Договор счет эскроу

Содержание страницы:

Договор счета эскроу: особенности и перспективы развития

С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Однако, несмотря на популярность этого института за рубежом, в России договор счета эскроу широкого распространения даже после его законодательного урегулирования так и не получил. Разберемся в причинах этого, а также рассмотрим особенности этого договора подробнее.

Что такое договор счета эскроу?

Если изложить данную в ГК РФ формулировку более понятным языком, то эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эксроу-агенту). Кредитор, что важно, может получить эти деньги только после того, как наступят определенные в договоре обстоятельства. Заключается такой договор, как правило, в трех экземплярах.

Анастасия Малюкина, юрист адвокатского бюро Forward Legal:

«В мировой практике соглашения об эскроу широко распространены. И я в данном случае говорю не только о таких странах, как США, Германия, Швейцария, Англия, но и о странах восточного направления: Китае и Японии. Недавно я столкнулась с делом, в котором эскроу-агентом выступал банк Монголии, причем выступал весьма успешно, обеспечивая соответствующие обязательства. И вот такая популярность этого механизма, несмотря на то, что в большинстве стран он нормативно не урегулирован, объясняется тем, что счет эскроу действительно удобен и что он действительно выполняет свою главную функцию – обеспечивает надлежащее обеспечение обязательств по основному договору. Причем распространяется это на совершенно разные сферы – неважно, идет ли речь о слиянии или поглощении компаний, лицензионных отношениях, покупке гражданином квартиры, самолета, яхты и др. «

Таким образом, договор счета эскроу – достаточно универсальная конструкция, которая позволяет повысить уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали. В крайнем случае, даже если сделка не состоится, должник сможет вернуть себе часть тех денег, которые он планировал передать кредитору, но не передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим образом.

Если раньше, решив открыть счет эскроу, стороны прибегали к нормам международного права, то в прошлом году возможность заключать такие договоры была закреплена и в российском законодательстве. Говоря об этой разновидности договора, стоит отметить несколько основных его особенностей или характеристик.

В договоре счета эскроу участвуют не только эскроу-агент (банк) и депонент, то есть владелец счета, но и бенефициар – тот, кому денежные средства предназначены. И, соответственно, бенефициар имеет реальную возможность на равных с остальными влиять на условия соответствующего договора.

Денежные средства, передаваемые на счет эскроу, обособляются. То есть они перечисляются на специальный счет, учитываются банком, блокируются и по общему праву ни депонент, хотя он является владельцем счета, ни бенефициар, хотя эти денежные средства ему предназначены, не имеют права распорядиться ими до наступления определенных в договоре обстоятельств (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ). При возникновении таких обстоятельств банк обязан выдать причитающуюся бенефициару сумму ему на руки или перечислить на указанный счет в установленный договором срок, а при его отсутствии – в 10-дневный срок с момента наступления обязательства (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ).

ОБРАЗЕЦ

Стороны сохраняют возможность контроля за тем, что происходит на счете эскроу – и бенефициар, и депонент могут в любой момент времени попросить банк предоставить им актуальную информацию по счету (ст. 860.9 ГК РФ).

Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая. Как подчеркивает директор Юридической дирекции Росбанка Полина Лебедева, на сегодняшний день масштаб спроса на такой вид договора не позволяет банкам сделать стандартный продукт. Более того, она убеждена, что даже если эскроу станет действительно популярным инструментом, подход к заключению договора все равно останется гибким и будет соответствовать характеру сделки и потребностям сторон. Так, депонент и бенефициар могут влиять на перечень оснований, при наступлении которых последний может получить предназначенные ему денежные средства, находящиеся на счете. С учетом конкретных отношений, сложившихся между сторонами, с учетом специфики конкретного основного обязательства они могут определить подходящие условия. Более того, Анастасия Малюкина добавляет, что депонент и бенефициар могут предусмотреть в договоре условие, обязывающее эскроу-агента проверять наступление соответствующих оснований и осуществлять проверку предоставленных сторонами документов не формально, а более основательно – в этом, по мнению эксперта, заключается основное отличие договора счета эскроу от аккредитива.

Аккредитив – денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика. Позволяет производить платежи в пользу получателя средств по аккредитиву, а также оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо передать другому банку полномочия осуществить эти операции (ст. 867 ГК РФ).

