Договор займа в схемах

Договор займа на сумму аванса (оптимизация НДС)

Данный договор одна из самых распространенных схем. Продавец заключает с покупателем сразу два договора: займа и купли-продажи или поставки, и получает денежные средства по первому из них.

После отгрузки товаров организации проводят взаимозачет между договорами.

Преимущества и недостатки схемы

Операции по предоставлению займов не облагаются НДС на основании подп.15 п.З ст. 149 НК РФ. Однако налоговые органы часто расценивают платежи по договору займа как аванс и начисляют организациям НДС штраф и пени. Особенно это относится к случаям, когда оформлен взаимозачет или новация.

Напомним, возможность зачета взаимных требований предоставлена сторонам ст.410 ГК РФ, в соответствии с которой обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Важно понимать, что требование однородности относится к однородности предмета требований, а не к однородности оснований их возникновения (п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12 2001 № 65).

Иначе говоря, любые требования в денежной форме, как разъясняет Президиум ВАС, считаются однородными и для проведения зачета необязательно, чтобы обязательства произошли из одного вида договора. Дополнительно Пленум сделал вывод, что нормы ст.410 ГК РФ, устанавливающие предпосылки прекращения обязательства односторонним заявлением о зачете, не означают запрета соглашения договаривающихся сторон о прекращении неоднородных обязательств или обязательств с ненаступившими сроками исполнения и т.п.

Поэтому и между договорами, долг по которым выражен в денежной форме, поставки и займа, можно произвести зачет.

В то же время Верховный суд в последнее время неоднократно рассматривал вопрос новации договора займа в соответствии со ст.414 ГК РФ в пользу налогоплательщиков. Судьи подтвердили что НДС, исчисленный при получении авансовых платежей, является излишне уплаченным налогом с момента заключения соглашения о новации, так как у общества не возникает обязанности по исчислению НДС с операции по получению займа.

А это значит, что у налогоплательщиков есть выбор любой из схем закрытия задолженности по договору займа.

Как защититься от претензий налоговых органов

Кстати спорный момент, связанный с данными схемами, можно исключить, вернув долг по договору займа и после этого заключив договор купли-продажи, по которому уже поступит оплата. Причем это надо сделать в тот момент, когда поставщик отгрузит продукцию.

Имейте в виду: заключение беспроцентного договора налоговым органом может подтвердить косвенно признаки взаимозависимости и привести к доначислению налогов заимодавцу. Поэтому лучше не рисковать, а указать в договоре проценты за пользование заемными средствами, например по ключевой ставке Банка России, среднему проценту по кредитам или вкладам и т.д.

Кроме того, целесообразно:

  • заключить договор займа раньше, чем договор поставки;
  • установить срок возврата займа, отличный от срока поставки товара,
  • определить сумму займа, отличную от суммы основного договора;
  • проверить, чтобы в платежном поручении было правильно указано основание платежа.

При соблюдении всех условий доказать притворность договора займа налоговому органу будет намного сложнее. Это подтверждает и арбитражная практика.

Другие материалы по теме:

Договор займа в схемах

Как не потеряться в современном рынке новостроек и способах привлечения денежных средств дольщиков.

При решении своего жилищного вопроса ряд потребителей отдают предпочтение первичному рынку недвижимости, так называемым «новостройкам». В качестве причин приводятся следующие: новые технологии строительства, оригинальные архитектурные решения, большие площади, свободные планировки приобретаемых квартир и, наконец, пресловутое убеждение в том, что приобретение квартиры на вторичном рынке – это рискованно, так как шанс нарваться на мошенников велик, а первичный рынок позволяет обезопасить себя от мошенничества.

Договоры долевого участия в строительстве, жилищно-строительные кооперативы, вексели на квартиру и прочее. Как не потеряться в современном рынке новостроек и способах привлечения денежных средств дольщиков.

На первый взгляд это так и есть: квартира реализуется непосредственно от застройщика, в ней никто не зарегистрирован, покупатель будет первым собственником. Да и вообще, быть первым и единственным хозяином всегда приятно.

Так ли это? Насколько честны застройщики в отношениях с покупателями? В данной статье будут представлены схемы сравнительно законного отъема денег у населения при реализации новостройки:

Для начала, следует понимать, что приобрести по договору купли-продажи, т.е. купить в самом узком и однозначном смысле этого слова можно только квартиру в построенном доме, сданном в эксплуатацию и принадлежащую на момент заключения договора купли-продажи в чьей-либо собственности. Такую сделку следует отнести к вторичному рынку, в то время как застройщики, как правило, предлагают для приобретения квартиры в не невозведенных домах, то есть фактически и юридически еще не существующих.

По договору долевого участия в строительстве и иным договорам, направленным на приобретение объекта недвижимости, вы не покупаете квартиру в общепринятом смысле этого слова, а вносите свои инвестиции – денежные средства в бизнес-проект компании-застройщика, в лучшем исходе которого Вы получаете квартиру, а застройщик – прибыль от своей хозяйственной деятельности, в худшем случае — Вы приобретаете ничего, а застройщик – кровно заработанные Вами деньги.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает для застройщиков возможность легального привлечения денежных средств участников долевого строительства по схемам договора участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), схемам жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива.

ДДУ предполагает ряд гарантий, направленных на защиту прав участников долевого строительства:

  1. Требования к размеру уставного капитала юридического лица-застройщика;
  2. Наличие договора страхования ответственности застройщика;
  3. Наличие права собственности/права аренды на земельный участок, на котором предполагается возведение многоквартирного дома;
  4. Наличие разрешения на строительство;
  5. Наличие заключения уполномоченного государственного органа о соответствии застройщика и его документации на соответствие закону об участии в долевом строительстве;
  6. Поручительство банка либо страхование гражданской ответственности застройщика в случае нарушения его обязательств по ДДУ;
  7. Наличие у дольщиков права залога на земельный участок/право аренды земельного участка;
  8. Право дольщика на взыскание неустойки в случае просрочки сдачи многоквартирного дома;
  9. Право на возмещение вложенных денежных средств из компенсационного фонда долевого строительства в случае прекращения строительства, банкротства застройщика, а так же в ряде иных случаев.
  10. Наконец, факт того, что ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента такой регистрации;
  11. Законодательно регламентированное право застройщика на получение от дольщика денежных средств только после регистрации ДДУ в Росреестре.

Таким образом, заключение договора участия в долевом строительстве предполагает достаточно твердые и устойчивые гарантии дольщика на то, что вложенные деньги на самом деле преобразуются в квартиру, а не исчезнут в чьем-либо кармане.

Если ДДУ привлекателен для дольщика, то для застройщика он выглядит не таким привлекательным, в связи с чем многие строители идут на обход законодательства, предлагая покупателям иные схемы приобретения квартиры.

Давайте рассмотрим распространенные на сегодняшний момент схемы покупки новостройки в обход ДДУ и представляющие риск для покупателя:

  1. 1.Договор участия в Жилищно-строительном кооперативе вместо ДДУ:

Создание и функционирование ЖСК (Жилищно-строительный кооператив) регулируется V разделом Жилищного кодекса РФ и Градостроительным кодексом. При этом, специализированный закон, касающийся деятельности ЖСК отсутствует, в силу чего, ЖСК является наиболее неурегулированным, но все же законодательно предусмотренным способом привлечения средств населения.

В схеме покупки новостройки по ЖСК (, покупатель (пайщик) присоединяется к уставу ЖСК и заключает договор паенакопления, в соответствии с которым пайщик входит в состав членов ЖСК, оплачивает своей пай, который дает ему право на получение от ЖСК квартиры в возведенном многоквартирном доме. Порядок платежей пайщиков ЖСК установлен в его Уставе, кооператив может изменять порядок платежей, увеличивать платежи, вводить новые, при этом собственником квартиры пайщик может стать только после оплаты всех платежей. По своей сути, ЖСК является объединением пайщиков, целью которого является возведение многоквартирного дома и распределение в собственность квартир в нем.

Читайте так же:  Учет материальных ценностей в школе

Как правило строительство дома осуществляет не сам ЖСК, а организация, с которой заключен договор на возведение объекта капитального строительства. Риск участия в ЖСК заключается в том, что, как правило учредителем и впоследствии председателем правления ЖСК является лицо, непосредственно связанное с застройщиком. Компания, которая непосредственно будет осуществлять строительство, также является родственной застройщику. На практике вполне вероятна такая ситуация, в которой пайщики оплатили свои паи, ЖСК внес полученные денежные средства строительной компании, а та, в свою очередь, ничего не построила, а деньги вывела со своего баланса.

В вышеприведенном случае пайщик безуспешно будет предъявлять свои требования к кооперативу, но не к компании, фактически осуществляющей строительство, т.к. между непосредственно пайщиком и такой компанией договорные отношения отсутствуют. Впрочем, предъявлять требования к самому кооперативу будет бессмысленно, т.к. все средства, полученные в оплату паев уже израсходованы в соответствии с целями, установленными в уставе кооператива – уплачены строительной компании.

Участие в строительстве дома по схеме ЖСК также лишает его множества гарантий, предоставляемых дольщику по ДДУ. Так, в схеме ЖСК отсутствует понятие сроков, в течение которого ЖСК обязуется возвести дом и передать квартиру, соответственно отсутствует и право пайщика на начисление законной неустойки за просрочку. Отсутствие четко обозначенных сроков означает, что ожидание получения права собственности на квартиру может затянуться на неопределенный срок.

Кроме того, в уставе ЖСК может быть ограничено право пайщика на продажу своего пая, в то время как в схеме ДДУ такое ограничение отсутствует.

Также, существенным недостатком ЖСК является и факт того, что такого рода сделки не подлежат регистрации в Росреестре.

Тем не менее, схема ЖСК, разрешена законодательством и имеет право на существование.

  1. Вексель вместо ДДУ:

На сегодняшнем рынке встречается способ продаж новостроек через ценные бумаги – вексель. Покупатель приобретает у застройщика вексель, которым сможет оплатить квартиру после возведения многоквартирного дома. В данном случае покупатель приобретает право не право на недвижимость, а безусловное денежное обязательство застройщика. В случае отказа со стороны застройщика в передаче покупателю квартиры, тот вправе будет только требовать возврата денежных средств по векселю.

  1. 3.Предварительный ДДУ вместо ДДУ.

Застройщик будет уверять Вас, что он не отказывается от заключения договора участия в долевом строительстве и будет предлагать заключить предварительный договор долевого участия. Это такой же точно договор долевого участия, только предварительный. К тому же, его регистрировать не надо. Мы Вам и скидку сделаем! Юридически такой договор ничего общего с ДДУ кроме названия не имеет. Вы просто оставляете свои деньги в руках мошенников.

  1. Договор займа взамен ДДУ:

Застройщик может предложить заключить вместо ДДУ договор займа и даже предоставить в таком случае скидку на квартиру, чтобы Вас привлечь.

Схема реализации квартиры через договор займа выглядит следующим образом: Вы становитесь кредитором застройщика на определенное количество лет. Когда застройщик построит дом, он предоставит Вам квартиру в качестве отступного взамен выплаты по договору займа.

Риск заключается в том, что у Вас нет никаких требований к Застройщику, касающихся квартиры: нет ни права на признание права собственности на квартиру, ни права требовать законной неустойки в случае просрочки строительства, ни права на соответствующее качество построенного объекта. Если вдруг застройщик не возведет многоквартирный дом через годы, указанные в договоре займа, то вы будете вправе требовать от него только лишь возврата суммы займа. А вдруг застройщик банкрот?

  1. 5.Предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ:

Застройщик аргументирует заключение такого договора тем, что он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, влечет меньше издержек и выходит для приобретателя дешевле.

Застройщик может клятвенно утверждать, что нет никакой разницы между ДДУ и предложенным им предварительным договором купли-продажи, однако юридически такой договор предполагает лишь то, что застройщик обязуется в течение определенного срока заключить с покупателем основной договор купли-продажи, когда дом будет построен, а деньги внесенные вами по предварительного договору будет зачтены при расчетах по основном договору. Фактически Вы отдаете свои денежные средства только за обещание застройщика заключить с Вами договор купли-продажи.

В случае отказа Застройщика от заключения основного договора по причине того, что строительство пока не закончено, Вы вправе требовать лишь возврата денежных средств, которых у застройщика к тому времени может и не быть. Или покорно ждать заключения основного договора.

Положим, что застройщик строит дом. Для реализации квартир в этом доме он создает две фирмы ООО «Лютик-1» и ООО «Лютик-2», Генеральный директор которой мертв/недееспособен/отсутствует/пропал без вести: ООО «Лютик-1» будет строить многоквартирный дом (или даже обладать уже существующим), а ООО «Лютик-2» продавать в нем квартиры клиентам. Между этими двумя юридическими лицами заключен договор, в соответствии с которым ООО «Лютик-2» занимается риэлтерской деятельностью: ищет клиентов и заключает с ними договора на продажу квартир, таким образом привлекая денежные средства клиентов, и обязуется передать их ООО «Лютик-2». Названия у компаний похожи с той целью, чтобы клиент считал, что эта компания дочерняя по отношению к застройщику, офис находится рядом со стройкой, да и вообще заключается договор, значит, все по закону и официально.

Проходит какое-то время, дом строится, квартиры продаются, однако ООО «Лютик-2», не передает накопленные денежные средства ООО «Лютик-1», а выводит их со своего баланса и, в конечном счете, деньги оседают в кармане дружественной фирмы застройщика.

В конце концов, стройка замораживается, покупатели негодуют, а ООО «Лютик-1» подает иск к ООО «Лютик-2» о взыскании привлеченных от покупателей денежных средств. Внезапно ООО «Лютик-2» заявляет, что денежные средства у нее отсутствуют – инициируется процедура банкротства.

Покупатели обращаются к ООО «Лютик-1», на что им заявляют, что их компания никакими обязательствами с покупателями не связана, и вообще, мы сами пострадали, от ООО «Лютик-2» денег не получали, дом строили на собственные средства, а теперь банкротим эту недобросовестную компанию.

По итогу этой аферы возбуждается уголовное дело в отношении Генерального директора ООО «Лютик-2», но оказывается, что его как физического лица просто напросто не существует. Застройщик получил Ваши деньги и вышел сухим из воды. А денег своих Вы не получите, как и квартиры.

Как видите, текущий рынок первичной недвижимости полон уловок. Застройщики – это настоящие «акулы» бизнеса, главной целью которых является извлечение прибыли от своей хозяйственной деятельности.

Опытный риэлтор также далеко не всегда лучшее подспорье в процессе приобретения новостройки, поскольку его единственный интерес – это проведение сделки и получение своего процента, юридическая чистота сделки его вряд ли интересует. К тому же зачастую в схемах по реализации первичной недвижимости риэлторы получают процент не от покупателя, а от застройщика, соответственно, и стоят на его стороне. Кроме того, риэлтор – не юрист, он не обладает соответствующим образованием, да и сама его работа заключается в том, чтобы найти объект недвижимости и согласовать сделку по его купле-продаже, а вовсе не в том, чтобы защитить права покупателя.

Приобретение новостройки – ответственное мероприятие. Схемы и договорные конструкции, по которым Ваши деньги будет переданы в руки застройщика, занимают в процессе покупки ключевую роль.

Не стоит прельщаться красивыми наименованиями договоров, сладкими речами менеджеров застройщика и обещанием скидок. Гораздо разумнее и целесообразнее будет обращение к профессиональным юристам, задача которых состоит в грамотном, взвешенном и квалифицированном проведении переговоров с застройщиком, оценке договоров на предмет соответствия законодательству и интересам клиента. Работа юриста – не продать Вам квартиру, а защитить Ваши интересы при ее приобретении.

Гораздо разумнее заплатить профессиональному юристу часть своих денег, чем находиться под угрозой лишения всех своих денежных средств.

Договор займа в схемах

Суть схемы в следующем. Застройщик и гражданин заключают предварительный договор купли-продажи квартиры (в еще не построенном доме). Гражданин передает по договору займа застройщику денежные средства, застройщик в подтверждение займа передает гражданину вексель. Когда дом построен и сдан в эксплуатацию, застройщик и гражданин заключают соглашение о зачете взаимных требований, то есть в счет долга по договору займа, застройщик передает гражданину квартиру.

Читайте так же:  Квитанция об оплате госпошлины на гражданство

Понятно, что суть отношений заключается в финансировании гражданином строительства многоквартирного жилого дома с целью получения в нем жилого помещения, в привлечении застройщиком для целей строительства дома денежных средств, но оформляются отношения не договором участия в долевом строительстве, а посредством займов и предварительного договора.

Судебная практика

Суд пришел к выводу о том, что целью заключения сторонами договора займа, выдачи векселя, а также подписания предварительного договора купли-продажи являлось выполнение ответчиком работы, завершающейся передачей потребителю (дольщику) созданного результата — квартиры в многоквартирном доме и зачет задолженности (предоставления займа и выдачи векселя) в счет оплаты передаваемой истцу квартиры в рамках предварительного договора купли-продажи квартиры, приобретаемой им для личных нужд. Учитывая привлечение денежных средств потребителя для строительства многоквартирного дома с указанной целью, суд признал, что в сложившейся ситуации, по существу, между потребителем и ЗАО имели место правоотношения по участию в долевом строительстве. (см. подробнее п. 7 Обзора практики ВС РФ, посвященному участию в долевом строительстве ).

Использование вексельно-заемной схемы привлечения денежных средств для строительства жилого дома и предоставления гражданину квартиры нарушает права гражданина как потребителя, а также требования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Девять самых распространенных «серых» схем в строительстве

Собираясь приобрести квартиру в новостройке, нужно помнить, что у застройщика существует только три законных способа привлечения денег на строительство от физических лиц. К таким способам относятся: заключение договора долевого участия, организация жилищно-строительного кооператива и выпуск жилищных сертификатов. Между тем, количество сомнительных схем реализации жилья постоянно растет, представляя повышенный риск для дольщика. Итак, к каким же незаконным схемам прибегают застройщики, и чем они грозят покупателю?

Этот способ предполагает заключение предварительного договора купли-продажи, согласно которому застройщик берет на себя обязательство продать физическому лицу квартиру после окончания строительства. Покупатель вносит обеспечительный платеж, в размере полной стоимости своего будущего жилья. Таким образом, действует схема «утром деньги, вечером стулья». При этом, квартира официально принадлежит застройщику, а не покупателю. Предварительный договор не регистрируется в государственных органах, следовательно, не исключена ситуация, когда недобросовестный застройщик продает объект несколько раз. Очень часто построенная квартира не соответствует той, что была заявлена, а ее цена, по основному договору, намного превышает уже уплаченную сумму.

Предварительный договор может обернуться большими неприятностями для покупателя, если до момента окончания его действия не будет заключен основной договор. В таком случае, дольщик не может претендовать на квартиру, более того, при возникновении каких-либо нарушений со стороны застройщика, ему придется доказывать, что он внес обеспечительный платеж именно за жилье в возводимом доме.

2. Предварительный ДДУ.

Использование данной схемы сходно с предыдущей. Если стороны не заключат основной договор, то, в случае неприятностей, свои права на квартиру дольщику придется отстаивать в суде.

3. Договор бронирования.

Обычно такие схемы применяются на самом начальном этапе строительства, когда еще нет ни дома, ни разрешительной документации. По данному договору, покупатель вносит авансовый платеж в сумме 10-30% от стоимости будущей квартиры, но, в итоге, может лишиться и собственного аванса, и жилья. Кроме того, существует риск бронирования по одному договору нескольких квартир, поскольку такие договора не подлежат регистрации.

4. Банковские схемы.

Покупатель, по рекомендации застройщика, открывает счет в указанном банке и вносит на него определенную сумму. Таким образом, застройщик формально не привлекает средства от физического лица, а кредитуется через банк. При таком способе покупки квартиры, у дольщика не возникают права требования жилья. Но есть и плюс: покупатель застрахован от потери собственных денежных средств.

5. Договор займа.

Покупка квартиры осуществляется через оформление договора займа, то есть, по сути, речь идет о кредитовании застройщика. В этом случае, покупатель-кредитор может требовать от застройщика не квартиру, а лишь возврата денег с процентами. Даже если квартира и будет построена, застройщик не несет никакой ответственности за строительный брак, затягивание сроков строительства или несоответствие характеристик жилья ранее оговоренным.

6. Договор соинвестирования.

Заключив такой договор с застройщиком, покупатель становится его партнером по бизнесу, следовательно, разделяет со строительной компанией возможные риски, сопутствующие строительству. Кроме того, на него не распространяется действие законов, защищающих покупателя-дольщика, и, в случае возникновения неприятных обстоятельств, он не может претендовать на квартиру.

В этом случае, обычно оформляются два договора: договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи) и сам договор о покупке векселя. Оплата самой сделки производится, путем погашения векселя застройщиком не денежными средствами, а квадратными метрами.

Вексельная схема не дает никаких гарантий дольщику. Во-первых, ценная бумага и обязательство по предоставлению квартиры не связаны между собой. Во-вторых, в векселе не указывается, какой именно объект подлежит передаче, а значит, не исключено, что застройщик, в итоге, рассчитается с покупателем деньгами. Но самый существенный минус этой схемы состоит в том, что, при банкротстве застройщика, дольщик останется ни с чем, поскольку не сможет даже предъявить вексель к погашению.

8. Коммандитное общество.

Несмотря на то, что участник коммандитного общества фактически является дольщиком, юридические аспекты этой организации таковы, что никаких имущественных прав у него не возникает.

9. Договор об участии в хозяйственной деятельности потребительского общества.

Поскольку потребительское общество не может вести строительную деятельность и привлекать финансовые ресурсы от граждан для этих целей, покупка квартиры, с помощью данной схемы, наиболее рискованна для покупателя.

Потенциальному покупателю стоит всерьез задуматься о покупке квартиры у застройщика, использующего «серые» схемы в строительстве. Ведь заключив договор по любой из вышеперечисленных схем, дольщик рискует собственными деньгами и долгожданным жильем. Более того, он оказывается в своеобразной «ловушке», без возможности воспользоваться своими правами и гарантиями, которые в полной мере предоставляет ему закон №214-ФЗ.

Договор займа и его наиболее распространенные схемы

Мало кто не знает, что договор займа на сегодня является одним из самых популярных видов договоров. Особенно широкое распространение он получил во время нынешнего спада экономики. Не так давно профессор Борис Кузнецов из ИНЭКА в комментарии об ухудшении экономической ситуации отметил – « Потрясения экономики в нашей державе есть неизбежным явлением.

И на это существуют основные три причины:

  1. Энергетическая ориентированность;
  2. Большой фактический внешний долг;
  3. Низкий рост ВВП из-за большой инфляции и роста цен.

Что означают такие неутешительные прогнозы? Только одно – без займов в нынешнее время будет трудно выжить в нашей стране как юридическим, так и физическим лицам.

Отличительные характеристики договора займа

Договор займа между заимодавцем и заемщиком – тип соглашения, когда первая сторона вручает второй в пользование деньги или материальные вещи, назначенные родовыми приметами. Заемщик обязан вернуть заимодавцу такую же сумму денежных средств или же полученные им материальные ценности, ничем не отличающиеся по приметам и качеству.

Согласно законодательству нашей страны лицами договора займа могут стать:

  • российские юридические и физические лица;
  • иностранные юридические и физические лица;
  • лица, не имеющие гражданства.

Отличительной чертой договора займа от соглашения по кредиту и ссуде является то, что подобный контракт подразумевает взятие в пользование финансовых средств или вещей с родовыми приметами, которые будет необходимо вернуть.

Наиболее распространенные схемы договора займа

Займы, предоставляемые физическими лицами организациям. В данной схеме заимодавцем выступает физическое лицо, являющееся штатным сотрудником юридического лица, а также его учредителем или же просто посторонним лицом. Соглашение, называемый заем договор, между ними должно быть подписано в письменном виде. Для заемщика подписание контракта по таковой схеме не будет являться прибылью, и поэтому не требует включения в налогооблагаемую базу.

Также процесс возвращения займа не является доходной статьей и не облагается налогом. Но, сами проценты, начисляемые за пользованием займом, попадают под налогообложение и исчисляются согласно НК РФ.

Проценты, начисляемые физическому лицу, выступающего в роли заимодавца, должны включатся в сумму его доходов и облагаться налогом по ставке 13%, в случае если оно является резидентом РФ (п. 1 ст. 224 НК РФ). Ставка в 30% начисляется физическому лицу, если оно не является резидентом РФ (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Договор займа в целях налогообложения от организации физическому лицу. По этой схеме штатный сотрудник предоставляет своему работодателю заявление с просьбой получения им займа. После положительного решения этого вопроса должен быть составлен договор между физическим лицом (заемщиком) и организацией (заимодавцем).

Читайте так же:  Включить в договор аренды земельного участка

Для физического лица (заемщика), при оформлении займа по такой схеме законом установлена выгода, получаемая на экономии процентов от пользования таким видом денежных средств. Поэтому таковой доход подлежит налогообложению согласно НК РФ.

Для заимодавца (организации) сумма начисляемых процентов, получаемых от заемщика, согласно договору займа, должна быть обязательно включена в список внереализационных доходов (п. 6 ст. 250 НК РФ).

Когда руководством предприятия было принято решение полностью или частично погасить заем своего работника, то эта сумма должна полностью входить в его доходную часть.

Осторожно, мошенники. 3 схемы афер с займами в 2018 году

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Каждый год мошенники придумывают новые схемы обмана заёмщиков. Летом 2018 года ситуация с кредитными аферами настолько обострилась, что Центробанк разослал участникам рынка письмо с предупреждениями. Как работают мошенники и как не лишиться жилья, взяв заём, расскажем далее.

Распространившиеся в 2018 году случаи обмана заёмщиков связаны с микрофинансовыми компаниями, а также с мошенниками, выдающими себя за них. Преступники нацелены на недвижимость. В качестве жертв аферистов чаще всего выступают пожилые люди, которые из-за маленькой пенсии и в силу возраста не могут получить кредит в банке. Иногда единственный выход для них – заложить жильё.

В некоторых случаях вместо договора займа под залог недвижимости заёмщикам подсовывают соглашения купли-продажи, дарственные и т.д.

Иногда МФО выдают крупные кредиты, обеспеченные недвижимостью, хотя не имеют права этого делать. Кроме того, на рынке множество так называемых чёрных риэлторов, которые только притворяются финансовыми организациями.

Клиенты МФО полагают, что ничем не рискуют: кредитор всё равно не может отнять единственное жильё. Но немногие знают, что на договор залога недвижимого имущества это правило не распространяется. Далее представим 3 распространённые схемы мошенничества и расскажем, как избежать обмана.

Дарственная вместо договора займа

Зачастую заёмщики обращаются за обычным займом, который никак не связан с залогом недвижимости, а в итоге лишаются жилья. В Москве летом 2018 года в полицию подали десятки заявлений о деятельности фирмы, предлагающей кредиты без залога и поручителей. Одна из пострадавших взяла в долг 50 тыс. руб. по паспорту. О том, что вместо договора займа она подписала дарственную на квартиру, она узнала, когда увидела на пороге нового собственника.

Подобная ситуация произошла в Краснодарском крае. Ветерану-афганцу выдали 300 тыс. руб., а вместо договора займа заставили подписать соглашение купли-продажи. Теперь с этим разбирается полиция. Конечно, подобные сделки можно оспорить через суд, но не все об этом знают.

Незаконные кредиты

Микрофинансовые организации – не банки, а значит лишены возможности выполнять некоторые их функции. Они не имеют права выдавать крупные займы, пусть даже и под залог недвижимости, хотя нередко нарушают это правило.

В Перми разбираются с мошенниками, которые выдавали жителям займы с высокими процентами под залог квартир. Несмотря на то, что заёмщики исправно платили, через некоторое время они узнавали, что долг продан другой компании, перед которой почему-то возникла просрочка. В итоге появилась реальная угроза лишиться жилья.

Если МФО нет в реестре Центробанка, она не подчиняется законам рынка, а значит может делать всё что хочет: устанавливать огромные проценты и повышать их в одностороннем порядке, продавать долги и т.д.

Обратите внимание на ограничения, которые установлены для легальных МФО. Они прописаны в ст. 12 Федерального закона от 02.07.2010 № 151-ФЗ.

Микрофинансовые организации не вправе выдавать займы более 1 млн руб. Если компания называется микрокредитной, ей запрещено выдавать ссуды, превышающие 500 тыс. руб.

Если МФО предлагает выдать ипотеку на большую сумму, это повод насторожиться.

Кстати, в большинстве микрофинансовых организаций, которые работают законно, можно взять максимум 30 тыс. руб. Только некоторые выдают большие суммы. Например, в Lime доступны займы до 100 тыс. руб., а в Viva Деньги – до 80 тыс. руб.

Подпись на пустом листе договора

В Москве микрофинансовая организация выселила из квартиры семью с тремя детьми. Пожилая женщина взяла заём в 1 млн 350 тыс. руб. под залог квартиры. Несмотря на то, что ей было нужно всего 600 тыс., сотрудники компании буквально уговорили оформить большую ссуду, сказав, что меньшую сумму за жильё стоимостью 6 млн руб. не дадут. Клиентку несколько раз вызывали в офис под предлогом того, что нужно подписать дополнительные бумаги.

Так получилось, что банковский счёт женщины заблокировали из-за ошибки ФНС. Все деньги семьи оказались замороженными. Возникли проблемы с перечислением ежемесячных платежей по займу. Микрофинансовая организация была предупреждена об этом за несколько недель. Возникла просрочка длительностью 3 месяца и МФО решила забрать недвижимость.

Заёмщице предъявили соглашение об отступном с её подписью, хотя она точно помнила, что не ставила её под таким документом. Однако позже она вспомнила, что её попросили подписать отдельный лист, объяснив, что это последняя страница кредитного договора, которую неправильно заполнили. Именно этот лист впоследствии стал договором об отступном. Этот документ означает, что заёмщик передаёт квартиру МФО в качестве выплаты долга.

Интересно, что компания ещё в прошлом году лишилась лицензии, но это не мешало ей работать. Информацией о том, что семью с детьми выселяют из квартиры, заинтересовался Следственный комитет. Было возбуждено дело по факту мошенничества. Прокуратура не стала проводить расследование, однако это решение обжалуют. Приговора по делу пока нет.

У большинства МФО, против которых возбуждены уголовные дела, нет лицензий. Соответственно, их нет и в едином реестре Центробанка. Между тем закон запрещает таким юрлицам использовать в названии и рекламных предложениях фразу «микрофинансовая организация» и аббревиатуру МФО. За это на компанию налагается штраф от 100 до 300 тыс. руб. Поэтому в первую очередь рекомендуем проверить кредитора в реестре МФО на сайте ЦБ. Если компании нет в списке, обращаться в неё не следует, она работает незаконно.

Даже если организация включена в реестр ЦБ и имеет лицензию, внимательно читайте каждую бумагу, которую подписываете. Уточняйте все нюансы.

Заключая договор о займе под залог квартиры, спросите, каковы последствия просрочки, за что МФО имеет право выселить заёмщика, может ли перепродать долг. Отдавая в залог единственное жильё, помните, что МФО вправ его отнять.

При любых нарушениях, возникновении подозрений в легальности МФО пишите жалобу в Центробанк. Это можно сделать в интернет-приёмной Банка России.

Раскрыть крупные схемы ухода от налогов инспекторам помогают мелкие детали

УФНС России по Орловской области рассказало на своем сайте о раскрытии налоговой схемы, связанной с предоставлением налогоплательщиком беспроцентного займа компании. В.

УФНС России по Орловской области рассказало на своем сайте о раскрытии налоговой схемы, связанной с предоставлением налогоплательщиком беспроцентного займа компании. В результате проведения выездной проверки инспекторы пришли к выводу, что договор беспроцентного займа налогоплательщик заключил формально, денежные средства в реальности он не передавал и цели возврата денежных средств не преследовал.

Налоговики привели следующие аргументы. Во-первых, крупная сумма займа (около 211 млн. руб.) была передана исключительно наличными денежными средствами без гарантии возврата. Во-вторых, сделка с получателем займа носила разовый характер. В-третьих, сделка заключалась через курьера — при личной встрече стороны документы не подписывали.

Через короткий промежуток времени налогоплательщик переуступил иностранной компании право требования возврата займа. По мнению налоговиков, для иностранной компании такой договор не имел разумной деловой цели, так как за уступаемые права иностранная компания выплатила налогоплательщику ровно такую же сумму, которую она потребовала от получателя беспроцентного займа. Кроме того, руководитель компании — получателя беспроцентного займа заявил, что денежные средства по договору беспроцентного займа не получал.

Оценив все факторы в совокупности, контролеры пришли к выводу, что налогоплательщик пытался создать искусственную ситуацию для квалификации денежных средств, безвозмездно полученных от иностранной компании как возвратных денежных средств по договору уступки права требования в целях занижения базы по налогу на прибыль. Кассационная судебная инстанция посчитала доводы налоговой инспекции убедительными (постановление ФАС Центрального округа от 05.02.14 № А48-736/2012).

Договор займа в схемах