Претензия по предварительному договору купли-продажи

Возврат денег по предварительному договору

Подали претензию (о возврате денег и пени по предварительному договору — просрочена дата подписания ДДУ) Застройщику почтой. Он молчит. Хочу подать иск.
В пред. Договоре написано, что претензия рассматривается 30 календарных дней с момента ее получения. Могу ли я не руководствоваться этим пунктом, а просто по истечению 10 дней после отправки и плюс 5 дней на возврат денег, подавать иск?
Также в преддоговоре есть пункт, что все судебные слушания должны быть рассмотрены только в суде по месту регистрации Застройщика.
Могу ли я, оперирую закон о защите прав потребителей, ст 17 пункт 2, подать иск в суд по своему месту жительства, а не так как прописано в договоре. У меня маленький ребенок 2,4 года, мне нет возможности ездить на весь день в суд в другой город.

Из практики рассмотрения таких дел следует, что подсудность будет по месту ДДУ, т.е. по адресу новостройки.

Здравствуйте, Екатерина! В Ваших отношениях с застройщиком необходимо руководствоваться условиями договора. Лицо, получившее претензию, должно сообщить о результатах ее рассмотрения в срок, предусмотренный договором или указанный в самой претензии, а при его отсутствии – в разумный срок. Ваш срок установлен договором -10 дней. Согласно п.1 ст.135 Гражданско-процессуального Кодекса РФ, суд возвращает исковое заявление в случае, если истцом не соблюден предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора либо истец не представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

Если я выставляю Претензию с требованием возврата денег по предварительному договору купли-продажи квартиры с предоставлением рассрочки выплат на 1,5 года, за 3 месяца до истечения срока подачи иска на взыскание долга, теряю ли я возможность обратиться в суд, если претензию Продавец игнорирует спустя 3-4 месяца?

Вы не теряете возможность обратиться в суд. Однако, очень многое относительно оснований требования, зависит от договора и последующей переписки.

Как правильно составить заявление на возврат денег по предварительному договору о покупке квартиры в новостройке? Сумма оплачена 100%. Дом еще не сдан. Застройщик не возражает против возврата денег. Спасибо.

вам нужно направить Застройщику соглашение о расторжении предварительного договорра купли- продажи. В сопроводительном письме указать,что прошу вернуть деньги в течение____дней по следующим платежным реквизитам (кажите их)

Претензия застройщику о возврате денег по предварительному договору

Адвокат тел: 8 (495) 664-55-96

Внимание! Это образец.
Он не может быть применен ко всем делам

А.К.Н.
от юриста
Курьянова А.А.
Юридическое бюро «Moscow legal»
г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15
http://msk-legal.ru
тел: 8(495)664-55-96

Настоящим сообщаю Вам, что «13» сентября 2011 года Вами, А.К.Н., 21.10.1984 г.р., зарегистрированным по адресу: г. Краснодар, ул. Майкопская, Осипенко дом 48 и В.В.А., 15.12.1981 г.р., был заключен Предварительный Договор купли-продажи жилого помещения (типа дом) и земельного участка б/н от 13.10.2011г. – далее Договор.

Указанный Договор считается незаключенным по следующим основаниям:

  1. Согласно п. 1.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность земельный участок площадью ориентировочно 400 кв.м., который является 1/2 от общего участка 848 кв.м., фактический раздел которого обязуется произвести Продавец. Однако на основании условий Договора не представляется возможным определенно установить, какой именно участок подлежит передаче, нет данных по его точному размеру, форме, расположению. Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, согласно ст. 554 ГК РФ В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 429 и 554 указанный Договор является незаключенным. В подтверждение указанной позиции имеется следующая судебная практика: Определение ВАС РФ от 08.07.2010, Определение ВАС РФ от 23.12.2009, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2009, Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.04.2009, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009.
  2. Также согласно п. 1.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность объект недвижимости (жилой дом) площадью ориентировочно 131.1 кв.м. Данное определение предмета Договора не позволяет установить предмет купли-продажи, отсутствует точная информация о площади, имеющиеся чертежи носят схематический характер, нет информации о материалах, этажности, фундаменте дома, его расположении на земельном участке, отсутствует привязка к местности, нет иных существенных характеристик объекта недвижимости. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 429 и 554 указанный Договор является незаключенным. В подтверждение указанной позиции имеется следующая судебная практика: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.06.2011 по делу, Постановление ФАС Московского округа от 31.03.2011.
  3. Согласно п. 3.1. Договора общая стоимость имущества подлежащего передаче по основному договору составила 4200000 рублей. Согласно п. 3.2. Договора Покупатель оплатил 1800000 рублей до заключения основного Договора купли-продажи, в рамках исполнения обязательств по «предварительному» Договору, что подтверждается расписками. Однако по смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность — заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. То есть законодательство не предусматривает возможность оплаты денежных средств по предварительному Договору. Это подтверждается обширной судебной практикой: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2010, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2010, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 29.06.2010, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.04.2010. Согласно ст. 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 1102 ГК РФ денежные средства в размере 1800000 рублей, полученные Покупателем являются неосновательным обогащением и подлежат возврату.