Однако стоит отметить, что в отечественном законодательстве конструкция договора счета эскроу представляет собой урезанный вариант того соглашения, который получил распространение в мировой практике. В российском праве этот институт характеризуется:

  • ограниченным перечнем имущества, которое может быть передано на счет эскроу – в этой роли могут выступать только денежные средства (тогда как за рубежом эскроу-агенту может передаваться любое имущество);
  • ограниченным перечнем эскроу-агентов – на сегодняшний день эту функцию могут выполнять только кредитные организации (за границей в качестве эскроу-агентов могут выступать адвокаты, страховые агенты и любое другое лицо, которому доверяют стороны сделки). При желании стороны могут задействовать нотариуса, воспользовавшись другим похожим институтом – внесением денежных средств на депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ), однако этот инструмент не дает тех же возможностей, которые предусматривает договор счета эскроу.

Полина Лебедева, директор Юридической дирекции Росбанка:

«Мне представляется, что статус эскроу-агента как кредитной организации сохранится достаточно долго, поскольку таким образом, в частности, будет обеспечиваться противодействие легализации доходов, добытых преступным путем, именно в силу особой специфики и жесткости банковского регулирования в этой сфере.

Вместе с тем мы на нашей практике видим, что запрос со стороны бизнеса к договорам счета эскроу есть. Могу также заметить, что упоминание об использовании счетов эскроу существует и на уровне нормативных актов, регламентирующих различные аспекты расчетов – в частности, по сделкам купли-продажи недвижимости, где прямо определена возможность использования эксроу-счета на период до регистрации перехода права собственности и завершения расчетов между сторонами [подп. 4.45.3 п. 4 разд. 4 гл. А ч. II Приложения к Положению Банка России «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации» от 16 июля 2012 г. № 385-П. – Ред.]. Более того, размер возмещения по вкладам на эскроу счетах, используемых в сделках купли-продажи недвижимости, значительно выше, чем по обычным счетам [ст. 11, 12.1 Федерального закона от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». – Ред.]».

Давая оценку положениям о договоре счета эскроу в российском законодательстве, Анастасия Малюкина считает, что у него есть перспективы для развития: «На мой взгляд, хотя сложившейся практики за более чем год его существования пока нет, у этого института есть хорошее будущее, и я не исключаю, что в ближайшее время законодатель все же решит расширить сферу его применения, и, возможно, мы доживем до того момента, когда и у нас, в российском праве, будут реализованы такие специфические конструкции, как, например, эксроу исходного кода программного обеспечения, которое применяется в лицензионных отношениях за рубежом».

Читайте так же:  Заявление по отсутствию заработной платы

Некоторые особенности использования договора счета эскроу

Решив обратиться к данному институту при совершении сделки, стороны могут столкнуться с рядом нюансов. Рассмотрим некоторые из них.

На договор счета эскроу распространяются общие основания изменения договора. Это значит, что он может быть изменен:

  • по инициативе сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Истечение срока действия – главное основание прекращения договора счета эскроу (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). Как правило, этот срок указывается в тексте самого договора. Но основаниями закрытия счета эскроу могут стать и иные обстоятельства (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ) – например, признание физического лица недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также ликвидация юридического лица и т. д.

По общему правилу при закрытии счета эскроу, если нет оснований для передачи денег бенефициару или иное не предусмотрено договором, остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ).

Момент банкротства (несостоятельности) кредитной организации, являющейся эскроу- агентом, напрямую влияет на то, кто именно, депонент или бенефициар, должен встать в реестр кредиторов. Если обстоятельства, при которых денежные средства должны быть списаны со счета, еще не наступили, то в реестр, по мнению старшего партнера адвокатского бюро Forward Legal Алексея Карпенко, должен вставать владелец счета (депонент). Если же такие обстоятельства уже наступили, то – бенефициар.

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Эксперты не исключают, что стоимость услуг по ведению счета эскроу действительно может быть выше стоимости аккредитива, поскольку в рамках договора эскроу к банкам предъявляется больше требований. Но с равной долей вероятности цена может быть и ниже, если учитывать систему гарантий по вкладам, которую предоставляет сторонам счет эскроу. На данный момент средняя стоимость открытия счета эскроу составляет 2,5 тыс. руб., а внесение в договор изменений и осуществление платежа в счет его исполнения могут обойтись в сумму от 500 руб. до 2,5 тыс. руб. При этом, как правило, банк получает вознаграждение не из тех денежных средств, которые находятся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ).

