Договор с обременением на квартиру

Содержание страницы:

Договор продажи квартиры с обременением

Перед заключением договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить покупателю информацию о том состоит ли объект сделки под обременением (договор залога, найма или наличие прав третьих лиц на пользование помещением). Наиболее распространенным обременением являются третьи лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, поэтому при заключении сделки обязательно нужно в договоре продажи квартиры с обременением предусмотреть срок, на протяжении которого вышеуказанные лица обязаны выписаться.

Некоторые категории граждан имеют право пользоваться квартирой и после смены ее собственника, например, по завещательному отказу, согласно которому наследник обязан предоставить квартиру на некоторый срок в пользование третьему лицу или по договору коммерческого найма. В последнем случае если отчуждение квартиры происходит до окончания срока его действия, наниматель сохраняет свои права касательно помещения согласно договору найма. Если обременение состоит в ренте, обязанности по ее уплате ложатся на нового владельца.

Еще одним типом обременения является залог недвижимости (ипотека). На продажу квартиры, которая является обеспечением исполнения обязательства по кредитному соглашению, продавец должен получить разрешение кредитора. После перехода квартиры в собственность покупателя, на него ложатся обязанности заемщика. Сервитуты также являются обременением и подлежат государственной регистрации, как и ипотека.

Заключению договоров купли-продажи квартир, собственниками или зарегистрированными жильцами которых являются несовершеннолетние, стоит уделить особое внимание, поскольку продажа таких помещений возможна только с ведома и разрешения органа опеки и попечительства. Без вышеуказанного разрешения договор может быть признанным недействительным.

Договор продажи квартиры с обременением составляется в трех экземплярах: по одному для продавца, покупателя, органа государственной регистрации и еще дополнительно один экземпляр для учреждения, давшего согласие на отчуждение в тех случаях, в которых это необходимо.

Договор купли-продажи с обременением

При заключении договора купли-продажи земельного участка, дома или квартиры с обременением взаимоотношения между покупателем и продавцом, их права и обязанности регулируются статьями Гражданского кодекса: 460, 292, 277 и 586. Кроме того, вопросы его снятия частично затрагиваются в некоторых законах социальной направленности.

В целом договор купли-продажи с обременением — это безопасно для покупателя: в соответствии с законом (статья 460 ГК РФ) продавец обязан предупредить об обременении и сделать все, чтобы оно в оговоренные сроки было снято.

Но на практике договор купли-продажи квартиры с обременением или дома приводит к длительным тяжбам и, часто, к невозможности въехать в новое жилье, продать его или подарить.

Избежать неприятностей, потери времени и денег можно: нужно лишь правильно составить данное соглашение и проверить наличие обременений в принципе.

Узнать, как это сделать, можно на портале Правовед.ru. Юристы сервиса помогут вам, проконсультируют по телефону и онлайн, составят и проверят документы для сделки.

Консультации юристов по законодательству России

Выбор категории

Возможно ли с квартиры снять обременение и тут же оформить договор купли-продажи, одним походом в МФЦ?

Хотелось бы одни походом в МФЦ снять обременение и оформить сделку купли-продажи. Интересует момент в плане есть ли такая возможность и какой пакет документов для этого необходим.По снятию обременения весь комплект документов на руках в том числе и . Показать полностью

Каковы риски при продаже квартиры по договору с обременением?

Здравствуйте. Собираюсь продать квартиру. Я собственник. Покупатель хочет рассчитаться со мной не сразу полной суммой, а частями. Я так понял, что нужно составлять договор купли продажи с обременением. В связи с этим у меня вопрос: если покупатель . Показать полностью

Есть вопрос к юристу?

Как правильно оформить обременение при заключении договора купли-продажи квартиры?

Как правильно сделать следующее — оформить договор купли-продажи квартиры с условием, что покупатель (или его наследники) не сможет её (или её часть) продать, подарить, сдать в аренду, выселить меня и вселится сам и т.д. , до моей смерти. После . Показать полностью

Участок с обременением

Летом решила купить земельный участок по выгодной цене. Заключили с продавцом предварительный договор купли-продажи, где указано, что продавец является собственником участка площадью 186037 кВ.м. согласно ЕГРП, и то что продавец до 31.12.16 . Показать полностью

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка покупателю?

