Н. суммы неосновательного обогащения, возникшего из пользования нежилым помещением в отсутствие каких-либо правовых оснований, а также взыскание процентов за пользование чужими средствами. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что у истца до момента регистрации права собственности на переданное ответчику имущество, отсутствовало право распоряжаться последним, в том числе путем сдачи в аренду.

Доводы истца о том, что неосновательное обогащение следует исчислять с 13 ноября 2002 года, то есть с момента заключения договора купли-продажи, признанного решением Гусиноозерского городского суда от 21.02.2008 г. надлежаще заключенным, касаются результатов оценки представленных доказательств.
Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется. »

Неполный адрес по договору аренды

Если в предварительном договоре аренды указаны только неполный адрес помещения и его площадь, такой договор признается незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2009 г. по делу № А82-1820/2008-2:

«. В обоснование данного требования истец представил предварительный договор аренды от 27.03.2007 г., по условиям которого Новикова Т.В. (арендодатель) и Канунник Л.В. (арендатор) обязались в будущем заключить договор аренды помещения площадью 50 квадратных метров, расположенного в строящемся торгово-сервисном центре по улице Труфанова в городе Ярославля. Арендная плата определена сторонами как 85 000 рублей.

Оценив предварительный договор аренды от 27.03.2007 г., суды двух инстанций пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), в связи с чем признали его незаключенным.
Судебные акты в части отказа в удовлетворении требования предпринимателя Новиковой Т.В. о взыскании 340 000 рублей упущенной выгоды являются законными. »

Читайте так же:  Получить паспорт ребенку в 14 лет через госуслуги

Аренда на объект незавершенного строительства

Если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 г. по делу № А17-1012/2007:

«. Иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью «Дженнифер-Иваново» (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание № 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученные ответчиком средства по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений являются неосновательным обогащением.
Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО «Дженнифер-Иваново» (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 г. аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании № 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и Г1, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004 г.

На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 г. серии 37 ВВ № 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 г. недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах под № А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По договору аренды от 01.07.2004 г. объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным.

При разрешении спорной ситуации суд установил, а материалами дела подтверждается, что Общество фактически использовало предоставленные Предпринимателем в аренду нежилые помещения по оговоренному сделкой коммерческому назначению: с целью открытия магазина «Дженнифер» произвело подготовительные мероприятия (в том числе заключило договор с ООО «Тринити» на выполнение монтажных, отделочных работ и поставку торгового оборудования), организовало розничную торговлю товаров в магазине. Общество добросовестно исполняло обязанность по внесению арендных платежей, представляющих собой форму оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду имуществом. »

Уклонение от государственной регистрации договора аренды

Непредставление стороной договора второго экземпляра подлинника договора аренды в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является уклонением от государственной регистрации договора. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Примечание: Как следует из содержания действующей редакции пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимые для государственной регистрации прав документы, которые выражают содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после регистрации прав возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.

До 17 сентября 2003 года (дата вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») данная норма предусматривала, что все документы, необходимые для госрегистрации прав, подаются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, т.е. допускалось представление надлежащим образом заверенной копии.

Судебная практика исходит из того, что нарушение данной обязанности является основанием для отказа в государственной регистрации (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2008 г. № Ф09-2998/08-С6 по делу № А60-25830/2007).

В то же время, если право возникло до вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ, для государственной регистрации необходимо представить не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых (подлинник) после регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Кроме того, отсутствие второго экземпляра подлинника договора не является основанием для отказа в государственной регистрации права, возникшего до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см., например, Определение ВАС РФ от 30.09.2008 г. № 10442/08 по делу № А40-47840/07-96-282).

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.06.2008 г. № А33-2842/07-Ф02-2787/08 по делу № А33-2842/07:
«. Пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 15 дней от даты специального учета договора в земельном управлении осуществить его регистрацию в Государственном учреждении юстиции «Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края».

Письмами от 27.03.2006 г. № 160, от 20.04.2006 г. № 193, от 19.05.2006 г. № 239, от 27.07.2006 г. № 328, от 22.08.2006 г. № 356, от 27.12.2006 г. № 497 истец обращался к ответчику с просьбой передать документы, необходимые для государственной регистрации, в том числе договор аренды земельного участка от 23.08.2001 г. № 4341, а именно второй подлинный экземпляр названного договора.
В ответ на обращения истца Департамент письмами от 11.04.2006 г. № 8587, от 15.05.2006 г. № 11557, от 01.02.2006 г. № 18162 отказал в представлении оригиналов договоров аренды, в том числе договора от 23.08.2001 г. № 4341, сообщив о том, что регистрацию договоров и дополнений к ним возможно осуществить силами арендодателя.

Ответчик письмом от 02.06.2006 г. № 13246 сообщил о том, что направил запрос о представлении подлинных кадастровых карт в отношении земельных участков, переданных в аренду.
Письмом от 15.06.2006 г. № 274 истец с целью ускорения регистрации долгосрочных договоров направил в адрес ответчика копии кадастровых планов земельных участков.
Письмом от 20.06.2006 г. № 14352 ответчик сообщил истцу о том, что для проведения государственной регистрации договоров аренды земельных участков необходимы подлинники кадастровых карт этих земельных участков.

Истец письмом от 19.07.2006 г. № 322 направил в адрес ответчика подлинники кадастровых планов земельных участков.

Письмами от 22.01.2007 г. № 1252 и от 06.02.2007 г. № 3062 ответчик уведомил истца о том, что поскольку требования статьи 164, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не выполнены, договоры считаются незаключенными и не влекут правовых последствий. В связи с отсутствием оплаты за пользование занимаемыми земельными участками в налоговый орган поданы заявки о необходимости постановки ОАО «Коммунальник» на учет в качестве плательщика земельного налога, следовательно, направление подлинников договоров аренды земельных участков в адрес истца нецелесообразно.

Ссылаясь на уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.08.2001 г. № 4341, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Факт уклонения Департамента от государственной регистрации договора аренды подтвержден материалами дела. »

Дайджест:
Если в предварительном договоре аренды указаны только неполный адрес помещения и его площадь, такой договор признается незаключенным

Обзор судебной практики по делам, возникающим из жилищных правоотношений, рассмотренных судами Республики Хакасия за 2005 — 2007 г.

Обзор судебной практики по делам, возникающим из жилищных
правоотношений, рассмотренных судами Республики Хакасия за 2005 — 2007 г.

В связи с поручением заместителя Председателя Верховного Суда Республики Хакасия от 03 октября 2007 г. и в соответствии с планом работы судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия проведено изучение судебной практики по делам, связанным с применением разделов II , III , IV Жилищного кодекса Российской Федерации, касающиеся права собственности и других вещных прав на жилые помещения, пользования жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, а также жилыми помещениями специализированного жилищного фонда.

Гарантированные Конституцией Российской Федерации право на жилье, а также право на судебную защиту являются важнейшими средствами обеспечения жилищных прав граждан.

В этой связи судебная практика по применению жилищного законодательства является одним из важнейших источников формирования правоприменительной практики защиты жилищных прав граждан.

Учитывая социальную значимость жилищных споров, судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия обобщена истребованием дел (представлено в целом около 1000 дел) практика рассмотрения судами республики споров данной категории.

Изучение истребованных в Верховный Суд Республики Хакасия дел связанных с применением Жилищного кодекса РФ из районных (городских) судов показало, что суды в основном правильно рассматривают дела указанной категории.

