Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу покупателя

Содержание страницы:

Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Чтобы грамотно продать квартиру с обременением, делая это в пользу продавца, не получится не составить соответствующее соглашение. Ведь именно оно и выступает гарантией для участников сделки, поэтому не стоит доверять устным договоренностям, когда речь идет о серьезных финансовых операциях.

Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.

Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.

В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.

Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Сюда можно отнести:

  • информация о сторонах сделки;
  • наименование предмета сделки, детальное описание;
  • цена договора;
  • наименование предмета сделки;
  • момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
  • подписи сторон;
  • дата подписания договора;
  • иные условия.

Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты. Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем. Если есть возможность, то будет неплохо обратиться к юристам за помощью, они всегда помогут в решении тех или иных спорных вопросов.

Основания установления обременения

Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.

Условия должны быть сформулированы следующим образом:

  • потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
  • расчет после заключения договора, государственной регистрации;
  • поэтапное внесение оплаты по данному договору.

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может. Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.

Как выглядит договор купли-продажи с рассрочкой платежа?

Про образец договора купли-продажи квартиры для физических лиц 2017 смотрите тут.

Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости. Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор. Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.

Нюансы регистрации обременения

К нюансам регистрации обременения можно отнести:

  • Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
  • Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
  • Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
  • Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.

Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

  1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
  2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
  3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки. Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

  • исковое заявление;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права и установление обременения;
  • документы, подтверждающие перечисление полной суммы договора продавцу, либо расписку о передаче наличных денег.

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Квартира с обременением в пользу продавца

Мне нужно написать иск о снятии обременения с квартиры в пользу продавца. Квартира была выкуплена полностью в 2012 году, а обременение продавцом не снято. Теперь часть квартиры нужно распределить как наследство, так как один из собственников умер, а это сделать невозможно, так как обременение.

В заявлении нужно указать данные сторон, наименование суда, изложить обстоятельства дела и сформулировать свое требование, указать перечень Документов.

Добрый вам вечер Уважаемая Маргарита, в данном случае вы можете найти образцы в интернете либо обратиться на платной основе к любому нашему юристу на платной основе.

Здравствуйте, любое исковое заявление должно соответствовать требованиям статей 131-132 ГПК РФ. Если вам требуется помощь, то обращайтесь к юристу. Удачи вам и всего наилучшего

Здравствуйте! Исковое заявление о снятии обременения (ипотека в силу закона) подается в районный суд по месту нахождения недвижимости по ст. 131, 132 ГПК РФ.

Читайте так же:  Как оформить проем двери

Добрый день. Очень сложно коротко рассказать, как правильно составить исковое заявление. А кроме того, я убежден, что составлять иск должен юрист. Обратитесь к юристу на нашем сайте лично или напишите ему на его эл. почту (обычно он указан под ответом), он поможет составить исковое заявление, даст все необходимые пояснения, а при необходимости будет оказывать юридическую помощь вплоть до вынесения решения суда.

Продаю квартиру по ускоренной схеме регистрации, с обременением в пользу продавца, при подписании договора получаю половину суммы, вторую половину получу после того, как покупатель получит свидетельство. На что обратить внимание? Какие для меня риски предусматривает эта схема?

Здравствуйте, Татьяна! Никаких рисков, если все эти условия оговорены подробно в договоре купли-продажи.

Предусмотрите в договоре, что если вторая сумма не будет выплачена в срок ( укажите конкретную дату), Покупатель обязан будет в бесспорном порядке уплатить Вам единовременный штраф в размере 20% от стоимости сделки.

Здравствуйте. Риск такой, что покупатель не станет Вам выплачивать вторую половину и если Вы обратитесь в суд, по решению суда будет выплачивать Вам эту сумму несколько лет, а может и вообще не выплачивать, если имущество перепишет на других. Не советовал бы так поступать, есть другие более безопасные способы. 8 905 934 0770

Купили квартиру, на нее было наложено обременение в пользу продавца, позже с продавцом расчитались полностью (расписки имеются). Сейчас не можем снять обременение, так как продавец не выходит на связь. В регпалате сказали, что в моей ситуации единственный выход обращаться в суд. Подскажите, пожалуйста, как правильно составить исковое заявление.