Вместе с тем Анастасия Малюкина убеждена, что расценки, в первую очередь, будут зависеть от того, насколько сложные отношения урегулированы в рамках каждого конкретного договора. «Когда только начинала изучение этой темы, увидела, что лишь единичные банки решили предоставлять такую услугу. При всем уважении к банковской системе я озадачилась, потому что когда мы говорим о том, что возможность выбора эскроу-агента ограничена, это создает определенные риски в реализации института. Как бы мы с вами ни хотели использовать счет эскроу, нам нужен третий, эскроу-агент. И если он не готов предоставить нам соответствующую услугу, если он чего-то боится или не уверен в том, насколько законодательство позволяет ему применять те или иные механизмы, то он в эти отношения вступать не будет. Поэтому я думаю, что сейчас вопрос тарифов – это вопрос политики, которую выберут банки», – рассуждает она.

Полина Лебедева также исключает возможность установления точного тарифа, поскольку договор счета эскроу – не массовый стандартизированный продукт. «Этот договор составляется пока под конкретный запрос. Безусловно, уже это обстоятельство требует гораздо больших трудозатрат со стороны банков и более высоких операционных издержек на поддержание этого продукта. Поэтому может получиться, что действительно такая вот сшитая на заказ одежка будет стоить дороже, чем костюм, сшитый на фабрике. Но опять же это вопрос рынка и практики», – считает эксперт.

При этом директор по правовой и корпоративной работе компании ЗАО «Русатом Оверсиз» Константин Кряжевских, ориентируясь на международную практику, придерживается мнения, что стоимость ведения счета эскроу в любом случае запредельной не будет.

Договор счета эскроу как особый способ обеспечения исполнения обязательств

Договор счета эскроу представляет собой универсальную конструкцию, основной целью которой является обеспечение исполнения обязательств различного характера..

В российском законодательстве рассматриваемая конструкция закреплена сравнительно недавно (в 2014 году), однако в мировой практике счета эскроу это довольно распространенное явление, поскольку данный инструмент позволяет увеличить шансы сторон обязательства на получение всего, что причитается им по договору.

В самом общем виде можно сказать, что счет эскроу представляет собой специально открытый счет, на который одна сторона (депонент) кладет денежные средства, а другая сторона (бенефециар) вправе их забрать при наступлении заранее оговоренных условий. Передача денежных средств бенефециару осуществляется через третью сторону – банк (эскроу-агент).

Преимуществом счета эскроу является то, что в соглашении об открытии такого счета участвует не только депонент и эскроу-агент, но и бенефициар – то лицо, которому предназначены денежные средства, то есть в данной ситуации это трехсторонние отношения.

Подобная структура сделки предоставляет бенефециару возможность реального влияния на согласование условий соответствующего договора, в отличие, например, от аккредитива, при заключении которого бенефециар не выступает стороной договора, а, следовательно, не может влиять на его условия.

В свою очередь, для депонента (кредитора в обязательстве) значительным преимуществом будет являться условие о том, что бенефециар сможет получить денежные средства со счета только при наступлении заранее определенных в договоре обстоятельств (например, исполнения соответствующего обязательства).

Существенная особенность счета эскроу заключается в гибкости конструкции, поскольку это не массовый стандартизированный продукт банка, а особый направленный на обеспечение исполнения обязательств инструмент, который разрабатывается под конкретный запрос и на условия которого могут влиять все три стороны (депонент, эскроу-агент и бенефециар). В частности депонент и бенефициар могут согласовать в удобной для них форме обстоятельства, наступление которых повлечет выплату последнему предназначенных денежные средства со счета, а также особый порядок проверки наступления таких обстоятельств.

Среди других ключевых особенностей можно также назвать следующие:

1) денежные средства, перечисленные на счет эскроу, обособляются; ни депонент, хотя он владелец счета, ни бенефициар, хотя эти денежные средства предназначены ему, не вправе распорядиться ими до наступления определенных в договоре условий;

2) вознаграждение банка как эскроу-агента из денежных средств, находящихся на счете эскроу, не взимается;

3) у сторон есть возможность контролировать счет эскроу, поскольку как депонент, так и бенефициар имеют право на получение от банка сведений, составляющих банковскую тайну, по договору счета эскроу.