Прошу Вас в рамках досудебного урегулирования спора незамедлительно, в срок до «23» февраля 2012г., вернуть В.В.А. денежные средства:

— неосновательное обогащение согласно ст. 1102 ГК РФ, в размере 1800000 рублей;

— в рамках ответственности за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395, в размере 60025 рублей;

— компенсацию за моральный вред согласно ст.1099 ГК РФ, в размере 150000 рублей;

В случае неоплаты Вами требований в добровольном порядке мы будем вынуждены обратиться в Суд для защиты своих законных интересов, что повлечет для Вас дополнительные расходы:

— арест недвижимого имеющегося недвижимого и иного имущества в целях обеспечения исполнения требований;

— увеличение размера требований на срок вынесения решения Суда (ст. 395 ГК РФ);

— Уплата судебных издержек и услуг представителя (ст. 106 АПК РФ);

— Уплата государственной пошлины (ст.102,110 АПК РФ);

— Увеличение размера убытков и морального вреда (ст.15, 524 ГК РФ).

Кроме того, в рамках работы по данному делу специалистами нашего бюро будет проанализирована уголовно-правовая составляющая Ваших действий. В случае обнаружения признаков состава преступления следственными органами будет возбуждено уголовное дело по факту мошенничества (ст. 159 УК РФ).
С уважением,

представитель по доверенности А.А. Курьянов
«10» февраля 2012 г.

Претензия застройщику о возврате денежных средств по предварительному договору

Адвокат тел: 8 (495) 664-55-96

Внимание! Это образец.
Он не может быть применен ко всем делам

Генеральному директору ООО «Э.»
Г.С.Э.
от адвоката
Хоруженко А.С.
Юридическое бюро «Moscow legal»
г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15
http://msk-legal.ru
тел: 8(495)664-55-96

Настоящим сообщаю Вам, что «04» октября 2011 года ООО «Э.» и гр. П.В.Н. был заключен Предварительный Договор купли-продажи недвижимого имущества – далее Договор.

Согласно п. 2.3. Договора общая стоимость имущества подлежащего передаче по основному договору составила 2400000 (Два миллиона четыреста тысяч) рублей. Согласно п. 2.4.1. Договора Покупатель произвел следующие платежи: 100000 (Сто тысяч) рублей до заключения основного Договора купли-продажи, в рамках уплаты задатка и 1400000 (Один миллион четыреста тысяч) рублей в качестве аванса по Договору, что подтверждается платежными поручениями от 31.10.2011г., от 02.12.2011г.

Считаю получение Вами указанных денежных средств неправомерным. По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность — заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора, то есть требовать исполнения (п.2 ст. 308 ГК РФ). Кроме того, предварительный договор характеризуется безвозмездностью (ст. 423 ГК РФ). Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. То есть законодательство не предусматривает возможность оплаты денежных средств по предварительному Договору. Это подтверждается обширной судебной практикой: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2010, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2010, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010 Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 29.06.2010, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.04.2010. Согласно ст. 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 1102 ГК РФ денежные средства в размере 1500000 рублей, полученные Продавцом являются неосновательным обогащением и подлежат возврату. Учитывая, что Покупателю возвращены денежные средства в размере 1000000 (Один миллион) рублей, прошу Вас вернуть денежные средства в размере 500000 (Пятьсот тысяч) рублей.