Вместе с тем, представляется необходимым обратить внимание судов Республики Хакасия на некоторые вопросы, вызывающие затруднения при разрешении дел указанной категории.

В обзоре приведены характерные ошибки, допускаемые судами при рассмотрении дел связанных с применением Жилищного кодекса РФ, а так же изложены некоторые правовые позиции судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия.

1. Общий анализ дел о работе судов.

За период с 01 марта 2005 г. по 2007 г. судами Республики Хакасия рассмотрено 2245 дел связанных с применением жилищного законодательства .

В 2005 г. судами Республики Хакасия рассмотрено 721 гражданское дело с применением Жилищного кодекса РФ, в 2006 г. рассмотрено 943 гражданских дела, за 9 месяцев 2007 г. рассмотрено 581 гражданское дело с применением жилищного законодательства . Таким образом, в 2007 г. отмечается уменьшение количества рассмотренных дел с применением жилищного законодательства .

Из общего числа дел за период с 2005 г. по 2007 г. рассмотрено с удовлетворением требований 1394 дела, с отказом в удовлетворении требований 357 дел, с прекращением производства 292 дела, с оставлением заявлений без рассмотрения 143. С нарушением процессуальных сроков предусмотренных ст. 154 ГПК РФ, рассмотрено 188 дел. Значительное количество дел рассмотренных с нарушением процессуальных сроков отмечается в 2005 г.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в 2006 г. в кассационном порядке рассмотрено 202 гражданских дела связанных с применением Жилищного кодекса РФ, из них 62 решения (или 30,7 %) было отменено, за 6 месяцев 2007 г. рассмотрено 76 гражданских дел, из них 10 (или 13,2 %) отменено.

Статистические данные судебной коллегии свидетельствуют о том, что качество рассмотрения гражданских дел связанных с применением Жилищного кодекса РФ в 2007 г. значительно улучшилось.

2. Споры, связанные с правом собственности и другими вещными правами
на жилые помещения.

2.1. Действующее законодательство не связывает возможность вселения участника общей долевой собственности с изолированностью жилых помещений, находящихся в квартире.

Антонова обратилась в суд с иском к Картенко о вселении, определении порядка пользования жилым помещением, и просила обязать ответчицу не чинить ей препятствий в пользовании квартирой.

Решением Абаканского городского суда в удовлетворении исковых требований отказано.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что объектом права является двухкомнатная квартира, комнаты которой являются смежными, в связи с чем, без существенного ущемления интересов одной из сторон, определить порядок пользования квартирой не представляется возможным, а истица отказывается производить перепланировку квартиры с целью создания отдельного входа в одну из смежных комнат.

Судебная коллегия не согласилась с выводами суда первой инстанции и отменила указанное решение, указав следующее.

В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Как видно из материалов дела, истица Антонова А. и несовершеннолетний сын ответчицы — Антонов А., 3 февраля 2000 года рождения, имеют право общей долевой собственности на квартиру N ХХ, расположенную в г. Абакане, на основании свидетельств о праве на наследство по закону. Квартира состоит из двух смежных комнат, кухни, раздельного санузла. Соглашения о порядке владения и пользования между сторонами не достигнуто.

Обращаясь в суд с иском, Антонова А. просила о вселении и определении порядка пользования жилым помещением. Требований о выделе принадлежащей ей доли истица не заявляла.

Как разъяснено в подп. «б» п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 года N 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (в редакции на 25 октября 1996 года) при установлении порядка пользования домом ( ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.

Аналогичная правовая позиция закреплена и в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, действующее законодательство не связывает возможность вселения участника общей долевой собственности с изолированностью жилых помещений, находящихся в квартире.

(определение N 33-170/2006)

2.2. При отмене судом усыновления ребенка взаимные права и обязанности усыновленного ребенка и усыновителей (родственников усыновителей), в том числе и права по пользованию жильем прекращаются.

Решением Абаканского городского суда от 29.05.2006г. в удовлетворении исковых требований Бурова В.Р. к Ханченко А.Ю. о прекращении права пользования жилым помещением отказано.

Проверив материалы дела, судебная коллегия нашла решение суда подлежащим отмене.

В обоснование своего вывода суд, сославшись на ст.19 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» N 189-ФЗ от 29.12.2004г., указал, что ответчик на момент приватизации спорной квартиры имел право пользования жильем наравне с истцом, как член его семьи.

При этом суд не учел, что положения ст.31 ЖК РФ и ст.19 названного закона регулирует права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

Между тем, из материалов дела видно, что ответчик вселен в спорное жилье в связи с усыновлением, которое вступившим в законную силу решением суда было отменено, Ханченко А.Ю. был передан на попечение органов опеки и попечительства, а согласно п.1 ст.143 СК РФ при отмене судом усыновления ребенка взаимные права и обязанности усыновленного ребенка и усыновителей (родственников усыновителей) прекращаются.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что у ответчика сохраняется право пользования жильем наравне с собственником, представляется необоснованным.

(определение N 33-971/2006)

2.3. Часть 1 статьи 35 ЖК РФ не устанавливает досудебный порядок разрешения спора.

Решением Абаканского городского суда от 20.09.2006г. частично удовлетворены исковые требования Белоусова В.И. к Белоусовым Р.И. и А.Н., в отношении их же прекращено право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г. Абакан, ул. Тельмана, ХХ. В удовлетворении исковых требований Белоусова В.И. к Белоусовой Р.И. и Белоусову А.Н. о выселении без предоставления другого жилого помещения отказано.

Проверив материалы дела, судебная коллегия пришла к следующему.

Как видно из материалов дела, собственником 3/5 доли жилого дома N ХХ по ул. Тельмана в г. Абакана является истец, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию от 04.10.2005г. 27.06.2006г. истцом получено свидетельство о праве общей долевой собственности 3/5 доли жилого дома N ХХ по ул. Тельмана в г. Абакане.

Согласно копии домовой книги на 3/5 доли указанного жилого дома в доме зарегистрированы Белоусова Р.И. с 25.04.2973г. и Белоусов А.Н. с 23.06.1983г..

В соответствии с ч.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Судом первой инстанции установлено, что изначально собственником 3/5 доли спорного жилого помещения был Белоусов Н.И., который 04.08.1981 года по договору дарения передал дом Ковригиной Ф.И., последняя приходилась свекровью Белоусовой Р.И. и бабушкой Белоусову А.Н.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики проживали в спорном жилом помещении в качестве членов семьи прежнего собственника Ковригиной Ф.И. и в связи с тем, что произошла смена собственника, их право пользования спорным жилым помещением подлежит прекращению.

Данный вывод судебная коллегия нашла правильным и обоснованным.

Согласно ч.1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным жилищным кодексом , другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Отказывая в удовлетворении требования о выселении ответчиков, суд первой инстанции исходил из того, что из смысла данной нормы следует, что при выселении граждан из жилого помещения, право пользования на которое у них прекращено, существует досудебный порядок разрешения этого вопроса.

Однако с таким выводом суда коллегия не согласилась. Из смысла данной нормы не усматривается наличие досудебного порядка разрешения спора.

(определение N 33-1466/2006)

2.4. Положения главы 36 ГК РФ предоставляют право собственнику жилого помещения отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом пользователя за один месяц.

Решением Черногорского городского суда от 19 июля 2006 года отказано в удовлетворении иска Вишталь Л.А. к Романовой М.П о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.

