Договор аренды односторонний или двусторонний

  • Свобода договора
  • Договор и порядок его заключения

Общие положения об аренде

К отношениям, связанным с арендой, применяются общие положения (гл. 34 ГК РФ), если специальные правила не устанавливают иное.

Аренда — гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Виды договора аренды:

  • договор проката;
  • договор аренды транспортных средств;
  • договор аренды зданий и сооружений;
  • договор аренды предприятия;
  • договор финансовой аренды (лизинг).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Также к числу нормативных актов, регулирующих аренду, следует отнести:

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»;
  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах».

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имущество — непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.

При заключении договора: обязательное требование — подробное описание арендуемого имущества.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).

В качестве арендодателя выступают собственники мущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества без согласия собственника, недвижимого — только с согласия собственника.

В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Форма договора аренды

Договор между физическими лицами на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. При аренде недвижимого имущества письменная форма также обязательна.

Если аренда предполагает выкуп имущества, т.е. перемену собственника. то форма договора аренды должна соответствовать форме договора купли-продажи данного вида имущества.

Срок договора не является существенным условием договора. При этом существует правило: если срок не указан (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то любая сторона может отказаться в любое время в одностороннем порядке от договора, но при условии предупреждения своего контрагента об отказе за I месяц, в случае если арендуемое имущество является движимым; а при недвижимом имуществе — за 3 месяца (однако эти сроки могут быть изменены законом или договором — п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору (он устанавливается в договоре либо предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение, так как непередача имущества арендатору влечет за собой право арендатора требовать возмещения убытков и передачи вещи либо требовать расторжения договора и также возмещения убытков.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков.

Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора.

При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды является возмездным.

Основное обязательство — выплата арендной платы.

Если стороны не определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то действуют правила о том, что стороны имели в виду порядок, условия и сроки арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Виды арендной платы:

  • Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.
  • Установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора.
  • Представление арендодателю определенных услуг.
  • Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.
  • Возложение на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.

Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаше одного раза в год.

Имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора и в соответствии с назначением имущества.

Субаренда — договор аренды уже арендуемого имущества, заключенного арендатором с третьим лицом, который может быть заключен лишь с согласия арендодателя.

От субаренды отличается перенаем — передача прав и обязанностей со стороны арендатора другому лицу. При этом происходит перемена лица арендатора с согласия арендодателя.

Содержание арендуемого имущества

На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по его содержанию. На арендодателя возлагается обязанность производить капитальный ремонт. Если капитальный ремонт произведен арендатором. то он вправе требовать возмещения понесенных расходов.

Договор аренды является обременением, т.е. перемена собственника имущества не является основанием для расторжения или изменения договора аренды.

Арендатор имеет право на предъявление виндикационного иска, втом числе и к собственнику имущества.

Предполагается преимущественное право арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, при этом бремя доказывания иного лежит на арендодателе (при предъявлении виндикационного иска).

Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Преимущественное право действует, если до истечения срока договора арендатор письменно уведомил арендодателя о желании продлить договор. Если арендодатель отказался от заключения договора на новый срок и вместе с тем подписал договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей и возмещения убытков в связи с отказом возобновить договор.

Допускается вариант продления срока договора на неопределенный срок по факту того, что арендатор продолжает владеть и пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель против этого не возражает.

В данном случае договор считается продленным на неопределенный срок и каждая из сторон может требовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за 3 месяца (для недвижимого имущества).

Возврат имущества

Арендатор обязан, по общему правилу, возвратить арендуемое имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то арендатор обязан заплатить арендную плату за все время просрочки, даже если он не пользовался имуществом.

Судьба улучшений, произведенных арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые.

Отделимые являются собственностью арендатора, неотделимые являются собственностью арендодателя. Законом или договором может быть установлено, что арендуемое имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей покупной иены, обусловленной договором.

Неотделимые становятся собственностью арендодателя, но арендатор имеет право на возмещение ему стоимости этих улучшений, независимо от разрешения на такие улучшения со стороны арендодателя (ст. 662 ГК РФ). Но арендодатель может быть освобожден судом от уплаты, если докажет, что стоимость улучшений несоразмерна улучшению качества и эксплуатационных свойств самого имущества и что при этих улучшениях были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:
  • ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ), смерть же гражданина — участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к наследнику;
  • соглашение сторон о расторжении договора;
  • исковое требование в суд одной из сторон (договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения другой стороной условий договора).

Понятие и элементы договора аренды

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных гражданскому праву еще со времен римского права. В римском праве он рассматривался как один из видов договора найма. Римское право признавало три вида найма:

  • наем вещей (locatioconductio rei);
  • наем услуг (locatioconductiooperarum);
  • наем работ, или подряд (locatioconductioopens).

