Договор купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа

Содержание страницы:

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Информация к документу

Порядок и условия заключения договора купли-продажи недвижимости изложены в §7 Главы 30 ГК РФ, а понятие рассрочки платежей и условия её предоставления изложены в ст. 489 ГК РФ.

Особенности составления документа

Содержание договора

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимость: здание, сооружение, земельный участок и т.д. в собственность покупателю. Договор купли-продажи недвижимости в рассрочку составляется:

  • В обязательной письменной форме, составляется одним документом и подписывается сторонами – ст. 550 ГК РФ. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечёт его недействительность.
  • Предмет договора должен быть чётко идентифицирован, в договоре должны быть указаны данные позволяющие определённо установить квартиру, подлежащую передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие её расположение в составе другого недвижимого имущества (этаж, номер квартиры). При отсутствии этих данных договор считается не заключённым – ст. 554 ГК РФ.
  • Цена. При отсутствии в договоре условия о цене продаваемой квартиры договор о её продаже считается незаключённым. Если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в нём цена квартиры, включает цену передаваемой с ней соответствующей части земельного участка или права на него. Если цена квартиры в договоре продажи установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества – ст. 555 ГК РФ.
  • Условия передачи имущества, которое осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество – ст. 556 ГК РФ.
  • Порядок, сроки и размер оплаты – наличный, безналичный расчёт, а также дата, до которой должен быть произведён очередной платёж, размер которого устанавливается договором – ст. 489 ГК РФ.
  • В договоре должны быть перечислены лица, которые проживают в продаваемой квартире и согласно закона, сохраняют право пользования этой квартирой, с указанием их прав на пользование жилым помещением – ст. 558 ГК РФ.
  • Условия регистрации недвижимого имущества в государственных регистрирующих органах – ст. 551 ГК РФ.
  • Права и обязанности сторон.

Важно! Если покупатель не выплачивает очередной платёж, предусмотренный договором, в срок который в нём же оговаривается, продавец имеет полное право требовать возврата проданной квартиры, но только при условии, если общая сумма выплат за неё не составляет половину от её общей стоимости – ст. 489 ГК РФ.

Ответственность сторон по договору

Для того чтобы избежать проблем в виде неисполнения обязательств со стороны продавца, а именно отказа заключать договор купли-продажи квартиры в договор необходимо внести условия начисления и выплаты неустойки, предусмотренные ст.ст. 330 — 333 ГК РФ.

Размер неустойки может быть установлен по соглашению сторон. Если этот пункт отсутствует, то применяются правила ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, согласно ст. 811 ГК РФ за нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку.

Риск случайной гибели наступает у покупателя с момента фактического исполнения продавцом договора – ст. 459 ГК РФ.

Заполненный образец документа

Договор
купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Мы, гр. _______________________________________,
(Ф.И.О. полностью)

проживающий (ая) по адресу:___________________________________________________,

паспорт серии _________ N ___________, выдан «__» ______________ 200_ г.

__________________________________________, код подразделения _________,
(наименование выдавшего органа)

именуемый (ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и гр. ____________________________________________________
(Ф.И.О. полностью)

проживающий (ая) по адресу:______________________________________,

паспорт серии ________________ N __________, выдан «___» ____________ 200_ г. _____________________________________________________________________,
(наименование выдавшего органа)

код подразделения _________________, именуемый(ая)

в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор

1. Я, гр. _____________________________________, обязуюсь передать в
(Ф.И.О. Продавца полностью)
собственность, а я, гр. ________________________________________________
(Ф.И.О. Покупателя полностью)
обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями настоящего Договора, следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную на _____________________ этаже ___________________________
(тип дома: кирпичный, блочный и т.д.)
жилого дома, находящуюся по адресу:
__________________ область, ___________________________________________,
(населённый пункт: район, город, посёлок, деревня)
улица _________________________, дом № ______, корпус (строение) № ____,
квартира № ___, состоящую из _______ комнат (ы), размером общей площади
_____________________________________ кв. м., в том числе жилой площадью
(цифрами и прописью)
_____________________________________ кв. м.
(цифрами и прописью)

2. Указанная квартира принадлежат Продавцу по праву собственности на основании __________________________________________, что подтверждается
(наименование правоустанавливающего документа)
свидетельством о государственной регистрации права от «__» _____ 200_ г.
серия ___ № ____, выданным ____________________________________________,
(наименование органа, осуществившего регистрацию)
регистрационный номер _________________ в Едином государственном реестре прав от «__» ____________ 200_ г.

3. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет
____________________ руб., что подтверждается справкой N _____, выданной
(цифрами и прописью)
«__» ________ 200_ г. БТИ ______________________________________________
(наименование муниципального образования)

4. Стороны определили стоимость квартиры в _________________ рублей.
(цифрами и прописью)

5. Покупатель обязуется произвести оплату указанной в п. 4 стоимости квартиры путём передачи денег Продавцу в следующие сроки:
в размере ____________________ рублей в срок до «__» __________ 200_ г.;
(цифрами и прописью)
в размере ____________________ рублей в срок до «__» __________ 200_ г.;
(цифрами и прописью)
в размере ____________________ рублей в срок до «__» ___________ 200_ г.

Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

6. Покупатель осмотрел приобретаемую квартиру перед заключением настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупреждён Продавцом, не обнаружил, удовлетворён качественным и техническим состоянием указанной квартиры.

7. Передача квартиры производится в день передачи Продавцу первого платежа, срок которого установлен в п. 5 настоящего Договора, о чем стороны составляют передаточный акт в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

8. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности.

9. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия Продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.

10. После получения последнего платежа, согласно п. 5 настоящего Договора, Продавец обязуется в тот же день выдать Покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объёме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

11. Покупатель за свой счёт осуществляет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ.

12. На момент заключения настоящего Договора, квартира свободна от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с действующим законодательством право пользования данной квартирой.

13. Супруг (а) Продавца письменным заявлением от «__» _________ 200_ г. подтвердила согласие на заключение настоящего Договора (либо на отчуждение квартиры).

14. Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, в котором она находится на момент заключения настоящего Договора (осмотра ее Покупателем): укомплектованную санитарно-техническим оборудованием, электрооборудованием и иным необходимым оборудованием, без задолженности по налогам на недвижимость, платежам по ремонту жилого дома, содержанию придомовой территории и мест общего пользования жилого дома, коммунальным платежам, оплате счетов за пользование местной, междугородней и международной телефонной связью, абонентской плате, обслуживанию домофона, охранных услуг (консьерж) и др. платежам, которые могут быть предъявлены владельцу квартиры.

15. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

16. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном действующим законодательством порядке.

17. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Читайте так же:  Возврат налогов из америки

18. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ и считается заключённым с момента его государственной регистрации.

20. Стороны ознакомлены с содержанием ст. 167, 209, 253, 288, 292, 549 — 558 ГК РФ.

21. Расходы по государственной регистрации Договора стороны несут в равных долях по 50% каждый.

22. Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих одинаковую силу, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

__________________________________________________________.
(наименование органа полностью)

Продавец: ______________ _________________________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Покупатель: _____________ _________________________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Оставить комментарий к документу

Здесь вы можете оставить комментарий к документу «Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа», а также задать вопросы, связанные с ним.

Если вы хотите оставить комментарий с оценкой, то вам необходимо оценить документ вверху страницы

Договор купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ с рассрочкой платежа

Мы, ЛЕСНИКОВА ИННА АЛЕКСАНДРОВНА, 04.12.1946 г.р., гражданство: Россия, пол: женский, паспорт 07 89 334553 выдан 13.07.2001 года ОВД Промышленного района города Ставрополя, проживающая по адресу: город Ставрополь, улица Дзержинского, дом 2/1 а, квартира 16, именуемая в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, и гр.ХАЙЛОВА ИРИНА РУСЛАНОВНА, 20.11.1962 г.р., гражданство: Россия, пол: женский, паспорт 99 07 946831 выдан 09.11.2007 года Отделением УФМС России по Ставропольскому краю в Труновском районе, проживающая по адресу: Ставропольский край, Труновский район, село Донское, улица Гомакова, дом 2, именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой сторонызаключили настоящий ДОГОВОР о нижеследующем:

1. «ПРОДАВЕЦ», ЛЕСНИКОВА ИННА АЛЕКСАНДРОВНА, продала, то есть передала «ПОКУПАТЕЛЮ» право собственности на КВАРТИРУ, а «ПОКУПАТЕЛЬ», ХАЙЛОВА ИРИНА РУСЛАНОВНА, купила, то есть приняла от «ПРОДАВЦА» право собственности на КВАРТИРУ под № 10, находящуюся в городе Ставрополе по улице Пржевальского, расположенную на десятом этаже в доме № 5/7, общей площадью 31,90 кв. м, назначение: жилое помещение, кадастровый (или условный) номер 26:12:000000:0000:16/190:0010/А.

