Договор о залоге земельного участка земельное право

Договор о залоге земельного участка земельное право

Ипотека (залог) земельного участка

Ипотека — это залог недвижимости. Согласно статье 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе РФ, применяются к отношениям по ипотеке в случаях, когда данным Кодексом или Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила. Что же касается залога земельных участков, то их залог может возникнуть лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Особенностям ипотеки земельных участков посвящена самостоятельная глава Федерального закона (глава XI), в которой прежде всего определены земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки. Таковыми, согласно статье 62, могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). При наличии же общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Особо оговорены в Законе (ст. 63) земельные участки, не подлежащие ипотеке. Таковыми являются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъекта Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Оговорено также, что, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на нем здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установленных событий передать свои права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда. Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, является невыплата предоставленного займа либо невыполнение иного обязательства к определенному сторонами времени.

Залог представляет собой одну из форм обременения земельного участка. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. Он имеет право возводить в установленном порядке здания и сооружения без согласия залогодержателя, извлекать доходы, получать сельскохозяйственную продукцию. При этом залогодержатель не приобретает право залога либо иные права на такие объекты, продукцию или доходы. При пользовании земельным участком залогодержатель не должен ухудшать состояние земельного участка или допускать уменьшения его стоимости.

Отношения по залогу земельного участка оформляются заключаемым между сторонами договором. Запрещается установление в договоре ограничений на право пользования земельным участком.

Объектом залога могут быть право частной собственности на земельный участок либо земельную долю в общей собственности, а также право аренды. При залоге земельного участка, находящегося в общей совместной собственности (т.е. без выделения доли), требуется наличие согласия всех собственников, оформляемое письменно. Залог земельной доли каждого участника в долевой собственности не требует согласия собственников других долей. Право аренды передается арендатором в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Не могут быть предметом залога земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, пожизненном наследуемом владении либо пользовании. Не допускается залог права частной (общей) собственности либо аренды полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Соответственно круг субъектов отношений залога включает физических и юридических лиц с обеих сторон. Из числа залогодателей исключаются государственные и муниципальные органы, учреждения и организации. Неясно положение с правом залога земель сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств. С одной стороны, в соответствии со ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог таких земель не допускается. С другой – по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такая сделка разрешена.

Залог (ипотека) земельного участка — Земельное право (Меденцов А.С.)

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных участков.

По общему правилу залог участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше установленного минимального размера, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Особенности залога земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования частью участка, необходимой для использования объектов недвижимости.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Читайте так же:  Приказ от 06.05.2019 217

Ипотека (залог) земельных участков

Ипотека (залог недвижимости) – комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает основное, обеспечиваемое ею обязательство в целом. Особенности ипотеки земельных участков определяются нормами, установленными актами гражданского законодательства РФ:

  1. Гражданским кодексом РФ (в гл. 23, в частности в п. 2 ст. 334, в п. 3-5 ст. 340);
  2. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

Принятие Закона об ипотеке было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке». Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».

Земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

По договору об ипотеке могут быть заложены только следующие земельные участки:

  1. находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
  2. приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;
  3. земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Вышеуказанные участки должны отвечать следующим требованиям:

  1. они не должны относиться к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке;
  2. они должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, могут быть заложены по договору об ипотеке только при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Ипотека земельного участка не распространяется на находящееся или возводимое на этом земельном участке здание или сооружение, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Особенности оценки земельного участка при его ипотеке и дополнительные требования к договору об ипотеке — оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены (ч. 1 ст. 67 Закона об ипотеке).

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Кроме того, он подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

25. Залог (ипотека) земельных участков

По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор ипотеки должен быть заключён в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован органами юстиции по месту нахождения земельного участка. К договору об ипотеке земельного участка прилагается копия чертежа границ этого участка. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, целевого назначения, кадастрового номера и иных данных, достаточных для его идентификации.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст. 27 ЗК РФ. Следовательно, могут являться предметом договора об ипотеке земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями и т.д. Ипотека зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.

При общей собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

По договору об ипотеке не могут быть заложены земельные участки любой категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения. Такие минимальные размеры устанавливаются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.