Была заключена сделка купли-продажи земельного участка между физ.лицом (продавец) и юр. лицом (покупателем), данная сделка прошла государственную регистрацию с условиями о предоплате и после регистрации полным расчетом. на данный момент, предоплата . Показать полностью

Смогу ли я расторгнуть договор купли продажи земельного участка?

если заключили договор купли продажи земельного участка на одну сумму, а через пять дней сумма земельного участка увеличилась на хорошую сумму, смогу ли я расторгнуть договор

Как снять обременение с квартиры?

В ходе судебного процесса о взыскании задолженности в качестве обеспечительной меры мной был наложен арест на квартиру моего должника. Незадолго до регистрации ареста в ЕГРП мой должник успел наложить обременение в виде ипотеки по договору займа с . Показать полностью

Читайте так же:  Мин пенсия по россии

Договор купли-продажи расторгнут, как избавиться от ипотеки

Здравствуйте! Ситуация такая. ипотека в Сбербанке на 180 мес. (Приобретение готового жилья.) Договор купли-продажи с застройщиком расторгла. После расторжения, Застройщик перевел деньги на ссудный счет в Сбербанке. Как поступать дальше? . Показать полностью

Авто с обременением на регистрацию

Здравствуйте! Купил Авто с запретом на регистрацию. Есть договор купли-продажи(не уверен что продавал собственник), свидетельство о регистрации на прежнего владельца и ПТС с заполненными моими данными на право собственности. Страховку я на себя . Показать полностью

Как составить договор дарения, если на земельный участок наложено обременение?

Здравствуйте! В свидетельстве на право собственности на землю (розовое) от 1995 года ( садовый участок) прописано, что «земельный участок обременен землей общего пользования ( без выделения в натуре), находящихся в общей совместной собственности . Показать полностью

Каковы мои риски при покупке квартиры с обременением?

Квартира, которую я покупаю, находится в обременении( ипотека), агенство предлагает следующую схему — погашение ипотечного кредита за счёт собственных средст до подписания договора купли-продажи, снятие обременения, с последующим подписание . Показать полностью

Как заставить ЗПИФ выдать письмо о снятии обременения

В 2013 году был приобретен дом (инвестдоговор). Собственность по нему была оформлена в 2016г . Так-же в 2013 году был подписан договор купли-продажи земельного участка и акт передачи участка. Продавец – ЗАО УК основа Д.У. ЗПИФ недвижимости . Показать полностью

Как проверить земельный участок на наличие обременений, до его покупки?

Здравствуйте. Пишу из Крыма. Хочу купить участок в Севастополе под строительство жилого дома. Выбрала участок. Но в том месте арестовано более 300 участков по уголовному делу (Херсонес, древний город). Собственник показал мне кадастровый паспорт. Я . Показать полностью

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка?

Здравствуйте. Купили земельный участок за 160 т.р. После покупки выяснилось что для вступление в СНТ нужно заплатить ещё 18 т.р. — как с «индивидуалами» договор СНТ не заключает, председатель говорит, что у них нет расценок на ежегодные платежи для . Показать полностью

Разрешение органов опеки на продажу дома с земельным участком

Добрый вечер. Покупаем дом с земельным участком по ипотеке плюс материнский капитал. Этот дом с участком принадлежит гр. Сахаутдиновой и ее несовершеннолетним детям, поэтому для продажи необходимо разрешение органов опеки. Она получила вот такое . Показать полностью

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,
чем искать решение!

Обременение в купле-продаже

Составьте правильно соглашение,ознакомьтесь со статьей 460 ГК РФ и за одно со статьями 292,277 и 586 ГК РФ многое станет понятно. Удачи!

Выплата будет сразу после регистрации или через какое-то время?
Похоже наделают делов, самостоятельные.

Оксана похоже покупатель. Ну, продавец себя подстрахует обременением, если вы не рассчитаетесь! А как вы, собираетесь снимать это обременение, когда передадите деньги?! Мысли есть у вас или будете в инете совет спрашивать и за продавцом бегать. )

Обрнменение регистрируется,зачем Вам это надо? Прислушайтесь к совету ув. М. Одоевского,если непременно сами хотите составлять договор,но имейте ввиду,что неграмотно составленный договор могут и не зарегистрировать. В том случае,если деньги отдаются после регистрации права,в договоре прописывается: »Стороны договорились,что квартира НЕ БУДЕТ находится в залоге у продавца».