Прототипом современного договора аренды в римском праве являлся договор найма вещей. В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь за определенное вознаграждение. При этом, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, российскому законодательству было чуждо различие между пользованием вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо различие между наймом долгов и движимостей, наймом земель и скота, как это принято во французском праве.

В последующий период отечественное гражданское законодательство также оперировало понятием «имущественный наем», а термин «аренда» использовался в основном для передачи в хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.

Благодаря договору аренды собственник или другое уполномоченное им лицо имеет возможность удовлетворять свои интересы, передавая имущество во временное пользование или предоставляя право пользования, без передачи имущества, получая за это арендную плату, другое лицо приобретает возможность пользоваться чужим имуществом и тем самым удовлетворяет свои имущественные интересы, получая право собственности на плоды, продукцию и доходы. Последнее способствует возникновению новых собственников.

Легальное определение договора аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, в соответствии с договором являются его собственностью.

Признаки договора аренды

В ГК РФ договору аренды посвящена гл. 34. Помимо общих положений о договоре аренды, которые применяются к различным видам этого договора и видам сдаваемого в аренду имущества, она содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений.

Данному договору присущи следующие специфические признаки.

Во-первых, договор аренды относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование или только в пользование и тем самым порождает обязательства по передаче имущества в пользование наряду с другими видами договоров, ссудой, наймом.

Во-вторых, арендатор по договору приобретает статус титульного владельца, и это предоставляет ему право применять вещно-правовые способы защиты.

В-третьих, право аренды характеризуется правом следования. Переход права собственности или иного ограниченного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На наш взгляд, отнесение права аренды к отдельному виду ограниченных вещных прав является необоснованным. Данные признаки, присущие вещным правам, предоставлены арендатору для укрепления его права аренды, возникающей на основании договора.

В-четвертых, выделение отдельных видов договора аренды произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).

Договор аренды — консенсуальный, возмездный, взаимный, двусторонний.

Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочий собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.

Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является предмет аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Это условие в первую очередь касается объекта договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 607 в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Предметом договора аренды является индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, это может быть как движимое, так и недвижимое имущество.

Срок в договоре аренды определяется но соглашению сторон, если он не определен, то договор считается заключенным на условиях неопределенности срока (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Правовые последствия заключения договора на таких условиях заключаются в том, что каждая из сторон получает право отказаться от его исполнения в одностороннем порядке в любое время, предупредив о своем намерении другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.

Форма договора аренды

Требования к форме договора сводятся к тому, что если договор заключается на срок более одного года, а также если одной из сторон выступает юридическое лицо, то независимо от срока договор должен быть заключен в письменной форме. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества требует государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору. Выкуп как одно из условий такой сделки предусмотрен в ст. 624 ГК РФ. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, а при аренде с нравом выкупа предприятия государственной регистрации подлежит и договор. Форма договора аренды движимого имущества с условием выкупа может заключаться в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, так как в гл. 30 ГК РФ отсутствуют специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества.

Читайте так же:  P14001 порядок заполнения

Цена (арендная плата) является важным элементом данного договора. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Существенным условием арендная плата является лишь для договоров аренды зданий и сооружений, предприятий, а также природных объектов — при передаче в аренду этих видов недвижимого имущества согласование арендной платы обязательно. Если же арендная плата не установлена в договоре, то применяется правило, аналогичное предусмотренному п. 3 ст. 424 Г К РФ, — вносится арендная плата, равная плате при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть изменена и уменьшена. Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Данное правило во многом способствует договорной дисциплине, так как у арендатора часто возникает желание увеличить арендные платежи, невзирая на недопустимость одностороннего изменения условий договорного обязательства. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственность, существенно ухудшились условия пользования имуществом либо ухудшилось его качество (п. 4. ст. 614 ГК РФ). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным снижению потребительских свойств объекта аренды предусмотренных договором.

Содержание и исполнение договора аренды

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество должно быть передано арендатору со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором, в срок, установленный договором, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор вправе истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением данного обязательства.

Имущество, передаваемое в аренду, должно соответствовать условиям договора и назначению самого имущества. Арендодатель несет ответственность за недостатки, которые препятствуют использованию имущества как полностью, так и частично. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны ему, а также за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра арендуемого имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного имущества в аренду возлагается на арендодателя.

Арендатор в свою очередь, обнаружив недостатки, может потребовать по своему выбору:

  • безвозмездного устранения недостатков имущества;
  • соразмерного уменьшения арендной платы;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендодатель может избежать этих негативных последствий, если после получения уведомления от арендатора без промедления заменит предоставленное арендатору имущество на другое аналогичное надлежащего качества либо безвозмездно устранит недостатки имущества.