Примечательно, что ранее (до 10 февраля 2004 г.) не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В настоящий момент в соответствии со ст. 7 Закона об обороте земель, залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, который никаких ограничений по этому вопросу не содержит.

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретённый при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяется требование о разрешённом использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляется с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учётом времени, необходимого для реализации произведённой и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата.

научная статья по теме ДОГОВОР ЗАЛОГА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ИПОТЕКА) И ИНЫЕ СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ Государство и право. Юридические науки

Цена:

Авторы работы:

БЫСТРОВ ГРИГОРИЙ ЕФИМОВИЧ

Научный журнал:

Год выхода:

Текст научной статьи на тему «ДОГОВОР ЗАЛОГА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ИПОТЕКА) И ИНЫЕ СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ»

Прав»во1 решм земель

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ИПОТЕКА)

И ИНЫЕ СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Определение залога (ипотеки). В

числе гражданско-правовых сделок с земельными участками важнейшее значение для возникновения земельных прав имеет договор залога недвижимого имущества (ипотеки). Исходным пунктом для формирующейся системы залога имеет определение ипотеки. Оно содержится в ст. 1 Федерального закона от 24 июня 1997 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который воспроизводит частично нормы ст. 1154 и 1587 т. 10 X Свода законов Российской империи. Во-первых, залог рассматривается как способ обеспечения обязательств. Во-вторых, современная ипотека, как и ипотека по ранее действовавшему законодательству, представляет собой право обратить взыскание на недвижимость при неисполнении должником своих обязательств. В-третьих, притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Имеются однако определенные отличия в интерпретации определения ипотеки по прежнему и современному законодательству. В ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека связывается только с правом залогодержателя на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. В действительности ипотека может служить удовлетворению как денежных, так и иных обязательств. И ГК РФ, и Закон РФ «О залоге» не

Читайте так же:  Оформить красиво лист а4

исключают возможности перевода неденежных обязательств в денежные до того, как залогодержатель сможет начать процедуру правоприменения.

Предмет договора залога (ипотеки). По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания. Ранее в соответствии с п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств была запрещена.

В юридической науке подвергалась сомнению конституционность положения п. 1 ст. 63 данного закона, поскольку в данном случае устанавливался различный правовой режим в отношении государственной, муниципальной и частной собственности на землю, создавались привилегированные условия для залоговых операций с государственными и муниципальными землями. Применение запретительного режима в отношении ипотеки сельскохозяйственных угодий создавало барьеры на пути движения капиталов, рабочей силы и товаров в аграрный сектор экономики. В то же время не подлежит сомне-

нию, что п. 1 ст. 63 закона об ипотеке противоречил конституционным установлениям о свободе предпринимательской деятельности, свободе договоров, свободе собственника в осуществлении владения, пользования и распоряжения землей, свободе труда и праве каждого на выбор рода занятий и профессий, составляющих основу правовой инфраструктуры ипотечного земельного рынка. Поскольку запрещение залоговых операций с сельскохозяйственными угодьями ослабляло конституционные гарантии о единстве экономического пространства, свободном перемещении товаров, услуг и финансовых средств, лишало сельскохозяйственные коммерческие организации и крестьянские (фермерские) хозяйства долгосрочных кредитов, 5 февраля 2004 г. был отменен запрет на залог земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок (или часть его), находящийся в собственности гражданина или юридического лица, не изъятый из гражданского оборота и не запрещенный для сдачи в залог законодательством РФ. В силу п. 1 ст. 63 закона ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Требование о том, что имущество, составляющее предмет залога, должно быть обозначено и выделено из остального имущества залогодателя, распространяется также на залог земель. Это означает, что предметом залога может быть земельный участок с зафиксированными границами (местоположением) в документах, удостоверяющих права на землю, и в государственной регистрации этих прав. Наряду с общим правилом о допустимости использования предмета залога имущества, не изъятого из оборота, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила о том, что к договору ипотеки земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная правомочным органом.