Вместе с тем, многими экспертами отмечается, что в связи с гибкостью и универсальностью конструкции договора счета эскроу стоимость по его открытию и ведению будет выше стоимости аккредитива, что связано с дополнительными расходами, возникающими в связи с необходимостью тесного сотрудничества всех трех сторон договора.

Для сравнения на сегодняшний день в ПАО «Сбербанк» на вышеназванные услуги установлены следующие расценки (для расчетов на территории РФ):

Эскроу-счет (от англ. escrow) – особый тип доверительных счетов, широко используемый в мировой практике для совершения безопасных торговых операций. Суть такой услуги заключается в следующем. При заключении сделки с недвижимостью или другим ценным имуществом стороны регистрируют в банковской или другой компании специальный аккаунт, на котором учитывается оговоренная сумма денежных средств. В случае выполнения одной из сторон всех условий, прописанных в договоре, независимый доверительный агент передаёт ей размещённые деньги, тем самым закрывая соглашение. До этого момента средства блокируются (депонируются), и не могут использоваться в расходных операциях.

Договор счета эскроу

Так называемый доверительный договор счета (эскроу) широко используется для проведения практически любых торговых операций. В частности, во многих западных странах (включая США) подобная форма расчётов очень часто используется при заключении соглашений с недвижимым имуществом. При этом в escrow-сделке участвуют три стороны: продавец, покупатель и агент – независимое третье лицо, берущее на себя обязательства по временному сохранению финансовых средств до наступления определённых обстоятельств, оговоренных контрактом. Роль агента может играть банк, юридическая компания или специализированная коммерческая организация.

Открытие счета эскроу

Услуги по открытию счета эскроу в России сегодня предлагаются сразу несколькими банковскими организациями. При этом владельцем escrowможет стать как юридическое лицо (компания) или индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо. Процедура включает следующие этапы:

  • составление и подписание трехстороннего договора, сторонами которого являются плательщик (т.н. депонент), получатель (бенефициар), а также доверительное лицо;
  • регистрация соответствующего счета;
  • размещение на нём оговоренной денежной суммы, используемой для выполнения расчётов по торгово-финансовой операции, выступающей предметом договора.
Читайте так же:  Как вернуть права если забрали на три года

В свою очередь, банк (доверительная сторона) обязуется обеспечивать наличие неснижаемого остатка путём технической блокировки денег до выполнения оговоренных обязательств.

Эскроу счет в Сбербанке

Большинство российских банков пока что не оказывают услуги по полноценной поддержке escrow. Сбербанк России – не исключение. По состоянию на начало 2016 года на официальном сайте крупнейшей банковской организации РФ нет никакой информации о возможности открытия эскроу-счета в Сбербанке. Впрочем, руководство банка не отрицает, что такой продукт в скором времени может появиться в списке банковских услуг. Более того, официальные представители компании неоднократно заявляли о целесообразности использования escrow для «дольщиков» (участников программ по купле-продаже недвижимости в долевом строительстве).

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Ещё один насущный вопрос, волнующий как агентов, так и потенциальных депонентов – станет ли эскроу дороже аккредитива (особого типа денежного обязательства, принимаемого банком по поручению плательщика). В настоящее время большинство финансовых экспертов не исключают подобной возможности. При этом такая разница может быть обусловлена тем, что к эскроу-агентам (банкам) предъявляются гораздо более высокие требования. Впрочем, данное утверждение нельзя назвать постулатом, и с развитием популярности такой финансовой услуги её стоимость может снизиться по сравнению со стоимостью аккредитивов.

Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве

Что ожидает в будущем такой вид банковских услуг, как эскроу-счета? Перспективы в российском законодательстве пока что не определены, поскольку в правовой базе подобные инструменты расчётов появились относительно недавно (летом 2014 года) и пока не получили должного распространения. При этом эксперты обращают внимание на то, что даже если escrow-услуги в ближайшем будущем получат широкое распространение в РФ, их функционал будет во многом отличен от западных аналогов, поскольку в российском законодательстве конструкция такого контракта представляет собой «урезанный» вариант. Кроме того, сами условия, на которых будут заключаться такие сделки, не могут быть облечены в строгие рамки, а их главной чертой станет максимальная гибкость.