Участник программы «‎Работаю честно»

Стороны договорились, что согласно п.5 ст. 488 ГК РФ объект остается в залоге у продавца до полного исполнения покупателем обязательств по оплате. Ничего отдельно писать не нужно.
Составление специалистом договора стоит 2 т.р., гос. пошлина за регистрацию права собственности столько же. Подумайте, может правильнее составление договора доверить профессионалу. Обращайтесь, контакты на страничке.

и обратите внимание на то, что указанная Даниилом статья говорит о том, что имущество остается в залоге у продавца после его передачи покупателю. Специалисты поймут, о чем я говорю, а самостоятельному клиенту лучше составить договор у специалиста, если он не хочет получить приостановку в регистрации.

Добавлю. Потом надо не забыть снять залог. Как? Специалист вам в помощь!

Расчет наличными средствами будет в течении 2х дней после регистрации перехода права..продавец хочет себя подстраховать

Участник программы «‎Работаю честно»

В договоре купли продажи соглашением сторон исходя из фактической ситуации устанавливаете — либо возникает залог в пользу продавца либо не возникает.
Если расчет производится через банк (ячейка, аккредитив. ) с конкретными условиями доступа — есть ли смысл в обременении?
Если фактически деньги будут передаваться после регистрации — залог в пользу продавца (ипотека в силу закона) — однозначно нужно делать.
Сопровождение сделки специалистом не такой уж и большой расход, выберите себе профи — будет легче и безопасней

Оформление договора купли-продажи с обременением

Совершение сделки по покупке недвижимости — это всегда риск. Существует вероятность, что на квартиру будет наложено обременение, а это означает, что зарегистрировать в собственность жилье нельзя. Для того чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверять документы до заключения договора о купле — продаже недвижимости (включая акт приема-передачи денежных средств по договору купли-продажи, подробнее описанный в статье по ссылке).

Обременение подразумевает обстоятельства, которые ограничивают права собственника полноценно распоряжаться имуществом, таким как жилой дом, участок, квартира. Для продажи или сдачи в аренду возникает необходимость оформлять договор с обременением, который подразумевает, что собственник обязан снять запрет в кротчайшие сроки или устранить факты, препятствующие полноправно распоряжаться имуществом. Это — страховка, наподобие расписки о передаче денежных средств, описанной в статье по ссылке.

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.

Заключение договора о купле — продаже недвижимости с обременением необходимо в том случае, когда жилье под залогом и его требуется продать, так как кредит больше нечем выплачивать, или отпала надобность в квартире. В этом случае, продажа имущества осуществляется путем заключения специального договора, при котором сделка проходит в обычном порядке. Однако, оформление регистрации собственности затягивается до того момента, пока бывший хозяин не погасит задолженность банку.

Договор обладает юридической силой и предполагает соблюдение обязательств, которые были даны сторонами. Так как обременение означает обладание правом на имущество третьих лиц, стоимость квартиры значительно отличается от рыночной. Контракт — это законный способ продать жилье. Передача квартиры в собственность производится на основе подписанного акта приема — передачи. В дальнейшем, стороны не имеют претензий друг к другу, если условия договора купли — продажи с обременением соблюдены.

Читайте так же:  Гринченко адвокат

Виды обременений

Перед совершением сделки по приобретению недвижимости, владелец должен предоставить документы права собственности, а также справки из государственных органов о том, что квартира не находится под статусом обременения. Если в жилье прописаны третьи лица, следует обговорить сроки, в течение которого жильцам необходимо выехать с квартиры и оформить переезд документально.

Жилье обременяется в следующих случаях:

  • кредит или ипотека под залог;
  • арест;
  • наличие доли в собственности;
  • рассрочка оплаты за покупку квартиры;
  • прописан несовершеннолетний;
  • аренда квартиры;
  • аварийное состояние дома;
  • рента.