Передавая имущество в аренду, арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на него. Закон не содержит исчерпывающего перечня прав, о которых арендатор должен извещать арендодателя. По смыслу закона, предупреждать необходимо не только о вещных, но и обязательственных правах третьих лиц.

Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого его нельзя использовать по назначению. Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором, если срок не оговорен или возникла неотложная необходимость в его проведении в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы;
  • потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Необходимо отметить, что обязанность производить капитальный ремонт носит диспозитивный характер и в соответствии с договором она может быть возложена на арендатора.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендатор имеет право на возмещение своих затрат на неотделимые улучшения имущества при наличии следующих условий:

  • согласия арендодателя на производство улучшений (оно может быть оговорено в самом договоре либо получено в письменной форме);
  • улучшения должны быть произведены за счет средств арендатора. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. После окончания договора аренды отделимые улучшения могут быть оставлены арендатором за собой.

Учитывая двустороннеобязываюший характер договора аренды, арендатор обязан выполнить следующие обязанности: надлежащим образом пользоваться имуществом, вносить арендную плату и после окончания срока действия договора вернуть арендованное имущество.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, если условия пользования не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Пользование как правомочие в договоре аренды является одним из понятий, определяющих его правовую природу, и соответственно законодатель этому уделял и уделяет особое внимание. Без пользования нет и надлежащего исполнения данного договорного обязательства. В этой связи в случае нарушения установленного порядка пользования имуществом арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пользуясь имуществом, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616).

Право пользования арендованным имуществом может быть передано другим лицам в определенных пределах и правовых формах, при этом данное право может быть осуществлено арендатором лишь с согласия арендодателя. К числу этих прав законодатель относит: право передавать имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие во всех перечисленных ситуациях необходимо для того, чтобы в результате осуществления этих прав арендатором арендодатель не утратил права собственности на арендуемое имущество.

Не менее важной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом. Как указывалось выше, арендная плата, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда.

Как и в других обязательствах, основанием прекращения арендного обязательства является истечение срока действия договора, однако, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом за пределами срока и арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное прекращение обязательства возможно при расторжении договора аренды. В ст. 619 ГК РФ перечислены следующие основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора: использование имущества не по назначению, существенные нарушения условий договора; значительное ухудшение арендатором арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа); невыполнение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора. Применяя указанные положения, следует помнить, что они являются специальными основаниями расторжения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды может быть расторгнут и по требованию арендатора, основания для расторжения по его воле указаны в ст. 620 ГК РФ. Досрочное расторжение возможно в следующих случаях: непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий в пользовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества; выявление в имуществе недостатков, препятствующих пользованию данным имуществом арендатором, за которые арендодатель несет ответственность; неосуществление арендодателем в установленный срок капитального ремонта, если данная обязанность возложена на него; непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Прежде чем требовать расторжения договора, арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендатор в силу общих положений, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, должен предварительно направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить иск в суд лишь после получения отказа либо в случае неполучения ответа в установленный срок.

Таким образом, договор аренды может быть прекращен:

  • по соглашению сторон (п. 1 ст. 450);
  • по требованию одной из сторон (ст. 619, 620);
  • посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

Еще одним основанием досрочного прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества в случаях, когда на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ такое право предусмотрено законом или договором. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся сумма, предусмотренная договором.

Нарушения условий договора аренды

Здравствуйте! Я сняла в аренду коммерческое помещение под салон красоты. В условиях договора прописано,что собственник может повышать плату не чаще,чем раз в год,не более 10%, но не менее индекса инфляции и приоритет в аренде у меня.год прошел, договор истек уже в сентябре, а с подписанием нового договора собственник не торопится. но уже заявила, что новый договор будет с подорожанием на 40%. новые условия меня не устраивают, есть ли у меня какой то выход, кроме как переезжать ?

Ответы юристов (6)

Здравствуйте! все зависит от того продлеваете ли вы этот договор, или заключаете новый. Если речь о продлении этого договора ( например доп соглашение подписать об этом) — тогда подорожание не более чем на 10%. Если речь идет только о заключении нового договора- то там могут быть совсем др условия, и др цена уже, повышение там тоже можно указать на 10% в год, однако первоначальная сумма договора может быть уже больше ( может быть и на те самые 40%)

по общему правилу если вы продолжаете пользоваться помещением по истечению срока- уже идет пролонгация договора

Есть вопрос к юристу?