Кроме того, на основании ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Таким образом, учитывая частичный возврат платежей, за пользование чужими денежными средствами Продавец обязан выплатить следующие проценты:

-за период с 31.10.2011г. по 29.11.2011г. — 29 (дней), = (1500000)*29*8/36000 = 9666 руб.67 коп.;

— за период с 30.11.2011г. по 02.12.2011г. — 3 (дня), = (1000000) * 3 * 8/36000 = 666 руб. 67 коп.;

— за период с 03.12.2011г. по 05.04.2012г. – 123 (дня), = (1500000) * 123 * 8/36000 = 41000 руб. 0 коп.;

— за период с 06.04.2012г. по 15.05.2012г. – 40 (дней), = (1000000) * 40 * 8/36000 = 8888 руб. 89 коп.;

— за период с 16.05.2012г. по 26.07.2012г. – 71 (день), = (500000) * 71 * 8/36000 = 7888 руб. 89 коп.

Итого: 68111 руб. 12 коп.

Читайте так же:  Форма договора дарения по доверенности

Кроме того, учитывая положения п. 3.1.1. и п. 3.1.2. Договора об обеспечении с Вашей стороны государственной регистрации права собственности на Помещение и направления уведомления с предложением заключить основной Договор, а также принимая во внимание п. 5.2. Договора повторно извещаю Вас об одностороннем отказе от исполнения Договора.

Прошу Вас в рамках досудебного урегулирования спора незамедлительно, в срок до «06» августа 2012г., вернуть П.В.Н. денежные средства:

— неосновательное обогащение согласно ст. 1102 ГК РФ, в размере 500000 рублей;

— в рамках ответственности за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395, в размере 68111 рублей 12 коп.;

— компенсацию за моральный вред согласно ст.1099 ГК РФ, в размере 50000 рублей;

В случае неоплаты Вами требований в добровольном порядке мы будем вынуждены обратиться в Суд для защиты своих законных интересов, что повлечет для Вас дополнительные расходы:

— наложение ареста на денежные средства в рамках обеспечительных мер;

— увеличение размера пеней на срок вынесения решения Судом;

— уплата судебных издержек и услуг представителя;

— уплата государственной пошлины;

— увеличение размера морального вреда.

Кроме вышеизложенного, в рамках искового производства в Нагатинском районном суде города Москвы (п. 7.8. Договора), нами будет представлена позиция о нарушении с Вашей стороны Закона «О защите прав потребителей» и поданы требования об уплате пени за невыполнение требований потребителя в размере 3-х процентов от общей суммы за каждый день просрочки (ст. 31 ЗоЗПП).

Представитель по доверенности

__________________________/Хоруженко А.С./
25.04.2011 г.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Мне нужна полная юридическая помощь в ситуации с взаимоотношениями с застройщиком по предварительному договору купли-продажи. Посоветуйте пожалуйста, каким способом можно расторгнуть предварительный договор купли продажи с застройщиком, если на текущую дату основной договор купли-продажи заключен так и не был (при этом дом уже построен, но в эксплуатацию ещё не сдан). Просрочка уже составляет 2,5 года. Какие претензии и взыскания можно предъявить застройщику, если расторгнуть предварительный договор с полным возвратом внесенных денежных средств по каким-то причинам невозможно? Телефонный разговор с застройщиком о возврате денег и расторжении предварительного договора успеха не принес. При этом он сообщил, что если мы будем обращаться в суд для требования расторжения предварительного договора и суд вынесет решение в нашу пользу, то возвращать он будет по 5 рублей. И смешно, и не смешно. Насколько правильны его слова в таком случае? У нас уже просто нет сил ждать и терпеть, когда же застройщик соизволит до конца оформить дом и заключить основной договор купли-продажи. Покупал эту квартиру, чтобы семью создать и жить отдельно от родственников. Семья создана и даже ребенок уже родился, а с квартирой вопрос завис уже почти на 3 года. Как дальше быть — уже не знаю. Надеюсь на вашу помощь.

P.S. Застройщик взял с нас деньги за квартиру, включая балкон (как он сказал). И в связи с этим тоже было бы интересно узнать, насколько это правомерно, так как балкон не закрытый и не застекленный. На всякий случай: фактические замеры площади помещения показали, что площадь комнаты составляет 36,7 кв.м, площадь балкона — 7,6 кв.м. Но я сомневаюсь, что по закону мы обязаны были оплачивать площадь балкона. Поэтому прошу и по этому вопросу ещё проконсультировать. Спасибо.

Сканы договора и приложение — во вложениях.