Отказывая в удовлетворении требований Вишталь Л.А., суд исходил из того, что между Вишталом С.В. и Ромашевой М.П. был заключен договор найма жилого помещения сроком на пять лет, который на момент рассмотрения дела не истек.

Судебная коллегия не согласилась с данным выводом суда, указав следующее.

Как видно из материалов дела, квартира N ХХ в доме N ХХ по ул. Юбилейной в г. Черногорске принадлежала на праве собственности Вишталу С.В., который 15 августа 2003 года разрешил ответчице Ромашевой М.П. вселиться в спорное жилое помещение. 11 мая 2006 года Виштал С.В. подарил квартиру своей матери Вишталь Л.А., что подтверждается договором дарения от 11 мая 2006 года и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 30 мая 2006 года.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Между тем, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства заключения с ответчицей договора найма. Как в суде первой, так и кассационной инстанций Ромашева М.П. не отрицала, что такого договора с прежним собственником квартиры Вишталом С.В. не заключала, оплату ему не производила. Следовательно, положения ст. 675 ГК РФ о том, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, судом применены необоснованно.

В силу ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством , настоящим Кодексом .

Характер сложившихся отношений по вселению Вишталом С.В. Ромашевой М.П. в спорную квартиру свидетельствует о том, что ответчица пользовалась жилым помещением, при этом срок пользования с прежним собственником оговорен не был, что применительно к положениям главы 36 ГК РФ предоставляет право собственнику жилого помещения отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом пользователя за один месяц.

Как видно из дела, новый собственник Вишталь Л.А., отказываясь от договора безвозмездного пользования жилым помещением, предъявила требования о выселении ответчицы Ромашевой М.П., с момента предъявления таких требований прошло более месяца.

В соответствии с положениями ст. 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, требования собственника, отказавшегося от договора безвозмездного пользования, о выселении являлись обоснованными.

(определение N 33-1135/2006)

2.5. Вопрос об определении срока, на который жилое помещение может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника, должен быть решен судом в пределах иска о прекращении права пользования жилым помещением, поскольку требования о прекращении права пользования и о сохранении права пользования жилым помещением связаны между собой и возникают из одних правоотношений. Следовательно, предъявления в данном случае отдельного либо встречного иска не требуется.

Решением Абаканского городского суда от 25 апреля 2006 г. удовлетворен иск Челнокова Е.Б. к Алырчаковой И.К. о прекращении права пользования жилым домом.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что Алырчикова И.К., выехав из спорного жилого помещения, тем самым отказалась от права пользования им, а, кроме того, она не заявляла требований о сохранении права пользования в дальнейшем на определенный срок.

Однако с таким выводом судебная коллегия не согласилась.

Как видно из материалов дела, жилой дом N ХХ по ул. Мира в г. Абакане принадлежит на праве собственности Челнокову Е.Б. на основании договора купли-продажи от 11 февраля 1998 года.

Судом было установлено и не сторонами не оспаривалось, что Челноков Е.Б. и Алырчикова И.К. проживали совместно без регистрации брака, имеют общего ребенка, Алырчикова И.К. зарегистрирована в спорном жилом доме. В настоящее время стороны прекратили совместное проживание.

В соответствии с ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Из протокола судебного заседания видно, что, возражая против иска, представитель ответчицы Фролова Н.Г. ссылалась на то, что Алырчикова И.К. не имеет собственного жилья и материальной возможности его приобретения, представив в обоснование своих доводов справки об отсутствии другого жилья в г. Абакане и о размере заработной платы ответчицы, и просила сохранить право пользования жилым домом на определенный срок.

Между тем, указанные обстоятельства не получили должной правовой оценки в решении суда, ошибочно полагавшего, что они не подлежат разрешению ввиду # того, что ответчица не заявляла требований о сохранении права пользования жилым домом на определенный срок, тогда как из смысла приведенной выше правовой нормы следует, что вопрос об определении срока, на который жилое помещение может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника, должен быть решен судом в пределах иска о прекращении права пользования жилым помещением, поскольку требования о прекращении права пользования и о сохранении права пользования жилым помещением связаны между собой и возникают из одних правоотношений. Следовательно, предъявления в данном случае отдельного либо встречного иска не требуется, достаточным основанием для рассмотрения просьбы о сохранении права пользования является возражение ответчика на иск.

(определение N 33-723/2006)

2.6. В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ на основании решения суда, за бывшим членом семьи собственника может быть сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок.

Решением Черногорского городского суда от 03 августа 2007 года, отказано в удовлетворении иска Якубовой К.Ю. к Ашурку А.В. о выселении, а также отказано в удовлетворении встречного иска Ашурка А.В. к Якубовой К.Ю. о признании права собственности на долю квартиры

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

В силу п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством .

Как видно из материалов дела и установлено судом, Якубова Е.Ю. и Ашурок А.В. 16 лет состояли в фактических брачных отношениях, имеют дочь Ашурок Ангелину, 1991 года рождения. В 2002 году Якубовой Е.Ю. на основании договора купли-продажи приобретена в единоличную собственность квартира, расположенная по адресу: г.Черногорск, ул.Сурикова, Х-ХХ, стоимостью 150 000 рублей. Государственная регистрация права собственности истицы на спорную квартиру произведена 04 января 2003 года. Доводы истицы о том, что квартира приобретена на ее средства подтверждаются копией договора купли-продажи квартиры, принадлежащей ее отцу Якубову Ю.А. по адресу: г.Черногорск, ул.Чапаева, ХХ-Х, стоимостью 120 000 рублей, которые были переданы истице на приобретение спорной квартиры. Указанное обстоятельство подтверждается и ответчиком, в то время как его доводы о внесении 40 000 рублей на приобретение указанной квартиры не подтверждены какими-либо доказательствами.

Читайте так же:  Образец заявление на замену канализационного стояка образец

Судом установлено, что Ашурок А.В. зарегистрирован по адресу: г. Абакан, ул. Богданова, ХХ. Как пояснил ответчик, он знал о том, что правоустанавливающие документы оформлены на Якубову Е.Ю., поскольку сам занимался покупкой квартиры, договор купли-продажи им не оспорен.

При таких обстоятельствах, отказывая в удовлетворении иска Ашурка А.В., суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании за Ашурком А.В. права собственности на 1/4 долю спорной квартиры.

Между тем, отказывая Якубовой Е.Ю. в удовлетворении иска о выселении Ашурка А.В., суд первой инстанции, исходя из вышеприведенных обстоятельств, с учетом того, что ответчик был вселен в спорную квартиру на законных основаниях, в настоящий момент у него отсутствуют юридические основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, пришел к выводу об отсутствии оснований для его выселения.

Судебная коллегия не согласилась с данным выводом суда.

В соответствии с п. 1 ст. 209 , ст. 304 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется способами, предусмотренными настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом .

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством , настоящим Кодексом .

Из дела видно и установлено судом, что семейные отношения между истицей и ответчиком прекращены. Между сторонами никаких договоров по поводу пользования жилым помещением не заключалось.

Установив такие обстоятельства, суд не дал им соответствующей оценки, и не применил нормы Жилищного кодекса РФ, подлежащие применению.