В некоторых случаях, квартирой вправе пользоваться даже после смены ее собственника. Это могут быть арендаторы или наследники по завещанию. Тогда, договор о купле — продаже жилья с обременением должен содержать пункт, в котором прописаны сроки выезда граждан. В момент передачи квартиры новому владельцу, на собственника возлагаются обязательства по содержанию жилья. Если в доме прописан несовершеннолетний, договор может быть признан недействительным. На основании согласия органов Опеки и Попечительства возможно продать имущество, если собственник обязуется предоставить ребенку новое жилье или перечислить вырученные деньги на счет несовершеннолетнего.

Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.

Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.

Чтобы минимизировать риски следует:

  • убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
  • если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
  • договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.

Особенности оформления договора

Договор о купле — продажи недвижимости с обременением составляется в трех экземплярах. В некоторых случаях потребуется передать оригинал соглашения в государственные органы, которые предоставили возможность продать жилье. Например, в органы Опеки и Попечительства. В других случаях, необходимо участие в оформлении сделки третьих лиц. К таким обстоятельством относится продажа квартиры в ипотеку, а также:

  • когда наложен арест;
  • рента квартиры;
  • прописанный несовершеннолетний ребенок.

В данных случаях потребуется согласие третьих лиц на осуществление продажи квартиры. Если жилье заложено под кредит, банк должен предоставить разрешение на продажу. Сделка происходит в следующем порядке:

  • покупатель предоставляет сумму, которая уплачивается банку для погашения кредита;
  • стоимость квартиры определяется ниже рыночной.

Несовершеннолетнего ребенка следует прописать в новом жилье. Для этого требуется разрешение органов ОП. В случае ущемления прав ребенка, сделка по продаже признается недействительной, а на квартиру накладывается пожизненное обременение.

Договор ренты бывает двух видов:

  • с пожизненным содержанием гражданина;
  • с проживанием иждивенца в квартире.

Содержание соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости составляется в трех экземплярах. Сторонниками выступают продавец, покупатель и задействованная третья сторона, которой может быть банк, органы ОП или владелец доли в собственности.

Для составления документа требуется:

  • паспорта сторон;
  • справка из реестра о количестве владельцев собственности;
  • домовая книга;
  • свидетельство регистрации права собственности на квартиру;
  • заверенное нотариусом разрешение на продажу от третьих лиц;
  • технический паспорт на недвижимость.

Договор заключается по тем же правилам, что и соглашение о купле — продаже жилья, однако дополняется обязательством снятия обременения. После регистрации в Росреестре, условия сделки поменять будет невозможно. Соглашение вступает в силу в момент подписания.

Содержание договора о купле — продаже квартиры с обременением:

  • предмет соглашения (квартира, дом, земельный участок);
  • описание жилого помещения;
  • цена и способы расчета;
  • обязательства продавца по снятию обременения;
  • срок расчета;
  • дата оформления права собственности;
  • обязательства покупателя;
  • паспортные данные участников соглашения;
  • подписи сторон.

Скачать образец договора о купле — продаже недвижимости с обременением по ссылке.

Обязательства сторон могут быть дополнены следующими пунктами договора:

  • правила снятия обременения при досрочной выплате денежных средств;
  • размер залога;
  • смотровой лист квартиры;
  • дата составления акта приема — передачи квартиры;
  • размер неустойки при несоблюдении сроков.

Срок регистрации документа

Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • оригинал соглашения;
  • справка о снятии обременения;
  • заявление от владельца квартиры о переходе права собственности;
  • сертификат присвоения кадастрового номера квартиры;
  • расписка о залоге;
  • документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Расторжение соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости может быть расторгнут в случае невыполнения обязательств одной из сторон. В основном, после государственной регистрации договора, стороны обязуются произвести оплату в указанный срок, а покупатель, в свою очередь, снять обременение и передать ключи новому владельцу квартиры. Договор может быть признан недействительным по решению суда, если:

  • ущемляются права несовершеннолетнего ребенка — собственника квартиры;
  • стороны соглашения признаны недееспособными;
  • не выполнены обязательства продавца по снятию обременения;
  • претенденты на жилье отказываются продавать.

Покупка квартиры с обременением — это риск. Однако, правильно составленный договор может гарантировать законность сделки и обезопасить покупателя от недобросовестных хозяев.