24 Августа 2017, 11:49 Дмитрий, г. Сочи

Ответы юристов (11)

Судя по ответу застройщика — он прекрасно понимает, что суд он проиграет. Предварительный договор у вас устанавливает, что основной должен был быть заключён аж в 2014 году.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В вашем случае нужно просто направить письменное требование вернуть деньги в связи с незаключением основного договора и прекращением обязательств по предварительному. В суд — если они не расплатятся — исковое заявление о взыскании уплаченных денежных средств. При этом можно, в связи с историями про «по 5 рублей» попробовать подать на обеспечительные меры — чтобы счёт или имущество застройщика арестовали заранее и сразу после иска могли обратить на него взыскание.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Дмитрий.

У Вас срок договора уже закончился, поэтому предварительный договор уже недействующий.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поэтому сейчас пишите претензию и требуйте возврата денег, а если результате не будет обращаться в суд.

Можно еще параллельно им для бодрости подать заявление в полицию, мало ли, может там уже расхищают деньги.

Здравствуйте. Трижды подумайте, прежде чем расторгать договор. Застройщик прав в одном. Если вы расторгнете договор, а денег у него нет, то вы не будете получать по исполнительному листу ничего по факту. Дом рано или поздно сдадут в эксплуатацию, а пока рекомендую сделать следующее

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Так как вы фактически внесли денежные средства направьте в адрес застройщика требование заключить основной договор купли-продажи, а так же передать Вам квартиру (даже если дом не сдан, это объект незавершенного строительства). Иначе с предварительным договором существуют риски, поскольку сроки прошли.

При этом вы также вправе требовать неустойку за просрочку (проценты за пользованияе чужими денежными средствами), никто в этом праве вам отказать не может

Посоветуйте пожалуйста, каким способом можно расторгнуть предварительный договор купли продажи с застройщиком, если на текущую дату основной договор купли-продажи заключен так и не был

если так то он прекращается в силу закона

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

то есть достаточно подать претензию под отметку (либо отправить заказным с описью)

при этом можно применить закон о защите прав потребителей — 10 дн у них на ответ по ст 31

При этом он сообщил, что если мы будем обращаться в суд для требования расторжения предварительного договора и суд вынесет решение в нашу пользу, то возвращать он будет по 5 рублей.

если у него есть имущество- придется взыскивать его

суд можно провести по месту вашего жительства — ст 17 закона о защите прав потребителей

при иске до 1 млн- гос пошлина не платиться

там же можно будет требовать и неустойки, моральный вред по ст 15 а так же штраф в 50% от выйгранной суммы по ст 13 за отказ вам в претензии

Застройщик взял с нас деньги за квартиру, включая балкон (как он сказал). И в связи с этим тоже было бы интересно узнать, насколько это правомерно, так как балкон не закрытый и не застекленный. На всякий случай: фактические замеры площади помещения показали, что площадь комнаты составляет 36,7 кв.м, площадь балкона — 7,6 кв.м. Но я сомневаюсь, что по закону мы обязаны были оплачивать площадь балкона.

Здравствуйте. Присоединяясь к высказанному коллегами мнениям, отмечу, что плата «за балкон» это исключительно предмет договоренности между сторонами как распределение общей суммы договора между собственно жилой площадью и остальными квадратными метрами. Поэтому в данном случае нарушений никаких нет. А так, безусловно — сейчас претензию, через 10 дней — исковое с обеспечительными мерами желательно на расчетные счета.

Дмитрий, добрый день! Полагаю Вы сумеете вернуть потраченные денежные средства. Почитайте внимательно пункты 1.2. и 1.3. предварительного договора. Там Продавец обязуется для заключения договора купли-продажи ввести дом в эксплуатацию и подготовить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи. Свои обязательства Продавец не исполнил. В предусмотренный предварительным договором срок основной договор заключен не был. Обязательства по предварительному договору уже прекращены. Соответственно Вы имеете полное право требовать возврата денег. Направляйте претензию в адрес Продавца. Если результата не будет обращайтесь в суд.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Читайте так же:  Мировое соглашение по гпк рф

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Посоветуйте пожалуйста, каким способом можно расторгнуть предварительный договор купли продажи с застройщиком, если на текущую дату основной договор купли-продажи заключен так и не был (при этом дом уже построен, но в эксплуатацию ещё не сдан). Просрочка уже составляет 2,5 года.

Предварительный договор в вашем случае вообще недопустимая форма договора:

Согласно ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. 2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Статья 14.28 КоаП Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

(введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, — (в ред. Федерального закона от 01.05.2016 N 139-ФЗ)
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Таким образом, необходимо найти «правильный» подход к застройщику, тогда может быть и договор превратится в основной и другие проблемы решатся. Другой вопрос, что расторжение договора и возврат денег может не дать ничего, лучше получить квартиру.