2. Вышеуказанная отчуждаемая КВАРТИРА принадлежит «ПРОДАВЦУ», ЛЕСНИКОВОЙ ИННЕ АЛЕКСАНДРОВНЕ, на праве собственности, на основании Договора купли-продажи квартиры от 29.09.2000 года, простая письменная форма, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.05.2010 года сделана запись регистрации № 26-01/12-36/2000-90, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 26-АЭ 275534, выданным 27.05.2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

3. Цена отчуждаемой вышеуказанной квартиры определена соглашением сторон и составляет 1 170 000 (Один миллион сто семьдесят тысяч) рублей, из которых «ПОКУПАТЕЛЬ» уплатил «ПРОДАВЦУ» денежную сумму в размере 900 000 (Девятьсот тысяч) рублей до подписания настоящего договора, а оставшуюся сумму в размере 270 000 (Двести семьдесят тысяч) выплатит до 31 декабря 2011 года.

4. В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, недвижимость, указанная в п.2 настоящего договора, считается находящейся в залоге у «ПРОДАВЦА» в силу закона с момента государственной регистрации Договора и права собственности «ПОКУПАТЕЛЯ» на недвижимость, в обеспечение обязательств, принятых по настоящему договору. При этом «ПОКУПАТЕЛЬ» становится залогодателем, «ПРОДАВЕЦ» — залогодержателем.

5. «ПРОДАВЕЦ» подтверждает, что до заключения настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением /арестом/ не состоит. В соответствии со ст.558 ГК РФ, лиц, сохраняющих в соответствии с законом право проживания и пользования указанной недвижимостью, не имеется.

6. «ПРОДАВЕЦ» также подтверждает, что квартира передается «ПОКУПАТЕЛЮ» в качественном состоянии, пригодном для проживания, с имеющимся на момент подписания данного договора электро, газо и иным оборудованием.

7. «ПРОДАВЕЦ» ставит в известность «ПОКУПАТЕЛЯ» о том, что на момент подписания настоящего договора в отчуждаемой квартире зарегистрирована ЛЕСНИКОВА ИННА АЛЕКСАНДРОВНА. С содержанием ст.229 ГК РФ «СТОРОНЫ» ознакомлены.

8.Нам, сторонам, известно о том, что в соответствии со ст.556 ГК РФ, передача недвижимости «ПРОДАВЦОМ» и принятие ее «ПОКУПАТЕЛЕМ» осуществляется по подписываемому сторонами Соглашению о передаче недвижимости, однако в связи с тем, что недвижимость, ее принадлежности и относящиеся к ней документы «ПОКУПАТЕЛЕМ» от «ПРОДАВЦА» получены, претензий по качеству передаваемой недвижимости на момент подписания данного договора у «ПОКУПАТЕЛЯ» к «ПРОДАВЦУ» не имеется, настоящий договор является документом, одновременно подтверждающим факт передачи недвижимости «ПРОДАВЦОМ» в собственность «ПОКУПАТЕЛЯ» и предъявляется на регистрацию без Соглашения о передаче недвижимости.

9. В соответствии со ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости», все права, возникающие у «ПОКУПАТЕЛЯ» на указанную в договоре недвижимость, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляемой Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, после чего «ПОКУПАТЕЛЬ», соразмерно с занимаемой площадью, принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость и осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт вышеуказанной недвижимости.

10. Расходы по государственной регистрации настоящего договора и перехода праве на указанную в договоре недвижимость в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю оплачивает . «ПОКУПАТЕЛЬ».

11. Экземпляр настоящего договора хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и по экземпляру выдается сторонам. ПОДПИСИ:

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту [email protected] (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Существует ли рассрочка между частными лицами?

12 декабря 2016 г.

Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Читайте так же:  Возврат средств трансаэро

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

Текст: «Метриум Групп»

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Продажа квартиры в рассрочку с обременением

Добрый день!
Есть квартира, которую хочу продать.
4 месяца назад заключила с покупателем предварительный договор. Договор истек, сделка не состоялась по вине покупателей. Просят отложить сделку еще на 3 месяца. Покупателей других нет, квартира в другом городе.
У покупателя есть около 70% суммы стоимости квартиры. Я готова продать квартиру по договору с рассрочкой платежа на 3 месяца. Т.е. сейчас получить 70% по договору КП, оформить переход права собственности с обременением (что квартира до выплаты всей суммы остается у меня в залоге) и после получения оставшихся 30% суммы снять обременение.

Возможен ли такой вариант?
Какие риски могут быть в моем случае?
Какие штрафные санкции за невыплату в срок суммы можно прописать?
Каков порядок расторжения сделки, если не выплатят полностью стоимость квартиры?
Возможно ли вернуть собственность без суда?
Смогут ли покупатели начать делать ремонт до снятия обременения? И, например, если — да, то прописать его как вариант штрафных санкций при невыплате?