Плюсы и минусы счета эскроу

Каковы плюсы и минусы счета эскроу? Договоры условного депонирования имеют как свои преимущества, так и целый ряд спорных моментов. В числе главных достоинств – сведение к минимуму финансовых рисков (включая вероятность контакта с мошенниками) и гарантии успешного проведения коммерческих сделок с недвижимостью и другим ценным имуществом. Что касается проблемных моментов, то здесь можно упомянуть необходимость сотрудничать с посредником, что влечёт дополнительные комиссионные расходы и повышает общую стоимость операции. К тому же, как было сказано, в России с такими операциями пока что работают считанные компании.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу?

Кратко рассмотрим, для каких видов сделок применяется счет эскроу, открываемый в банке или другой агентской компании. В зарубежных странах наибольший процент заключаемых контрактов приходится на операции с недвижимым имуществом. Кроме того, такие финансовые платформы нередко используются в странах Европы и США для внесения денег для оплаты налогов на недвижимость и страховых ипотечных выплат. Впрочем, сферу использования продукта можно назвать по-настоящему универсальной, поскольку подобные услуги сегодня используются в любых договорных отношениях, от покупки авто до слияния и поглощения крупных компаний.

Какова схема действия счета эскроу?

Для того чтобы наглядно представить, какова схема действия счета эскроу, достаточно привести простой алгоритм.

  1. Две стороны, решившие заключить соглашение (продавец и покупатель), обращаются к третьей – незаинтересованному и независимому лицу, выступающему в роли escrow-агента.
  2. Агент регистрирует отдельный договорной счет, основываясь на инструкциях и поручениях бенефициара и депонента.
  3. На нём временно размещаются денежные средства или другие ресурсы, обозначенные условиями контракта.

При выполнении одной из сторон всех принятых обязательств посредник принимает на себя обязанность перечислить заблокированные деньги и успешно закрыть контракт.

ВНИМАНИЕ! Вы используете устаревший браузер Internet Explorer 8

Данный сайт построен на передовых, современных технологиях и не поддерживает Internet Explorer 8-ой версии.

Настоятельно Вам рекомендуем выбрать и установить любой из современных браузеров. Это бесплатно и займет всего несколько минут.

Почему нужно поменять браузер IE8 на другой?

Браузер Internet Explorer 8 является не просто браузером старой версии, а устаревшим браузером, браузером старого поколения. Он не может предоставить все возможности, которые могут предоставить современные браузеры, а скорость его работы в несколько раз ниже! Internet Explorer 8 не способен корректно отображать большинство сайтов.

Если по каким либо причинам Вы не имеете доступа к возможности установки программ, то рекомендуем воспользоваться «portable» версиями браузеров. Они не требуют инсталляции на компьютер и работают с любого диска или вашей флешки: Mozilla Firefox или Google Chrome.

СAUTION! You are using the out-of-date browser Internet Explorer 6

This site is built on the advanced, modern technologies and does not support Internet Explorer version 6.

It is insistently recommended to you to choose and establish any of modern browsers. It is free of charge and also will take only some minutes.

Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.

Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В США, например, эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу в момент подписания всех необходимых документов.

Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной.

В мировой практике эскроу-счета используются наравне с такими инструментами, как инкассо, аккредитив, вексель.

Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.

В России в 2012 году был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». В этом документе был прописан новый вид соглашения – договор условного депонирования (эскроу), а также новая разновидность банковского счета – эскроу-счет.

С 1 июля 2014 года новые положения ГК РФ, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу. Счету эскроу посвящены следующие статьи ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.

Договор эскроу в российской практике

Договор эскроу как правовая конструкция присутствует в ГК с 2014 года. С 1 июня 2018 года в кодексе появятся поправки в существующие статьи, а также новая глава о таких договорах.

Договор эскроу – это специальный договор, по которому одна сторона должна внести определенные средства на счет агента, который удерживает деньги до исполнения обязательства по основному договору. Если сторона выполнила основной договор в полном объеме, то агент переводит исполнителю деньги. Если контрагент не выполнил основной договор, агент отказывает в выдаче средств.

Стороны договора счета эскроу – физические и юридические лица. Депонентом является должник по основному обязательству, бенефициаром – кредитор. Присутствует еще одна сторона: агент счета. Это кредитная организация, которая осуществляет свои функции в рамках лицензии ЦБ РФ.

Договор эскроу можно применить для обеспечения различных выплат

Когда эскроу-договор только вводили в ГК РФ, между теоретиками и практиками возник серьезный спор. Главный вопрос – в чем смысл введения конструкции в действующее законодательство, если уже действуют институты номинального счета и аккредитива.