Здравствуйте, Дмитрий. Позволю себе возразить против мнения уважаемых коллег — здесь все не так просто. Обратите внимание на пункт 8.1. предварительного договора — данный договор действует до наступления юридческого факта подписания основного договора. Поэтому, исходя из «буквы» договора, следуя принципу буквального толкования договора, срок его действия еще не вышел. Претензию писать, безусловно, необходимо. Но упор предлагаю сделать не только на срок исполнения обязательств по сдаче дома в эксплуатацию, но не передаче в собственность (п. 5.1. Договора) но и на то, что четко не прописан предмет договора (п. 1.1. помещение типа № 1, площадь — ориентировочная) Нарушены требования п. 3 ст. 429 ГК РФ — установление предмета основного договора. Кроме того, предметом предварительного договора объекта недвижимости должен быть СУЩЕСТВУЮЩИЙ объект, имеющий адрес, поставленный на реестровый учет. Иначе получается торговля даже не воздухом, а вакуумом. Претензию писать, безусловно, нужно, но будьте готовы к судебным разбирательствам. С составлением текста претензии могу помочь. Пишите в чат

Добрый день. Коллеги правильно указали на прекращение действия предварительного договора, поэтому дополню их ответы в части того, что они не сказали. Теперь у Вас с застройщиком вообще нет никаких обязательств, а деньги, которые перечислены Вами застройщику являются неосновательным обогащением застройщика с позиции ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В текущих условиях замечу, что у Вас вовсю (с декабря 2014 года) «тикает» срок исковой давности (3 года по ст. 196 ГК РФ) по возврату неосновательного обогащения и если Вы его пропустите, то Ваш оппонент не упустит возможность заявить о пропуске срока в суде, а значит Вам даже суд откажет в иске.

позволю себе не согласиться с коллегами говорящими о применении норм о предварительном договоре, т.к. в данном случае, когда в рамках ПДКП внесены деньги полностью или их большая часть, суды должны квалифицировать Ваш договор как ДКП будущей вещи с условием о предоплате.

Пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

по ГК Вы вправе по ст.487

3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

в дополнение, поскольку Вы потребитель, то вместо ст.487 требования можно предъявить по ст.23.1 ЗоЗПП

Статья 23.1. Последствия нарушения продавцом срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю

1. Договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.
2. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:
передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;
возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.
3. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
4. Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
5. Требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Я продавец. !6.08.2013 г. Между мной и покупателем заключен предварительный договор купли -продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом. Срок заключения основного договора 30.11.2013 г.(п.1.2. -предварительного договора).кроме того заключено отдельно соглашение о задатке в сумме 100.т.р.,которое сторонами исполнено в срок.

Согласно п.2.5. предварительного договора сумма оплаты имущества разбита на несколько платежей .Окончательная сумма причитающаяся Продавцу выплачивается 30.11.2013 г в момент заключения основного договора купли-продажи.Покупателем были перечислены продавцу часть суммы с нарушением указанных сроков .(30.11.2013 г). Покупатель не явился для заключения договора купли -продажи и не исполнил в полной мере свои финансовые обязательства,от заключения основного договора не отказывался.

По адресу прописки покупателя было направлено ценное письмо с описью вложения о намерении расторгнуть пред.дог.адресат по данному адресу не проживает.Письмо вернулось.В случае уклонения от Заключения основного договора предусмотрен штраф 0.1% от стоимости имущества.Вопрос: Как правильно вернуть денежные средства покупателю и расторгнуть предв.дог.

Ответы юристов (19)

Чем у вас подтверждается неявка Покупателя для заключения основного договора?

Уточнение клиента

Покупатель не чем не объяснил свою неявку. Он проживает в другом регионе.Сначала звонил о задержке оплаты по срокам ,которые мы указали в предварительном договоре. В настоящее время информации о его намерениях нет. Я как продавец Выставила данное имущество на продажу и желаю его продать,а не ждать покупателей которые не исполнили свои обязательства. Являюсь инициатором расторжения и возврат денег.

27 Января 2015, 13:15

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Екатерина.

Вопрос: Как правильно вернуть денежные средства покупателю и расторгнуть предв.дог.