Читайте так же:  Жалоба по новому кас рф

Договор купли продажи квартиры в рассрочку

Для любых сделок с недвижимостью всегда необходима крупная сумма, но если полностью денег не хватает, но продать ее необходимо срочно, что можно придумать?

Если времени на поиски более состоятельного покупателя просто нет, а сделку совершить необходимо просто сверхсрочно, то в юридической практике есть такое понятие как рассрочка платежа за недвижимость, то есть оформление особого договора купли-продажи на особых условиях полного расчета за приобретаемую недвижимость.

Но подобные сделки несут в себе множество подводных каменей, и чтобы не остаться и без квартиры, и без денег, важно правильно составить договор, ведь одна неточность может свести продажу на нет.

Существенные условия

Казалось бы, покупатель готов приобрести вашу квартиру, но при одном условии – платить установленную сумму он будет частями, а не всю сразу. Хорошо это или плохо?

Для покупателя в подобных финансовых отношениях есть своя положительная сторона – деньги он вносит по частям, но вот для продавца подобные отношения несу определенный риск.

Чтобы избежать подобных рисков, просто нужно уяснить сложившуюся ситуацию – продавец будет выступать в качестве кредитора, поэтому продаваемое им жилье должно оставаться у него в залоге до тех пор, пока покупатель с ним полностью не рассчитается.

То есть договор в чем-то очень напоминает ипотечное кредитование, и этот пункт будет существенным условием для оформления всех договорных соглашений между сторонами по совершаемой сделке.

Довериться покупателю и ждать до скончания века его полную оплату за купленное жилье – что может быть наихудшим развитием событий?

А обращаться за решением конфликта в судебные инстанции себе дороже – процессы длятся годами, и не всегда суды выносят решения быстрого расчета с продавцом, чаще всего в постановлениях устанавливают неограниченные по продолжительности сроки полного расчета.

Продавцу важно правильно оформить первоначально внесенную сумму за покупаемую недвижимость, причем все расчеты должны оформляться отдельным соглашением.

И если в документе будет указано слово «аванс», то есть первая сумма по всем расчетам, то на основании Закона, в случае отказа от сделки, продавец будет обязан его полностью вернуть без последствий для покупателя.

Но другое юридическое значение будет иметь слово «задаток», порой его сумма может достигать и до половины стоимости жилья, и, исходя из положений ст. 488 и 454 – на покупателя возлагается определенная обязанность в случае отказа от ранее оговоренной сделки. В этом случае он может просто потерять всю уплаченную продавцу сумму денег.

Часто, оформляя договор на приобретение жилья, покупатель ждет от государства положенной ему субсидии, например, сумму материнского капитала, и он надеется ими рассчитаться за приобретение жилья.

Но не всегда ПФ РФ сразу же выдает положенные средства матери, родившей второго или третьего ребенка, и порой оформление сертификата может затянуться на годы. И в итоге сделка может тянуться годы, что невыгодно стороне продавца.

Где восстановить договор купли продажи квартиры, рассказывается по ссылке.

Как оформляется и его образец

В юридической практике существуют различные виды договоров с рассрочкой платежа:

  • с оформлением краткосрочной рассрочки;
  • договоры с долгосрочным расчетом по всему платежу;
  • по индивидуальным договоренностям полной выплаты, если у покупателя складываются свое материальное положение;
  • с беспроцентным внесением всей суммы по частям, при условии, что большая часть денег уже уплачена;
  • с начислением процентных ставок, аналогично ипотечному кредитованию, что гарантирует продавцу полную выплату причитающихся ему средств.

Составление договора рассрочки между физическими лицами имеет свои существенные нюансы:

  • составляется типичный договор купли-продажи, со своими правами и обязанностями сторон по сделке, полного описания предмета продажи места и даты составления;
  • но в нем в пункте способы оплаты следует прописать график платежей, то есть определить конкретную сумму вносимых средств и дату расчетов.

Можно оформить рассрочку как дополнение к основному договору. Но можно все конкретизировать в прямом соглашении о продаже недвижимого объекта.

Все эти моменты очень важны, и при наступлении разного рода непредвиденных договором обстоятельств, вы сможете защитить свои имущественные права в судебном порядке.