Покупка квартиры с обременением

19 января 2016 г.

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Читайте так же:  Торговля алкогольной продукцией без лицензии штраф

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Договор с обременением в пользу продавца 29 / 28823

Здравствуй форум. Беглый поиск по темам ничего не дал, в интернетах только ссылки на ГК и другую нормативку, где отсылают к аренде, ипотеке, сервитуту и доверительному управлению. Вопрос возник в процессе подбора вариантов для клиента, которому не хватает небольшой части денег для полной оплаты понравившегося варианта.
Вопрос такой, можно ли зарегистрировать обременение в пользу продавца по договору купли — продажи? То есть в договоре прописать условие частичной оплаты и обременения в пользу продавца с условием снятия обременения после полного расчета с ним.

Ситуация складывается следующая.
Предлагают срочно купить квартиру с дисконтом, но у покупателя в наличии только часть (бОльшая)денег, остальные планирует взять в долг в ближайшее время у знакомых и родственников. Продавец торопит, так как ему нужно тоже вносить платеж на строительство коттеджа. Заморочиться с ипотекой боимся не успеть (продавец сказал ждать не будет), да и сумма доплаты небольшая, поэтому…

Договариваемся о сроках рассрочки платежа, все указываем в ДКП.
Регистрируется право собственности в пользу покупателя, одновременно регистрируется право обременения в пользу продавца.
Через определенный срок покупатель выплачивает остаток долга и погашает обременение.

Получается что то вроде частной ипотеки. Опишите, пожалуйста, в общих чертах условия такого договора, если такой договор возможен и как происходит его регистрация и гашение обременения в регпалате.

ДКП с обременением

Уже долго продается квартира.(1.5 года) Нашелся покупатель. У него нету всей суммы. Я хочу 6 млн. рублей. У него есть только 5, он работает не официально и ипотеку в банке ему не дают. Но покупатель готов по 100 тысяч платить каждый месяц, по ноябрь. Его агент уговаривает подписать ДКП с обременением. Я предлагал Предварительный договор и внести по нему 1 млн как задаток и готовы ждать. Но покупателю негде жить и он хочет сразу договор на продажу. Опасно ли это? А вдруг он не заплатит оставшийся миллион, а квартира уже его хотя и с обременением судись потом.. Что надо прописать в договоре чтобы он обязательно заплатил? Игорь Владимирович. Спасибо

Уважаемый Игорь Владимирович!
Если у вас нет предложений на покупку с полной суммой и острой необходимости в получении 100% суммы для встречной покупки, и вы готовы подождать какое-то время, но при этом хотите продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, предоставьте ему рассрочку. В договор купли-продажи обязательно вносятся дополнительные условия. Прописать в ДКП то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.​ Пропишите также порядок расторжения договора в случае непоступления платежей.
Рекомендую, при подаче документов на регистрацию заявить о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности. В последующем в ЕГРН будет отметка об обременении. Это не позволит продать или подарить квартиру. Неоднократно проводили такие сделки в нашем агентстве, на данный момент, все покупатели рассчитались в полном объеме.
с уважением, Ежов А.В

Андрей Владимирович, еще позвольте несколько вопросов:
1. В агентстве покупателя меня убедили, что им не важно чей я клиент так как они борются за свою репутацию и работают исключительно в рамках закона.
Не скрою, знакомый агент мне предлагал сопровождение по такой сделке за 70 тысяч руб. Сколько стоят ваши услуги?
2.Получается, что рисков у меня практически нет. Все тоже самое как и с банковской ипотекой? Только там проценты и обременение на банк, а здесь в мою пользу?

Игорь Владимирович!
1. Не оспариваю право агентства бороться за свою репутацию, но рекомендую, чтобы у каждой из сторон договора был свой специалист. Я не провожу сопровождения, принципиально беру в работу сделки «под ключ». Но на данном форуме, есть достаточно Профи с большой буквы, которые возможно возьмут в работу сопровождение, в случае необходимости, могу порекомендовать.
2.Главное отличие заключается в том, что при вашем обременении , в отличие от банковского, покупатель не страхуется в пользу продавца от несчастного случая, утраты трудоспособности, и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать как можно короче.

Договор с обременением на квартиру