Стоило бы увидеть текст договора аренды, чтобы давать Вам какие-то рекомендации. тем не менее, по общему правилу, если ни одна из сторон не заявила о своем намерении договор расторгнуть, арендатор продолжает помещением пользоваться, а собственник не возражает, договор считается продленным на неопределенный срок. В этом случае, уведомив Вас за месяц, арендодатель сможет расторгнуть договор. В то же время в договоре у Вас может быть условие о пролонгации, или может быть, что часто бывает, указано, что о расторжении договора, намерении расторгнуть договор, стороны должны уведомлять не менее, чем за 30 дней, иногда 60 ставят, по разному бывает. Может быть также условие о том, что об изменениях условий договора нужно уведомлять в определенные договором сроки. Из всего сказанного следует, что есть ли у Вас шанс остаться в помещении еще на один год на прежних условиях или нет, можно судить только после тщательного анализа текста договора. Возможно, в нем есть зацепки.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Таким образом, даже двусторонним соглашением стороны не вправе пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года)
При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон.

Таким образом, конечно без детального рассмотрения договора точно ответить на ваш вопрос невозможно. В данный момент в ваших отношениях действует первоначальный договор.

Кратко: если стороны не изъявили желание расторгнуть договор, он считается продленным на неопределенный срок и на тех же условиях. Следовательно, 40%ное увелечение не действует пока Вы не дадите свое согласие путем подписания дополнительного соглашения.

Как верно заметили коллеги, необходимо видеть условаия Вашего договора, чтоб дать совет по существу.

Согласно ст. 310Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии сп. 2 ст. 424ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Вп. 3 ст. 614ГК РФ установлено дополнительное требование к договорам аренды — размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Читайте так же:  Льготы детям войны в челябинской области

В пункте 11информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применениипункта 3 статьи 614Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Таким образом, размер арендной платы устанавливается в договоре при его заключении, и дальнейшее изменение арендной платы возможно по взаимному согласию сторон в сроки, предусмотренные договором, но не ранее чем через год и не чаще одного раза в год.

Так как Ваш договор был заключен на год и в настоящий момент его срок истек, то права пользования арендованным помещенияем Вы утратили, соответственно за Вами остается преимущественное право на заключение нового договора арненды на условиях, предложенных арендодателем. При этом цена данного договора может быть увеличина вне зависимости от условий ранее действующего договора.

Помните, что у вас преимущественное право заключения договора на новый срок, поскольку есть такое понятие как неотделимые улучшения, одностороннее расторжение договора аренды со стороны арендодателя возможно только в судебном порядке, если арендодатель «заломил» такую новую цену, а вы с ней несогласны, то вопрос может разрешиться только в судебном порядке.

Также если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Кроме тог, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Разрыв договора аренды в одностороннем порядке

Коллеги, добрый день!

Возникла потребность сменить офис на менее дорогой. При заключении договора с REGUS курс доллара/ЦБ был равен 38 руб. за $. Сейчас доллар подскочил до 57,8 руб. за $. Общая арендная плата для моего малого бизнеса на троих человек за 25 кв.м. превышает 85 000 рублей. Это очень неудобно. Появляются долги за аренду, по налогам и перед сотрудниками из-за очень высокой арендной ставки. Банкротить компанию нет желания, но и платить такие деньги за аренду больше нет возможности. 🙁

С января по март я согласовал закрепление ставки за $ в 48 рублей, но и это меня не спасает.

В двустороннем порядке договор разрывать не хотят. Только в судебном. Существенное изменение обстоятельств договором не признается. Помогите пожалуйста понять возможность разрыва и выходы из сложившейся ситуации.

Из проблем аренды —

1. Кондиционирование не работает с начала аренды, хотя входит в список оказываемых услуг. Правила не подписывали.

2. Температура воздуха в офисе выше положенной нормы.

Возможно это может помочь.

Что может решить проблему —

1. Закрепление ставки до 30-35 рублей за доллар.

2. Разрыв договор. Самый оптимальный.

3. Смена офиса на вдвое меньший.

Договор с удалением всех данных о моей компании приложил к обращению.

Надеюсь на помощь!

Уточнение клиента

85 000 рублей в месяц — аренда+интернет+телефония. Все в $.

28 Марта 2015, 12:51

Уточнение клиента

Коллеги! Некоторые из ваших коллег говорят, что курс доллара является рисками хозяйствующего субъекта. Так ли это? Дайте пожалуйста обратную связь.

28 Марта 2015, 13:46

Уточнение клиента

Коллеги! Вопрос! В договоре прописан метраж офиса на четырех сотрудников.

Установленный метраж законен по нормам трудового кодекса? Можно ли это как-то использовать?

28 Марта 2015, 14:23

Уточнение клиента

Коллеги, еще момент.