Согласно ч.ч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Данные требования закона при рассмотрении дела судом первой инстанции не были учтены. Установив, что у Ашурка А.В. отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также то, что его имущественное положение не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд в силу вышеприведенной нормы должен был разрешить вопрос о сохранении за ним права пользования жилым помещением на определенный срок в соответствии с вышеприведенной нормой права.

(определение N 33-1099/2007)

2.7. Регистрация по месту жительства в квартире не порождает прав и обязанностей как члена семьи собственника, поскольку их возникновение законодателем связывается с вселением, проживанием в жилом помещении и ведением общего хозяйства с собственником жилого помещения.

Решением Усть — Абаканского районного суда от 3 августа 2007 года, отказано в удовлетворении иска Юшковой В.С. к Саракаеву С.А. о прекращении права пользования жилым помещением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ответчик является членом семьи истицы.

Судебная коллегия с таким выводом суда не согласилась, указав следующее.

В силу ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством , имеют члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении ( ст.292 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Как видно из материалов дела, по договору на передачу государственных квартир в собственность граждан от 07.09.1993г. N 248 квартира Х в доме Х по ул. Садовая в с. Зеленое Усть-Абаканского района передана в единоличную собственность Юшковой В.С.. 24.04.2000г. в квартире зарегистрирован внук Юшковой В.С. — Саракаев С.А.

Судом было установлено, что Саракаев С.А. выехал из спорного жилого помещения в мае 2007г. в связи с созданием семьи и невозможностью проживания в однокомнатной квартире истицы, постоянно проживает с женой и несовершеннолетним ребенком по адресу: Усть-Абаканский район, с. Зеленое, ул. Садовая, Х-ХХ, что подтвердил в судебном заседании ответчик.

Таким образом, ответчик совместно с истицей в принадлежащей ей квартире не проживает, имеет другое постоянное место жительства, следовательно, не является членом семьи собственника, а регистрация ответчика по месту жительства в спорной квартире не порождает прав и обязанностей как члена семьи собственника, поскольку их возникновение законодателем связывается с вселением, проживанием в жилом помещении и ведением общего хозяйства с собственником жилого помещения.

Выезд на постоянное жительство в другое место определяется намерениями лица, что подтверждается приобретением права на другое жилое помещение по договору социального найма, вселением в качестве члена семьи к иному лицу, а также на правах аренды или найма. При этом не имеет значения, получено ли в новом месте жительства другое жилье, состоялся переезд в другой населенный пункт и т.п..

Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

(определение N 33 — 1069/2007)

3. Споры, связанные с пользованием жилым помещением по договору
социального найма

3.1. Данилик обратилась в суд с иском к Киюциной о признании утратившей право пользования жилым помещением по адресу: г. Абакан, ул. Котовского, ХХ-Х.

Решением Абаканского городского суда 10 марта 2006 г. в удовлетворении исковых требований Данилик А.И. к Киюциной Е.С. о признании утратившей право пользования жилым помещение отказано.

Проверив материалы дела, судебная коллегия нашла решение суда подлежащим отмене.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в Жилищном кодексе РФ отсутствует норма, позволяющая признать гражданина утратившим право пользования жилым помещением, а поэтому требования истицы, основанные на Правилах регистрации и снятия с учета граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации о признании Киюциной утратившей право пользования жилым помещением не подлежат удовлетворению.

Согласно ст.ст. 1 и 5 Федерального закона РФ «О введении действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Жилищный кодекс РФ введен в действие с 1 марта 2005 года. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ , Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом .

В соответствии с п. 3 ст. 77 Жилищного кодекса РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Как видно из материалов дела, Данилик А.И. в исковом заявлении указала, что Киюцина Е.С. зарегистрирована в спорной квартире без права на жилплощадь. Согласно копии лицевого счета она зарегистрирована на спорной жилой площади в качестве поднанимателя 10.02.2003 года. Ответчица не оспаривала доводов истицы о том, что она (Киюцина) в спорном жилом помещении не проживает с 2004 года.

Указанные обстоятельства были предметом судебного разбирательства, однако суд не дал им правовой оценки, несмотря на то, что Жилищным кодексом РСФСР, действовавшем в период вселения и выселения ответчицы, предусматривалось, что лица, проживающие в жилом помещении нанимателя на основании договора поднайма, самостоятельного права на это помещение не имеют ( ч. 2 ст. 76 ЖК).

(определение N 33-530/2006)

3.2. Граждане, не являющиеся членами семьи нанимателя приобретают равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если они вселены в качестве члена семьи, проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Решением Абаканского городского суда в удовлетворении исковых требований Кареева В. к Кареевой Н. о прекращении договора поднайма отказано, встречное исковое заявление Кареевой Н. к Карееву В. о признании членом семьи нанимателя удовлетворено.

Отказывая в удовлетворении требований Кареева В. о прекращении договора поднайма и выселении, и удовлетворяя требования Кареевой Н. о признании членом семьи нанимателя, суд исходил из того, что письменный договор поднайма с Кареевой Н. не заключался, срок ее проживания в спорной квартире не устанавливался, плата за проживание как с поднанимателя не взималась, ограничений в пользовании квартирой не имелось. Проживая совместно с родителями мужа и ведя с ними общее хозяйство, Кареева Н. приобрела право пользования спорной квартирой на правах члена семьи нанимателя.

Однако с таким выводом судебная коллегия не согласилась.

В силу ст. 70 ЖК РФ наниматель с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Согласно ч.1 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Из анализа приведенных норм жилищного законодательства следует, что граждане, не являющиеся членами семьи нанимателя приобретают равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если они вселены в качестве члена семьи, проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Как установлено судом, нанимателем кв. ХХ является Кареев В., Кареева Н. зарегистрирована в квартире 03.11.1998 г. в качестве поднанимателя, что подтверждается копией финансово-лицевого счета.

Обращаясь с иском, Кареева Н. просила о признании ее членом семьи нанимателя, ссылаясь на вселение ее в квартиру в качестве супруги члена семьи нанимателя, ведение общего хозяйства с нанимателем и членами его семьи и наличия общего бюджета с ними.

Вывод суда о ведении Кареевой Н. общего хозяйства с Кареевым В. основан на показаниях свидетелей Овчарук , Кочневой , Яблоковой , пояснивших, что с 1997 года Кареева Н. и ее супруг Кареев А. проживали в квартире совместно с его (Кареева А.) родителями и вели общее хозяйство.

При этом суд не учел, что Кареева Н. была вселена в квартиру не в качестве члена семьи нанимателя Кареева В., а в качестве члена семьи сына нанимателя, с которым состояла в браке.

Возражая против требований Кареевой Н. о признании членом семьи нанимателя, представитель Кареева В. — Соколов также ссылался на то, что она (Кареева Н.) была вселена в качестве поднанимателя.

Данный довод подтверждается заявлением Кареева В., из которого видно, что наниматель жилого помещения Кареев В. просил разрешить вселение невестки в качестве поднанимателя. Совершеннолетние члены семьи нанимателя Кареев А и Кареева Л.Е. также выразили согласие на ее вселение в качестве поднанимателя.

Между тем, суд не дал оценку доводам представителя истца, в то время как данное обстоятельство имело значение для правильного разрешения дела.

С учетом изложенного, по мнению судебной коллегии, вывод суда о приобретении Кареевой Н. равного с нанимателем права пользования жилым помещением вызывает сомнение.

3.3. Возникновение равного с нанимателем права пользования жилым помещением обусловлено вселением в жилое помещение и проживание в нем в качестве члена семьи.