Хорошо известна хозяйственной практике и широко применяется для обеспечения

обязательств, связанных с долгосрочным инвестированием, ипотека предприятия и иного имущественного комплекса. Договор о таком залоге может заключать как предприятие, являющееся собственником такого имущества, так и предприятие, которому передано имущество в хозяйственное ведение или оперативное управление (с разрешения собственника или уполномоченного органа). Предметом залога по таким договорам является не только предприятие, но и иные имущественные комплексы.

Смысл этого правила, закрепленного в п. 2 ст. 340 ГК РФ, очевиден. Залог для того и устанавливается, чтобы подвергнуть его предмет, в случае необходимости принудительной реализации (входящее в состав предприятия или иного имущественного комплекса имущество движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе и приобретенные в период ипотеки), если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, в отдельных сферах практического применения круг возможных его предметов значительно расширен. Это касается особенно тех случаев, когда принятые в соответствии с требованиями ст. 44 Закона РФ «О залоге» меры по финансовому оздоровлению предприятия (назначение руководителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться продукцией) не дали надлежащих результатов, и потому залогодержатель вынужден обратить взыскание на находящееся на ипотеке предприятие.

Договор об ипотеке зданий и сооружений, помимо общих для любого договора о залоге условий, должен содержать положения, относящиеся к ипотеке земельного участка, на котором находится это здание и сооружение. Именно на эти случаи рассчитано правило, содержащееся в п. 3 ст. 340 ГК РФ. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо часть этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогода-

телю права аренды этого участка или его соответствующей части. Ранее судебная практика также твердо придерживалась правила о том, что право на землю следует за правом на строение, находящееся на земельном участке, и ипотека зданий или сооружений возможна только с одновременной ипотекой земельного участка. Новый ЗК РФ закрепляет прямо противоположный принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» особо обратил внимание на то, что правила, содержащиеся в п. 3 ст. 340 ГК РФ, подлежат применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ)1.

Договор залога (ипотеки). В литературе нередко допускается смешение оснований возникновения залогового права и самого возникновения этого права, которое не совпадает с моментом заключения соответствующего договора об установлении ипотеки. Договор об ипотеке является договором, который стороны должны заключить для возникновения залогового права. Ипотека -это право, которое является результатом реализации данного договора. В ГК РФ также проводится четкое отграничение залога

1 О залоге. Сборник законодательных и нормативных актов по состоянию на ноябрь 1997 г. М.: Буковица, 1977. С. 133.

как права и ипотечного договора. Так, ст. 352 ГК РФ говорит о прекращении залога, ст. 341 определяет момент возникновения права залога в связи с заключением договора о залоге. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, об ограничениях (обременениях) прав на него, в том числе сервитута, ипотеки, доверительном управлении, аренде. В Федеральном законе « Об ипотеке (залоге недвижимости)» повсюду речь идет об ипотеке, когда это касается права, созданного сторонами, и о договоре об ипотеке, когда речь идет о договоре, по которому создано это право.

Договор залога земельного участка (ипотеки) в том смысле, в каком он закреплен действующим законодательством РФ, может быть заключен залогодателем, сдающим в залог находящийся в его собственности земельный участок или часть его, либо право аренды земельного участка, и залогодержателем, который выдает залогодателю в обеспечение получаемого предмета залога оговоренную в договоре денежную сумму.

Не вдаваясь в подробный анализ содержания договора залога земельных участков (ипотеки), отметим лишь два существенных момента для правовой характеристики указанного договора. Во-первых, на практике наибольшее распространение

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Договор залога земельного участка

Недвижимое имущество, особенно земля, представляет большую ценность с точки зрения хозяйственного оборота, а также имеет большое значение в жизни и деятельности физических и юридических лиц. Поэтому законодатели с древних времен устанавливали особые правовые режимы данных объектов права. Сегодня поговорим об особенностях залога земельных участков.

Читайте так же:  Заявление на пособия по беременности и родам в 2019 году

В национальном законодательстве вопрос о земле всегда стоял остро. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще не могло быть и речи. Возможно, по этой причине правоведы очень осторожно и порой чрезмерно усложненно подходят к определению механизмов регулирования земельных отношений.
Например, профессор В. Витрянский отмечает: «Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков» .
———————————
Витрянский В.В. История развития регулирования оборота недвижимости // www.jurqa.hut.ru.