Арендодатель отказывает в проведении своего интернета и телефонии. Навязывает свои услуги, которые стоят в 3-4 раза дороже рынка. Это можно как-то использовать?

28 Марта 2015, 14:33

Уточнение клиента

Коллеги! Похоже я все понял. Одним словом — влетел. Рычагов защиты никаких — единственный вариант поиска неисправностей в рамках площади и обязательных услуг. Остается только от беспомощности нагадить под дверь управляющему. :-)) Конечно шутка.

28 Марта 2015, 14:37

Ответы юристов (36)

Юрий, добрый день.

Ознакомившись с договором, к сожалению, я не вижу пути внесудебного расторжения договора, а вот в суде, согласно п. 3.7 Договора, вполне можно сослаться на ст. 451 ГК РФ. Приложите к иску документы, подтверждающие те обстоятельства, что субаренда этого офиса, в связи с текущим положением, является для Вашей компании, крайне не рентабельной.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

[Гражданский кодекс РФ][Глава 29][Статья 451]

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны
исходили при заключении договора, является основанием для его изменения
или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из
его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились
настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор
вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно
отличающихся условиях.

Уточнение клиента

Анна, но в договоре есть пункт, не признающий существенное изменение обстоятельств и стороны об этом договорились. Как быть?

28 Марта 2015, 13:18

Есть вопрос к юристу?

Так как договор аренды у Вас срочный и прямо прописано, что досрочно расторгнуть Вы его не можете, только расторгать в судебном порядке. Но если субарендатор после получения Вашего извещения или же иска оперативно починит систему кондиционирования, то Вы проиграете.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или
частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

А до этого письменные требования починить кондиционеры выставляли субарендодателю?

Чем документально подтверждено повышение температуры в офисе?

1. Закрепление ставки до 30-35 рублей за доллар.
Юрий

Если пойдёт на это арендодатель, в чём как то сомневаюсь.

3. Смена офиса на вдвое меньший.
Юрий

Опять же, если согласится арендодатель

Без суда данный договор не получится расторгнуть. При расторжении договора, нужно ссылаться как раз на недостатки помещения, которые Вы указали. (сломанная система кондиционирования, и как следствие повышеная температура в помещении ) Но опять же должно быть письменное требование с Вашей стороны на устранение данных недостатков, если устранит, расторгнуть, на мой взгляд, нет возможности.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или
частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Уточнение клиента

В какие сроки арендодатель должен устранить неисправность? Если арендодатель в указанный срок не исправляет неисправность, что тогда?

28 Марта 2015, 13:41

Согласно ст.620 ГК РФ По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса

Согласно ст.450 ГК РФ 2.По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным

Действительно, закон позволяет расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Если вы не знали о температуре воздуха в помещении и это мешает вам пользоваться помещением, то можно попробовать расторгнуть договор также по этому основанию.

Увеличение курса доллара сомнительное основание и считается нормальным риском хозяйствующего субъекта.

Этот пункт ничтожен в силу ст.168 ГК РФ, поскольку нарушает требования закона.

Должен быть признан недействительным, т.к. противоречит требованиям законодательства.

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

Оптимально только направлять претензию по ст.451 ГК РФ в связи с существенно изменившимся условиям, а именно повышению курса доллара, так как данное условие никто не мог предвидеть, ждете месяц и после этого требуете расторгнуть договор аренды в суде, в исковом заявлении просите расторгнуть договор с даты подачи претензии. А также если арендодатель откажется от расторжения договора во внесудебном порядке, ссылайтесь на злоупотребление права арендодателем.

Думаю по этому основанию, расторгнуть договор не удастся и вот почему:

п. 6.2.1. предусматривает то, что Вы можете пользоваться всеми услугами, включая кондиционирование.

п. 2.4. Если у Вас возникают претензии по качеству услуг, Вы в течении трех дней можете направить мотивированную претензию.

Вы направляли претензию субарендодателю по поводу кондиционирования?

В договоре речь идет об одностороннем, внесудебном расторжении, а я говорила о расторжении договора в суде, ссылаясь на эту статью.

У Вас в договоре сроки не прописаны, поэтому в разумный срок, то есть срок который при добросовестном подходе, арендодатель должен устранить недостатки. То есть неделя, две максимум в зависимости от сложности, если сам будет делать или если в ремонт отдаст, то в сроки согласованные с СЦ.

Но тогда какие то другие кондиционеры по идее должен поставить временно

Уточнение клиента

Суть в том, что REGUS это субарендодатель. Который снял этаж у Арендодателя. Который еще не включил общую систему кондиционирования. REGUS не может устранить проблему в краткие сроки — 100%.