Решением Черногорского городского суда от 05 декабря 2005 г. в удовлетворении исковых требований Локтионовой Г.Н. к Белобородову В.А. о признании не приобретшим право на жилое помещение отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что действующим жилищным законодательством не предусмотрена возможность признания гражданина не приобретшим право на жилое помещение.

Однако с таким выводом суда согласиться нельзя.

Как видно из материалов дела, Локтионовой на основании ордера в 2003 году предоставлена однокомнатная квартира в г. Черногорске на состав семьи три человека, в том числе дочь Поликанову О. и внука Поликанова Т.

Согласно справке МУП «Коммунальщик» от 17.10.2005г., в квартире Х, кроме указанных лиц в ордере, зарегистрирован Белобородов В.А., 1969 года рождения, с 2001г..

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ , а также ст. 53 ЖК РСФСР, в период действия которого был зарегистрирован ответчик, к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом , другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Из приведенных норм в их совокупности следует, что возникновение равного с нанимателем права пользования жилым помещением обусловлено вселением в жилое помещение и проживание в нем в качестве члена семьи.

Как видно из заявленных требований, Локтионова проживает в указанной квартире с марта 1991 года, ответчик членом ее семьи не является, в спорное жилое помещение не вселялся.

Факт прописки либо регистрации лица в жилом помещении является административным актом и не порождает права этого лица на жилую площадь, при этом наличие данного обстоятельства влечет нарушение прав нанимателя и членов его семьи спорного жилого помещения, а потому оно не может быть оставлено без судебной защиты.

Ссылаясь на ст. 11 ЖК РФ, предусматривающую способы защиты жилищных прав, суд не учел, что приведенный в данной норме перечень способов не является исчерпывающим.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу, что суд первой инстанции, неправильно истолковав материальный закон, по существу иск не разрешил, поскольку доводы истицы предметом рассмотрения не были, обстоятельства, имеющие значение для дела (вселение и проживание ответчика в спорном жилом помещении), судом не проверялись.

(определение N 33-53/2006)

3.4. Обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются выселение из спорной квартиры и вселение в другое постоянное жилье.

Решением Абаканского городского суда от 01 февраля 2006 г. в удовлетворении исковых требований Сидоренко В. к Сидоренко Л., Сидоренко А. о расторжении договора найма отказано, исковые требования Сидоренко Л., Сидоренко А. о вселении в спорное жилое помещение удовлетворены.

Отказывая в иске Сидоренко В., и удовлетворяя встречные исковые требования Сидоренко Л., суд исходил из того, что Сидоренко В. в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ является ненадлежащей истицей по иску о расторжении договора найма. Доводы о не проживании ответчиков в спорной квартире с 1996 года в связи с выездом на другое постоянное место жительства являются несостоятельными, временное отсутствие в жилом помещении членов семьи нанимателя не влечет изменения их прав и обязанностей, вытекающих из договора социального найма.

Судебная коллегия не согласилась с выводами суда первой инстанции и отменила решение, указав следующее.

Признавая Сидоренко Л. ненадлежащим истцом по требованиям о расторжении договора найма, суд руководствовался ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. При этом суд не учел, что приведенная норма жилищного законодательства предусматривает право наймодателя на обращение в суд с иском о расторжении договора найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев, разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, использования жилого помещения не по назначению, в то время как истица ссылалась на ч. 3 ст. 83 ЖК РФ.

Из конструкции данной нормы не следует, что обращение с иском о расторжении договора найма является правом только наймодателя.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что Сидоренко Л. является ненадлежащей истицей по иску о расторжении договора найма нельзя признать правильным.

В силу ч.3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Анализ приведенной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются намерение нанимателя выехать на другое постоянное место жительства.

Сидоренко В., обращаясь с иском о расторжении договора найма, ссылалась на то, что ответчица Сидоренко Л. с сыном Сидоренко А. в 1996 году выехали из спорной квартиры в другое постоянное место жительства, а именно, в кв. ХХХ д. ХХ по пр. Северный в г. Абакане.

Отвергая доводы истицы о выселении ответчиков из спорной квартиры, суд исходил из того, что ответчики проживали в ней до 2005 года.

Придя к такому выводу, суд не дал оценку показаниям свидетелей Гетмановой и Шестопаловой, пояснивших суду, что Сидоренко Л. с сыном не проживают в квартире с 1995-1996 года, и ничем не опроверг их.

Кроме того, из материалов дела видно, что Сидоренко Л. на праве собственности принадлежит квартира по пр. Северный, ХХ-ХХХ. Истица в обоснование требований ссылалась на то, что с 1996 года ответчики проживают в указанной квартире, однако этот довод судом не исследовался, в то время как данное обстоятельство имело существенное значение для правильного рассмотрения спора.

В целях полного и всестороннего исследования обстоятельств, суду следовало поставить на обсуждение сторон вопрос о необходимости представления сторонами доказательств, в подтверждение либо опровержение доводов сторон о вселении и проживании Сидоренко Л. и Сидоренко А. в квартире по пр. Северный ХХ-ХХХ, каковыми могут являться показания свидетелей, проживающих в указанном доме, сведения о месте жительства, представленные по месту учебы Сидоренко А.

Необоснованным судебная коллегия находит и вывод суда о временном отсутствии в квартире ответчика Сидоренко А.

Из пояснений истицы, а также свидетелей следует, что Сидоренко А. выехал с матерью на другое постоянное место жительства в 1995-1996 году.

Возражая против требований истицы о расторжении договора найма, ответчик каких-либо доказательств, в опровержение заявленных требований, суду не представил, в то время, как в силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что непроживание ответчика в квартире обусловлено препятствиями, чинимыми истицей, не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Кроме того, суд не учел требований ч.3 ст. 196 ГПК РФ, согласно которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, и вселил Сидоренко А. в кв. ХХ д. по ул. Пушкина в г. Абакане, в то время как им такие требования не заявлялись.

(определение N 33-441/2006)

3.5. В соответствии с частью 2 статьи 50 ЖК РФ норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Решением Абаканского городского суда от 26.04.2006г, удовлетворен иск Куликова Е.С. и Пискаловой М.С. к администрации города Абакана, Правительству Республики Хакасия о предоставлении жилья, в силу чего администрация г.Абакана обязана предоставить Куликову Е.С. и Пискаловой М.С. благоустроенные жилые помещения в г. Абакане, соответствующие санитарным и техническим нормам, площадью не ниже социальной нормы 33 кв. м. В удовлетворении иска к Правительству РХ отказано.

Проверив материалы дела, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии со ст.ст. 1 , 3 Закона РХ от 05.12.2005г N 85-ЗРХ «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Республики Хакасия государственными полномочиями по решению вопросов социальной поддержки детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа в возрасте до 23 лет» органы местного самоуправления муниципальных образований Республики Хакасия, в том числе и города Абакана, наделены на неограниченный срок государственными полномочиями по решению вопросов социальной поддержки детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа в возрасте до 23 лет.

Осуществление государственных полномочий по решению вопросов социальной поддержки детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа в возрасте до 23 лет предусматривает обеспечение жилыми помещениями ( подпункт 3 пункта 2 ст. 1 Закона).

Органы местного самоуправления несут ответственность за осуществление государственных полномочий в пределах субвенций, предоставленных из республиканского бюджета на осуществление соответствующих полномочий.