Если оформляется рассрочка платежей при долевом участии в строительстве дома, то здесь пакет документации и условия исполнения соглашения совсем иного характера:

  • получить право собственности на покупаемое жилье можно будет только в случае полного окончания всех строительных работ и приема дома в эксплуатацию;
  • стать действительно собственником приобретаемых по договору рассрочки квадратных метров можно будет только после полного расчета с компанией-застройщиком;
  • дополнительными условиями определяется график и сумма каждого платежа, и в случае неполного расчета, регистрация прав на недвижимое имущество будет оформлена с обременением, то есть до полной выплаты долга. Снимать обременение сможет сам застройщик, подав соответствующее заявление в регистрационный орган с предъявлением доказательства о полном погашении задолженности за квартиру.

Но получить рассрочку можно не у каждого продавца, поэтому многие оформляют договор платежа и залогом. Что это может значить, и как он оформляется:

  • договор можно оформить в простой письменной форме, но для надежности можно оформить сделку через нотариуса – юридическая сила соглашений будет намного выше;
  • чтобы было понятно из документа, кто будет залогодержателем, а кто заемщиком средства, в нем прописываются все личные данные сторон;
  • делается полное описание и характеристики недвижимого объекта, которое будет выступать залоговым имуществом;
  • подробно прописываются требования по исполнению взятых обязательств сторон по сделке, условия, по которым продаваемое имущество может перейти по праву собственности покупателю залогового имущества;
  • также можно указать, на каких условиях приобретатель квартиры может пользоваться имуществом, или она останется у продавца до момента полной расплаты. Все эти нюансы оговариваются сторонами еще на стадии договоренностей, затем подробно прописываются в договоре о продаже имущества, на которое оформляется обременение в виде залога;
  • в соглашении можно прописать возможность замены одного имущества другим, если таковое может иметь место;
  • подробно следует указать, кто будет отвечать за сохранность имущества, переданное под залог, окончательный срок его действительности, условия для его отмены или полного расторжения;
  • в конце документа проставляются подписи и дата его заключения.

Совет: можно подробно прописать степень ответственности и последствия для приобретателя недвижимости для того случая, если он перестанет исполнять свои обязанности по взносу обязательных платежей в соответствии с оговоренным графиком.

Какие нужны документы

Для прохождения процедуры регистрации по переходу прав собственности по договору оплаты частями, стороны должны представить в регистрационный орган следующий пакет документации:

  • оригиналы и ксерокопии удостоверений личности сторон по сделке;
  • выписку из реестра прав на недвижимость или устаревшее свидетельство о праве собственности на продаваемый объект недвижимости. Первый вариант будут надежнее, поскольку это будет свежая и актуальная информация о владельце квартиры;

  • все правоустанавливающие документы в оригинале и ксерокопиях — основания для владения жилой недвижимостью: вступление в наследство, дарение, акт передачи жилья от муниципалитета (по праву приватизации);
  • оплаченная государственная пошлина, она составляет 2 тыс. рублей для граждан;
  • общее заявление сторон о проведении регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю;
  • при продаже квартиры, где зарегистрирован малолетний ребенок – разрешение органов опеки и попечительство о проведении сделки – они должны убедиться, что права ребенка этой сделкой не будут нарушены;
  • технические и кадастровые документы, но в последнее время представлять эти документы нет необходимости, поскольку все данные занесены в единую базу данных в электронном виде;

  • оригинал выписки о правах на жилой объект, который передается по праву с рассрочкой платежа;
  • документ из бухгалтерии от управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • если проведена незаконная перепланировка, то необходимо получить разрешение из жилищной инспекции о законности реконструкции квартиры;
  • если квартиру продает кто-то из супругов, то нотариально заверенное разрешение на проведение подобной сделки.

Это основной список необходимой документации, но в иных случаях могут потребоваться и другие бумаги, но об этом вас обязательно предупредит регистратор.

Стоимость и сроки

Главные траты предстоят по оформлению всего пакета документов. И если сделки проводились давно, или квартира вообще никогда не продавалась, то придется оплачивать заказ технической и кадастровой документации, на это может уйти до 25 тыс. рублей, в зависимости от региона.

Кроме основных документов на продаваемое жилье, понадобится выписка, за которую могут затребовать от 200 до 400 рублей, в зависимости от бумажного или электронного варианта документа.

За саму регистрацию перехода прав собственности следует уплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Срок составляет до 2 недель, но это при условии, что все со всеми платежами покупатель рассчитался, а так право полного владения и распоряжения перейдет только после снятия обременения продавцом недвижимости после проведения полного расчета.

Продажа доли в квартире рассматривается тут.

Как подписывать договор купли продажи квартиры по доверенности, читайте в этой статье.

Видео: Договор купли продажи недвижимости — на что обратить внимание?

Договор купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа