Договор соинвестирования с физическим лицом

Содержание страницы:

Может ли физическое лицо выступать инвестором при строительстве здания нежилого назначения?

Может ли физическое лицо выступать инвестором при строительстве здания нежилого назначения (без заключения договора долевого участия) если речь идет не о строительстве жилого дома, а например, о строительстве магазина, бара, гостиницы.

Является ли обязательным условием такого договора передача результата инвестиционной деятельности (объекта недвижимости/его части) в собственность инвестора?

Ответы юристов (3)

1) В соответствии с Федеральным закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» физическое лицо может выступать в качестве инвестора.

2) В договоре в принципе может быть прописано все, что угодно (в рамках законодательства РФ). Только если инвестору по договору в итоге не передается результат его инвестиционной деятельности, то как этот договор может классифицироваться как инвестиционный? Никак.

Уточнение клиента

а если предусмотреть в договоре не передачу объекта в собственность, а например, право заключения последующего договора аренды с этим инвестором (или иные права, иную выгоду)?

09 Марта 2016, 13:49

Есть вопрос к юристу?

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из этого, в рамках толкования понятия инвестиционного договора в сфере строительства необходимо иметь четкий субъект договорных правоотношений. В данном случае это права на здание/часть здания. Поэтому, в моем юридическом понимании право заключения последующего договора аренды и иные права не могут быть отрегулированы в инвест. договоре на строительство. Но как я писал выше, в договоре в принципе может быть прописано все, что угодно. Другой вопрос, что такой договор может просто не иметь надлежащей юридической силы.

Не очень давно в 2014 году наш законодатель лишил физических лиц, в том числе и индивидуальных предпринимателей инвестировать что либо в рамках совместной деятельности.

Статья 1041 ГК РФ предусматривает в п. 2, что сторонами договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Однако пункт 3 статьи уточняет — особенности договора простого товарищества, заключаемого для осуществления совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом «Об инвестиционном товариществе».

Пункт 3 статьи 3 Федерального закона «Об инвестиционном товариществе» от 28.11.2011 N 335-ФЗ гласит: физические лица не могут являться сторонами договора инвестиционного товарищества. Можно сказать, что учитывая ст. 1041 ГК РФ, в данном пункте речь идет не об индивидуальных предпринимателях, а просто и физических лицах, ан нет: данная редакция существует с 2014 года, предыдущая редакция была такой: «физические лица могут быть сторонами инвестиционного товарищества в случае, если они являются индивидуальными предпринимателями, зарегистрированы в установленном порядке и осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица».

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор инвестирования — виды и условия договора

Договоры об инвестировании приносят больше выгоды, в отличие от вкладов, даже с учетом капитализации процентов.

Но такие соглашения несут в себе определенные риски, так как, в отличие от вклада, денежные средства инвестора не подлежат обязательному государственному страхованию.

Помимо этого, доходы от инвестирования подлежат обязательному налогообложению.

В инвестиционных средствах нуждаются молодые компании, стартапы и другие бизнес-проекты. Это важный инструмент, который позволяет развиваться малому и среднему бизнесу. Сюда входят также вложения в строительный бизнес.

Существенные условия договора инвестирования

Так как минимальный порог денежных средств в инвестиционном соглашении — 1 500 000 р., что многократно превышает размер МРОТ, эта сделка должна быть оформлена в письменной форме независимо от статуса — юридического или физического, сторон.

К существенным условиям соглашения относятся:

  • Срок сделки;
  • Предмет договора;
  • Цена соглашения.

Сделка, не содержащая существенных условий, не может быть признана заключенной. Если вложения происходят в строительство, предметом сделки может стать жилое или нежилое помещение, на которое у инвестора есть право собственности.

Это влечет необходимость его регистрации в Росреестре. Тогда в условиях уместно указать, как будет оплачена государственная пошлина.

Документы для регистрации права собственности по договору инвестирования

Подать документы в Росреестр может как застройщик, так и инвестор.

Вот основной перечень необходимых бумаг:

  • Разрешение о проведении строительных работ;
  • Выписка из Росреестра о праве на земельный участок (ИЖС);
  • Акт, подписанный приемочной комиссией о приеме в эксплуатацию объекта;
  • Бумага о присвоении постоянного адреса (берется в Градостроительном или архитектурном отделе администрации;
  • Соглашение о распределении недвижимости между участниками инвестиционного договора.

Учредительная документация заказчика

Документы, необходимые инвестору для регистрации права собственности:

  • Заявление о регистрации в Росреестр;
  • Документ (ксерокопия) об уплате пошлины;
  • Паспорт или доверенность;
  • Договор о вложении денежных средств;
  • План помещения с экспликацией.

Подать документы может любая сторона, указанная в документе.

Налогообложение договора инвестирования

Обязанность платить налог не возникает в тот момент, когда заказчик и инвестор заключили соглашение. Это происходит после появления доходов у сторон сделки. На полученную прибыль, согласно закону, возникает обязанность платить НДС.

Обязанности инвестора по договору инвестирования

Обязанности стороны, инвестирующей денежные средства в бизнес-проект, заключается в следующем:

  • Осуществлять финансирование объекта в полном объеме и в сроки, указанные в соглашении;
  • Утвердить предложенный заказчиком (застройщиком) план проекта;
  • Формирование приемной комиссии по объектам, выполненным заказчиком (застройщиком).

Это не полный перечень. Но эти обязанности являются основными по сделкам, связанным с инвестициями.

Образец договора инвестирования

Образец документа можно скачать по ссылке — Договор инвестирования.

В качестве сторон выступают инвестор и заказчик (застройщик). Текст соглашения необходимо переработать под нужды сторон. Для этого можно воспользоваться услугами юриста.

Переуступка права требования по договору инвестирования

Уступка права требования по соглашению об инвестициях может быть запрещена или разрешена. Если запрета нет в тексте соглашения между сторонами, уступка права требования может быть осуществлена согласно законодательству РФ.

Цедент передает свои права цессионарию, в том числе право требования собственности, если стороны заинтересованы в такой сделке.

Договор инвестирования в бизнес

Помимо строительства, есть много других привлекательных бизнес-проектов. К ним относятся торговля, кредитование, сфера услуг и другие.

В каждом случае соглашение об инвестициях в бизнес должно отражать условия, на которых инвестор и получатель средств заключили договоренность. Выгода по таким договоренностям часто выражается в процентном отношении от суммы инвестиции. Риски по этим видам вложений максимальны.

Договор инвестирования строительства

По таким договоренностям инвестиции получает заказчик (застройщик), который, в свою очередь, выделяет в объекте строительства долю. Долевая собственность является популярным видом приобретения недвижимости.

Риски по таким договоренностям меньше, чем по кредитным проектам, но доход получаю далеко не все дольщики.

Договор инвестирования — виды и условия договора

Договоры об инвестировании приносят больше выгоды, в отличие от вкладов, даже с учетом капитализации процентов.

Но такие соглашения несут в себе определенные риски, так как, в отличие от вклада, денежные средства инвестора не подлежат обязательному государственному страхованию.

Помимо этого, доходы от инвестирования подлежат обязательному налогообложению.

В инвестиционных средствах нуждаются молодые компании, стартапы и другие бизнес-проекты. Это важный инструмент, который позволяет развиваться малому и среднему бизнесу. Сюда входят также вложения в строительный бизнес.

Существенные условия договора инвестирования

Так как минимальный порог денежных средств в инвестиционном соглашении — 1 500 000 р., что многократно превышает размер МРОТ, эта сделка должна быть оформлена в письменной форме независимо от статуса — юридического или физического, сторон.

К существенным условиям соглашения относятся:

  • Срок сделки;
  • Предмет договора;
  • Цена соглашения.

Сделка, не содержащая существенных условий, не может быть признана заключенной. Если вложения происходят в строительство, предметом сделки может стать жилое или нежилое помещение, на которое у инвестора есть право собственности.

Это влечет необходимость его регистрации в Росреестре. Тогда в условиях уместно указать, как будет оплачена государственная пошлина.

Документы для регистрации права собственности по договору инвестирования

Подать документы в Росреестр может как застройщик, так и инвестор.

Вот основной перечень необходимых бумаг:

  • Разрешение о проведении строительных работ;
  • Выписка из Росреестра о праве на земельный участок (ИЖС);
  • Акт, подписанный приемочной комиссией о приеме в эксплуатацию объекта;
  • Бумага о присвоении постоянного адреса (берется в Градостроительном или архитектурном отделе администрации;
  • Соглашение о распределении недвижимости между участниками инвестиционного договора.

Учредительная документация заказчика

Документы, необходимые инвестору для регистрации права собственности:

  • Заявление о регистрации в Росреестр;
  • Документ (ксерокопия) об уплате пошлины;
  • Паспорт или доверенность;
  • Договор о вложении денежных средств;
  • План помещения с экспликацией.
Читайте так же:  Принцип законности в деятельности адвоката

Подать документы может любая сторона, указанная в документе.

Налогообложение договора инвестирования

Обязанность платить налог не возникает в тот момент, когда заказчик и инвестор заключили соглашение. Это происходит после появления доходов у сторон сделки. На полученную прибыль, согласно закону, возникает обязанность платить НДС.

Обязанности инвестора по договору инвестирования

Обязанности стороны, инвестирующей денежные средства в бизнес-проект, заключается в следующем:

  • Осуществлять финансирование объекта в полном объеме и в сроки, указанные в соглашении;
  • Утвердить предложенный заказчиком (застройщиком) план проекта;
  • Формирование приемной комиссии по объектам, выполненным заказчиком (застройщиком).

Это не полный перечень. Но эти обязанности являются основными по сделкам, связанным с инвестициями.

Образец договора инвестирования

Образец документа можно скачать по ссылке — Договор инвестирования.

В качестве сторон выступают инвестор и заказчик (застройщик). Текст соглашения необходимо переработать под нужды сторон. Для этого можно воспользоваться услугами юриста.

Переуступка права требования по договору инвестирования

Уступка права требования по соглашению об инвестициях может быть запрещена или разрешена. Если запрета нет в тексте соглашения между сторонами, уступка права требования может быть осуществлена согласно законодательству РФ.

Цедент передает свои права цессионарию, в том числе право требования собственности, если стороны заинтересованы в такой сделке.

Договор инвестирования в бизнес

Помимо строительства, есть много других привлекательных бизнес-проектов. К ним относятся торговля, кредитование, сфера услуг и другие.

В каждом случае соглашение об инвестициях в бизнес должно отражать условия, на которых инвестор и получатель средств заключили договоренность. Выгода по таким договоренностям часто выражается в процентном отношении от суммы инвестиции. Риски по этим видам вложений максимальны.

Договор инвестирования строительства

По таким договоренностям инвестиции получает заказчик (застройщик), который, в свою очередь, выделяет в объекте строительства долю. Долевая собственность является популярным видом приобретения недвижимости.

Риски по таким договоренностям меньше, чем по кредитным проектам, но доход получаю далеко не все дольщики.

Договор инвестирования строительства дома

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Понятие и содержание договора инвестирования

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

  • Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
  • Самостоятельно определять объект вложений;
  • Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
  • Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

  • Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
  • Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
  • Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
  • Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

  • Являться именно юрлицом (не ИП!);
  • Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
  • Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Риски инвестора

В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

  • В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
  • Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
  • Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
  • Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
  • Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.
Читайте так же:  Нотариус на проспекте казань

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли. Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение. Может быть заключен в пользу третьих лиц, . Единой формы составления соглашения нет, но в нем должны быть прописаны существенные условия, характерные этой группе договоров. Обязательно вычитывайте содержание и проверяйте застройщика, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Договор инвестирования строительства дома

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Понятие и содержание договора инвестирования

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

  • Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
  • Самостоятельно определять объект вложений;
  • Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
  • Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

  • Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
  • Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
  • Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
  • Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

  • Являться именно юрлицом (не ИП!);
  • Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
  • Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Риски инвестора

В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

  • В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
  • Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
  • Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
  • Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
  • Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Читайте так же:  Технические требования к платьям

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли. Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение. Может быть заключен в пользу третьих лиц, . Единой формы составления соглашения нет, но в нем должны быть прописаны существенные условия, характерные этой группе договоров. Обязательно вычитывайте содержание и проверяйте застройщика, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Договор инвестирования строительства дома

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Понятие и содержание договора инвестирования

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

  • Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
  • Самостоятельно определять объект вложений;
  • Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
  • Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

  • Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
  • Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
  • Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
  • Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

  • Являться именно юрлицом (не ИП!);
  • Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
  • Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Риски инвестора

В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

  • В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
  • Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
  • Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
  • Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
  • Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли. Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение. Может быть заключен в пользу третьих лиц, . Единой формы составления соглашения нет, но в нем должны быть прописаны существенные условия, характерные этой группе договоров. Обязательно вычитывайте содержание и проверяйте застройщика, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Договор соинвестирования с физическим лицом