Договор счета эскроу снижает риск неисполнения обязательства

Защитники нового инструмента указывали на его позитивные аспекты:

  1. Договор уменьшает риск неисполнения основного договора. Одна из сторон размещает деньги на счете. Депонент и бенефициар не имеют права использовать данные средства до погашения основного обязательства. Если сторона выполнила договор, тогда банк обязан в течение 10 дней передать бенефициару необходимую сумму (ст. 860.8 ГК РФ). Если сторона не выполнила обязательства, то банк не переводит средства.
  2. Договор предусматривает возможность его применения для целей обеспечения выплат по соглашениям о возмещении потерь.
  3. В эскроу-договоре можно закрепить право банка по проверке исполнения качества обязательства по сделке. Так как договор достаточно гибкий по своей правовой конструкции, стороны могут предусмотреть не только специальную процедуру проверки документов перед завершением операции, но и фактическую проверку исполнения договорных обязательств.
Читайте так же:  Калькулятор штрафов по осаго

С 1 июля 2017 года договор начали использовать в сфере долевого строительства

Долевое строительство в РФ является одной из проблемных сфер. Известно много ситуаций, когда застройщики получали деньги от клиентов, начинали строительство жилых комплексов, но не могли довести дело до конца. Законодатель предусмотрел один из вариантов решения проблемы – распространить договор эскроу в сфере долевого строительства (п. 3 ст. 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ). Это означает, что стороны могут разместить деньги на эскроу-счетах для операций по договорам участия в долевом строительстве.

При этом Правительство РФ предъявляет строгие требования к кредитным организациям, в которых дольщики могут разместить свои деньги. Срок депонирования денег равен сроку передачи объекта долевого строительства, который был увеличен на 6 и более месяцев. Если застройщик сдал объект в срок и без очевидных проблем, то банк закроет счет без заявления участника долевого строительства.

С 1 июня 2018 года в отношении договоров эскроу появляется новое правовое регулирование

С 1 июня 2018 года вступают в силу поправки во вторую часть ГК РФ. В частности, появляется новая глава 47.1 об условном депонировании. По существующим правилам агентом по договору счета эскроу можно выступать только банк. Нововведения в кодекс позволят заключать соглашение об условном депонировании с любым агентом: гражданином, нотариусом, организацией. Агент получает от депонента любое движимое имущество (в том числе денежные средства) с тем, чтобы при наступлении определенных обстоятельств передать его бенефициару. Пока имущество находится на сохранении, оно защищено от обращения взыскания, ареста и обеспечительных мер (п. 1 ст. 926.7 ГК). Договор заключают сроком не более чем на 5 лет и удостоверяют у нотариуса.

Кроме того, законодатель вносит поправки в уже существовавшие статьи об эскроу-договорах. Появится несколько уточнений:

  1. Права на сумму на счете принадлежат депоненту, пока не наступили обстоятельства для ее передачи. С того дня, когда такие обстоятельства наступят, права принадлежат бенефициару (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).
  2. На счете не могут находиться иные денежные средства (п. 2 ст. 860.8 ГК РФ).
  3. Сумму со счета эскроу нельзя использовать для погашения обязательств должника или кредитора перед третьими лицами (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения

Что такое эскроу-счет в банке

Данный вид счетов отнесен к категории специальных банковских счетов (п. 2.8 инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И) и предназначается для временного размещения денежных сумм, переведенных владельцем счета для их последующей передачи третьему лицу при возникновении оснований, определенных специальным соглашением (п. 1 ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ).

При этом участниками такого соглашения (договора условного депонирования) выступают:

  • банк, в котором был открыт такой спецсчет, — эскроу-агент;
  • владелец спецсчета — депонент;
  • иное лицо, которому при возникновении регламентированных соглашением условий будут перечислены заблокированные на счете эскроу средства, — бенефициар.

Таким образом, передача денег контрагенту во исполнение обязательства производится опосредованно — через банк.