Здравствуйте! Для того, чтобы правильно помочь вам написать исковое заявление, необходимы все документы. Обращаетесь и присылайте. Услуга платная.

Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи

Обременение в пользу продавца довольно частый юридический прием в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи недвижимости.
Внесение записи об ипотеке (залоге в пользу продавца) в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) предотвратить отчуждение недвижимости третьему лицу до момента погашения этой записи.

Статья обновлена 18.03.2018 г

Содержание статьи подробное:

Обременение в пользу продавца

Обременение в пользу продавца регистрируется в Росреестре и запись об этом вносится в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

  • Любое регистрационное действие, в том числе и наложение обременения ( вносится запись об ипотеке), в Росреестре производится по заявлению участников сделки.

Обременение в пользу продавца. Регистрации обременения

  • Госпошлина за регистрацию обременения не уплачивается.
  • Заявление о внесении записи об ипотеке(обременении под залог) подают все участники сделки купли-продажи.
  • В выписке из ЕГРН запись об обременении будет отражена
  • На правоустанавливающем документе ( договоре купли-продажи) будет проставлена регистрационная надпись о регистрации обременения.
  • Сделка с обременением регистрируется 5 рабочих дней
  • Снимается обременение 3 рабочих дня и тоже по заявлению всех участников сделки
  • С заявлением о погашении записи об ипотеке документ о полной оплате в Росреестр не передается!

Обременение в пользу продавца. Содержание договора

  • В разделе «Порядок расчетов» договора купли-продажи прописывается подробно в какие сроки и какими суммами будет осуществляться выплата полной цены за объект недвижимости.
  • Если в Договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов» вы указали на частичную оплату, но при этом не прописали о возникновении обременения, то по заявлению сторон оно будет наложено, потому что главным для регистратора является ЗАЯВЛЕНИЕ о регистрационном действии!
  • Регистрация обременения в пользу Продавца не является обязательной процедурой. Если стороны доверяют друг другу — в разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает»

Самостоятельное составление договора. Подробная консультация

Подробные разъяснения по составлению Договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа вы получите из видео урока. Адаптированный шаблон договора купли-продажи с рассрочкой и шаблоны расписок приложены к видео уроку.

Посмотрев видео консультацию — вы без проблем самостоятельно составите договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, который примет регистратор в качестве документа-основания для регистрации обременения в пользу продавца.

Опираясь на свой многолетний опыт сопровождения сделок, смею рекомендовать — обременение регистрировать. Ведь снять его легко!
Запись в ЕГРН об ипотеке дисциплинирует покупателя.
Дополнительной страховкой для продавца являются еще штрафные санкции на покупателя в случае нарушения сроков расчета.

И конечно договориться об этом стороны сделки должны «на берегу», то есть прописать об этом условии еще в предварительном договоре купли-продажи.

Под эту ситуацию можно составить Предварительный договор купли-продажи с помощью Юридического конструктора договоров.

Рекомендую использовать такую форму сделки при оплате за счет средств Материнского(семейного) капитала.

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи : 28 комментариев

Ответ для Татьяны.
Все неверно.
Посмотрите консультацию, я там очень подробно объясняю, если уж вопросы останутся — пишите, еще раз разъясню.

Добрый день. Хочу продать квартиру с рассрочкой оплаты. Договор хочу составить с обременением в пользу покупателя, т.е. чтобы квартира оставалась в моей собственности до полной оплаты. Если вдруг покупатель откажется оплачивать в указанные в Договоре сроки и откажется писать заявление на снятие обременения, обременение тоже снимается только через суд?

Ответ для Виолины.
Ни каких «подводных камней» для вас нет.
Главное найти покупателя на такой проблемный объект.
Два варианта:
1. Уменьшаете стоимость доли на размер долга
2. Берете задаток в размере долга

Добрый вечер! Я имею 1\2 долю в приватизированной коммунальной квартире. Живу и прописана по другому адресу. Отец также владеет 1\2 долей в комнате, он там прописан. За жилплощадь накопились жуткие долги в размере 140 тыс. руб. Отцу 50 лет, он платить не собирается. Мне в июне исполняется 18 лет. Возможно, я продам её как раз после совершеннолетия. Арест на имущество пока что не наложен. Хочу узнать, насколько безопасно продать долю в комнате с долгом, ведь существует много подводных камней. Посоветуйте, как предостеречь себя от обмана и что нужно знать при подписывании договора. Ведь я хочу, чтобы покупатель выплатил долг, а затем купил долю комнаты. Как это заверить документально? Заранее спасибо.