28 Марта 2015, 13:50

В договоре такого срока не обнаружил, поэтому срок должен быть разумным. Считаю что в претензии на устранение нужно указать срок 10 дней. А не устранит — это повод обратиться в суд и досрочно расторгнуть договор.

Возможность расторгнуть договор есть только в судебном порядке и только в связи с имеющимися недостатками (не функционирование системы кондиционирования).

Обязательно для подтверждения факта отсутствия работы системы кондиционирования, нужны подтверждающие факты: письма от Вас арендодателю с описанием ситуаций и требованием направить данную систему.

Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Возможность доказать существенное изменение обстоятельств ввиду изменения курса валюты сложнее, не всегда суд принимает во внимание данное обстоятельство.

Уточнение клиента

Если они успеют исправить систему? То только пункт о существенном изменении обстоятельств?

28 Марта 2015, 13:54

Читайте так же:  Приставы сняли с кредитной карты

ну это уж его проблемы, субарендодателя. По отношению к Вам он арендатор фактически, с теми же обязанностями. То есть обязан по договору обеспечить эксплуатацию помещения, пусть делает.

Юрий, дело в том, что согласно договора, услуги кондиционирования у Вас идут, как дополнительные услуги, которыми Вы можете пользоваться по желанию ( п. 6.2.1), и на основании не предоставления этого, не думаю, что можно расторгнуть договор даже в суде.

Если успеют, то могут возникнуть сложности в доказывании для Вас. Так как когда имущество возвращено в исходное состояние, то доказывание происходит уже гораздо сложнее.

Тогда остается только да, апеллировать к скачку валюты как существенному изменению обстоятельств и надеяться, что суд учтет данный факт. Так как практика противоречивая в этом плане.

Уточнение клиента

Марина, Ваши коллеги говорят, что услуга «кондиционирование» доступна согласно договора как доп. услуга. Т.е. я могу пользоваться или не пользоваться ей по желанию. Коллеги говорят, что это не будет являться следствием расторжения договора в суде. Есть доп. комментарии по этому поводу?

28 Марта 2015, 14:05

Вот что говорит ВАС по делу N А 40-90259/08-28-767 «Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны был прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.»

Уточнение клиента

Т.е. на ваш взгляд «это конец»? Платим дальше?

28 Марта 2015, 14:06

Договор сильный. Думать надо.

Договор аренды, это сделка, согласно ГК РФ

Статья 153. Понятие сделки

[Гражданский кодекс РФ][Глава 9][Статья 153]

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

То есть, заключая договор Вы четко представляете свои права и обязанности и аренда, никак не может являться риском хозяйствующего субъекта.

если не расторгнуть договор в связи со скачком курса валют, то как вариант (та же 451 ГК) изменить условия договора Вы можете, но опять же через суд (например, другое помещение меньшей площади).

ГК РФ, а именно ст. 614, предусмотрено повышение арендной платы не чаще, чем один раз в год, т.е. если организация заключая договор, планирует свои траты на год, то даже учитывая риски, никак не может предусмотреть, что через 2-3 месяца, ей придется платить аренду в три раза больше.

Юрий, нашла неплохое решение суда по вашему вопросу, где в иске арендатору отказали.

Хотелось бы выделить позицию суда:

Суд считает, что приведенные колебания курса валют нельзя рассматривать как
существенное изменение обстоятельств, могущее повлечь за собой расторжение
договора аренды, поскольку утверждение истца о том, что произошел нехарактерный для нормального течения экономических процессов рост курса доллара США по отношению к рублю, определяющий расходы истца на содержание арендуемого помещения, не подтвержден какими-либо доказательствами.
Высший Арбитражный Суд РФ в определении от 28 апреля 2007 г. № 5003/07 по аналогичному делу указал, что изменение курса валюты РФ к иностранным валютам не может рассматриваться в качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Апелляционный суд поддержал суд первой инстанции.

Ссылка на определение:

Вот ключевое из определения:

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том,
что указанное обстоятельство нельзя признать обстоятельством, изменение которого стороны в момент заключения договора не могли предвидеть
. Из материалов дела не следует, что произошел нехарактерный для нормального течения экономических процессов рост курса доллара США по отношению к рублю, определяющий расходы на содержание арендуемого помещения.
Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации
предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. При таких
обстоятельствах истец, заключая спорный договор, должен был и мог предвидеть происходящие в стране инфляционные процессы и возможный рост курса доллара по отношению к рублю
.

Поэтому расторгнуть договор по данному основанию не получиться.

Думаю, вам нужно попробовать договориться с арендодателем о фиксации курса. Если не получиться, то придется ждать сентября 2015г.

Уточнение клиента

🙁 Вот это поворот.