Важные особенности использования такого спецсчета:

  • вознаграждение эскроу-агенту не может быть получено из средств, размещенных на таком спецсчете, если иное прямо не регламентировано договором (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ);
  • стороны не правомочны распоряжаться размещенными на счете эскроу деньгами, если соглашением сторон не установлено иное (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ);
  • на счете эскроу по умолчанию может размещаться только предусмотренная соглашением депонируемая сумма;
  • приостановка операций по данному счету, арест и списание денег по обязательствам депонента или бенефициара не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Спецсчет для юридических лиц

Участниками договора счета эскроу могут быть и физические, и юридические лица. При этом необязательно, чтобы и бенефициар, и депонент имели аналогичные правовые статусы. Например, в сделке по купле-продаже недвижимости покупатель-юрлицо (депонент) размещает на счете эскроу деньги, причитающиеся в качестве платы за объект недвижимости продавцу-физлицу (бенефициару), который получит данные средства после исполнения сделки.

Правовой режим счета эскроу, открытого депонентом — юридическим лицом, ничем не отличается от правового режима подобного спецсчета, когда депонентом выступает гражданин. Однако важное отличие кроется, например, в вопросе страхования размещаемых на счете эскроу денежных средств Агентством по страхованию вкладов. Так, страхованию подлежат только суммы, перечисленные на спецсчет депонентом-физлицом и размещенные при этом для целей произведения расчетов по сделке купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 12.1 закона «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

В отношении же депонентов-юрлиц таких гарантий государство не предоставляет. В этом случае средства на спецсчете могут быть застрахованы в добровольном порядке.

Открыть счет escrow. Основания для изменения и закрытия счета эскроу

Для открытия спецсчетов в банк представляются все те же документы, что и для открытия расчетных, корреспондентских или текущих счетов клиентов (п. 4.14 инструкции № 153). Однако при этом в отношении счета эскроу банк, отрывающий данный счет, должен обладать сведениями о бенефициаре и его основаниях участия в договоре.

Вместе с тем в законодательстве не уточняется, каков состав таких сведений и порядок их фиксации. Это банк правомочен определить самостоятельно и закрепить в локальной документации (абз. 4 п. 4.14 инструкции № 153).

Подписываемый договор счета эскроу, как мы указывали выше, является 3-сторонним.

Данный договор может быть изменен:

  • по соглашению его участников (ст. 450 ГК РФ). Подробности в нашей статье Расторжение договора по соглашению сторон согласно ГК РФ.
  • предписанию судебного органа;
  • причине существенной перемены обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

В качестве основания для закрытия эскроу счета чаще всего фигурирует истечение срока, на который заключался соответствующий договор (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). При этом общие основания закрытия банковского счета, регламентированные законом, в отношении такого спецсчета неприменимы (более подробно см. нашу статью Как закрыть счет в банке юридическому лицу?).

ВАЖНО! Можно выделить следующие основные отличия эскроу-счета и аккредитива (ст. 867 ГК РФ):

  • в первом случае банк исполняет свое обязательство в случае наступления определенных обстоятельств, во втором же банку достаточно получить документацию в соответствии с определенным в договоре перечнем;
  • договор счета эскроу является 3-сторонним, аккредитива — 2-сторонним;
  • счет escrow, открываемый на договорной основе, более гибок в управлении и использовании.

Изменения в законе № 214-ФЗ в отношении использования счета эскроу

Введение на законодательном уровне обязанности застройщиков, получивших целевой кредит на строительство в банке, вносить в договоры участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) условие об обязанности участников ДДУ размещать денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счетах эскроу, открытых в данной кредитной организации (если такое условие внесено в кредитный договор между застройщиком и прокредитовавшим его банком), призвано обеспечить снижение рисков банкротства застройщика и неуплаты цены ДДУ дольщиком (см. ст. 15.4 закона «Об участии в долевом строительстве. » от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

При этом депонируемая сумма, которая должна быть внесена участником ДДУ на эскроу-счет по 214-ФЗ, устанавливается равной цене такого ДДУ. Этим же договором определяется и срок действия договора условного депонирования средств как срок передачи объекта строительства дольщику, увеличенный не менее чем на 6 месяцев.

Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 №697 утверждены критерии (требования), предъявляемые к уполномоченным банкам и банкам, которые будут работать со счетами эскроу, открываемыми для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.

Итак, эскроу-счет — это банковский спецсчет, служащий для временного размещения на нем определенной денежной суммы, предназначенной для перевода их третьему лицу в случае наступления определенных условий. Договор условного депонирования денежных средств является 3-сторонним и заключается между владельцем счета (депонентом), кредитной организацией (эскроу-агент) и третьим лицом (бенефициаром), которому при наступлении неких условий названные средства будут переведены.

Договор счет эскроу