Как видно из материалов дела, мать истцов Куликова В.В. умерла 15.05.1996г. Решением суда от 23.09.97г. их отец Куликов СВ. лишен родительских прав. Таким образом, Куликов и Пискалова, будучи несовершеннолетними, остались без попечения родителей.

Постановлением администрации г. Абакана от 26.06.96г. N 42 истцы были переданы под опеку Ефимовой СВ.

Судом установлено, что истцы жилья не имеют, состоят на учете как лица из числа детей-сирот, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о наличии у администрации города Абакана, как органа местного самоуправления, обязанности предоставления истцам жилья.

В то же время, судебная коллегия нашла не основанным на законе вывод суда о том, что истцам должны быть предоставлены жилые помещения площадью не ниже 33 кв. м.

Согласно п. 4 Положения о порядке предоставления жилых помещений детям-сиротам, детям оставшимся без попечения родителей, а также лицам из их числа в возрасте до 23 лет, утвержденного Постановлением Правительства РХ от 30.12.05г. N 444, жилые помещения указанным лицам предоставляются по договору социального найма однократно, вне очереди, общей площадью на одного человека не ниже нормы предоставления.

В силу п. 2 ст. 50 ЖК РФ норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Решением Абаканского городского Совета депутатов от 15 февраля 2005 года N 126 «Об утверждении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в городе Абакане» установлена норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в размере 20 кв. м. общей площади жилья для одиноко проживающего человека ( п.1 Решения).

При таких обстоятельствах истцам должно быть предоставлено жилье площадью не менее 20 кв. м.

3.6. Признание договора социального найма недействительным не противоречит нормам действующего законодательства.

Решением Абаканского городского суда от 07.09.2006г. отказано в удовлетворении иска Карапыш Т.С. к Карапыш Г.В., МУП «Управляющая жилищная компания» о признании договора социального найма недействительным.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что в силу ст.ст.82 , 83 ЖК РФ договор найма может быть изменен, расторгнут или прекращен, и не подлежит оспариванию как сделка в порядке ст.168 ГК РФ.

Однако с таким выводом судебная коллегия не согласилась.

Как установлено судом, нанимателем квартиры NХХ в доме ХХ по ул. Кошурникова в г. Абакане являлся Карапыш С.С., который умер 29.03.2004г. в качестве членов семьи в квартире были зарегистрированы и проживали Карапыш Г.В. и Карапыш Т.С.

Заочным решением Абаканского городского суда от 19.04.2005г. договор найма на спорную квартиру был изменен, на МУ «Служба заказчика ЖКХ» возложена обязанность по заключению отдельных договоров найма с Карапыш Г.В. на две комнаты площадью 10.4 кв.м. и 10.2 кв.м, с Карапыш Т.С. — на комнату, площадью 20 кв.м.

09.11.2005г. между МУ «Служба заказчика ЖКХ» и Карапыш Г.В. заключен договор социального найма на две комнаты площадью 20.6 кв.м в трехкомнатной квартире NХХ в доме Х по ул. Кошурникова в г. Абакане.

Читайте так же:  Заявление на отгул за выборы

Истица, обращаясь в суд, просила о признании данного договора недействительным, поскольку заочное решение Абаканского городского суда от 19.04.2005г. отменено определением Абаканского городского суда от 27.06.2005г. и определением суда от 08.08.2005г. исковое заявление об изменении договора найма оставлено без рассмотрения.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Между тем, как установлено судом, договор социального найма с Карапыш Г.В. был заключен на основании решения суда, которое было отменено, т.е. судебный акт, послуживший основанием для изменения договора найма на кв.ХХ в доме Х по ул. Кошурникова в г. Абакане отсутствовал.

Иные основания, предусмотренные жилищным законодательством для изменения договора найма на спорную квартиру, также отсутствовали.

При таких обстоятельствах доводы кассатора о несоответствии договора социального найма требованиям закона судебная коллегия нашла обоснованными.

Вывод суда о том, что договор найма не может быть оспорен и признан недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством судебная коллегия нашла неправильным, поскольку он не основан на нормах материального права.

Не обоснованной судебная коллегия нашла также ссылку суда на ст.82 , 83 ЖК РФ, как на правовые нормы, исключающие возможность признания договора найма недействительным, т.к. указанные нормы предусматривают основания изменения, расторжения, либо прекращения договора найма по основаниям изменения, расторжения либо прекращения договора найма по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством , в то время как истица просила о признании недействительным договора социального найма по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством .

(определение N 33-1365/2006)

3.7. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

1. Решение Абаканского городского суда от 3 мая 2007 года отказано в удовлетворении иска Терехиной Т.Ф. к Маленковой Л.Н. о расторжении договора найма жилого помещения.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истицей не представлено доказательств выезда ответчицы на другое постоянное место жительства.

Однако с таким выводом судебная коллегия не согласилась.

В силу ст. 69 Жилищного кодекса РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

В соответствии с ч.3 ст. 83 ЖК РФ, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Из смысла приведенных норм в их совокупности следует, что право пользования жилым помещением как нанимателя, так и члена его семьи может быть прекращено судом досрочно при наличии таких условий, как отсутствие препятствий к пользованию данным жилым помещением; отсутствие намерения продолжать (возобновить) пользование жилым помещением; невыполнение обязанностей по уплате коммунальных платежей и платы за содержание жилого помещения; приобретение права постоянного пользования другим жилым помещением на праве собственности, по договору социального найма, либо в качестве члена семьи собственника или нанимателя помещения по договору социального найма.

Как видно из материалов дела, на основании решения Исполнительного комитета Абаканского городского Совета народных депутатов от 26 марта 1988 года N 317 Терехину Н.Н. выдан ордер на кв. ХХ в доме N ХХ по ул. Пирятинская в г. Абакане на состав семьи четыре человека, в том числе супруга Терехина Т.Ф., дочь Терехина Л.Н. (после регистрации брака Маленкова), сын Аксютин А.С..

4 января 2006 года Терехин Н.Н. умер, нанимателем указанного помещения является истица, ответчица зарегистрирована в нем со 2 декабря 1988 года в качестве члена семьи нанимателя по настоящее время.

Из пояснений сторон в суде первой инстанции видно, что ответчица выехала из спорного жилого помещения в 1993 году в связи с замужеством, т.е. добровольно, при этом на обстоятельства, которые бы свидетельствовали о наличии препятствий к пользованию данным жилым помещением, она не ссылалась, доказательств того, что имеет намерение проживать в спорной квартире, не представила. Представленные же ею документы, свидетельствующие, по ее мнению, об оплате коммунальных услуг, не могут быть признаны достаточными, учитывая период непроживания свыше 13 лет.

Кроме того, из пояснений сторон также усматривается, что ответчица проживает одной семьей с супругом и совместным ребенком в кв. N ХХ в доме N ХХ по ул. П. Коммунаров в г. Абакане, право собственности на 1\2 долю в которой принадлежит супругу ответчицы, что свидетельствует о приобретении ею права пользования жилым помещением в качестве члена семьи собственника.

Разрешая спор, суд первой инстанции не учел, что законодатель расторжение договора найма связывает с выездом на постоянное жительство в другое место, которое определяется только намерениями нанимателя, доказательствами чего могут быть устройство нанимателя на новую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения по договору социального найма, вселение в качестве члена семьи к иному лицу, а также на правах аренды или найма. Наличие какого — либо права является обстоятельством, подлежащим оценке в совокупности с другими, при этом обстоятельством, имеющим значение для правильного разрешения спора, является установление намерений лица относительно спорного жилого помещения и подтверждение их соответствующими доказательствами.

Из пояснений истицы в судебном заседании не усматривается ее намерение на возобновление права пользования жилым помещением, а сохранение регистрации по месту жительства в спорной квартире, которая сама по себе не порождает права на жилое помещение, связывается ею с желанием принять участие в приватизации.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенного у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований, поскольку ответчица, добровольно выехав из квартиры, по существу отказалась от своих прав как члена семьи нанимателя и утратила право пользования жилым помещением.

(определение N 33-656/2007)

2. Решением Саяногорского городского суда от 06.12.2006г. отказано в удовлетворении Эккерт В.В. к Эккерту П.И. о признании его прекратившим право пользования жилым помещением.

Проверив материалы дела, судебная коллегия нашла решение суда подлежащим отмене.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что ответчик временно отсутствует в спорном жилом помещении.

В силу ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Из смысла приведенной нормы следует, что выезд на постоянное жительство в другое место определяется намерениями нанимателя, доказательствами чего может быть получение другого жилого помещения по договору социального найма, вселение в качестве члена семьи к иному лицу, а также на правах аренды или найма. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое жилье, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.

Любое из доказательств, в том числе доказательства приобретения права на другое жилье должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в их совокупности.

Как видно из материалов дела, в 4-х комнатной квартире N ХХХ в доме N ХХ поселка Черемушки г. Саяногорска зарегистрированы по месту жительства Эккерт П.И. (наниматель), Эккерт В.В. (бывшая супруга), Эккерты О.П. и Д.П. (соответственно дочь и сын), а также Иванова М.К. (мать)

Брак между истцом и ответчиком расторгнут на основании решения суда от 04.12.2000г., что подтверждается копией свидетельства о расторжении брака.

24 ноября 2004 года ответчик заключил брак с Зуйковой Г.Н.

Из актов обследования жилищных условий видно, что Эккерт П.И. проживает в кв. N ХХ дома N ХХ поселка Черемушки г. Саяногорска и не проживает в спорной квартире.

Из пояснений сторон в судебном заседании видно, что ответчик не проживает в спорном жилом помещении с августа 2004 года.

Таким образом, установленные в ходе судебного разбирательства доказательства свидетельствуют о выезде ответчика в другое постоянное место жительства, а не о временном его отсутствии в спорном жилом помещении.

(определение N 33-1552/2006)

3.8. Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности изменения договора социального найма путем заключения отдельных договоров на одну квартиру.

Решением Саяногорского городского суда от 05 мая 2006 года, в удовлетворении исковых требований Жердевой Л.Н. в интересах несовершеннолетнего Мышева А.С. к МУП «Служба заказчика ЖКХ» г. Саяногорска и Путиной Е.В. о признании недействительным договора социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда г. Саяногорска от 14 марта 2005 года, заключенного между Путиной Е. В. и муниципальным унитарным предприятием «Служба заказчика ЖКХ.

Проверив материалы дела судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 63 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Как видно из материалов дела и установлено судом, Трофимову Н.А. на основании ордера от 16 декабря 1983 года была предоставлена двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: г.Саяногорск, Енисейский микрорайон, 14-62 на состав семьи 4 человека. Решением Саяногорского городского суда от 26 октября 1993 года Жердева Л.Н. признана утратившей право на указанную квартиру. По заявлению нанимателя 17 сентября 1997 года в названную квартиру был вселен его внук Мышев А. 14 июля 1999 года по заявлению нанимателя вселена его сожительница — Путина Е.В. 7 декабря 1999 года Трофимов Н.А. умер.

Постановлением администрации г. Саяногорска от 30 декабря 1999 года N 1357 за несовершеннолетним Мышевым А. закреплена спорная квартира (л.д. 8).

Распоряжением администрации Советского района г. Красноярска от 1 марта 2000 года N 299-р Жердева Л.Н. назначена опекуном Мышева Антона.

По заявлениям Жердевой Л.Н. и Путиной Е.В. с согласия органа опеки и попечительства, 14 марта 2005 года МУП «Служба заказчика ЖКХ» г. Саяногорска заключило с ними договоры социального найма с каждой на отдельную комнату в указанной квартире.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что договор найма, заключенный с Жердевой Л.Н. в нарушение порядка предоставления жилых помещений, не являющейся пользователем квартиры, нарушает интересы несовершеннолетнего Мышева А. на пользование жилым помещением в полном объеме и обоснованно признал такой договор недействительным.

Между тем, отказывая в удовлетворении иска о признании недействительным договора социального найма, заключенного с Путиной Е.В., суд ошибочно руководствовался положениями ст. 86 ЖК РСФСР, в силу которой совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям статьи 52 настоящего Кодекса, не обратив внимания при этом на то, что в спорной квартире, кроме Путиной Е.В., совершеннолетние члены семьи не проживают.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом .

Из дела видно, что оспариваемые договоры найма заключены 14 марта 2005 года, то есть в период действия Жилищного кодекса РФ, который не предусматривает возможности изменения договора социального найма путем заключения отдельных договоров на одну квартиру.

Более того, признавая право несовершеннолетнего пользоваться всей квартирой, суд своим решением признает право Путиной Е.В. пользоваться только одной комнатой, что противоречит принципу справедливости противоположных интересов и ограничивает права заинтересованных лиц.

(определение N 33-805/2006)

3.9. Жилищный кодекс РФ не предусматривает выселение из жилого помещения предоставленного по договору социального найма в случае не внесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев в жилые помещения специализированного жилищного фонда.

Решением Саяногорского городского суда от 01 декабря 2006 г. в удовлетворении исковых требований администрации г.Саяногорска к Рехлицкому Ю.М., Рехлицкой Л.А., Рехлицкому А.Ю. и Рехлицкому С.Ю. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении с предоставлением другого жилого помещения отказано.

Проверив материалы дела, судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения указав следующее.

В соответствии с подпунктом 4 п.1 ст.83 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в случае не внесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

Согласно ст.90 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Как видно из материалов дела, Рехлицкий Ю.М. является нанимателем жилого помещения по адресу: г. Саяногорск, Заводской микрорайон, д.ХХ, кв.ХХ. В качестве членов семьи нанимателя в указанной квартире зарегистрированы Рехлицкая Л.В., Рехлицкий А.Ю. и Рехлицкий С.Ю.

Решением мирового судебного участка N 2 г.Саяногорска от 18 сентября 2003 года с Рехлицкого Ю.М. взыскана задолженность по коммунальным платежам за период с июля 2002 года по июля 2003 года в размере 9 485,37 руб. 24 марта 2004 года исполнительное производство прекращено в связи с невозможностью взыскания.

На момент рассмотрения дела, задолженность ответчиков по оплате жилья и коммунальных услуг составила 36 416,99 руб.

Настаивая на удовлетворении иска, представитель администрации г.Саяногорска пояснила, что для выселения неплательщиков администрация МУП «ЖЭО-1» предоставляет жилые комнаты в общежитиях.

Между тем, в силу подпунтка 2 п.1 ст.92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения ( п.1 ст.94 ЖК РФ).

Жилые помещения в общежитиях предоставляются по договору найма специализированного жилого помещения ( ст.100 ЖК РФ).

При таких обстоятельствах, учитывая, что законом предусмотрено выселение в другое жилое помещение, размером не менее 6 кв.м. жилой площади на одного человека, по договору социального найма, при этом предоставляемое жилое помещение может быть менее благоустроенным, в то время как общежития являются жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, и предоставляются на основании договора найма специализированного жилого помещения, суд пришел к правильному выводу об отказе администрации г.Саяногорска в иске о расторжении договора найма жилого помещения и выселении Рехлицких в общежитие.

(определение N 33-517/2006)

4. Споры, связанные с пользованием специализированным жилищным фондоми
выселением из него.

4.1. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Решением Абаканского городского суда от 29 августа 2006 года удовлетворены исковые требования ГОУ ВПО «Хакасский государственный университет им. Н.Ф. Катанова» к Ултургашеву С.П. и Ултургашеву В.С. о расторжении договора найма и выселении без предоставления другого жилого помещения в части. Расторгнут договор найма, заключенный с Ултургашевым С.П., в остальной части иск оставлен без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении иска о выселении ответчиков, суд исходил из того, что не имеется оснований для расторжения договора найма жилого помещения с Ултургашевым В.С., а Ултургашев С.П. является членом его семьи.

При этом суд сослался на вступившее в законную силу решение Абаканского городского суда от 22 декабря 2005 года, которым отказано в иске ХГУ к Ултургашевым.

Однако суд не обратил внимания на то, что названным решением отказано в удовлетворении иска ХГУ о расторжении договора найма и выселении ответчиков в связи с невнесением платы за жилое помещение и систематическое нарушение прав и интересов соседей, выводы о расторжении договора найма по другим основаниям в решении не содержатся.

Между тем, статьей 109 Жилищного кодекса РСФСР, предусматривалось, что общежития используются для проживания граждан в период работы или учебы.

Согласно ст. 110 названного Кодекса лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития, которое было им предоставлено в связи с учебой.

Другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в статье 108 настоящего Кодекса, могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения ( статья 97 ).

Таким образом, нормами жилищного законодательства не исключалась возможность выселения граждан, прекративших работу или учебу, в связи с которой они были вселены в общежитие, с предоставлением другого жилья либо без такового.

В соответствии с ч. 1 ст. 94 , ч. 2 ст. 105 Жилищного кодекса РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Как видно из материалов дела, спорное жилое помещение находится в состоящем в оперативном управлении ХГУ общежитии N 4 по ул. Хакасской, Х, в г. Абакане.

В 1992 году комната 524 была предоставлена Ултургашевой Ю.П. в связи с трудовыми отношениями с истцом.

В мае 2002 года Ултургашева Ю.П., уволившаяся по собственному желанию, выбыла из общежития, о чем свидетельствует ее заявление.

В ходе судебного разбирательства установлено, что спорное жилье занимали Ултургашев В.С., обучавшийся с 18 августа 2003 года в сельскохозяйственном колледже ХГУ, и его отец Ултургашев С.П., который не вселялся в общежитие по самостоятельным основаниям.

Из дела усматривается, что в мае 2005 года Ултургашев В.С. был отчислен в связи с невыполнением учебного плана.

При таких обстоятельствах заслуживали внимания доводы истца о наличии основания для расторжения договора найма спорного жилья в связи с прекращением им (Ултургашевым В.С.) учебы, и вывод суда об отказе в иске представляется преждевременным и необоснованным. (при повторном рассмотрении исковые требования были удовлетворены в полном объеме).

(определение N 33-1343/2006)

4.2. Временное отсутствие в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, в том числе трудоустройство в другом населенном пункте не является безусловным основанием для признания договора социального найма расторгнутым, и в соответствии со ст. 67 ГПК РФ оценивается в совокупности с другими доказательствами.

Решением Саяногорского городского суда от 20 января 2006 г. удовлетворены исковые требования Администрация города Саяногорска к Серовой Л.Д. о признании договора социального найма жилого помещения расторгнутым.

Принимая решение об удовлетворении требований истца, суд сослался на то, что Серова Л.Д. выехала на другое постоянное место жительства, а потому договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым с момента ее выезда.

Проверив материалы дела, судебная коллегия пришла к следующему.

В силу п.3 ст.101 ЖК Российской Федерации договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Согласно п.3 ст. 83 ЖК Российской Федерации, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 (с изменениями на 30.11.1990г.) при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду # выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения (т.е. о снятии с регистрационного учета), об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.

Из материалов дела усматривается, что с истицей 19 марта 1998г. был заключен договор найма на комнату ХХХ в доме ХХ в Заводском микрорайоне г. Саяногорске, в котором она и ее сын проживали и зарегистрированы. Согласно акту осмотра жилого помещения от 01.04.2005г., в комнате находится мебель и предметы домашнего обихода.

Однако суд, в нарушение положений ст. 67 ГПК Российской Федерации не дал оценки вышеназванным доказательствам. Ссылаясь на фактическое проживание в течение двух лет в г. Красноярске, не проверил, обеспечена ли ответчица по новому месту жительства жильем, вселена ли в качестве члена семьи к иному лицу и т.п.

Между тем, из объяснений ответчицы усматривается, что намерения выехать на постоянное место жительства в г. Красноярск она не имеет, поскольку жилья у нее в этом городе нет, проживает без регистрации у тети супруга Струмской Г.А. до окончания учебного года.

Из акта от 07 октября 2005г. следует, что в квартире ХХ в доме ХХ по ул. Коломенская в г. Красноярске зарегистрированы и проживают Струмская Г.А. и Серов Н.Н..

Не учтены судом и требования ст. 67 ГПК Российской Федерации о том, что любое из доказательств, в том числе и сведения о трудоустройстве, должны оцениваться с учетом других доказательств, и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности.

(определение N 33-284/2006)

4.3. Расторжение договора найма жилого помещения и выселение по основаниям невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги допускается только с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма.

Решением Абаканского городского суда от 03 августа 2006 г., в удовлетворении исковых требований ГОУ ВПО «Хакасский государственный университет им. Н.Ф. Катанова» к Гордвих А.К., Гордвих Н.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Чудаева С.В., о расторжении договора найма и выселении без предоставления другого жилого помещения отказано.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, судебная коллегия указала следующее.

В силу пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Частью 3 статьи 101 ЖК РФ предусмотрено, что договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев

Согласно статьи 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Судом первой инстанции установлено, что ответчики проживают в общежитии по ул. Хакасская, Х, находящемся в оперативном управлении Университета, с 1994 года, первоначально были вселены в комнату N ХХХ, в последующем переселены в комнату NХХХ, в которой проживали на момент рассмотрения дела в суде.

Задолженность по оплате за жилье и коммунальные услуги на 24 мая 2006 года составила 42 900, 83 руб., что ответчицей Гордвих Н.И. в судебном заседании не отрицалось.

Как видно из заявленных требований, Университет просил о расторжении договора найма жилого помещения и выселении ответчиков без предоставления другого жилого помещения в связи с длительным неисполнением ими обязанности по оплате за жилье и коммунальные услуги.

Однако из анализа приведенных норм в их совокупности следует, что расторжение договора найма жилого помещения и выселение по основаниям невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги допускается только с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма.

(определение N 33 — 1238/2006)

судопроизводства по гражданским делам

Верховного Суда Республики Хакасия

Обзор документа

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Судебная практика по аренде жилого помещения