Необходимо отметить, что некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст. 130 ГК РФ. В ней используются 3 обозначения: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том, «всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли» . Земля, безусловно обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте и без сомнения может использоваться в качестве предмета залоговой сделки.
———————————
Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. N 9.

Допущения и ограничения

Если участок находится в общей долевой или совместной собственности, договор о залоге может быть заключен только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу участок, выделенный в натуре из земель, которые являются общей долевой или совместной собственностью (ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Не разрешается ипотека:
— земель, когда они являются государственной или муниципальной собственностью, а собственник здания, расположенного на таком участке, пользуется им по договору аренды. Поэтому при залоге такого объекта недвижимого имущества залогодержатель может столкнуться с очевидной проблемой, поскольку ипотека здания без залога прав на землю под ним невозможна (ст. 69 Закона N 102-ФЗ). Вместе с тем права аренды земельного участка можно передать в залог только с согласия собственника (п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).
Президиум ВАС РФ в п. 5 информационного письма от 28.01.2005 N 90 разъяснил, как следует поступить. Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя (однако уведомив последнего) заложить свои права по договору (если договор аренды заключен на срок свыше 5 лет). А что касается п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ, то требования об обязательном согласии арендодателя на ипотеку арендатором земельного участка своего права аренды не распространяются на случаи, когда ипотека права аренды земельного участка осуществляется одновременно с ипотекой здания, находящегося на нем;
— сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;
— полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
— части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, определенного нормативными актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 64 Закона N 102-ФЗ).
На заложенном участке залогодатель имеет право без согласия залогодержателя строить здания или сооружения в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти объекты залог не распространяется, и залогодатель вправе распоряжаться ими в порядке, определенном п. 2 ст. 64 Закона N 102-ФЗ. В тех случаях, когда строительство влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, которое предоставлено залогодержателю ипотекой такого участка, последний имеет право потребовать изменения договора (в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение). Если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство зданий, сооружений на участке возможно лишь в случае, если такое право залогодателя предусмотрено в закладной с соблюдением закрепленных в ней условий (ст. 65 Закона N 102-ФЗ).
При установлении ипотеки на участок, где расположены здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, в случае обращения залогодержателем взыскания на данный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, имевшиеся в отношении этого другого лица у залогодателя как владельца участка.
Не допускается установление в договоре оценки участка ниже его нормативной цены. К нему обязательно приложение — копия плана участка, полученная в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Если договор не устанавливает иное, право залога земельного участка не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения (ст. 64 Закона N 102-ФЗ). В этом случае при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на находящиеся на нем здания и сооружения и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания и сооружения в соответствии с его назначением.
Более того, если иное не будет предусмотрено договором, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе возводить в установленном порядке здания и сооружения. Исключения п. 2 ст. 65 Закона N 102-ФЗ предусмотрены только для случаев, когда права залогодержателя удостоверены закладной. Требовать распространения ипотеки на возводимые залогодателем земельного участка здания и сооружения залогодержатель по общему правилу вправе, только если их возведение влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка.
Таким образом, залогодержателю необходимо быть весьма осторожным при приеме в качестве залога земельных участков и в договоре максимально ограничить права залогодателя. В противном случае залогодержатель может получить гораздо меньше того, на что он рассчитывал.

Договор о залоге земельного участка земельное право

18. ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ИПОТЕКА)

Залог земельного участка (ипотека) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. К договору об ипотеке должен быть приложен кадастровый план этого участка. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, которая выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте. Федеральным законом не допускается ипотека земель, находящихся в государственной собственности, а также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом ипотеки, только если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Отчуждение заложенного земельного участка третьему лицу может быть произведено залогодателем только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором. Если была выдана закладная, отчуждение земельного участка допускается при условии, что такое право залогодателя было предусмотрено в закладной. В любом случае залогодатель вправе завещать заложенное имущество.

Обращение взыскания на заложенный земельный участок при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного ипотекой обязательства производится в судебном порядке путем проведения торгов по продаже заложенного участка.

Договор о залоге земельного участка земельное право