28 Марта 2015, 14:21

Ищите как вариант «косяки» в офисе, кроме кондиционирования. Что то да будет думаю

Юрий, нижеприведенные нормы, мне кажется, тоже не Вашу пользу. Может более опытные коллеги меня поправят. Статья 317 ГК РФ. Валюта денежных обязательств

1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).
2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70

«О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации»

3. В соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.).
В случае, когда в договоре денежное обязательство выражено в иностранной валюте без указания о его оплате в рублях, суду следует рассматривать такое договорное условие как предусмотренное пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу.
Если договором предусмотрено, что денежное обязательство выражается и оплачивается в иностранной валюте, однако в силу правил валютного законодательства данное обязательство не может быть исполнено в иностранной валюте, то такое договорное условие суду также следует рассматривать как предусмотренное пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу.
Признание судом недействительным условия договора, в котором денежное обязательство выражено в иностранной валюте, не влечет признания недействительным договора, если можно предположить, что договор был бы заключен и без этого условия (статья 180 ГК РФ).

Так это и сначала было ясно, коллеги же указывали. По изменению курса валюты сейчас не расторгают договора никакие. Это не существенное обстоятельство.

В таком случае будет исследоваться вопрос о действительной необходимости кондиционирования для Вас. Т.е. без этой системы нахождение в офисе, например, невозможно. Тогда шансы есть. Лучше к этому добавить что-то ещё, может что-то еще не работает или не выполняется арендодателем.

Суды исходят из того, что заключая договор в валюте стороны должны были предусмотреть существенное колебание курса валюты, а это не является обстоятельством которое стороны не могли были предвидеть и соответственно не является существенным условием для расторжения договор.

Нужно искать недостатки в имуществе не оговоренные договором.

Здравствуйте, Юрий!

Судебная практика по этому вопросу весьма противоречива. Прошу ознакомиться:

Рогова Ю.В. Практика применения института существенного изменения обстоятельств в условиях нестабильности экономических отношений // Право и экономика. 2013. N 1. С. 19 — 24.

(извлечение)

Сложившаяся судебная практика по данным делам носит противоречивый характер: можно найти как постановления, в которых суды расторгли договор в связи с существенными изменениями обстоятельств, так и постановления, в которых договор расторгнут не был. В таких делах весьма часто поднимался вопрос: является ли резкое изменение валютных курсов существенным изменением обстоятельств, в связи с которым сторона договора имеет право требовать его изменения или расторжения? Существует практика, дающая как положительный, так и отрицательный ответ на этот вопрос. В одном деле суд указал, что инфляционные процессы, произошедшие за годы действия договора, существенно изменили обстоятельства, имевшие место при заключении договора, и потому договор может быть изменен на основании ст. 451 ГК РФ .
— См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 марта 2000 г. по делу N А82-151/99-Г/12 // СПС «КонсультантПлюс».

Еще одним характерным примером является дело ЗАО «Каисса» против ЗАО «БФТ-Декора».
ЗАО «Каисса» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «БФТ-Декора» о расторжении договора и взыскании двойной суммы задатка на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, а также процентов на основании ст. 395 ГК РФ. Арбитражный суд обоснованно расторг договор и взыскал с ответчика в пользу истца задаток в рублевом эквиваленте на день исполнения. В своем решении суд сослался на существенно изменившиеся обстоятельства — финансовый кризис и резкое увеличение курса доллара США, в условиях которого исполнение договора без изменения его условий, касающихся порядка оплаты технологического оборудования, существенно нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение без изменения .
— См.: Постановление ФАС Московского округа от 3 ноября 1999 г. N КГ-А40/3612-99 по делу N А40-3222/99-45-47 // СПС «КонсультантПлюс».

В другом аналогичном споре суд констатировал, что финансово-экономический кризис является основанием для изменения сторонами условий договора о размере арендной платы как в добровольном, так и в судебном порядке в связи с существенными изменениями обстоятельств .
— См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 5 июля 2001 г. N Ф08-2003/2001 // СПС «КонсультантПлюс».