Ответ для Александра.
Обязательного требования к оформлению предварительного договора нет.

Сын покупает соседке)))

Ответ для Александра.
А как вы хотите покупателя удержать 30 дней, ведь вам еще нужно уведомить др. собственников.
Или вы соседу продаете?

Здравствуйте. Скажите регистрация обременения при продажи комнаты обязывает Меня(продавца) подписывать предварительный Договор купли-продажи, или можно сразу идти на составление основного?

Ответ для Антона.
Да, действительно. На основании предварительного договора можно зарегистрировать обременение в пользу покупателя.
Об этом нужно прописать в дополнительных условиях предварительного договора купли-продажи.
А затем подать его в Росреестр вместе с заявлениями участников сделки.
Но, если основной Договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса — предварительный договор также им удостоверяется.

Добрый день.
Мы продаем загородный дом в рассрочкой платежей. Мы хотим заключить предварительный договор купли-продажи, чтобы переход права собственности перешел именно после последнего платежа. На сколько я знаю такой договор не регистрируется. Однако покупатель хочет зарегистрировать договор, чтобы на доме было обременение ограничивающее нас, как продавцов передавать дом в залог, продавать 3-м лицам и т.д. Чтобы право собственности оставалось на нас он не против.
Подскажите, пожалуйста, возможно ли как-то в нашей ситуации обыграть все условия. Чтобы и дом был в нашей собственности на все время рассрочки и чтобы обременение зарегистрировать, дающее гарантию покупателю.

Здравствуйте,подскажите пожалуйста,есть ли риск в продаже дома под мат.капитал и рассрочку?

Ответ для Елены.
Этот вопрос решается исключительно по договоренности сторон, вот если бы вы не прописывали штрафные санкции — тогда 1\300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки

Спасибо, составили, но возникают споры, неустойка при нарушении сроков полного расчета должна быть в каком размере указана? Покупатели настаивают на от 1 до 10 процентов, но математика говорит не в мою пользу Полевая стоимость квартиры скажем 1 млн рублей Пятьсот тысяч наличкой при подписании, остаток наличными пол расписку до 1 марта. Если не выплатят остаток, то неустойка если брать 10 процентов 50 000 руб То есть я получу при таком раскладе получу 550 А квартира то стоит миллион В Вашей практике, какова должна быть сумма неустойки? Покрывающая стоимость квартиры, какой то фикс процент или как ещё? Есть у нас в законодательстве положения, регулирующие данный вопрос? Спс

Ответ для Елены.
Вдруг вам повезет и все будет как договорились.
Я занимаюсь сопровождением сделок профессионально и на авось не рассчитываю.
Если ваш риэлтор не предложил участникам сделки скрепить предварительным договором — боюсь. что вы попали в руки дилетанта.

Добрый, не понимаю зачем нужен предварительный ДКП? Мне оставили аванс под расписку, далее мы хотим осуществь сделку в рег палате, подписав договор основной, в котором будет прописано обременение в мою пользу как продавца, там же наишем заявление об обременении и там же произойдет сделка, когда большую часть денег покупатель передаст наличными Зачем предварительный договор? Риелтор про это ни слова не сказала

Ответ для Дениса.
Обращайтесь в суд с иском о расторжении договора, по решению суда вам будет возвращено право собственности.
Конечно агента можно привлечь в качестве свидетеля.

Что делать, если покупатели все же не получили письмо с претензией по каким-либо причинам (сменили адрес проживания или намеренно скрываются)?
P.S. Сделка проводилась с участием агентства недвижимости. Можно ли их привлечь в качестве свидетелей того, что была попытка урегулирования ситуации до суда?

Ответ для Ирины.
Нет, ни чего перерегистрировать не нужно. Когда произойдет полная оплата необходимо всем участникам сделки подать заявление о снятии обременения( погашения записи об ипотеке).

Читайте так же:  Вак требования к доценту

Здравствуйте. Дочь приобрела жилье с обременением в пользу продавца. Обременение зарегистрировали до полной оплаты с указанием даты. Но к указанной дате она не успевает отдать деньги. Продавец готов подождать. Нужно ли предпринимать какие-то действия (н-р, перерегистрировать с новой датой по полной оплате и обременения)?

Ответ для Вадима
Сначала напишите покупателю претензию на нарушение условий договора и выплату причитающихся средств до определенной даты.
Сообщите о своем намерении обратиться за защитой своих интересов в суд, с возложением на него судебных издержек, в случае нарушения указанных сроков оплаты.
Предложите урегулировать вопрос в досудебном порядке в срок до …(конкретная дата)

Отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении. Не говорите заранее о письме, иначе покупатель сознательно не будет его получать.

Здравствуйте. Если я продал квартиру с рассрочкой на 6 месяцев, зарегистрировали договор, заявление на обременение, прошло 6 месяцев и более, а покупатель не расплачивается и не желает расплачиваться, какие дальше мои действия?

Ответ для pozdravhappy.
В разделе «Оплата по договору» пропишите порядок и сроки полного расчета и о том, что «Стороны договорились о регистрации обременения в пользу продавца»
Просто в разделе «Особые условия» пропишите: » Продавец сохраняет право проживания в квартире и право пользования имуществом до полной оплаты»

как правильно отразить в договоре к-п квартиры обременение в пользу продавца с правом пользования имуществом до полной оплаты стоимости жилья?

Ответ для Галины.
Если участники сделки написали в Росреестре заявление о регистрации обременения в пользу Продавца, то ни какие отчуждения( продажа, дарение и т.д) невозможны. Только после полной оплаты Ваша дочь напишет заявление о погашении записи об обременении и тогда новый владелец сможет отчуждать квартиру.

помогите пожалуйста. под давлением мою дочь заставили подписать договор купли продажи квартиры с обременением. 500 тыс. вроде как покупатель отдал, а 500 тысяч после регистрации сделки. Сможет ли покупатель продать квартиру под таким обременением. и как вернуть квартиру нам обратно?

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Автор и основатель интернет ресурса

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я более 12 лет сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.

На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.10.2018 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили почти 3 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet и качества сайта от Яндекс размещены внизу страницы

Так же я являюсь автором проектов:
Лучшие пособия для сделок с недвижимостью
Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль»
Онлайн-сервис «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью»

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Особенности договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Продажа жилого объекта может осуществляться, в том числе, и с наличием одного из способов обеспечения выполнения обязательства со стороны покупателя. Как правило, обременение действует до тех пор, пока приобретатель полностью не расплатится с продавцом за недвижимость.

Далее рассмотрим, какие способы обеспечения обязательств могут использоваться, особенности оформления договора и другие нюансы.

Основные условия

Сделка по купле-продаже квартиры предполагает, что стороны самостоятельно договариваются обо всех существенных условиях сделки, прописывая необходимые нюансы в тексте договора.

Помимо общих условий, таких как реквизиты сторон, дата и место совершения сделки, предмет договора, цена, ответственность и другие, существует еще и порядок осуществления расчетов.

Стороны могут договориться о различных способах оплаты за квартиру – как наличным расчетом (путем вручения денежных средств), либо безналичным (путем перечисления денег на банковскую карту или расчетный счет).

Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов:

  • расчеты до подписания контракта;
  • расчеты после заключения контракта и госрегистрации права собственности в Росреестре;
  • расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания соглашения, обеспечение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.

В случае неисполнения продавец может просто аннулировать договор в связи с существенным нарушением условий одной из сторон.

Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.

Для гарантии исполнения обязательств стороны могут договориться использовать один из способов обеспечения, указанных в Главе 23. Самым популярным способом, конечно же, является залог.

Важно! Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.

Кто платит за договор купли продажи квартиры, узнайте в этой статье.

Как оформляется и его образец

Договор купли-продажи квартиры с наличием обременения в пользу продавца оформляется в письменной форме – на основании ч. 3 ст. 339 ГК РФ.

Поскольку договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса лишь при желании сторон – закон не обязывает это делать, то и залоговая договоренность может быть совершена в простой письменной форме.

Существует два вида обременения в пользу продавца:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон процесса.

Залог в силу закона возникает, как правило, если расчеты между контрагентами совершаются после подписания контракта.

Чтобы залог в силу закона приобрел правовую подоплеку, необходимо сделать соответствующую пометку в договоре – на основании такой отметки государственный регистратор внесет запись о залоге в ЕГРП.

Стороны также имеют возможность указать дополнительные условия исполнения обязательств:

  • срок выполнения денежного обязательства и, соответственно, момент аннулирования обременения;
  • правила прекращения обременения при досрочном выполнении обязательств покупателем квартиры (актуально, если в договоре содержится условие о рассрочке или отсрочке платежа);
  • кто ответственен за сохранность предмета залога и др.

После регистрации сделки в Росреестре стороны не в силах самостоятельно изменять оговоренные условия.

После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.

Залог будет действовать до того момента, пока покупатель полностью не рассчитается за приобретенный объект недвижимости.

Чтобы снять обременение, сторонам нужно обратиться с совместным заявлением в Регистрационную Палату, на основании чего запись об обременении в ЕГРП будет погашена.

С образцом договора с наличием обременения в пользу продавца можно ознакомиться здесь.

Какие нужны документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца стороны должны предоставить в регистрационный орган:

  • совместное заявление на переход права собственности;
  • договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
  • технический и кадастровый паспорт на жилой объект;

  • при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
  • доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
  • согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
  • разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;

  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;

  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки.

Стоимость и сроки

Сторонам придется заплатить нотариусу за услуги нотариального и технического характера согласно законодательным тарифам. Нотариальными услугами можно воспользоваться в случае необходимости – закон не обязывает это делать.

На сторон процесса полностью ложатся обязанности по документарному оформлению сделки, в том числе, и расходы на оплату услуг юридической компании.

К специалистам по оформлению договоров недвижимости можно обратиться, если стороны не уверены – составлен ли договор согласно всем правилам и все ли существенные условия в него внесены.

Согласно п. 22 ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию перехода права собственности взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Оплатить можно в любом терминале оплаты, предоставив государственному регистратору подтверждение платежа.

Сроки регистрации регламентируются ст. 16 ФЗ № 218. Так, согласно нормам статьи, сроки регистрации зависят от формы подачи документов, а также от органа, принявшего документацию.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех сопутствующих документов. Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры.

Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр. Таким образом, при уклонении продавца от осуществления заключительного этапа процедуры снять обременение не получится.

Что же в таком случае остается делать покупателю – побуждать продавца добровольно урегулировать вопрос, или же взыскивать денежные средства в судебном порядке и аннулировать контракт?

При уклонении продавца от снятия обременения у покупателя появляется право на судебное решение вопроса.

В суд нужно предоставить следующую документацию:

  • исковое заявление, содержащее в себе суть заявленных требований;
  • выписка из ЕГРП, которая подтверждает переход имущественного права и установление обременения;
  • документы, которые свидетельствуют о перечислении денег продавцу – к примеру, расписка о получении денег или чек-ордер о зачислении денежных средств на расчетный счет.
Читайте так же:  Федеральный закон рф ст.22

В таком случае, если вся сумма согласно договору была уплачена продавцу, у суда появляются законные основания для удовлетворения исковых требований.

Когда между сторонами нет разногласий, никаких “подводных камней”, по сути, и нет. Процедура снятия обременения пройдет в упрощенном формате – на основании совместного заявления сторон сделки регистрирующий орган исключит запись из ЕГРП о наличии обременения, после чего покупателю недвижимости будет выдана выписка из реестра прав с записью об отсутствии обременений.

Как только выписка будет выдана на руки, покупатель приобретет полные права распоряжения – продажа, мена, обмен, дарение и др.

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца имеет следующие преимущества:

  • полная гарантия защиты имущественных прав продавца – в случае неоплаты контрагентом покупной стоимости, продавец получает право на удовлетворение из стоимости заложенного имущества – либо оставить объект недвижимости за собой, либо продать его;
  • возможность покупки квартиры в рассрочку – к примеру, равными платежами на протяжении определенного периода, либо с отсрочкой платежа;
  • залогодатель полностью отвечает за объект недвижимости как во время совершения сделки, так и после нее.

Соглашение о купле-продаже с обременением в пользу продавца – это удачное решение для тех, кто желает обезопасить себя во время сделки по купле-продаже недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа.

До тех пор, пока контрагент не исполнит своих обязательств, квартирой нельзя будет распоряжаться.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа рассматриваются тут.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности полученной по наследству, читайте по ссылке.

Видео: Квартира с обременением. Как составить предварительный договор купли-продажи

Порядок оформления договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Процедура купли-продажи одна из самых распространённых сделок сегодня. Она сопряжена не только со сбором документации, касающейся имущества, но и подготовки грамотного договора купли-продажи. Порой имущество, которое предлагается на рынке, оказывается не без изъяна, но искать другие предложения вы не желаете.

Все сложности можно предусмотреть в тексте договора купли-продажи, который составляется между приобретателем и продавцом. Сегодня мы расскажем о том, как составит договор купли-продажи с обременением при покупке недвижимости, и что под собой подразумевает такая сделка.

Виды и ситуации

Когда речь заходит о приобретении обременённого имущества, многие машут руками, утверждая, что выгода таких сделок минимальна, а риски слишком высоки. На это можно ответить тем, что каждая сделка требует индивидуального подхода, что в данном случае не является исключением. Проработав соглашение можно максимально снизить риски и получить полную выгоду от такой покупки.

Имущество может быть обременено по разным причинам:

  • Арест имущества. Если собственник находится под следствием и в перспективе возможна реализация его имущества, на него накладывают такое обременение. Покупатели таких квартир рискуют остаться на улице, когда данная жилплощадь уйдёт с молотка;
  • Ипотека или другие кредитные, залоговые обязательства. В данном случае, стоит не только поинтересоваться причиной продажи жилья, но и поставить в известность заёмщика, о том, что квартира меняет собственника. Заёмщик даёт своё разрешение на сделку, и лишь после этого сделка может быть оформлена.
  • Имущество находится в аренде. Приобретая такое жильё, вы берёте на себя обязательства арендодателя, поэтому вопросы с настоящими жильцами придётся решать самостоятельно;
  • Если одним из дольщиков является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В таких случаях требуется согласие органов опеки и попечителей на осуществление сделки;
  • Жильё находится в ренте. Такое соглашение требует трёхстороннего заключения и происходит не выкуп имущества, как такового, а выкуп права ренты;
  • Третьи лица прописаны в квартире;
  • Обременение в пользу продавца.

Каждому из случаев обременения стоит уделить отдельное внимание, поскольку выходы из ситуаций не всегда оказываются простыми, и в каждом конкретном случае они индивидуальны. Приобретая квартиру с обременением, лучше всего обратиться к юристу, для сопровождения сделки.

В тех случаях, когда недвижимость находится в залоге, не важно, ипотека это или другие долговые обязательства, снятие обременения возможно в счёт продажи недвижимости. При таких сделках, собственник должен поставить в известность кредитодателя, о том, что недвижимость сменит владельца. На этот случай в договоре о залоге должен быть выделен отдельный пункт, который прописывает дальнейший порядок действий, для заёмщика.

Чаще всего кредитодатель предполагает возможность того, что недвижимость будет перепродана, и предусматривает выплату остатка средств по долгу, с суммы, полученной при продаже имущества. Так продавец получает не полную стоимость жилья, а ту часть, которая останется после погашения долга.

Сделка с совладельцем

Если имущество приобретается одним из супругов, и оформляется на него, то это не дарует ему полного права на собственность, ведь второй супруг имеет право на имущество в равной доле, как совместно нажитое. Для проведения сделки требуется согласие, полученное от совладельца, заверенное нотариально. Это касается не только совладения супругами, но и некоторых других случаев, если речь идёт, к примеру, о покупке комнаты в коммунальной квартире. В таком случае нужно получить согласие всех жильцов.

Договор ренты и недееспособные собственники

Если речь заходит о договоре ренты, то важно понимать, что полных прав на собственность, по данному соглашению вы не получите. Договор подразумевает под собой разрешение на проживание на жилплощади, взамен внесения коммунальных платежей и заботы о сожителях. Такие договоры подписывают обычно одинокие люди преклонного возраста, которые нуждаются в заботе и не располагают финансовыми средствами, что бы нанять сиделку.

Приобретая такую квартиру, покупатель берёт на себя обязанности, которые обязательны к выполнению, по соглашению ренты. Если лицо проживающее в квартире и являющееся её собственником является недееспособными, потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства, для того чтобы провести сделку по закону. Это относится не только к жилью находящемуся в ренте. При осуществлении купли-продажи квартиры долей, которой владеет недееспособный гражданин, согласие органов так же обязательно.

В том случае если жильё, которое вы планируете приобрести, сдаётся настоящим владельцем, то вам придётся выполнять все условия соглашения аренды. То есть, по сути, вы получаете жильё вместе с арендаторами, которые имеют право пользоваться квартирой до истечения срока аренды.

Та же ситуация с сервитутом. Так называют разрешение на некоторые действия с земельным участком. Оно даёт разрешение на различные действия, в зависимости от текста договора. Здесь может быть, как прокладка коммуникаций через купленную вами землю, так и перегон скота по ней, и покупатель земли с таким обременением не вправе мешать действующему соглашению.

Здесь всё зависит от ситуации. Если нет возможности привлечь согласия прописанного на отчуждение, то он будет числиться в квартире и в дальнейшем. Приобретатель вправе требовать снятия такого обременения с квартиры, и в договоре должны быть предусмотрены сроки, в которые это должно произойти.

В пользу продавца

Такое обременение используется собственниками при сделках, в которых предусмотрена рассрочка платежа или в других случаях, когда выплата происходит не целиком. По условиям такого соглашения, покупатель может въехать в квартиру по факту заключения договора, но право собственности будет принадлежать продавцу до момента совершения последней выплаты по сделке.

Если сделка предполагает залог, то обговорить такой пункт в соглашении будет наиболее правильным. Оформляя договор купли-продажи с обременением в пользу продавца, собственник старается оградить себя от мошеннических действий, что вполне логично и законно.

Здесь всё довольно просто. До снятия ареста такую недвижимость приобретать не нужно. Лишь после снятия такого обременения стоит задуматься о покупке. В противном случае, вы рискуете остаться и без денег и без жилья.

Что стоит учесть?

Сделка купли-продажи недвижимости с обременением это не редкость в наши дни. Оформляя такое соглашение, стоит предусмотреть то, как вы будете действовать относительно ограничения. Разумеется, сделки с обременённым имуществом кажутся более выгодными, однако, стоит учесть, что некоторые ситуации могут поставить под сомнение права приобретателя на имущество, по договору купли-продажи.

Продавец предоставляет покупателям справку из Росреестра, где прописаны все обременения, которые имеются на недвижимость. Узнав, что конкретно является причиной обременения, взвесив все обстоятельства и уточнив возможно ли снятие обременения с имущества, стоит приступать к сделке и оформлению договора купли-продажи.

Составление соглашения

Большая часть особенностей при составлении договора купли-продажи имущества касается пунктов указывающих на обязанности продавца и покупателя, порядка приёма-передачи прав собственности и ответственности сторон. Если же обременение заключается в наличие дольщиков, то прикрепив нотариально заверенное согласие на отчуждение, вы сможете стать полноправным собственником своей доли сразу после подписания договора.

При составлении стоит внести особенности вашей сделки, кто берёт на себя обязанности по аннуляции обременения, или то какие условия должен соблюдать новый собственник в связи с имеющимся обременением. Так, прописав подпункт о том что третье лицо должно быть выписано из квартиры в определённый срок, вы можете простимулировать продавца тем, что итоговый платёж по сделке будет выплачен лишь после выписки. Обременение со стороны продавца в свою очередь может выглядеть следующим образом, прежний владелец оставляет за собой права собственности до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма. Таким образом, обременение может выступить своего рода рычагом воздействия.

Для составления договора купли-продажи квартиры с обременением, стоит обратиться к грамотному юристу, который имеет опыт составления подобных договоров. Лишь изучив все условия соглашения, всю представленную документацию, и добросовестность сторон можно составить наиболее правильное соглашение. Вы можете воспользоваться услугами юриста по полному сопровождению сделки, что сведёт риски к минимуму и позволит вам не беспокоиться о законности подписанного договора.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу покупателя