Что касается расторжения договора, то для этого действительно есть основания:

Читайте так же:  Обучение специалиста по охране труда приказ

Статья 450 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнутпо решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Здесь может быть два варианта — первый покупатель все таки объявляется и Вы составляете с ним соглашение о расторжении предварительного договора (опять таки станет ли он подписывать соглашение).

Либо второй вариант — обращение в суд с требованием о расторжении договора. Как я понимаю шансы найти покупателя невелики, да и если он объявится, но откажется расторгать договор, то все равно придется обращаться в суд, поэтому второй вариант в этом плане предпочтительнее.

Суд уведомит покупателя по адресу по последнему известному адресу его проживания, если он в суд не явится, то он будет считаться уведомленным и суд примет решение в Вашу пользу, договор будет считаться расторгнутым.

Что касается возврата денежных средств, то здесь остается только ждать когда покупатель объявится, либо еще вариант в рамках судебного процесса сделать запросы в банки и если у него есть счета в банках, то просто перечислить деньги на его счет, в этом случае обязательство по возврату денег будет считаться исполненым.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Добрый день! В Вашем случае по соглашению сторон есть возможность заключить Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи, в котором будет указан возврат имущества Вам от покупателя, а Вами денежных средств покупателю. Дополнительно к договору возможно составить расписку в получении денежных средств Покупателем от Вас. Если же добровольно решить вопрос не получается, то возможно подать в суд исковое заявление «о признании сделки недействительной». Согласно ст. 429 ГК РФ: В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Также согласно ст. 167 ГК РФ: Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.(п. 4 введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ). Также у Вас есть возможность обратиться к Покупателю с иском «о понуждении заключить договор». С уважением, Урванцев Евгений.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ:

Статья 429. Предварительный договор

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

далее ст. 445 ГК РФ:

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, Вам необходимо обратиться в суд с иском о расторжении предварительного договора.

Иск можно подать по последнему известному месту жительства ответчика (покупателя) либо по месту заключения договора согласно ГПК РФ:

Статья 29. Подсудность по выбору истца

1. Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации.

9. Иски, вытекающие из договоров, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора.

Денежные средства, внесенные покупателем, можете разместить на депозит нотариуса:

Статья 327. Исполнение обязательства внесением долга в депозит

1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда — если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

так же эта норма содержится в Основах законодательства о нотариате:

Статья 87. Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг
Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, а также соглашением между должником и кредитором принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору.
О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги, если иное не установлено соглашением между должником и кредитором.
Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.

Чем у вас подтверждается неявка Покупателя для заключения основного договора?

Отвечу, без уточнений:

Не явка покупателя для заключения основного договора — это неисполнение условий предварительного договора. И в данном случае расторгать вам уже ничего не надо, так как

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При этом такого основания к сохранению действия как «отсутствие отказа от заключения договора» в законе нет.

Что касается полученного Вами задатка то он возврату не подлежит, так как неисполнение условий предварительного договора произошло по вине покупателя, а не вашей.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Доброе утро, Екатерина. В соответствии со ст. 429 ГК РФ Обязательства, предусмотренные предварительным
договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны
должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из
сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору уже прекращены и без заключения соглашения о расторжении договора.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Поэтому можете еще и убытки взыскать свои. Ведь Вы могли продать квартиру другому лицу и получить за это денежные средства, а так потеряли время просто. Поэтому можно как выше указали коллеги, обратиться с иском в суд и затем уже вернуть уплаченные покупателю деньги за вычетом Ваших убытков. Денежные средства можно положить на депозитный счет в любой банк под % и ждать пока объявиться покупатель. Вы свои обязанности выполнили, письмо ему направили, когда деньги понадобятся сам Вас найдет.

Екатерина, доброе утро.

Скажите, какие условия расторжения и возврата средств предусмотрены в договоре? Соглашение о задатке было составлено правильно, именно о задатке?

Предварительный договор прекращает свою юридическую силу, если вовремя не заключен основной договор, поэтому нужно смотреть на каких условиях у Вас это в договоре прописано.

Статья 429. Предварительный договор
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 27]
[Статья 429]

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны
заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не
направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья 431. Толкование договора
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 27]
[Статья 431]

При толковании условий договора судом принимается во внимание
буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное
значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем
сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статья 407. Основания прекращения обязательств

1. Обязательство прекращается полностью или
частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими
законами или договором.

2. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Претензия по предварительному договору купли-продажи