Далее рассмотрим противоположный подход в решении указанного выше вопроса.
АКБ «Уникомбанк» обратился с иском в Арбитражный суд города Москвы к ОАО «МТТ-Инвест» и ОАО «Инвест-центр» о досрочном расторжении кредитного договора и взыскании солидарно с заемщика и поручителя процентов. Арбитражный суд в исковом требовании отказал на основании того, что обстоятельства, на которых истец основывает свои требования о досрочном расторжении договора: привлечение средств клиентов для предоставления кредита, финансовый кризис банка после августа 1998 г., отзыв лицензии на осуществление банковской деятельности, возбуждение дела в арбитражном суде о банкротстве банка и признании его банкротом, неисполнение заемщиком обязательств по предоставлению бухгалтерской отчетности — не являются обстоятельствами, которые стороны не могли предвидеть при заключении кредитного договора, а также тем, что истец не представил суду доказательства существенного нарушения ответчиком обязательств, предусмотренных спорным договором. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Далее истец подал кассационную жалобу, в которой просил отменить предыдущее судебное решение и принять новое решение о досрочном расторжении кредитного договора и взыскании с ответчиков солидарно суммы кредита и процентов. После рассмотрения имеющихся в деле материалов кассационная инстанция не нашла оснований для отмены принятого судом решения, заключив, что такое обстоятельство, как финансовый кризис 1998 г., вызванный резким падением курса рубля по отношению к американскому доллару, стороны могли предвидеть при заключении договора, поскольку аналогичные процессы уже имели место в большей или меньшей степени на протяжении последних 10 лет .
— См.: Постановление ФАС Московского округа от 25 января 2000 г. N КГ-А40/4646-99 // СПС «КонсультантПлюс».

Еще одним характерным примером неприменения ст. 451 ГК РФ является дело Уралсвязьинформа против Внешэкономбанка.
ОАО «Уралсвязьинформ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об изменении условий договора (долгового обязательства) в связи с существенным изменением обстоятельств, резким падением курса российского рубля по отношению к свободно конвертируемой валюте, в которой должны производиться расчеты по долговому обязательству принятием Правительством РФ и ЦБ РФ совместного заявления от 17 февраля 1998 г. В качестве ответчиков истец привлек Министерство РФ и Банк внешнеэкономической деятельности СССР «Внешэкономбанк», заключивших спорный договор. Арбитражный суд отказал истцу в удовлетворении его требований, апелляционный суд оставил решение без изменения. ФАС оставил решение без изменения, признав правомерными выводы суда о том, что, заключая долговое обязательство, истец не мог не знать о нестабильности валютного рынка и возможности падения курса рубля, тем более что платежи по спорной сделке должны были осуществляться длительное время с 1996 по 2006 г. Резкое падение курса рубля уже имело место в 1993 г. Кроме того, совместные заявления Правительства РФ и Центрального банка РФ не могли гарантировать стабильность валютного рынка и не являлись гарантией по рассматриваемому долговому обязательству .
— См.: Постановление ФАС Московского округа от 16 декабря 1999 г. N КГ-А40/4125-99 // СПС «КонсультантПлюс».

В другом случае по одному из дел суд указал, что события, послужившие, по мнению истца, основанием для предъявления требования об изменении договора (изменение курса доллара США), не могут быть признаны достаточными для установления наличия условий для изменения судом спорного договора в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ.
Само по себе ухудшение экономической ситуации в стране составляет нормальный предпринимательский риск участников гражданского оборота; основанием же для изменения или расторжения договора могут служить только такие экономические процессы, которые приводят к системному, структурному коллапсу экономики [8].

Честно говоря так и не нашёл квадратуру, и Приложение 1 тоже, в котором план и квадратура должна быть. Но по 6 кв.м. на сотрудника за глаза хватит. И если будет нарушение, то штрафы на Вас пойдут и обязательства устранить нарушения, а не на арендодателя. Не думаю, что этот вариант подойдёт для расторжения договора. Вы же можете по идее еще доп. площадь взять в аренду.

у Вас 25 кв.м на 4-х человек, а по СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03:III. Требования к помещениям для работы с ПЭВМ п.3.4. минимум 4,5 кв.м на 1 человека

Вопрос! В договоре прописан метраж офиса на четырех сотрудников.

Установленный метраж законен по нормам трудового кодекса? Можно ли это как-то использовать?

к сожалению, это нельзя использовать. Не будет основанием для расторжения. Единственный вариант найти как можно больше недочетов в помещении, помимо системы кондиционирования.

Для расторжения договора это не аргумент вообще, поскольку это дело арендатора сколько человек будет в помещении.

Если нарушается СанПин, то несет ответственность работодатель.

Вы бы еще практику 80х выложили.

Для расторжения договора нет, а оспорить навязывание услуг в принципе можно. Но это тоже не существенное условия

Согласен, с момента вынесения этих решений уже 15 лет прошло, сейчас это не будет существенным условием

Вам нужно было в договоре сразу прописывать все моменты, теперь уже сложно что то сделать

Юрий, подумайте о существенных недостатках имущества. Если будут какие-то мысли можете написать здесь, а мы с коллегами подумаем, является ли недостаток существенным.

Уточнение клиента

Спасибо вам! Буду думать.

28 Марта 2015, 14:39

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды односторонний или двусторонний